Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité…

Bonjour.

Pas de division , la configuration est déjà présente.

En plus,
Il y a 15% supplémentaire car je fais du logement social .
Une prime de 2500 euros par logement du conseil général ( selon type de loyer )
Et un éco chèque midi Pyrénées de 1000 euros par logement si gain énergétique de 35%.

Comme il y a 6 logements , cela fais x6.

De plus j’ai 2000 par logement car ils sont vacants depuis plus de 2 ans pour lutter contre les vacances de logements .
Cette prime est divisé par 2 car plus de 2 logements.

Et les aides ne vont pas au delà de 80% …  si je fais le calcul de tout, je serai même à 86% ..
Donc 88000 au plancher environs .

Pour la période de latence,  c’est sur … mais qu’importe .. Je suis avec ce projet proche de 18% .. cela augmentera forcément donc que sa soit dans 10 11 ou 12 ans c’est pas important.

Bonjour sayrusn.

Je cherche maintenant uniquement de gros projet ou les travaux représente plus que le montant du projet pour me refaire un stock d’amortissement conséquent.

Cela valorise le bien, protège d’une grosse baisse , permet de payer moins d’impôts. …

Sur ce projet, je suis sur de ne pas payer d’impôt sur 9 ans.
Cela montre que le choix de la fiscalité est important. .. Le montage fiscale de votre projet est très très important et il est important de creuser plusieurs pistes.

Smad a écrit :

cricri77700 a écrit :

Smad: ce n’est pas des calculs mais du concret ( devis ) associé à l’expérience d’un gros projet.

Qu’es-ce qui vous paraît pas chère ? Et surtout sur quoi basez-vous cela ?

Tous les chiffres annoncés ne sont pas des estimations mais du concret. Cela fait 3 mois que je travail dessus.

Je travaille dans le batiment, et tout comme vous, j’effectue les travaux moi meme.

Les prix des artisans sont bas, soit, vous avez un bon réseau, je ne reviens pas dessus.

Les prix pour les sols me semblent sous estimer.
Pour les radiateurs, je pense que vous sous estimez la puissance nécessaire et le nombre de radiateurs.
Le prix cuisine/mobilié me semble aussi sous estimé, surtout pour du meublé, mais la, tout dépend de la prestation que vous souhaitez proposer.

Que comptez vous faire pour les communs ?

Le projet anah à été abandonné : trop d’administratif , d’incertitude,  d’incompétence. .. bref je demande un financement et j’aimerai savoir où je vais … Je contracte un crédit en ce moment et j’ai besoin de savoir où je vais …

Je reviens donc sur le LMNP .

J’ai fais mes soldes hier :
Pour les studios : clic clac avec housse matelas en latex 400 euros à la place de 800
Table basse moderne bois 50 euros à la place de 160.
Meublé tv avec rangement moderne 100e à la place de 200.
Cuisine à -65% avec 4 meubles haut et un meuble ss évier + 1 meublé bas 60 .
En gros 300 euros par cuisine en meublé.
Frigo frigelux 100 eu à la place de 150
Cuisinière beko catalyse et plaque vitrocéramique 300 euros à la place de 500 .
Hotte 45 euros à la place de 90
Petit bar moderne entre la cuisine avec rangement 100 euros à la place de 150.
1 assise bar 35e à la place de 70 euros.
Une commode 60 euros à la place de 140 .

Pour les T2,  à la place des clic lac,  un canapé d’angle 300 e à la place de 650
Sommier et matelat latex exposition à -70% 180 euros.
Une table moderne en verre à 120 euros à la place de 300 exposition et pour l’autre T2 même table mais en noir.
4 chaises par T2 à 30 euros à la place de 70 e
Un buffet moderne a-60% payé 130 euros
1 armoire -50% 70 euros .

Donc meubles et cuisines pour 5 appartements 8000 euros … Et vous pouvez constater que se n’est pas du premier prix et que le confort est la.

Je suis aussi tombé sur du lino de qualité  … 12.5 e le m2 normalement .. que j’ai touché à 3 euros 44 le m2 .. j’ai donc pris la totalité  ( 200m2 ) à ce prix même si il m’en reste…. Donc 600 euros pour les sols pour 5 appartements+ 300/400 euros de ragréage  ( que je fais moi même ) + Scotch à lino .
Donc 1000 euros pour les sols environs.

Je maintiens ma ligne de conduite…
Et c’est possible.. encore une fois …

Sur les meubles j’ai optimisé 2000 e sur ce que j’avais estimé.
Sur les sols, 1500 euros .

Il reste les radiateurs (je vais acheté cela en avril .. il y aura bien du destockage )
Et autres avec le même état d’esprit .

