Souscription de SCPI avec un CGPI et rétro-commission ?

Pour information : la brochure tarifaire de Fortuneo (tarif général au 7 décembre 2014) , dont la page de garde affiche une charmante ambassadrice disant "Entre nous, tout est transparent", indique (p7/8) notamment :

Fortuneo a écrit :

La Banque peut percevoir également des rétrocessions de la part de sociétés de gestion dans le cadre de la commercialisation de SCPI. Ces commissions ponctuelles sont exprimées sous forme d’un taux de rétrocession sur le montant de la souscription, taux qui peut varier en fonction de chaque SCPI selon les accords conclus avec les sociétés de gestion. À la date de parution de la présente Tarification, ce taux est compris entre 3,75 % (taux le plus bas constaté) et 5 % (taux le plus haut constaté). Le détail des commissions peut être obtenu à tout moment sur simple demande adressée à la Banque.

Comme convenu, je reviens donner des nouvelles de l’évolution de mon affaire. Ou plutôt de son absence d’évolution. Le CGPI ne se donne même plus la peine de répondre à mes messages, et n’a toujours procédé à la rétrocession sur la commission prévue (  qu’il appelle " kickback").

Dans ces conditions, je tiens à la disposition des membres du forum qui souhaiterait avoir l’ information, les coordonnées du CGPI indélicat ( par la messagerie du forum ). Cette solution me parait préférable à celle consistant à mettre directement ses coordonnées sur le forum, compte tenu des risques potentiels soulignés par certains intervenants.

Un nombre conséquent de membres m’a déjà fait part de demandes en ce sens, auxquelles j’ai répondu.

Par ailleurs, je vais informer la Société de gestion de la SCPI Novapierre Allemagne de cette pratique. A cet égard, les échanges de mails avec le CGPI, et notamment sa promesse de rétrocession de sa commission, me seront très utiles.

Vous aurez à peu près le même formulaire de souscription à remplir dans les deux cas et le même type de document d’information pour la connaissance client. Via un intermédiaire vous aurez toujours la même présentation pour ce dernier document alors que chaque société de gestion aura le sien mais franchement ça ne fait pas un critère de choix.

Ca reste basique à remplir, état civil, adresse, imposition, RIB etc, à effectuer avec rigueur pour le formulaire de souscription, ne pas se mélanger entre prix hors frais et frais inclus et en général le document connaissance client permet de s’assurer que vous savez dans quoi vous investissez, ça se remplit vite en décrivant succinctement votre situation/patrimoine/compétences.

PierreP a écrit :

Personnellement, lorsque ma banque (Boursorama ou ING) offre une prime (par exemple 50€) associée à un versement exceptionnel sur un contrat AV, je ne la déclare pas au sein de mes revenus. Pourquoi devrait-on déclarer la prime versée par CGPI ?

PierreP, il me semble que pourtant, cela devrait être déclaré en "bénéfices non commerciaux" même si une tolérance (petit montant, caractère exceptionnel) existe comme sur les primes de parrainages :
Primes de parrainage : il faut les déclarer aux impôts.

Pour les rétrocessions sur les frais de souscription de SCPI, je ne vois pas comment cela pourrait être "légal" pour un particulier ou une personne morale sans avoir un impact fiscal :
* soit c’est un revenu supplémentaire à déclarer (mais où? BNC pour les particuliers?);
* soit cela vient en diminution du prix d’achat de la part et sera pris en compte au moment de la revente lors du calcul de la plus-value.

Bien à vous,
cat

Trouvé un cgpi qui fait 3% de retrocommission du montant total de scpi achetées mais seulement pour les scpi de sa sélection qui pour de l’us 15 ans se limite à :
- corum xl
- épargne pierre

@Malolechat

Dans ma réponse, j’ai bien dissocié Corum Origin et Corum XL il me semble.

En réponse à mon message, n’est-ce pas vous qui affirmez : "cet avis est faux, il est bien au contraire très facile d’en trouver." ?

Je fais simplement état de ce que je sais : la réalité est qu’il y a bel et bien une politique de contingentement de la part de la société de gestion envers ses distributeurs, sur Corum Origin. La réalité, c’est qu’en 2019, une grande partie des CGP avaient déjà consommé toute leur enveloppe annuelle dès le printemps. La réalité, c’est que l’enveloppe 2020 est d’ores et déjà annoncée en baisse et que certains CGP sont en train de s’arracher les cheveux pour répartir le peu dont ils disposeront à partir de début janvier entre plusieurs clients dont les demandes sont déjà supérieures à l’enveloppe qui leur sera attribuée ! Mais je ne parle pas de souscriptions de 20 ni même 50 K€ il est vrai.

Ceci étant dit, il existe probablement encore, ici ou là, quelques CGP qui disposent encore d’un peu de stock à écouler. Et peut-être aussi que ceux-là sont également prêts à abandonner une partie de leur commission… Mais on va dire que c’est comme les poissons volants : ça existe, mais ce n’est pas l’espèce dominante. ;-)

Vous ne répondez pas à la question qui est : « connaissez vous un cgpi qui fait des rétrocessions sur corum ? »

Vous avez dit ça va être dur, j’ai répondu c’est facile et lui ai donné le contact. Puis vous me traitez d’âne.

