LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

kentin · #51

Merci de vos réponse. Effectivement j’avais pris les informations sur le fait que l’ammortissement se faisait selon les composants du bien amorti (gros oeuvre, électricité,ect).

Je compte également laisser cela à un comptable sachant en plus que son cout est déductible.

Philippe, grossièrement, sur un studio meublé, vous arrivez à retirer combien de vos revenus locatifs BIC?

A "entendre" de nombreux LMNP, le gros avantage de ce régime est le fait de pouvoir ammortir ses biens. Cela permettrait d’une part de ne pas payer d’impots sur les revenus locatifs et d’une autre part de se constituer un amortissement excédentaire reportable sur un bénéfice futur pendant 9 années.

cocobi · #52

Bonjour à tous,

Oh mais si les bâtiments s’amortissent sur 20 ans, cela m’irait très bien : j’avais lu que cela pouvait être 30, voire 50 ans !
Bonne nouvelle également que l’amortissement n’impacte pas la plus-value à la revente,
quoique dans mon cas, je fais cela pour améliorer ma retraite dans 8 ans…

Mais comme certains l’ont dit, on se prend vite au jeu, et il n’est pas exclus que je ne récidive pas d’ici 3 ans, à la fin des réductions d’emprunt de mon prêt principal, dont je rembourserai le capital restant dû (sans pénalités) pour ré-emprunter pour un 2è studio !
Cela dit, reste à voir ce que sera la loi de finances d’ici là, et les avantages liés aux meublés ne seront-ils pas encore réduits ou supprimés d’ici là ?

Par ailleurs, GBL m’a confirmé, dans un autre fil, que les frais d’agence étaient déductibe en LMNP : mes frais d’agence étant de 4000 €, le loyer de mon T1 : 370 + 30 prov charges = 400, loué depuis le 8/08,
j’en déduis que je vais être déficitaire et que j’aurai un report de charges ET un report de mes amortissements : c’est bien cela ?
Merci à vous !

Philippe30 · #53

kentin a écrit :
Philippe, grossièrement, sur un studio meublé, vous arrivez à retirer combien de vos revenus locatifs BIC?

A "entendre" de nombreux LMNP, le gros avantage de ce régime est le fait de pouvoir ammortir ses biens. Cela permettrait d’une part de ne pas payer d’impots sur les revenus locatifs et d’une autre part de se constituer un amortissement excédentaire reportable sur un bénéfice futur pendant 9 années.

3 % de 80 % de la valeur du bien pour l’amortissement.

Pas d’amortissement excédentaire reportable pour le LNMP mais oui pour le LMP , c’est le N qui change tout pour Non professionnel….

Philippe

Philippe30 · #54

cocobi a écrit :
Mais comme certains l’ont dit, on se prend vite au jeu, et il n’est pas exclus que je ne récidive pas d’ici 3 ans, à la fin des réductions d’emprunt de mon prêt principal, dont je rembourserai le capital restant dû (sans pénalités) pour ré-emprunter pour un 2è studio !

Par ailleurs, GBL m’a confirmé, dans un autre fil, que les frais d’agence étaient déductibe en LMNP : mes frais d’agence étant de 4000 €, le loyer de mon T1 : 370 + 30 prov charges = 400, loué depuis le 8/08,
j’en déduis que je vais être déficitaire et que j’aurai un report de charges ET un report de mes amortissements : c’est bien cela ?

Ne rembourser pas le premier mais acheter un autre bien à crédit avec un apport.

Les charges , les frais d’agence , d’assurance , impôt foncier sont déductibles parce que vous êtes au régime réel sinon c’est le micro bic à 50% depuis 2009.
Pas de report de charges ou d’amortissement pour le LMNP.

Philippe

cocobi · #55

3 % de 80 % de la valeur du bien pour l’amortissement.

Pas d’amortissement excédentaire reportable pour le LNMP mais oui pour le LMP , c’est le N qui change tout pour Non professionnel….

Philippe

Philippe, si je prends 3% de 80% de la valeur de mon bien, je n’arrive pas du tout au même résultat qu’en comptant un amortissement sur 20 ans qui correspondrait à du 5 %…
J’y perds mon latin !