Donc meubles et cuisines pour 5 appartements 8000 euros … Et vous pouvez constater que se n’est pas du premier prix et que le confort est la.

Donc 600 euros pour les sols pour 5 appartements+ 300/400 euros de ragréage  ( que je fais moi même ) + Scotch à lino .

Comme il y a 6 logements , cela fais x6.

Un peu noyé par vos calculs, j’ai perdu le fil, et vous aussi apparament.

Sinon, où en est votre projet ? Les travaux ont commencés ?

Sans forcément avoir de subventions, vous pouvez tout de même conventionner vos logements en social (conventionnement sans travaux) et profiter de 60% de déduction d’impôts sur vos revenus fonciers mais bon j’imagine que vous avez fait vos calculs et que le LMNP est plus avantageux dans votre cas

Un nouveau projet superbement optimisé!
Si je me souviens bien votre méthode pour acheter les meubles/electroménager moins cher est de prendre des modèles d’exposition.
Pour les matériaux (exemple le lino à 3,4€/m2) quelle est votre "source"?

Vous parliez également du site vente-privée.com pour certains item (radiateur, peinture, outils)
Avez-vous d’autre sites web de prédilection?

Bruno

Dernière modification par BrunoIIC (15/01/2016 00h37)

Bonjour,
Il existe également bricoprive, j’utilise aussi régulièrement l’application dealabs qui referencie les offres promotionnelles intéressantes.

voici les retours de ce projet :

Les travaux on bien débutés ( j’ai mème commencé début février en avance ) :
- Menuiseries posées
- ragréage fait ( sol trop poussiéreux pour que cela soit propre quand je vais peindre )
- Petite maçonnerie : ok
- préparation du chantier ( j’avais du placo à retiré, 2 cloisons à abattre, ménage… ) pour que les artisans attaquent direct 

4 plaquistes et 3 plombiers/électriciens sont en train de tout dépotés et franchement, à 7 artisans sa décoiffe.

Je commence la peinture dans 10 jours, en parallèle avec l’électricien/plombier .
Puis je pose mes sols.
Finitions
Puis je meuble : cuisine et meuble ( tout est déjà acheté pendant les soldes ) en parallèle, le menuisier refera l’escalier extérieur et le maçon me mettra de la castine dans les parties communes.

Objectif : Que tout soit terminé le 31 mai 2016.

Les détails sur le cout final des travaux sera exposé ultérieurement.

J’estime la rentabilité brut à 16.5% sur ce projet et un cash flow mensuel supplémentaire de 1050 euros sur mon parc immobilier ( actuellement à 1250 euros )
Donc tout les mois j’aurai 2300 euros de cash flow + environs 800 euros de capital remboursé/mois.

tout mes biens ont générés beaucoup de travaux, mon stock d’amortissement + charge me permet d’être tranquille et de ne pas payé d’impôt pendant  4 ans / 5 ans.

Tout simplement par une étude de marché et de commencer par 1 bien isolé avant l’immeuble de rapport. ..

De nombreuses visitent afin de trouver la perle … Je passe beaucoup de temps pour tt ça. ..
Je me fait connaître,  des artisans,  du notaire , des enseignes ( j’ai les soldes avant les soldes par exemple ou il me les reserve .. )
Ect ect …

Comme toujours, tout dépend de l’offre et de la demande : si vous êtes 100 à vouloir acheter ou louer un bien, si vous êtes l’heureux sélectionné c’est que vous avez forcément de la chance.
Il y a aussi la chance de vivre dans une localisation propice à de tels rendements : regardez à Paris, on peut avoir des rendements négatifs …
Et n’oubliez pas le relationnel, ça peut servir.

C’est joli ce projet cricri77700, je me revois 15 ans en arrière,  bon courage

aie les photo ont l’air belles mais elles sont de travers! Et préferez les photo format paysage, ou pour la salle de bain de portrait. Mais le salon => paysage

+ qque fautes: "deux bâtiments relier" => és
"tout à été" => a

aussi
"D’un côté, 3 studios de l’autre deux T2" => studio T1 ? plutot dire que c’est une petite structure de 5 lots en tout. L’entrée est elle sécurisé? Interphone ?
La cuisine a l’air de qualité. Soulignez ce point. "Cuisine de qualité tout intégré avec plan de travail

Surtout, faites 1 annonce par studio. Les gens font des recherchent par taille, prix.

Excellentes ces mises à jour, merci Cricri

Je ne connais pas du tout le prix du marché dans votre région.

Mais du coup je me demandais si votre stratégie était de mettre un loyer au juste prix/sous le prix/au dessus du prix?

Bruno