Guide de l'investissement en parts de SCPI : vos avis ?

Bonjour Stéphane,
J’ai lu votre document, très instructif pour un débutant comme moi.
Je suis en réflexion sur l’achat d’un studio à crédit ou de SCPI pour ma retraite. Cependant je me dis que les SCPI sont trop risquées?
vous conseillez 20% de SCPI pas plus?

AMHA, les SCPI offrent une diversification possible qui diminuent fortement le risque.
L’immobilier n’est pas le seul support pour notre épargne.

@kamouloux : la plupart des scpi n’ont aucun endettement. C’est pourquoi je ne vois pas bien pour quelle raison elles pourraient être "liquidées" ni comment, techniquement, elles peuvent être mises en faillite…

Une SCPI n’est pas une société opérationnelle mais une société à vocation patrimoniale, qui gère un portefeuille d’immeubles locatifs dans l’immobilier professionnel.

Cette structure permet une certaine diversification des risques, par rapport à l’achat en direct d’un unique appartement.

Dernière modification par stephane (30/03/2017 23h24)

Je vous trouve bien catégorique sur le fait que l’internet va rendre obsolète la plupart des bureaux et des boutiques "en dur" !

Si vous voulez avancer dans vos réflexions sur cette question, je vous invite à consulter les premières pages de la présentation SFAF 2016 de la foncière cotée "Selectirente" qui traite de cette question :

Conférence SFAF de Selectirente et notamment les pages 15 et suivantes…

Cela fait des années que certains émettent des doutes sur les bureaux et commerces avec l’arrivée d’internet et du télétravail. Force est de constater qu’internet est démocratisé depuis une vingtaine d’années et que la demande de bureaux et commerces en tout genre est toujours forte, même s’il y a une évolution avec une perte de vitesse des petits commerces de centre-ville, latente depuis plus de 30 ans surtout dans les moyennes agglomérations.
Ca me fait penser à la voiture électrique tout cela, c’est de la révolution de journaliste.
Quant à transformer des bureaux en logements c’est pareil, on en parle mais cela se fait de façon épsilonienne.

Bonjour,

Je me permets d’intervenir pour vous livrer mon expérience personnelle car comme beaucoup ici, je suis propriétaire de biens locatifs en direct (2 studios) et de parts dans différentes SCPI.

Les SCPI offrent une réelle tranquillité. Le seul travail étant de remplir le bulletin de souscription et de vérifier tous les trimestres que les loyers sont crédités. Il y a plus compliqué dans l’existence. Surtout, les SCPI possèdent des centaines de locataires, dans des localités diverses, et avec des actifs de différentes natures (commerces, bureaux…). Le risque est donc très dilué.
D’autre part, vous pouvez vous délester de vos parts petit à petit. Si vous avez un besoin de trésorerie, rien ne vous oblige à revendre toutes vos parts. Surtout, en cas de donation, vous pouvez l’ajuster au mieux pour diminuer son impact fiscal. Enfin, comme l’immobilier en direct, les parts peuvent se démembrer ou s’acheter à crédit. Le produit montre donc une grande souplesse.
Mais, vous ne pourrez pas faire un "coup immobilier" avec des parts de SCPI. Vous achèterez les parts à peu près à la valeur de la somme de leurs actifs.

Le bien en direct offre "le plaisir de la propriété". Un appartement est bien plus sexy que des parts dans une société immobilière. Vous pouvez acheter un bien à rénover et faire une PV conséquente. Vous pourrez y loger vos enfants ou petits-enfants. Cette solution possède donc aussi ses avantages. Mais, les inconvénients sont légions car il faut gérer le bien. Il faut choisir un locataire, faire signer des tonnes de papiers depuis la loi allur, réaliser quelques travaux qui ne manqueront pas de survenir. Bref, il faut s’investir beaucoup plus que lors de l’achat de parts. La délégation à une agence va vous croquer une partie importante du bénéfice. Surtout, il y a le risque d’impayé. Il est statistiquement très faible sur les studios dont les parents sont cautions mais quand il arrive, il est dramatique pour le propriétaire qui perd 100% de ses revenus, doit continuer de payer les charges et doit gérer 2 ans de procédure pour un coût généralement supérieur à 10.000 euros. Autant dire que la rentabilité va avoir du mal à s’en remettre.