Vous ne répondez pas à la question, vous n’aidez pas le forumeur, voir le découragez et vous êtes méprisant avec ceux qui tentent d’aider. 

Vous avez fait un état de votre réalité. D’ou viennent vos sources ? Sont elles vérifiables ? Vous êtes cgpi ? Vous rencontrez des difficultés avec corum ?

Ma réalité est concrète factuelle et vérifiable. Ma recherche parts de scpi de corum à partir justement d’avril 2019 a été très simple :
1/ j’ai contacté la société et le commercial pouvait me servir 100k d’usufruit chaque mois (soit 232k en pleine propriété) sans passer par un cgpi.

Mon banquier a fait une erreur dans le bulletin de souscription ce qui a retardé la souscription et au même moment j’ai découvert qu’il était possible d’éviter la paperasse et de toucher une retrocommission en passant par un cgpi.

2/ j’ai alors fait une demande sur le forum et bingo j’ai été contacté par de nombreux cgpi (ces fameux rares poissons volants). La concurrence semble rude car j’ai découvert une surenchère de la retrocommission allant de 1%, puis 3% du montant investit a 100% de la commission mais avec frais de conseils, etc…et ce jusqu’en août. Tout est vérifiable sur mon fil de discussion et nombreux sont les forumeurs qui ont travaillé avec eux et en sont satisfait cf le fil et mes points de réputation.

Et maintenant vous revenez sur vos propos par ailleurs non vérifiables (votre réalité) et dites qu’en fait il existe encore peut être des cgpi qui ont du corum et abandonnent (ça vous embête ?) des retrocommission en 2019, mais récidivez en disant que ça va être rare en 2020…

J’ai un retour d’expérience et non un conseil pour tout ceux qui liront ce fil.

J’ai un cgpi dont je suis très satisfait, très réactif, compétent et avec retrocommission ce qui me fait gagner du temps et de l’argent mais il peut arriver parfois comme avec mon banquier (CGP) qu’il mette plus de temps à trouver ce que je cherche que le commercial de la société de gestion et par conséquent il vaut mieux parfois acheter directement à la société de gestion qu’attendre de trouver un cgpi avec retrocommission et attendre qu’il trouve ce qu’on cherche car ça fait perdre du temps et des loyers.

L’achat direct à la société vous assure en plus votre liberté car certains « mauvais » cgpi vont vous déconseiller / dissuader de prendre telle ou telle scpi car il ne l’a propose pas (conflit d’intérêt) ou parce qu’il sait qu’il va avoir du mal à en trouver où parce que sa commission sera moins bonne, etc…

Je suis donc pour les cgpi mais comme dans tous les métiers, méfiance il y a des bons et des mauvais.

En discutant avec les uns et les autres, je m’aperçois que cette file de discussion s’avère être du pain-bénit pour certains CGP, qui en participant peu aux forums, trouvent des tas de clients.

C’est un peu gênant, d’autant qu’un des CGP qui a contribué historiquement à nos forums, et dont le professionnalisme est salué de tous, ne fait lui pas de rétrocession, arguant que ce n’est pas autorisé par les maisons de gestion.

Je clos donc la discussion.

la société de gestion reverse 8 % TTI des frais
de souscription au commercialisateur.

La société de gestion reverse une partie des frais de souscription (qui sont dans le prix total payé) au commercialisateur qui vous en reverse une partie. C’est donc bien une réduction sur le prix de souscription.

Kabal a écrit :

le CGP n’est pas le fournisseur de l’actif

L’actif est constitué de la SCPI  ET de la commission de souscription, dont une partie, c’est d’ailleurs écrit noir sur blanc (enfin bleu) dans le screenshot mis précédemment, est destinée au "commercialisateur" qui a informé le souscripteur de l’ensemble des coûts et frais (dans notre cas en l’occurrence, de la remise commerciale consentie en cas de souscription).

La rémunération du commercialisateur est bien prévue et identifiée dans les documents que vous signez.

Vous avez par ailleurs bien un contrat (lettre de mission) avec ce commercialisateur, qui prévoit sa rémunération indirecte sur les produits souscrits par son intermédiaire.

Les documents en votre possession vous permettent d’identifier :
- la part de SCPI
- la commission de la SdG
- la commission du commercialisateur
qui forment le prix de revient de l’actif.

Le commercialisateur vous communique ce prix de revient net de sa remise commerciale.

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Si c’était un revenu, pourquoi une personne physique n’aurait pas à le déclarer ? Si c’est une remise commerciale, on comprend bien pourquoi…

Dans votre cas, soumettez vous ce revenu à la TVA ? Difficile de savoir quelle est la nature de ce revenu (comme vous n’avez pas émis de facture, et que l’intermédiaire vous rémunère pour un travail inexistant -surtout que sa lettre de mission prévoit sa rémunération mais pas la vôtre -), là comme ça je ne saurais pas trouver de raison de l’exonérer…

Dernière modification par Geronimo (14/11/2021 00h45)