Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne)

Si vous ne croyez pas au phénomène de gentrification, allez voir dans le 19e arrondissement : quartiers Jourdain / Pyrénées / Buttes Chaumont, vous verrez, il a été à l’oeuvre en quinze ans.

Il est toujours intérressant de partager des retours d’expérience et les points de vue.

Si je passais sur 25 ans en remboursement de crédit, au final, je devrais faire payer 35000 euros de plus en interets de crédit. Je pense garder ce logement très longtemps donc ça m’interresse pas vraiment.



Voilà ma simule dans le cas où 80% des loyers seulements entrent (ce qui est quand même assez pessimiste), je ne sais pas si j’ai oublié quelque chose.

Je n’aime pas les cash-flow négatifs, ni les emprunts à 25 ans… Mais entre ces deux problèmes, je choisirais les 25 ans. Pourquoi ? Parce que c’est votre première affaire et qu’il faut garder de la marge si une autre occasion se présente. Un cash flow positif renforce votre crédibilité auprès de la banque, vous avez réussi un investissement qui n’entame pas votre salaire. Et puis c’est le locataire qui paie les intérêts explosifs du prêt à 25 ans, pas vous… Et aussi parce que vous affirmez ne pas être vendeur avant très longtemps. Bref, je tenterai un prêt à 25 ans, modulable sans trop de pénalités pour pouvoir le ramener à 20 ans, si les loyers augmentent.
Rastignac

De mon point de vue @Rastignac a parfaitement résumé votre problématique

Quelques remarques pour DidierFabrice :

1/ Sur un investissement immobilier, vos arguments fondés sur la bourse ne valent rien. L’immobilier est un investissement spécifique, qui fonctionne avec d’autres règles. Donc j’attends des remarques, ou des critiques, fondées sur des exemples précis dans ce domaine.
2/ Ce blog est remarquablement conçu, aussi je vous conseille de voir d’autres avis que les miens, car mon expérience est trop courte (2 biens achetés) pour m’ériger en référence. En revanche, vous avez ici de vrais "cadors" de l’immobilier, dont les commentaires m’ont beaucoup appris. Lisez-les…
3/ L’investissement immobilier passe de manière quasi-obligatoire par la case "banque", surtout quand on pratique le 110%, que vous connaissez, bien sûr… Il faut donc satisfaire le banquier à chaque emprunt, et pas seulement se contenter de réussir une bonne affaire pour soi. L’autofinancement du bien devient vite une sorte de "Graal" de l’investisseur immo, même s’il existe bien sûr d’autres manières de travailler.

Rastignac

bonjour à tous,

je me permets de déterrer ce fil pour mettre à jour l’avancée du projet.

petit rappel: le projet était censé être livré fin 2016. je reçois l’acte notarié et comme je suis assez méticuleux, je l’ai lu en entier (un sacré pave de 200 pages environ). Bien m’en a pris, car il était indiqué que le projet était désormais prévu pour le troisième trimestre 2017 (soit un retard possible de 9 mois)
Evidemment c’est une mauvaise nouvelle mais qui ne m’impacte pas trop car je les avais trouvé bien trop optimiste (je vais sur le chantier régulièrement), j’avais prévu 6 mois de retard. Bon ça sera sûrement 9 (à minima).
Pourquoi bien m’en a pris de lire l’acte notarié car je n’étais légalement lié au projet que par le contrat de réservation (que j’aurais pu faire sauter facilement vu que les termes ont changé). De ce fait, j’ai appelé le promoteur qui ne voulait rien entendre au sujet d’un quelconque dédommagement car "seul l’acte notarié fait fois". Ce qui est vrai, sauf que je n’avais pas encore signé l’acte et lorsque je leur ai dit qu’il était inenvisageable que je sois le seul à supporter la remise en question d’un contrat en ma défaveur, ils ont compris. Du coup, ils m’ont proposé d’installer du carrelage ou une kitchenette équipée. Comme j’avais déjà le parquet, j’ai opté pour la kitchenette. On va dire que c’est un dédommagement de quelques centaines d’euros (plus la pose déjà faite ce qui n’est pas plus mal car dans tous les cas j’avais prévu d’en poser une)

moralité: bien bien lire les contrats et toujours tenter la négociation (ça ne coute rien). Par exemple sur ce projet, le vendeur l’avais mis à prix à 154k et soutenait mordicus qu’il ne descendrait pas d’un euro, j’avais fait une offre à 150 et bien elle avait été acceptée.

