SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

frnk77 · #1

Voici un aperçu du projet que je viens de boucler.
Inscrit sur le forum depuis Septembre 216. J’ai pris quelques temps a le parcourir pour affiner ce qui me correspondait.
Puis j’ai voulu reproduire le cas NARD qui me correspondait bien.
Je me suis fait aidé par un cgpi du site pour ce qui est du montage de la société civile et du panachage des scpi.
J’ai gardé la partie recherche de la solution de financement.
J’ai suivi les évolutions de la file de Malolechat

Au début de l’aventure je ne pensais pas que cela me prendrais autant de temps et n’étant pas sûr que l’opération aboutisse dans des conditions qui me convienne j’ai préféré geler tout autre angle d’investissement, cette opération étant prépondérante dans la répartition de mon capital.
Cela m’aura pris 18 mois pour aboutir.
Et ce post n’est pas là que pour le résultat final mais aussi pour le cheminement qui a été le mien.
J’ai été impressionné par un message de cricri77000 où il faisait le point sur les relations qu’il avait pu avoir avec chaque type d’interlocuteur et c’est la dessus que je souhaite attirer l’attention de ceux qui cherche un financement.
J’ai commencé ma recherche début 2018. Sur les conseils de membres du forum (merci à Kabal, Roudoudou) j’ai démarché la BPE. J’ai choisi l’agence du 94 car elle me semblait la plus accessible. Déjà pour pouvoir démarrer une relation avec eux il faut que votre revenu fiscal de référence dépasse 100K€. L’étude de mon dossier a pris 6 semaines pour se terminer par un mail laconique « Malheureusement nous ne pourrons pas vous accompagner dans votre projet d’acquisition de parts scpi dans le cadre d’une SCI ».
Et de mon point de vue c’est là le point important de ce message : Ce n’est pas forcement l’institution (personne morale) qui vous dit non mais bien la personne physique que vous avez comme interlocuteur. Même si elle répond au nom de la société qui l’emploie elle n’a peut-être pas envie de s’embêter avec le dossier qui est le vôtre. Que ce soit par flegme ou surcharge ou autre….

En mai j’ai sollicité le courtier VousFinancer car j’avais vu à l’époque une émission sur BFMbusinness dans laquelle Jérôme Robin son fondateur était venu parlé du partenariat qu’il avait noué avec les caisses d’épargne Rhône Alpes pour financer les scpi dans les mêmes conditions que de l’immobilier classique. La personne avec qui j’étais en contact à Chambéry était pleine de bonne volonté sauf que…. Comme souvent le marketing l’a emporté et il s’est avéré que l’interview avait été donné trop tôt car dans les fait le dit partenariat n’était pas encore signé. A l’époque la liste des scpi référencées m’a semblé conséquente (il devait en avoir une vingtaine) mais au bout de 2 mois j’en ai eu marre d’attendre.
J’ai alors essayé le réseau Cafpi (plusieurs agences dont une recommandée par le cgpi) et là ça été l’histoire de la poule et de l’œuf. Ils ne voulaient pas présenter mon dossier aux banques car je n’avais pas déposé de statuts et que ma SCI n’existait pas et de mon côté je ne voulais pas la créer pour rien si je n’obtenais pas de conditions satisfaisantes. Malgré le fait d’insister et de dire que tout serait standard (rien aux Bahamas) cela n’a pas changé la donne. J’ai essayé aussi via MonFinancier (étant déjà client chez eux pour de l’assurance vie). Là la personne qui s’est occupé de mon dossier m’a soutenu mordicus que je n’aurais pas le droit à crédit logement car ma SCI ne détenait pas de bien physique. Et elle m’a trouvé une banque mais il fallait un nantissement de produit d’épargne égal au montant emprunté plus le nantissement des scpi. J’ai donc refermé cette piste.

Par acquis de conscience j’ai essayé avec la banque postale qui est ma banque depuis toujours. Et là ils ont fait un rendez-vous conjoint avec la BPE puisqu’ils l’ont racheté il y a quelques années. Mais ce coup-ci avec l’agence de Paris Nation. Nous étions alors en juin 2018. J’ai eu un accord de principe par mail en 6 semaines. Ce n’est jamais définitif mais cela m’a semblé suffisamment bien engagé pour me lancer dans la création de la société civile. (enfin du coup après les vacances d’été c’était bien mérité). Tout le dernier trimestre 2018 a été consacré à de l’administratif. Création de la société, ouverture du compte courant, dépôt du capital, et enfin édition de l’offre de prêt.