D’autre part, vous dites : pas de report de charges ni d’amortissement pour un LMNP : en êtes-vous sûr ? j’ai lu partout que le report était de 9 ans pour les charges, et illimité pour les amortissements ?
Etes-vous tous du même avis que Philippe, vous qui me lisez ?

cocobi · #56

Mais comme certains l’ont dit, on se prend vite au jeu, et il n’est pas exclus que je ne récidive pas d’ici 3 ans, à la fin des réductions d’emprunt de mon prêt principal, dont je rembourserai le capital restant dû (sans pénalités) pour ré-emprunter pour un 2è studio !

Ne rembourser pas le premier mais acheter un autre bien à crédit avec un apport.

Philippe

- je rembourse 552 € pour mon prêt principal (habitation principale), encore 6.5 ans
- et je vais rembourser 315 € pour mon T1, pour 8 ans
soit un total mensuel de 867 € soit un peu plus du 1/3 de mes revenus nets,

en effet, la banque tient compte des recettes des loyers, puisqu’elle m’a trouvé un taux d’endettement nettement inférieur … je pensais qu’on ne pouvait s’endetter qu’à hauteur de 30% tous remboursements compris, sans tenir compte des recettes …

Kool31 · #57

D’après le livre de Le Boulch’ :

- "la loi autorise le LMNP à imputer le montant du déficit constaté au titre d’une année sur les revenus provenant de la même activité réalisée également à titre non professionnel au titre des 10 années suivantes"
- "les amortissements peuvent être retranchés jusqu’à apurement du stock d’amortissement sans limitation de durée"

Philippe30 · #58

cocobi a écrit :
Philippe, si je prends 3% de 80% de la valeur de mon bien, je n’arrive pas du tout au même résultat qu’en comptant un amortissement sur 20 ans qui correspondrait à du 5 %…
J’y perds mon latin !

D’autre part, vous dites : pas de report de charges ni d’amortissement pour un LMNP : en êtes-vous sûr ? j’ai lu partout que le report était de 9 ans pour les charges, et illimité pour les amortissements ?
Etes-vous tous du même avis que Philippe, vous qui me lisez ?

J’ai fait une erreur de saisie , j’ai inclus pas de report de charges et d’amortissements , il n’y a pas de report de charges en LMNP.
Pour les amortissements , il faut compter environ 3 % de 80 % de la valeur du bien , c’est une estimation , il faut prendre en compte les règles comptables des amortissements par composants , c’est la trvai lde mon comptable , je ne connais pas trop le sujet mais je compte comme cela et je tombe assez juste avec ses amortissements.

Je ne sais aps ce que vous entendez par report des charges , le fait est qu’une facture de +500 € passe en amortissement si c’est cela ce que vous nommez report de charges alors oui mais il s’agit d’amortissement sur plusieurs années de la valeur de la facture de + 500 € et non pas un report de cette facture sur l’année suivante.
Nous avons du mal nous comprendre

Philippe

Sky · #59

Voici un extrait de la déclaration 2042C de 2011 concernant les Locations Meublées NON Professionnelles.

Le report des déficits pour une exploitation aux BIC réels :

Si vous adhérez et faites faire votre comptabilité par un CGA (Centre de Gestion Agréé), reportez le déficit de l’année en case 5NY, si vous faites votre comptabilité vous même ou par un comptable hors CGA, reportez le déficit en case 5NZ.

Puisqu’ici il s’agit de la déclaration de l’année 2011, vous reporterez les déficits des années antérieures non encore déduits aux cases 5GA pour 2001, 5GB pour 2002, 5GC pour 2003,…..5GJ pour 2010.

Le calcul de ce déficit provient évidemment de la déclaration 2031 et 2033 dite liasse fiscale qui est à adresser au SIE (Service des Impôts des Entreprises) du lieu de l’immeuble exploité.

Si vous amortissez votre appartement sur 20 ans, je vous souhaite bon courage pour justifier au fisc (en cas de contrôle) qu’au bout de 20 ans votre appartement ne vaut plus rien ; si votre argument est "on m’a dit que …" votre bonne foi est perdue d’avance.

Les durées d’amortissement sont variables selon les us et coutumes de chaque département, car en effet une façade "souffre" davantage des embruns salés en Normandie, une toiture souffre davantage de la neige en montagne que du soleil méditerranéen, etc.