Sinon, je suis satisfait de l’emplacement du parking par rapport à l’ascenseur, j’ai affiné mes devis. Pour la garantie des loyers, je vais passer par la préfecture de police de paris afin d’économiser 3% des loyers.

L’un des objectifs de cet investissement est de se positionner sur la future extension de la ligne 11 et bonne nouvelle puisque les travaux ont commencé
Ligne 11 du métro : les tout premiers travaux à Romainville

Maintenant que le projet est lancé, je cherche à faire un autre investissement immobilier toujours en région parisienne mais en la jouant un peu plus risqué (mais aussi plus rentable du coup).

Les loyers pinel sont plafonnés mais cela ne concerne pas les parkings, du coup en louant le parking un peu plus cher, on compense la faiblesse du loyer initial

Bonsoir,

Je le remettrais sur le marché tout simplement. Il y a moins de parkings que de logements dans l’immeuble et les possibilité de parking gratuit dans la rue limité.

Bonjour à tous,

petit retour: j’ai été livré mi-décembre

donc studio de 39.14m² à Romainville, toilettes suspendues, parquet, volet electrique, jardin de 93m², cuisine équipée etc pour la modique somme de 710e

1ere visite, la locataire a signée de suite (une retraitée avec bons revenus ce qui m’arrange évidemment).

J’estime que le studio pourrait se louer sur le marché libre vers 950-1000e donc pas étonnant qu’il parte aussi vite.

J’ai acheté des meubles pour la cuisine équipée chez Leroy Merlin, un peu de placard et j’ai fait monté ça pour un total de 550e pour un très beau résultat.

Pour l’instant, j’ai confié le bien à une agence immo dont le directeur est un ami. Ca me coute 8% du loyer (GLI incluse) mais je préfère faire comme ça au début).

selon votre situation: faites bien attention au délai de livraison, c’est mon deuxième achat dans le neuf et je peux vous garantir que 6 mois de retard c’est optimistre. Les contrats sont léonins donc il faut absolument tout lire dans le détail.
soyez très attentif sur les réserves, j’ai eu de la chance pour cet appart, j’en ai eu qu’une 20aine, dans l’ensemble c’était bien fini. Je connais quelqu’un qui en a eu plus de 100 pour un F3.

Dans l’immeuble il y a des affiches de personnes qui recherchent une place de parking donc c’est plutot rassurant au cas où la locataire n’en voudrait plus.

voila d’après mes petits calculs, l’un dans l’autre je devrais dégager 1500e de bénéfice par an (après impots). MAis comme c’est un bien que je compte garder, je suis assez solide même avec 10 mois de loyers perçus (ce qui serait vraiment un coup de malchance incroyable)

si vous avez d’autres question n’hésitez pas

Bonjour Sentenza,
Je découvre seulement ce fil et les nombreux avis négatifs qui l’ont émaillé .
"Non les braves gens n’aiment pas que l’on suive une autre route qu’eux".

Je vous soutiens dans votre démarche à l’exception de la durée de l’emprunt (je suis adepte des durée max de 12 ans).

Bonjour,

Retour de la visite, Appartement globalement en bon état.

J’ai noté quelques points notamment des zones de peintures mal faites autour des fenêtres, des éclats de peintures sur les prises et côté cuisine.

Les prises fonctionnelles, pas encore de possibilité de tester les prises RJ45.
Le bas des éviers pas totalement rebouchés avec du ciment au sol (des petits vides).

Et le reste était nickel.

J’avais également un laser pour les mesures (surfaces légèrement au-dessus).

Livraison finale prévue fin Mars.

Comment aller vous gérer la déclaration Pinel et le bien ? (Je veux dire avez-vous une agence, un comptable pour la déclaration ? )

Merci encore pour les indications au plaisir d’en apprendre plus sur l’avancé de votre projet.

Voilà tout est mis en place, en prenant 4% de turnover par an, je dégagerais un cashflow positif d’environ 100€ par mois après défisc.
pas mal pour un pinel à bientôt 400m d’une station de métro