Résultat de toutes ces démarches :

Finalement j’ai emprunté 450K€ (répartit sur 12 scpi de mon choix mais celles présentes dans la liste de la banque doivent êtres souscrites via la banque) à 1,6% sur 20 ans + 0,3% d’ADI + 900€ de frais de dossier + 4800€ de garantie crédit logement. Ma femme et moi sommes cautions solidaire du prêt mais comme les associés sont déjà responsables des dettes d’une société civile je pense que c’est plus une garantie de la banque visant à se prémunir contre un changement de forme juridique.
Le montage s’équilibre par un apport de 150K€ en compte courant qui a été utilisé pour acheter de l’US de scpi. Le prêt a été débloqué le 28/02.
Ils auraient pu me suivre au-delà de 450K€ mais j’étais plus à l’aise avec ce montant d’emprunt. Autre point notable, le jour de la signature du prêt le chargé de clientèle m’a signalé que le fait d’avoir plus de scpi qu’a l’accoutumé avait été un point positif de leur point de vue. Le risque étant moindre sur chacune des scpi elles sont toutes passées.

Mots-clés : scpi crédit

HHub · #2

Après plusieurs de recherches de financement de parts scpi au travers d’une société civile, je vous donne quelques pistes de financement.À ce stade mon choix n’est pas encore fait mais une seule conclusion : pas de règle générale établie

Proposition 1
Banque : Crédit Mutuel par CAPFI
Durée : 1,7% pour 15 ans pour 1,70% et 1’9% pour 20 ans
Assurance emprunteur : Assurance Groupe SURAVENIR, tarif en fonction du questionnaire médical
Frais de dossier Crédit Mutuel : 0 €
Frais de garantie Crédit Mutuel : 1000€ par SCPI, financés avec le crédit
Frais de courtage CAFPI : 0,5% du montant financé

Liste SCPI : toutes sauf Corum (100 K€ minimum par SCPI)Placement de 10% du montant financé dans la banque en assurance-vie nantie pendant la durée du crédit (soit 25 K€)
Ouverture de compte sans z-vous en agence, pas de domiciliation des revenus (frais de tenue se compte 2€/mois soit 360€s au total sur toute la durée du crédit)

Proposition 2 :
banque : Primonial Financement
Durée : 25 ans maximumTaux : 2,55% sur 20 ans et 2,70%s sur 25 ans
Assurance emprunteur : facultative
Frais de dossier PRIMONIAL : 1200 €, financés avec le crédit (-50% si uniquement SCPI PRIMONIAL soit 600 €)Frais de garantie PRIMONIAL : 200€ par SCPI, financés avec le crédit
Frais d’intermédiation PRIMONIAL : 1000 €, financés avec le crédit (-30% si uniquement SCPI PRIMONIAL soit 700 €)

Liste SCPI  : PRIMOVIE, PRIMOPIERRE, PATRIMMO COMMERCE, PRIMOFAMILY et PATRIMMO CROISSANCE (PRIMONIAL), Immorente, Efimmo 1, Immorente 2 et Sofiprime (SOFIDY), Eurofoncière 2, épargne foncière, Multimmobilier 2, LF Opportunité Imo (LA FRANCAISE), Novapierre Allemagne, Novapierre 1, Interpierre France, Pierre 48 (PAREF), PFO 2 (PERIAL) et épargne Pierre (VOISIN)
50% minimum SCPI PRIMONIAL

Proposition 3
Banque : CFCAL
Durée : 35 ans maximum (Âge en fin de prêt 95 ans maximum)
Taux : 1,50% jusqu’à 15 ans, 1,85% jusqu’à 25 ans, 2,45% jusqu’à 35 ansAssurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier CFCAL : 2,1% du montant du prêt plafonné 1900 euros
Frais de garantie : Garantie hypothécaire prise sur un ou plusieurs biens en France Métropolitaine, financée avec le crédit Frais de courtage CAFPI : 0,5% du montant financé

Liste SCPI  : toutes sauf Corum (50 K€ minimum par SCPI)Pas d’ouverture de compte, mensualités prélevées sur le compte bancaire existant

Proposition 4
Banque : Crédit mutuel Brest
Taux : 1,7% pour 20 ans avec nantissement part scpi ou 1,3% sur 20 ans avec hypothèque sur biens immobiliers
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier : ne sais plusFrais de garantie : nantissement ou garantie hypothécaire prise sur un ou plusieurs biens en France Métropolitaine, financés avec le crédit Crédit logement

Liste SCPI : épargne pierre, patrimo commerce, primo pierre, primovie, Immorente, épargne pierre, pro2, Lfp opportunité im-Mo, Efimmo, Multimmobilier 2, Immorente 2, Interpierre France, Eurofoncière 2;

Proposition 5
Banque : BNP Paribas banque privée Taux : 1,5% pour 20 ans
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier : ne sais plus
Frais de garantie : Crédit logement

Liste SCPI: toutes mais 30% de la banqueContreparties : être éligible banque privée avec 300ke d’avoirs financiers sous gestion, 30% des parts de la banque.

