Achat d'un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants…

Si le potentiel de revente ou de revalorisation est faible,  la renta ne me semble pas élevée pour une ville de 15000 habitants.

C’est quelle ville ?

A mon sens vous avez une bonne marge de nego sur le prix.

Ici, il y a 2 personnes voire 3 avec zx-6r qui se sont lancé dans des immeubles en "sous préfecture" (grand21 & pumbadu77). Regarder leurs postes est formateur.

Vous avez 9% de rentabilité brute. Compte tenu des travaux qu’il y a à faire, je passerais aussi mon chemin.
Pour la rentabilité nette, c’est plus complexe a calculer, puisqu’elle dépendra de la structure d’achat (IR ou IS) et de votre TMI. N’oubliez pas non plus la taxe foncière qui peut rapidement faire mal (j’ai un immeuble de 280m² au Havre avec une taxe foncière de 4.5k€ /an).
Comme la ville est petite, en plus des prix au m², je ferais également très attention à la demande. J’ai visité un immeuble de rapport avec 2 F4 à coté de Caen dans une ville d’environ 8-10K habitants avec plusieurs écoles supérieures. La rentabilité était bonne sur le papier, mais la demande quasi inexistante pour ce type d’appartement, les habitants étant majoritairement des étudiants.

Au début du post je me disais 1800/mois pour 157k€ c’est bon ça. Puis j’ai vu 100k de travaux….
Calculez bien votre rentabilité nette:

loyers annuels  / (Prix vente + frais agence + notaire + frais liés emprunt + travaux + taxe foncière hors TEOM + assurance annuelle + entretien des communs + éventuels frais de gestion) = renta nette avant impôt

Pour du meublé vous prenez les loyers avec charges et vous ajoutez l’eau en charges

Regardez ensuite la vacance locative, la ville est elle dynamique?

Habitez vous à proximité?

Bonjour à tous,

Pour NYBR :

"J’ai visité un immeuble de rapport avec 2 F4 à coté de Caen dans une ville d’environ 8-10K habitants avec plusieurs écoles supérieures. La rentabilité était bonne sur le papier, mais la demande quasi inexistante pour ce type d’appartement, les habitants étant majoritairement des étudiants. "

Il y avait peut être une solution : Louer en coloc’ étudiante les F4, chaque chambre à 250 Euros/piéce soit un rapport total de 1500 Euros.
Les étudiants en ont globalement marre de louer des studios minables à 300 Euros, ils préfèrent nettement faire la fête dans un grand appartement familial en colocation, en plus souvent ça leur revient moins cher !

Charlie, dans ce type de ville, il faut viser au minimum 10% brut. Dans votre département, vous pouvez même trouver nettement plus. Moi aussi je passerais sur un autre projet.

Au plaisir d’échanger.

Sans connaitre le marché c’est un peu inutile de dire un chiffre. A Paris du 5% net est très compliqué à trouver, alors que dans une préfecture de province ou j’investis je ne visite pas en dessous 9% net. La grande ville d’à côté sera intéressante à 6-7% alors que le village du coin vaudra rien même à 15%…

Si c’est à côté de chez vous c’est très positif, maintenant faut être sur de louer…

Rebonjour à vous tous,
Depuis mon message (il y a 1 mois) j’ai pas mal avancé sur le projet. J’ai plus d’éléments à présent.

Le projet
Immeuble situé dans une ville moyenne (15 000 habitants).
4 appartements possibles (et non plus 5) (3 F3  et 1 F5).

Prix de vente (frais de notaire inclus) = 147 000 €

Rentabilité attendue :
F3 : 3 x 450 = 1350
F5 : 1 x 600 = 600
TOTAL : 1950
TOTAL ANNUEL : 23400

Les travaux
-La toiture est a refaire
-Je compte faire une extension sur 3 niveaux (15m2 par niveau), donc architecte pour valider les plans à prévoir.
-Travaux de rénovation, que je ferais moi même : placo, plafonds, électricité, eau…
-Les fenêtres sont ok (double vitrage), donc uniquement des portes d’entrée.
-Les compteurs EDF sont ok (déjà en place).

Je compte faire les travaux moi-même, à l’exception du gros oeuvre : toiture et extension.
Pour les travaux dur dur d’évaluer la fourchette, je fais venir un charpentier ce week.

Questions
Que pensez-vous de la nouvelle rentabilité du projet, pouvez vous m’aider à la vérifier ?