Les revenus entre les 2 solutions sont à peu près équivalents. Je gagne un peu plus sur mes studios car leurs prix d’achat étaient corrects et je n’ai jamais eu d’impayés ou de vacances locatives. Mais, ils me prennent du temps, beaucoup de temps.

Pour conclure, si vous avez du temps, si vous êtes bricoleur et si vous trouvez une bonne affaire ou si souhaitez un jour occuper le bien ou le faire occuper par des proches,vous pouvez aller sur du locatif en direct. Sinon, ne vous embêtez pas, les SCPI offrent quasiment autant d’avantages et beaucoup moins d’inconvénients.

Vous n’avez pas évoqué la piste des SIIC. Pourquoi ?

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (03/04/2017 23h09)

AesculusHippocastanum a écrit :

Pour conclure, si vous avez du temps, si vous êtes bricoleur et si vous trouver une bonne affaire ou si souhaitez un jour occuper le bien ou le faire occuper par des proches,vous pouvez aller sur du locatif en direct. Sinon, ne vous embêtez, les SCPI offrent quasiment autant d’avantages et beaucoup moins d’inconvénients.

Bonjour AesculusHippocastanum,

Votre post confirme mes nombreux calculs: sauf à être un expert dans le domaine de l’immobilier, un bien locatif, loué dans des conditions permettant de se rapprocher - autant que faire se peut - de la relative tranquillité d’esprit d’une SCPI (c’est-à-dire sous mandat de gestion avec une agence immobilière, garantie des loyers pour contrebalancer l’absence de mutualisation des risques, l’assurance PNO et juridique), ne rapporte in, fine et en net net, pas plus qu’une SCPI lambda, et même assez nettement moins qu’une SCPI bien gérée. C’est triste mais c’est la réalité mathématique.

Comme vous l’indiquez, la location physique ne se justifie que si le propriétaire est capable de se passer d’assurance sur les loyers (ce qui suppose une certaine assise financière, en terme d’épargne disponible ou de nombre de biens locatifs pour mutualiser les risques) et est prêt à prendre en charge lui-même la majorité des - nombreux - actes de gestion locative (recherche du locataire, état des lieux, rédaction du bail et des quittances, comptabilité, travaux de réparation, dépannage occasionnel du locataire, gestion des éventuels accidents locatifs etc). Et dans ce cas, le supplément de rémunération n’est en fait que la contrepartie d’un travail bien réel, qualifié et très prenant, ce qui ne se justifie que si on a beaucoup de temps libre (retraité ou "rentier") et que l’ on adore ça, ou bien si ce revenu est supérieur à celui dégagé par son activité professionnelle principale. Ou alors, il faut effectivement avoir un biais affectif particulier pour l’immobilier, avoir un réseau de rabatteur pour être en mesure de "faire un coup" et éviter l’investissement lambda presque toujours peu rentable, aimer entretenir son bien et y bricoler, envisager de le mettre à disposition de sa famille ou le récupérer un jour etc. Mais dans tout les autres cas, et en particulier si on ne considère l’immobilier que comme une forme d’investissement comme une autre (avec ses avantages et ses contraintes spécifiques bien sûr), les rendements nets sont devenus tellement faibles et l’environnement juridique tellement contraint que le jeu n’en vaut clairement pas la chandelle.