Proposition 6
Banque : AXA banque
Taux : 1,6% pour 20 ans mais possibilité allongement à 25 ans après 12 mois sans changement de taux pour montant supérieur 200 ke et 1,7% si montant inférieur
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier : 1% montant financé
Frais de garantie : Crédit logement

Liste SCPI : Pierreval, myshare, patrimmo commerce, primovie, pro2, PFO, LF europimmo

Proposition 7 pas encore bien aboutieB
anque : a priori caisse épargne ou Banque populaire par CGPI Neuilly
Taux : 1,6% pour 20 ans
Assurance emprunteur : Délégation d’assuranceFrais de dossier : pas précisé à ce stade
Frais de garantie : Saccef

Liste SCPI : presque toutes mais pas liste transmise
Contreparties : à définir domiciliation salaire ou épargne, compte bancaire avec carte bancaire

Malolechat · #3

Bonjour à tous,

Ayant fait la tournée des banques de Brest 12 au total fin 2017 pour trouver un financement de scpi à crédit, toutes acceptaient avec mon profil 200k sur 20 ans (sauf SG 15 ans max car sci is) a des conditions variables : taux, garanties, durée, choix des scpi, etc…

Seul le CMB a accepté 600k sur 25 ans dans une sci is.
Au final j’ai signé en mars 2019 l’offre suivante :
- 400k en pleine propriété, scpi partenaires cmb choix suffisamment quantitatif et qualitatif ce qui reste subjectif, 25 ans, 1,7%, nantissement des parts, caution simple, délégation externe assurance emprunteur, frais de dossier 150€
- 200k en usufruit, choix des scpi libre avec 1% de retrocommission avec mon cgpi, 15 ans, 1,3%, pas de garantie

Suite à cette offre partagée sur le forum, nombreux sont ceux qui m’ont suivi dans cette banque à Brest qui au passage ne demande pas de domiciliation ni de l’epargne ni des revenus.

Vous êtes plus de 5 à avoir déjà signé et plus nombreux encore dans les négociations.

D’autres encore ont utilisés cette offre pour mettre en concurrence leurs banques locales et ont obtenus mieux.

Par exemple, dernier en date cricri a obtenu 1,1% sur 20 ans avec certaines conditions. Je sais aussi que le CMB de Strasbourg a de très belles offres. Mon cgpi propose avec une banque partenaire des financements à moins de 2% sur 25 ans. Spot un cgp du forum propose aussi des conditions attractives bien qu’incomplètes, ça serait plus adapté sur ce forum de d’initiés et de partage d’être totalement transparent quand on fait indirectement de la publicité avec un éventuel conflit d’interêt.

Quand j’interroge mon conseiller au cmb brest il me dit que les conditions ont changées au 1er janvier 2019, qu’il ne fera plus de 25 ans ni de scpi autres que celles partenaires, les taux ont également augmenté alors que pourtant ils ont baissés en moyenne nationale et n’ont jamais été aussi bas qu’actuellement.

Bref tout ça pour dire que si je devais refaire la même opération, alors je referais la tournée des banques de Brest en mettant en concurrence la meilleure avec celles trouvées par les forumeurs.

Enfin pour répondre à ddtee, dans ma tournée j’avais commencé entre autres avec un de mes meilleurs amis qui est directeur de son agence a la caisse d’épargne, je vais donc l’interroger à ce sujet et reviendrais vers vous. Peut être pourriez vous me donner plus d’informations sur vos profil et objectifs par mp ? Ou je peux également vous donner son contact ?

En attendant si chaque forumeur qui trouve une belle opportunité pouvait nous faire un retour notamment ceux qui ont souscrit au cmb de Brest pour confirmer mes dires, on y gagnerait tous.

Bien à vous,

Malo

serber · #4

Je me permets de présenter une offre d’un cgp présent sur le forum.

Prêt de 400k sur 25 ans, 1,39%.
Assurance à 0,11 %
Choix libre de SCPI en pp
Pas de contrepartie exigée
Nantissement des parts

Donc plutôt intéressant à mon sens.

JJbob · #5

Bonjour à tous,

Je suis membre depuis de longs mois bien que je n’ai pas encore fait de publications. Pour apporter ma petite pierre à l’édifice sur ce forum, voici un petit retour d’expérience.

Beaucoup de personnes ont entendu parlé du crédit personnel de Boursorama. En plus de faire des investissements SCPI sur 25ans, j’ai également décidé il y a quasiment 1an de souscrire à ce petit crédit Boursorama. Je suis à présent en mesure de vous faire un compte-rendu et un bilan des (+) et des (-)

Financement : 0,95% sur 48mois (prolongeable de +12mois) avec 0% d’assurance et 0€ de frais de dossier.

Emprunt : 10,000€ traduit par une mensualité de 212,38€ sur 48mois. (Possible d’emprunter jusqu’à 75k€)

Hypothèses de placement : CORUM (ORIGIN ou XL) avec 5% de rendement net d’impôts locaux, et +1% de revalorisation annuelle. Frais de souscription 12%. Delai de carence 5mois.