Philippe30 · #60

Amortissements par composants suivant le bulletin des impôts

http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005 … 4a1305.pdf

L’adresse ci dessus contient des quotes ce qui pose problème pour le lien , il faut faire un copier coller dans un navigateur pour disposer de la page internet.

http://www.net-experts.fr/index.php?id=23&tx_ttnews[tt_news]=5&tx_ttnews[backPid]=9&cHash=4525c23178

Extrait

Première opération : définir pour la structure comme pour les composants, la durée normale d’utilisation
Considérons que le prix de l’immeuble se décompose de la manière suivante :

Toiture : 15 % du prix, soit 650 000 x 15 % = 97 500 €
Installation électrique : 5 % du prix, soit 650 000 x 5 % = 32 500 €
Menuiserie : 5 % du prix, soit 650 000 x 5 % = 32 500 €
Plomberie : 5 % du prix, soit 650 000 x 5 % = 32 500 €
Structure : 70 % du prix, soit 650 000 x 70 % = 455 000 €

Seconde opération : estimer la durée probable de vie de chacun de ses composants
Il faut essayer d’approcher au maximum la réalité.
Cette opération va permettre de déterminer le montant de l’amortissement annuel.
Estimons la durée de vie de chacun des composants ci-dessus respectivement à :

30 ans pour la toiture, les menuiseries, et l’électricité
20 ans pour les sanitaires et la plomberie
80 ans pour la structure

Il faut distinguer le type de composant et sa durée de vie normale.
c’est certain que nous sommes plus proche de la réalité mais il faut être pointu sur les règles comptables.
Au niveau gestion pour celui qui ne veux pas faire sa comptabilité , une estimation de l’amortissement est suffisante par contre il faut suivre les normes d’amortissement par composant pour amortir un bien.

Philippe

cocobi · #61

Je ne sais aps ce que vous entendez par report des charges , le fait est qu’une facture de +500 € passe en amortissement si c’est cela ce que vous nommez report de charges alors oui mais il s’agit d’amortissement sur plusieurs années de la valeur de la facture de + 500 € et non pas un report de cette facture sur l’année suivante.
Nous avons du mal nous comprendre
Philippe

Bonjour,
@ Philippe :
Je ne confonds pas charges et amortissement, mais il semblerait, d’après ce que j’ai lu sur le net, que les frais d’agence passent intégralement en charges la 1ère année (au lieu d’être amortis comme auparavant), ce qui va donc forcément générer un déficit, vu que je n’aurai que 5 mois de loyer.
Les déficits en charges sont bien reportables (sur des revenus de même nature) comme le confirme Sky (et les autres)
@ Sky :
Le report d’un amortissement non utilisé une année s’inscrit-il dans la même case que le report des autres charges (si supérieures aux recettes) ou bien est-il bien distinct dans une autre case ? Je suppose que cela doit être différencié …
Un expert agréé a-t-il la même valeur qu’une adhésion CGA, non ? (puisqu’apparemment, les honoraires d’un expert comptable sont déductibles au même titre qu’une adhésion CGA)

Sky · #62

@cocobi,

Je suis un peu comme Philippe, et ai du mal à vous comprendre. J’ai l’impression que vous confondez amortissement, charges et déficit.

Les amortissements necessitent des tableaux d’amortissements dont leur résultat est à reporter dans la comptabilité. Les charges sont des lignes comptables de votre exploitation, qui selon leurs types, donnent chacune un total annuel global qui est à reporter dans les bonnes cases de la liasse fiscale 2031 et 2033.

Cette liasse fiscale fournit un résultat positif (revenu fiscal) ou négatif (déficit), qui eux sont à reporter sur votre déclaration personnelle 2042C.

Si vous ne passez pas par un CGA, votre résultat sera majoré (de 25% de mémoire).

Il me semble prudent dans votre cas de vous offrir les services d’un expert comptable via un CGA. Voir le site de leur fédération selon votre région.

