SCPI Scellier : simulation sous Excel d’un investissement

Un bon patrimoine de rentier doit être diversifié.

Lorsque l’on entend les arguments des opposants à la retraite par capitalisation, l’argument est toujours le même : oui, mais comment allez-vous faire en cas de chute des marchés boursiers ?

La réponse : dans un patrimoine diversifié de rente, les marchés boursiers sont un élément parmi d’autres. Leur chute ne doit pas remettre en cause la rente, mais juste éventuellement la diminuer.

Comme éléments de diversification, vous avez tous les actifs tangibles susceptibles d‘être loués (j’exclus l’or, le vin, etc. qui ne génère aucune rente) :

• immobilier en direct,
• immobilier via des SCPI,
• forêts,
• bateaux,
• parkings,
• cheptels,
• terrains agricoles…

En plus des traditionnels investissements plus sûr, mais souvent moins rentables :

• livrets en tout genre,
• assurance-vie non exposée au marché actions,
• obligations d‘état indexées sur l’inflation.

Aujourd’hui, je voudrais discuter avec vous de l’intérêt du Scellier en SCPI, à des fins de diversification du patrimoine. En effet, comme la SCPI est dissoute au bout d’une quinzaine d’années, la vocation de cet investissement n’est pas de générer une rente à vie, mais de participer à la construction du patrimoine.

Je n’ai jamais investi en SCPI, donc une erreur dans les calculs n’est pas improbable et c’est bien pour cela que je blogue dessus, pour avoir vos avis !

Simulation SCPI Scellier n°1

Voici les hypothèses de départ au niveau SCPI :

• 60 parts de SCPI à 600 € acheté le 31/12/2009 : 36 000 €
• Valeur réelle de la part hors frais : 500 €
• Tous les logements sont terminés et commencent à rapporter au 1/1/2012
• Pendant la période de construction, les parts rapportent 1% net par an (on suppose que la SCPI place la trésorerie non engagée)
• Une fois construit, les parts (500 €) rapportent 3,% net de prélèvements sociaux par an
• Les loyers sont revalorisés de 2% chaque année
• Une fois construits, les immeubles se revalorisent de 2% par an par rapport à leur coût d’achat
• Tout est revendu en 2025

Au niveau du prêt :

• Aucun apport personnel
• Prêt à taux fixe sur 7 ans à 3,45%

Au niveau de l’imposition sur le revenu

• Taux marginal d’imposition à 30%

Donc avec ces hypothèses, nous devons rembourser 5877 € de crédit chaque année pendant sept ans, avec des revenus locatifs autour de 1100 € à partir de 2012.

Pour rappel, les revenus fonciers de SCPI, une fois déduits les intérêts d’emprunts, sont imposés sur le revenu sans abattement. Lorsque les intérêts d’emprunts sont supérieurs aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier et il est reportable les années suivantes.

Avec un TMI déjà à 30%, ça en laisse une bonne partie au fisc.

Par contre, à condition de garder les parts quinze ans (ce qui est le cas ici), la plus-value à la revente des parts est non imposable.

Malgré la réduction d’impôts sellier de 1000 € / an les neufs premières années, avec ces hypothèses, si je ne me suis pas trompé dans les calculs, le TRI du projet serait de 3,9%.

Même si c’est pour faire de la diversification, 3,9% pour immobiliser de l’argent pendant sept (pour l’effort d‘épargne en 2016) à quinze (pour l’effort d‘épargne en 2010) ans, c’est pas lourd !

Simulation SCPI Scellier n°2

Tout pareil mais avec un crédit sur quinze ans à 3,90% :

Cette fois-ci, le TRI ressort à 5,5%, ce qui est plutôt sympathique.

Conclusion

Une simulation comme celle-ci reste très imparfaite, car si le rendement locatif autour de 3% ne fait guère de doute, on ne peut pas en dire autant du prix de cessions des immeubles dans quinze ans, surtout si tous les investisseurs en Scellier décident de sortir au même moment.

Néanmoins, tout investissement comporte des inconnues, et à titre de diversification, celui-ci peut avoir un intérêt. Pour celui qui est déjà très investi dans l’immobilier, je suis plus septique.

Tout cela encore une fois, sous réserve que je ne me sois pas trompé dans mes calculs et que je n’ai manqué aucun aspect fiscal.

Voici le fichier Excel utilisé : simulation_scellier_credit_fixe.xls

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