A noter que Boursorama indique sur leur site un prolongement de +12mois après 7 mois de remboursement. Dans les faits ce n’est pas tout à fait ça. Au bout de 7mois ils vous ouvrent la possibilité de rallonger, mais d’une durée égale au nombre de mensualités passées. C’est-à-dire qu’au bout de 7mois, vous pouvez rallonger de +7mois, au bout de 8 mois = +8mois, 9 mois= +9mois…etc jusqu’à +12 max. Impossible de trouver cette information sur internet. Boursorama vous facture la modique somme de 30€ pour une rallonge quelle qu’elle soit.
Vous pouvez également interrompre les mensualités pendant max 3 mois, gratuitement. Vous ne pouvez pas dépasser les 60mois pour la durée totale : vous ne pouvez donc pas rallonger de +12mois et d’interrompre les mensualités 3mois sur un crédit initial de 48mois.

Déroulement de l’opération & Effort d’épargne (en utilisant les hypothèses):

   Mensualité    Loyer    EE Annuel    EE Mensuel

Année 1 -212 € x 12mois    41,7 € x 7 mois    -2 257 €    -188 €
Année 2 -160 € x 12mois - 30€    41,7 € x 12mois    -1 450 €    -121 €
Année 3 -160 € x 12mois    41,7 € x 12mois    -1 420 €    -118 €
Année 4 -160 € x 12mois    41,7 € x 12mois    -1 420 €    -118 €
Année 5 -160 € x 12mois    41,7 € x 12mois    -1 420 €    -118 €

Calcul du TRI : (Pour les puristes et fan de TRI)
Pour le calcul du TRI, cela sous-entend une revente des parts. En utilisant les hypothèses ci-dessus (12% de souscription et 1% de revalo/an) les parts seront vendus en année 5 à 9,249€

Flux
- 2 257 €
- 1 450 €
- 1 420 €
- 1 420 €
+ 7 829 €
TRI = 6,75%

Voici un bilan personnel. Veuillez noter que ça n’engage que moi :

Les désavantages :
1) Durée courte. 5ans pour un investissement immobilier c’est très court (bien que l’idée c’est de les garder au-delà de la durée du crédit).
2) Comme la durée est courte, impossible d’emprunter de gros montant car l’EE exploserait. L’EE reste conséquent, surtout les 6 premiers mois à cause du délai de carence. Opération pas du tout adaptée pour ceux qui veulent mettre un gros ticket d’entrée.
3) Bien que TRI raisonnable (mieux que tous les comptes épargnes et Assurance Vie), on est loin des TRI qu’on peut avoir en ayant des durées sur 20-25ans. La courte durée réduit l’effet de levier.

Les avantages :
1) 0€ frais de dossier et 0% d’assurance. Véritable TAEG de 0,95% sans frais cachés.
2) Crédit non affecté en libre utilisation sans justificatif. Permet d’investir dans les SCPIs que les banques ne financent pas/plus. Typiquement les CORUMs, NovaPierre Allemagne 2 ou la nouvelle Néo de Novaxia.
2) Déblocage des fonds sous 7jours, extrêmement rapide. Il est donc possible de souscrire à une SCPI à temps lors de l’annonce d’une revalorisation du prix de la part et donc profiter instantanément de cette revalorisation.
3) Chercher un vrai financement peut prendre des mois, voire plus d’une année. Dédicace à toutes les personnes de ce forum qui ont bataillé sans relâche. Cela permet de gagner du temps et investir tout de suite et avoir un pied dans le game.
4) Les crédits dont il reste moins de 2ans de remboursement sont parfois (je dis bien « parfois ») mis de côté lors du calcul de l’endettement car considéré en toute fin de vie. De ce fait, au bout de seulement 36mois environ de remboursement ce crédit ne devrait plus gêner.
5) En retour d’expérience, lors d’un rdv avec un banquier vous pouvez expliquer qu’à la fin de ce petit crédit bourso, les revenus dont vous pourriez pleinement profiter viendront annuler en partie l’EE sur le prochain investissement long terme de 20-25ans. Ils ont l’air d’aimer ca.

J’espère avoir été le plus complet possible. Vous l’aurez compris, ce crédit n’est pas pour tout le monde mais peut intéresser des personnes en fonction de leur situation.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas.

Bonnes fêtes à tous !

JJbob

GoodbyLenine · #6

Evidemment qu’ATREAM tente de rassurer dans sa communication durant la crise. Mais force est de constater que l’immobilier hôtelier est actuellement sinistré, que la visibilité est réduite, qu’il est difficile de savoir combien de temps ça va durer, et de chiffrer les dégats.
Les associés existants peuvent se contenter d’être ainsi rassurés, en particulier sur le fait que la société de gestion fait au mieux pour correctement gérer la situation, dans l’intérêt des associés.
C’est tout à fait autre chose que d’accepter d’investir de l’argent frais, pour acquérir des parts de cette SCPI, au même prix que lorsque tout allait bien il y a quelques mois, que la visibilité était très bonne, et sans aucune décote pour compenser la nette détérioration de la situation et des perspectives de la SCPI.