Philippe30 · #63

cocobi a écrit :
@ Philippe :
Je ne confonds pas charges et amortissement, mais il semblerait, d’après ce que j’ai lu sur le net, que les frais d’agence passent intégralement en charges la 1ère année (au lieu d’être amortis comme auparavant), ce qui va donc forcément générer un déficit, vu que je n’aurai que 5 mois de loyer.
Les déficits en charges sont bien reportables (sur des revenus de même nature) comme le confirme Sky (et les autres)

Les revenus locatifs sont de 2 types foncier ( location nue ) et BIC ( location meublée)
Les charges sont :
- frais de fonctionnement ( agence , assurance )
- frais de copropriété
- impôt foncier ( déduction faite de la TEOM )
- Frais huissier etc …

Revenus foncier - charges foncier = résultat foncier
Revenu BIC - Charges BIC - amortissement = résultat BIC

Si déficit foncier alors vous pouvez déduire de votre déclaration jusqu’à 10.700 €.

Si déficit BIC vous ne pouvez rien déduire hormis sur d’autres revenus BIC ( autre que location meublée ) sans prendre en compte l’amortissement issu de la location meublée.

Il me semble que pour le LMP il soit possible de prendre en compte les amortissements en déduction et ces déficits BIC sont imputables sur vos revenus mais pas certain de la fiscalité dans statut de loueur.

Philippe

cocobi · #64

Bonsoir,

Si je parle d’amortissement, c’est que j’ai des revenus fonciers (location meublée) et que je souhaite déclarer aux frais réels pour bénéficier des amortissements,
puisque seul un logement meublé déclaré au réel permet cette méthode (c’est bien ça ?)

Cela dit, vos réponses me laissent perplexe, et je vais retourner voir ce qu’il est dit sur le forum universimmo, spécialisé en immobilier.

Je me trompe peut-être, mais j’ai toujours compris que le déficit BIC n’était bien sûr pas déductible des autres revenus, mais reportable pendant 9 ans, sur des REVENUS BIC également, donc sur mes prochains loyers.

ET que les amortissements non utilisés pouvaient être reportés à l’infini, jusqu’à un exercice où le résultat sera excédentaire, voici un extrait de l’autre forum (concernant les LMNP au régime réel simplifié) :

les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal : ils serviront à diminuer (voir annuler) des bénéfices fiscaux futurs
ou encore :
En periode déficitaire,
-L’amortissement ne peut pas toujours être totalement utilisé. Mais l’amortissement écarté par les règles fiscales (détaillées plus loin) est utilisable ultérieurement sans limite de temps

Alors, ai-je mal compris ?
Certes, ce n’est pas évident quand on débute… Et finalement, vous ne me dites pas ce que je dois faire des frais d’agence ! Il va de soi que je vais prendre un expert comptable !

Bonne soirée

Philippe30 · #65

cocobi a écrit :
Si je parle d’amortissement, c’est que j’ai des revenus fonciers (location meublée) et que je souhaite déclarer aux frais réels pour bénéficier des amortissements,
puisque seul un logement meublé déclaré au réel permet cette méthode (c’est bien ça ?)

attention à la confusion ,vous avez des revenus locatifs qui se décompose en 2 types de revenus :
revenus fonciers = location nue
revenu BIC = location meublé

cocobi a écrit :
Cela dit, vos réponses me laissent perplexe, et je vais retourner voir ce qu’il est dit sur le forum universimmo, spécialisé en immobilier.

Je connais bien ce forum sur lequel j’ai le même profil.
Spécialisé en fonction des intervenants présents , le niveau à beaucoup baissé depuis 1 an.

cocobi a écrit :
Je me trompe peut-être, mais j’ai toujours compris que le déficit BIC n’était bien sûr pas déductible des autres revenus, mais reportable pendant 9 ans, sur des REVENUS BIC également, donc sur mes prochains loyers.