Pour l’investisseur moyen et pas particulièrement passionné par le bâtiment (ce qui est mon cas), l’immobilier géré type SCPI offre des performances équivalentes voire meilleures pour nettement moins d’efforts (tout au moins sur le long terme) et de soucis, à conditions toutefois de passer BEAUCOUP de temps avant d’investir à analyser les rapports annuels et bulletins trimestriels de la soixantaine de SCPI de la place, afin de séparer l’ivraie (trop courante) du bon grain (rare). Cette tâche - indispensable et assez longue, mais on ne l’effectue pour l’essentiel qu’une fois donc elle est à considérer comme un investissement pour l’avenir - a en outre l’avantage de mettre en oeuvre des compétences assez différentes de celles nécessaires à un investissement purement immobilier; en fait, elles se rapprochent assez de celles nécessaires pour analyser le bilan comptable et financier d’une société, ce qui ravira les investisseurs habitués aux marché financiers.

Sincèrement, des fois, je me demande comment le Pinel et autres investissements défiscalisants peuvent rencontrer un tel succès. Je parie que 98% des "investisseurs" n’ont jamais fait un calcul, même approché, de rentabilité, et n’ont aucune idée du travail et des compétences que le statut de bailleur privé exige…

Par contre, pour ce qui est des SIIC, c’est très différent: il s’agit d’actions de société de gestion immobilière. Les critères de valorisation sont très différents. L’expérience semble montrer que c’est très rentable sur le long terme, mais il faudra attendre la fin de la remontée des taux pour y revenir car ce sont des sociétés intrinsèquement très endettées (c’est même leur business model).

Cela grève d’autant le rentabilité finale et franchement soyez plus précis avant d’écrire un tel message,vous dîtes "en gros 5 à 6%" mais n’en savez rien et demandez aux autres de vérifier. La loi Alur a cela de bien qu’elle opacifie davantage encore les commissions en parlant en montant au mètre carré et non en pourcentage. Je vous rétorque donc que ces frais représentent facilement un mois de loyer par an pour un service bien souvent moyen avec une sélection des locataires qui sera peu satisfaisante pour un investisseur avisé.

Il y a aussi un autre paramètre à prendre en ligne de compte dans le match SCPI/immobilier en direct.

Tout le monde n’a pas la "chance" d’habiter dans un secteur où le marché de l’immobilier d’habitation ou d’immobilier professionnel n’est pas "porteur". Dans certains coins de province (et chez moi en particulier), de nombreux appartements sont vides faute de locataire ou en raison du fait que la population diminue.

Avec les SCPI, il est très facile d’investir en dehors de son lieu de résidence, sans avoir à gérer "à distance". Vous pouvez donc habiter à la "campagne" et investir dans des "villes", sans avoir à vous déplacer, ce qui est bien pratique !

Pierval santé et Corum convictions sont des dossiers intéressants.

Vendome région est un dossier en lancement depuis 2015. A votre place, je choisirai une SCPI avec un peu plus d’ancienneté.

Bien sûr, votre projet doit être compatible avec votre niveau actuel d’endettement, que vous ne précisez pas. Avez-vous interrogé votre banque sur la faisabilité ?

Je déterre cette file pour signaler l’édition 2020 du guide des SCPI de Mieux vivre votre Argent qui peut être téléchargée sur le site de Primalliance… (attendez vous à être contacté par Primalliance par la suite…).

Il liste 89 SCPI et donne quelques indicateurs pour chacune d’entre elles.

11 sont détaillées. Je gage que cela se fait avec avec une participation des sociétés de gestion…

On observe une rotation des sociétés de gestion.

Corum et Périal présentent chacune 3 SCPI dans l’édition 2000 alors que Foncia et Paref en présentaient
, si mes souvenirs sont exacts, le même nombre dans la dernière édition que j’avais étudiée à fond, il y a 5 ans environ.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (31/03/2021 22h10)

Ce document date d’octobre 2020 (pas de coquille), et était déjà disponible il y a 6 mois.
J’imagine qu’il y aura une nouvelle mouture vers octobre 2021…