Un "fond de portefeuille", c’est quelque-chose dont on s’attend à ce que ce soit plus stable que le reste, sur lequel on considère avoir une meilleure visibilité, quitte à être un peu moins opportuniste.
Donc il faut en exclure ce qui est trop concentré sur un seul domaine ou un seul type d’actif, les SCPI qui ont une collecte plantureuse par rapport à leur capitalisation (au point qu’on anticipe que leur patrimoine dans quelques années sera constitué de biens qu’ils ne possèdent pas encore), ou qui sont très jeunes (ce sont souvent les mêmes), les SCPI dont la société de gestion n’a pas déjà un track record très conséquent, les SCPI avec aucune collecte depuis longtemps (donc un patrimoine vieillissant), les SCPI trop petites, etc.
Ce qui n’est pas du "fond de portefeuille" ne sera pas forcément moins performant (ça peut être le contraire), mais l’incertitude sur les performances à venir y sera plus élevée.
J’exclurais de la notion "fond de portefeuille" :
PFO : SCPI très ancienne (comme une bonne parti de son patrimoine) dont la collecte a récemment été réactivée par la société de gestion.
Pierval Santé : société de gestion jeune et petite, SCPI mono-domaine.
ATREAM Hotels : société de gestion très jeune et petite, SCPI mono-domaine (en plus sinistré en ce moment, et aucune décote pour le compenser).
Interpierre France : société de gestion ancienne mais qui a changé de dirigeant 3 fois et d’actionnaire majoritaire une fois dans les 3-4 dernières années, et dont l’organisation semble bien "secouée" (cf certains témoignages sur ce forum), et en analysant le Rapport Annuel 2019 de la SCPI, on constate que la collecte est forte depuis 2017 (+30 à 50% de capi par an), qu’en 2019 et 2018 le résultat/part a bien baissé, qu’en 2019 (et 2020 selon le BTI 2020/T1) la distribution/part a baissé, et qu’en 2019 une grosse acquisition (le portefeuille "lumières") a beaucoup compté (ce qui ne se renouvelera pas forcément).
Novapierre Allemagne 2 : même société de gestion qu’Interpierre (mais forte dépendance au partenaire allemand qui s’occupe des acquisitions comme de la gestion locative, comme pour NovapierreAllemagne1), patrimoine dans un seul type d’actifs (retails parks en Allemagne), avec forte collecte par rapport à la capitalisation
Epargne Pierre : rien à dire sur le track record de la société de gestion (qui cependant a été rachetée récemment, et a changé plusieurs dirigeants), mais c’est leur plus récente SCPI, avec une forte collecte par rapport à sa capitalisation, et un patrimoine 100% en France et avec des baux récents (quand, avec ces baux 3-6-9, c’est souvent au renouvellement de bail que les problèmes locatifs commencent).

[EDIT 21h] Voici des exemples de "fond de portefeuille" : Efimmo1 ou Immorente chez Sofidy, Epargne Foncière chez La Française, Immo Placement ou Foncière Remusat de Atland Voisin, voire Accimmo ou Access Valeur Pierre chez BNP, Elysée Pierre chez HSBC, ou Primopierre (en dépit de sa collecte énorme), ou même (plus récentes) PFO2 ou Corum Origin.
[Note : je ne suis pas associé de toutes ces SCPI, et elles ont aussi leurs défauts.]

shaka44 · #7

Je viens partager mon retour d’expérience à propos de mon projet d’investissement de SCPI au sein d’une SCI IS, réfléxion entamée en début d’année et fortement ralentie par la crise sanitaire.
Le projet consiste en un credit amortissable de 500-600k€ dispatché en 2/3 PP et 1/3 US (longuement discuté dans cette file) pour bénéficier du levier de crédit et viser un CF nul voire positif.
J’ai contacté plusieurs CGPI et courtiers en crédit, j’attends la réponse du dernier courtier (très connu) mais jusqu’à présent aucun ne m’a proposé de financement US.
J’ai également démarché 4 banques, seules deux m’ont fait des propositions :
- CE (banque actuelle) :
- plafond de crédit à 200K en PP uniquement avec les SCPI maison
- pas de fincancement d’US, obligation d’investir en US au travers d’apport en CCA
Je n’ai pas donné suite.
CMB (contact d’Yvan), offre ferme et la plus intéressante à ce jour :
- 400k€ PP sur 20ans dans le catalogue des SCPI maison au taux de 1,95%
- 200k€ US sur 15ans libre de choix au taux de 1,75%
- différé de 24 mois
- nantissement et caution des SCPI PP et US
- assurance deces pour 2 (chère), pas de delegation d’assurance pour l’instant
- 2 frais de dossiers (920+750) et frais de nantissement par ligne de scpi (400€ max/scpi)
Même si les taux sont moins bons que ceux (canons!) obtenus par certains forumeurs en 2019 (merci le covid-19), c’est clairement la meilleure offre à ce jour.
En partant sur cette alloction PP (Epargne Pierre, Novapierre All 2, Primovie et Immorente) et US (Corum Origin, Corum XL et Pierval Santé) la simulation donne un CF annuel positif d’environ 250€.
Comme ça répond à mon critère principal d’avoir un CF >=0, je valide à priori cette offre.