Ce sont les déficits fonciers issus de la location nue qui peuvent être reporté sur 9 ans.
Ces déficits fonciers imputables en déduction de vos revenus à hauteur de 10.700 € par an et reportables si le déficit est supérieur à 10.700.

cocobi a écrit :
ET que les amortissements non utilisés pouvaient être reportés à l’infini, jusqu’à un exercice où le résultat sera excédentaire, voici un extrait de l’autre forum (concernant les LMNP au régime réel simplifié) :

Vous pouvez commencer à amortir un bien en location meublé quand vous le souhaitez.
Il n’est pas nécessaire de le faire au début de votre location lors de la première année , par contre il est recommandé de faire évaluer la valeur du bien lorsque vous souhaitez l’amortir comptablement car c’est la valeur à la date du début de l’amortissement qui sera prise en compte.

cocobi a écrit :
les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal : ils serviront à diminuer (voir annuler) des bénéfices fiscaux futurs
ou encore :
En periode déficitaire,
-L’amortissement ne peut pas toujours être totalement utilisé. Mais l’amortissement écarté par les règles fiscales (détaillées plus loin) est utilisable ultérieurement sans limite de temps

Encore une fois il s’agit de déficit foncier ( location nue ) car vous pouvez aussi faire de l’amortissement quand vous faites des travaux importants.
Par exemple refaire un toiture ne se passe pas en charge mais en amortissement mais toujours dans le cas du déficit foncier.

cocobi a écrit :
Et finalement, vous ne me dites pas ce que je dois faire des frais d’agence ! Il va de soi que je vais prendre un expert comptable !

Frais d’agence = frais
Regardez dans mon message d’hier à 19h29

Vous mélangez beaucoup de terme et de notions , prenez aussi le temps de lire les réponses fournies.

Philippe

cocobi · #66

Bonsoir,

Exact, pour le "foncier", j’ai fait une erreur , pourtant je le sais !
Pour le reste, à vérifier … je ne suis toujours pas convaincue de certaines choses
à propos des reports.
Je pars demain matin pour le Myanmar, je rentre le 31,
je reprendrai mes recherches à mon retour
Merci à vous !

ZX-6R · #67

Bonjour,

je prends la discussion en cours (en mode vacances)

Le déficit BIC est reportable pendant 10 ans sur le résultat BIC.

(il me semble que c’est la question de cocobi)

Donc vos frais d’acquisition vont amener votre résultat à zéro cette anné car ils seront supérieur à vos loyers perçus, et ça sera aussi le cas l’an prochain vu que vous reporterez votre résultat déficitaire. Si en plus vous avez un crédit, vous allez "trainer" un résultat déficitaire un certain temps avant de commencer à utiliser votre stock d’amortissement.

PhbFr · #68

Il faut scinder le déficit en 2 : la part hors amortissements et la part des amortissements;
hors amortissements le report est limité dans le temps, en ce qui concerne les amortissements c’est illimité.

PhbFr · #69

Quelqu’un a t’il une idée pour imaginer une structure d’accueil "idéale" permettant l’acquisition d’un nouvel appartement destiné à être loué en LMNP.
S’il ne s’agissait pas de meublé, l’idée serait d’avoir par exemple une SCI pour des raisons de transmission aux enfants.
Néanmoins on ne peut pas mettre les revenus dans la SCI car ceux-ci ayant un caractère commercial la SCI sera imposable à l’IR, encore que je ne sois qu’à moitié convaincu car entre droit commercial et droit fiscal il y a peut être des écarts à prendre en compte pour les LMNP ?

Si c’est bien un problème il faudrait donc que la SCI mette à disposition l’appartement à l’activité commerciale (BIC) ceci ayant déjà l’inconvénient de priver la SCI de revenus donc il faudrait un schéma un peu plus élaboré…..

GoodbyLenine · #70

Vous ne décrivez pas trop les critères "idéaux" pour cet investissement LMNP.

Une SARL de famille (art 239bis AA du CGI) est une possibilité : elle permet aux associés d’être imposé à l’IR transparent (mais uniquement avec des associés parents mariés ou pacsés, enfants, frères et soeurs). Le livre de Me.Le Boulc’h en détaille les impacts (fiscalité IR, possibilité d’aménager les statuts, de faciliter la transmission en démembrant les parts, etc.). Sinon, il évoque aussi l’EURL (comme "solution souvent provisoire") et la SNC (plus "délicate").

Je suppose que vous avez fait une faute de frappe en écrivant "Néanmoins on ne peut pas mettre les revenus dans la SCI car ceux-ci ayant un caractère commercial la SCI sera imposable à l’IR", car une SCI qui réalise plus de 10% de ses revenus en meublé serait alors imposable à l’IS, et non à l’IR, conformément à l’art 206.2 du CGI, ce qui écarterait tout recours au statut de LMNP ou LMP.

PhbFr · #71

Oui, pardon, à l’IS bien sûr

Merci je vais regarder la SARL de famille

Soyons fou pour les objectifs on minimisera :
- les droits de succession (on doit pouvoir passer à 0)
- les droits d’enregistrements sur les mutations immobilières
- les droits d’enregistrement sur les mutations de parts ou d’actions des entités contenant les patrimoines (voir le cas particulier des entités à prépondérance immobilière),
- l’IS si applicable
- les dividendes si applicable
- l’ISF
- les impôts sur les revenus tirés de ces montages

Philippe30 · #72

PhbFr a écrit :
Merci je vais regarder la SARL de famille

La SARL de famille vous place en position de gérant majoritaire de fait ( cumul de vos parts et celle de votre femme ) , vous serez assujetti aux cotisations minimales même vous ne vous versez pas de salaire.

Philippe

PhbFr · #73

Alors c’est pas bon

cocobi · #74

ZX-6R a écrit :
Bonjour,

je prends la discussion en cours (en mode vacances)

Le déficit BIC est reportable pendant 10 ans sur le résultat BIC.

(il me semble que c’est la question de cocobi)

Donc vos frais d’acquisition vont amener votre résultat à zéro cette anné car ils seront supérieur à vos loyers perçus, et ça sera aussi le cas l’an prochain vu que vous reporterez votre résultat déficitaire. Si en plus vous avez un crédit, vous allez "trainer" un résultat déficitaire un certain temps avant de commencer à utiliser votre stock d’amortissement.

Bonjour,

Je suis rentrée de voyage ce we, demain je reprends le travail, et je me replonge également dans mes modestes "affaires", cad la rentabilité de mon studio.
Je comprends effectivement comme vous : les charges de frais d’agence, intérêts, etc, vont reporter l’utilisation de mes amortissements, tant mieux.
Je ne pense pas être déficitaire plus de 2 ans, tout dépendra du montant d’investissement annuel calculé par l’expert comptable que je choisirai …
J’avais complété et retourné aux impôts le formulaire P0I dont on m’a accusé réception en mon absence, on m’a attribué un n° Siret, et on me réclame qques renseignements complémentaires (j’ai la chance d’avoir trouvé un interlocuteur sympa et fiable au service des impots !)
@ bientôt sur le forum

cocobi · #75

ZX-6R a écrit :
Bonjour,

je prends la discussion en cours (en mode vacances)

Le déficit BIC est reportable pendant 10 ans sur le résultat BIC.

(il me semble que c’est la question de cocobi)

Donc vos frais d’acquisition vont amener votre résultat à zéro cette anné car ils seront supérieur à vos loyers perçus, et ça sera aussi le cas l’an prochain vu que vous reporterez votre résultat déficitaire. Si en plus vous avez un crédit, vous allez "trainer" un résultat déficitaire un certain temps avant de commencer à utiliser votre stock d’amortissement

Bonsoir,

J’ai rencontré mon futur expert-comptable hier soir :
il m’a en effet confirmé que mes charges allaient créer un déficit (reportable 10 ans),
que les amortissements sont reportables à l’infini,
que ceux de mon studio seraient calculés sur 20-25 ans,
et que j’étais libre de passer les frais d’agence en charge en 1 fois (ce que je choisis) ou d’amortir sur la même durée que le reste.
Dans mon cas, je devrai être déficitaire au moins 2 ans, voire 3.
D’autre part, les frais d’expert comptable sont déductibles (il me prend 300 HT qu’en pensez-vous ?) mais il me conseille d’adhérer à un CGA dès que je passerai en positif pour éviter la majoration (20 ou 25 %, je sais plus) des revenus imposables.
Ce sont les réponses que j’espérais, car ma priorité était de différer les impôts sur mon studio, puisque je suis au taux marginal de 30%
Cela dit, mes dépenses globales courantes (hors frais d’agence) restent supérieures à mes recettes (pour ceux qui s’imaginent qu’on fait du bénéfice si le loyer est supérieur au remboursement d’emprunt …)
J’y vois plus clair, et je ne regrette pas cet investissement, qui m’incitera sans doute à en faire un autre dans les prochaines années …
Bonne soirée à tous

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1 #65 18/08/2012 06h01

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