J’ai cependant une question sur la meilleure option pour transférer les SCPI d’une valeur de retrait de 35k€ que je possède en direct depuis début 2018 à la SCI :
- option 1 : revendre ces parts et apporter les 35k€ en CCA puis investir en US 5ans pour augmenter le CF
- option 2 : céder ces parts en réglant 5% au trésor public + les frais de gestion aux 2 SdG, ces parts seront détenues en PP par la SCI
L’option 1 me parait optimale mais dans les deux cas, compte tenu de la courte période de détention de ces parts, j’aurai l’impression de me couper un bras.
Je suis preneur de tout commentaire/avis sur cette offre et la meilleure option de cession de part SCPI.
Shaka

shaka44 · #8

Petite mise à jour du prêt SCPI de la CMB pour mon projet de SCPI PP & US

shaka44, le 21/06/2020 a écrit :
L’offre de la CMB à évolué dans le bon sens et est en cours d’édition :
- 400k€ PP sur 20ans dans le catalogue des SCPI maison au taux de ~~1,95%~~ 1,75%
- 200k€ US sur 15ans libre de choix au taux de ~~1,75%~~ 1,55%
- différé de 24 mois
- nantissement et caution des SCPI PP et US
- assurance deces pour 2 (chère), pas de delegation d’assurance
- 2 frais de dossiers (~~920+750~~ 750+650) et frais de nantissement par ligne de scpi (400€ max/scpi)

J’ai cependant une question sur la meilleure option pour transférer les SCPI d’une valeur de retrait de 35k€ que je possède en direct depuis début 2018 à la SCI :
- option 1 : revendre ces parts et apporter les 35k€ en CCA puis investir en US 5ans pour augmenter le CF
- option 2 : céder ces parts en réglant 5% au trésor public + les frais de gestion aux 2 SdG, ces parts seront détenues en PP par la SCI
L’option 1 me parait optimale mais dans les deux cas, compte tenu de la courte période de détention de ces parts, j’aurai l’impression de me couper un bras.
Je suis preneur de tout commentaire/avis sur cette offre et la meilleure option de cession de part SCPI.
Shaka

Finalement, je pars sur l’option 2 et espère signer rapidement l’offre définitive.

shaka44 · #9

Bonjour,

Suite et fin de mes aventures, j’ai signé l’offre définitive avec la CMB la semaine dernière avec les conditions suivantes:
- 400k€ PP sur 20ans dans le catalogue des SCPI maison au taux de 1,75%
- 200k€ US sur 15ans libre de choix au taux de 1,55%
- différé de 24 mois
- nantissement et caution des SCPI PP et US
- assurance decès pour 2 (chère), j’initierai la délégation d’assurance dans les prochaines semaines
- frais de dossiers 1400€ (750+650) et frais de nantissement par ligne de scpi (400€ max/scpi)

Mon choix de SCPI PP s’est porté sur : Efimmo1 77263€, Epargne Pierre 108035€, Primovie 104951€ et NA2 109750€. Initialement je comptais acquérir 100k€/SCPI mais Effimmo1 est limité à un maximum de 326 parts.
En US, je pars sur : Pierval Santé 68k€, Corum Origin et XL 66k€ de chaque.
Je tiens à remercier les intervenants du forum pour les échanges de qualités et les retours d’expérience, sans lesquels je n’aurai pas réussis à monter et financer mon projet.
Entre le début de ma recherche active et la signature, 8 mois se sont écoulés. 5 mois si on retire les 3 mois de confinement.
Bon courage aux forumeurs qui se lancent également dans ce montage. Le chemin est long et tortueux mais si vous avez des dossiers solides, ne vous découragez pas devant les obstacles. Vous finirez par trouver une banque qui vous financera.

Adrien55 · #10

Bonjour à tous,

Après plusieurs mois de recherches pour acquérir des parts de SCPI au sein d’une SCI à l’IS, j’ai finalement obtenu un accord de principe avec les conditions suivantes :

• Taux de financement de 1.03% sur 20 ans
• Frais de courtage de 0.5% du montant du crédit (à l’origine 1%)
• Nantissement de 10% du montant emprunté
• Frais de dossier de 500 euros/ligne de SCPI
• Frais de cautionnement ≈ 1.50% du montant financé

Je n’ai pour l’instant pas eu de meilleurs propositions de financement suite à mes nombreuses rencontres avec des CGP. J’attends encore quelques retours.

Je remercie les membres du forum pour leurs mises en relation, les échanges de qualités, les retours d’expérience…
Je souhaite beaucoup de courage aux forumeurs qui débutent leurs recherches de financement. La route est longue, il va falloir être patient et surtout persévérant.

Si d’autres personnes sont intéressées par cette offre de financement, je vous invite à me contacter en MP.

cricri77700 · #11

Bonjour

Pour le partage car je l’ai mis uniquement sur mon PF.

Édition de l’offre de prêt en cours :

0.85 sur 20 ans en PP 200 000 euros
0.77 sur 15 ans en usufruit 100 000 euros

Choix libre.

Contrepartie : nantissement de mon pea avec 185k et caution personnelle pour ma sci is.
Transfert du pea pme et cto également mais la banque est pas plus chère que binck ou bourse direct .

- Frais de dossier 470 euros ( qui seront remboursé )
- Frais de nantissement 0 euros

Pour la PP j’avais retenu :

Eurovalys 4.53% 40k
Immorente 4.64% 40k
Pierval 5.05% 20k
Efimmo 4.97 20k
Corum origin 5.5% 40k
Vendome région 6% 40k

Mais vu le contexte actuel je réfléchis a cela :

Eurovalys 4.53% 40k
Pierval 5.05% 100k
Efimmo 4.97 20k
Vendome région 6% 40k

Mais pierval représenterai une grosse part de mon PF de scpi déjà constitué ( 1/3 de ma PP )

Pour l’usufruit :
Lf europimmo 15 ans 40k
Vendôme 15ans 30k
Pierval 15 ans 30k .

fred75 · #12

Bonjour à tous,

Je vous partage mon opération sur les scpi qui a été finalisée il y a un peu plus d’un mois.

J’avais initié cette opération en début d’année après avoir eu un peu de mal à trouver le financement, je tiens à remercier le cgp spot qui m’a accompagné dans cette opération et trouvé le meilleur financement sans toutes les contreparties un peu contraignantes et avec un très grand choix de scpi.

J’ai mis l’opération en standby au plus fort de la crise Covid en mars et finalement réactivé fin Juin, ne croyant plus à un deuxième confinement et me disant qu’entre la marge d’estimation du patrimoine immo et le ran qui amortirait une éventuelle baisse de rendement, je risquais de rater mon cout d’opportunité avec cette offre de financement et le fait d’attendre d’encore minimum un an avant de voir les dégats du covid.
Le taux a très légèrement augmenté entre l’offre en Janvier et en Juin.

Le financement est sur 20 ans pour 200Ke , 1.41% et 0.17% assurance déléguée (j’ai 46 ans) en direct.
J’ai porté mon choix sur les scpi suivantes avec cette répartition (part à l’étranger pour l’imposition), qui a évolué entre mon projet de Janvier et celui de Juin (notamment Atream Hotels qui a complètement disparu et une plus forte proportion sur les mastodontes) :

Pierval Santé : 25%
Immorente : 30%
Novapierre Allemagne 2 : 25%
Epargne Pierre : 20%

L’opération a été faite sur Septembre-Octobre.

En espérant que mon retour puisse aider à la prise de décisions et à des comparaisons pour les autres de ce qu’il est possible.

Merci à tous pour vos partages qui m’ont bien aidés, en particulier à Malolechat qui m’a aidé sur le montage sci à l’is, que je n’ai pas choisi finalement.

Dernière modification par fred75 (07/12/2020 13h53)

BrisePif · #13

Pour information, j’ai pris contact avec Linxea pour connaître les conditions actuelles de financement de SCPI par leur intermédiaire.

A toutes fins utiles, les voici :

Solution 1 : à privilégier pour un montant inférieur à 100 000€

Banque : Crédit Agricole Consumer Finance
Montant du projet : à partir de 40 000€
Apport demandé : 10% du montant
Durée : 15 ans maximum
Taux : 2,17% sur 15 ans
Assurance emprunteur : facultative
Frais de dossier : 0€
Frais de garantie : 0€
Frais de courtage : 0€
Différé d’amortissement possible 3 ou 6 mois
Non éligible aux SCI

SCPI éligibles : Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimo (Amundi Immobilier)
Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce (Primonial)
Epargne Foncière, LF Europimmo (La Française)
Immorente, Efimmo (Sofidy)
PFO2 (Perial)
Cristal Rente (Inter-Gestion)

Il n’y pas d’ouverture de compte, les mensualités sont prélevées sur le compte bancaire existant.
En revanche, l’apport demandé est de 10% minimum du montant de la souscription, soit 5 000€ pour 50 000€.

Solution 2 :

Banque : Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées
Montant minimum : 100 000€ sans minimum par SCPI
Durée : 20 ans maximum
Taux : 1%
Frais de dossier : 450€
Frais de garantie SACCEF (société de caution) : 1,6% du montant financé
Frais de courtage : 1% du montant financé
Eligible à la SCI

Conditions :
Epargne constituée de 200 € de parts sociales et d’un contrat d’assurance vie d’un montant de 1000 € en Caisse d’Epargne (par co-emprunteur)
Souscription d’un contrat d’assurance au choix en Caisse d’Epargne (Habitation, Auto, Prévoyance…), (par co-emprunteur)
30% du montant du crédit nanti sur un contrat d’assurance-vie ou apporté

Ouverture de compte à distance, sans domiciliation de vos salaires exigée
Différé d’amortissement possible de 6 mois
Les frais annexes doivent être apportés
Les SCPI finançables sont les SCPI éligibles à la SACCEF.
Les frais de tenue de compte sont de 3,75€ par trimestre

SCPI éligibles :
ATREAM HOTELS
CRISTAL RENTE
EDISSIMMO
EFIMMO 1
EPARGNE FONCIER
EPARGNE PIERRE
EUROVALYS
AESTIAM PIERRE RENDEMENT
IMMORENTE
INTERPIERRE France
LF EUROPIMMO
LF GRAND PARIS PATRIMOINE
LF OPPORTUNITE IMMO
PATRIMMO COMMERCE
PF GRAND PARIS
PFO
PFO0
NOVAPIERRE RESIDENTIEL
PIERVAL SANTE
PRIMOFAMILY
PRIMOPIERRE
PRIMOVIE
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
URBAN CŒUR COMMERCE

Solution 3 :

Banque : Crédit Mutuel
Montant minimum : 150 000€ par ligne de SCPI
Durée : 20 ans maximum
Taux : 1,90%
Frais de dossier : 250€ par SCPI financée
Frais de garantie (nantissement des parts) : 1000€ par SCPI financée
Frais de courtage : 1% du montant du crédit
Contreparties : 10% du montant du crédit à nantir dans les livres de la banque

Ouverture de compte à distance – Domiciliation des revenus non demandée
Exonération d’indemnités de remboursement anticipé à partir de la 9ème année
Différé d’amortissement possible de 5 mois
Les frais annexes sont financés avec le crédit
Toutes les SCPI sont éligibles
Les frais de tenue de compte sont de 2€ par mois
Non éligible à la SCI

Solution 4 :

Banque : Primonial Financement
Montant minimum : 100 000€ sans minimum par SCPI
SCPI éligibles (Primonial uniquement) : PRIMOVIE, PRIMOPIERRE, PATRIMMO COMMERCE, PRIMOFAMILY et PATRIMMO CROISSANCE
Durée : 25 ans maximum
Taux sur 20 ans : 2,30%
Taux sur 25 ans : 2,50%
Frais de dossier : 600€
Frais de garantie (nantissement de parts) : 350€ par SCPI
Frais d’intermédiation Primonial : 1 000€
Pas d’ouverture de compte ni de contreparties, les mensualités sont prélevées directement sur votre compte bancaire.
Eligible à la SCI si la structure est créée pour l’opération.

Yvan · #14

Bonjour Sinwave,

Je rebondis sur votre "Et je n’ai pas la "surface" financière pour que cela soit vraiment intéressant".

Sur le forum, nous retrouvons généralement des indications sur des montants de l’ordre de 400 000€ minimum, or il me semble que ce soit loin d’être le cas, et qu’il faut également essayer d’être "visionnaire"sur sa future situation et objectifs patrimoniaux.

Je pensais exactement comme vous jusqu’à l’année 2019 : jusqu’à cette date j’ai investi "en direct" dans l’achat de part de SCPI via des prêts obtenus en direct auprès de ma banque. Je vois que nous sommes maintenant plusieurs dans ce cas là sur le forum.

J’ai depuis cette année crée une sci (ici, et maintenant je traîne ces SCPI détenues en direct en me posant actuellement la question de ce que je dois en faire (derniers messages de ma file).

Avec du recul, j’aurais certainement dû prendre plus le temps de la réflexion avant d’investir dans mes premières SCPI car au final je m’aperçois que je suivi franchement perdant versus en investissement en SCI, compte tenu de l’imposition TMI et prélèvements sociaux.

Ce choix dépendra bien évidemment de chacun, de sa situation et de ses objectifs familiaux/personnels et professionnels, sachant que par définition situation et objectifs évoluent en fonction du temps….

Toutefois, une rapide comparaison des frais en fonction du type de détention doit être réalisé à mon avis avant tout investissement ! Je regrette de ne pas avoir fait cela lors de mes premiers investissements….. Il faut dire que je ne connaissais malheureusement pas ce site .

Petite approche macro sur les coûts liés à une SCI :
- La création de la SCI par un cabinet privé (incluant les frais Médialex, les frais du greffe) m’a coûté 1 258 €, une SCI étant créer dans un objectif long terme, si l’on raisonne sur 30 ans qui semble un minimum, le coût est donc de 40 € par an , nous pouvons considérer cela comme négligeable.
- pour la première année, j’ai opté pour la mission comptabilité pour 600 € et également pour 250 € pour le juridique.
- A compter de la 3ème année, je n’aurais plus que les 600 €. Ces frais sont donc perennes.

Pour faire très simple - très succinct  :
Si nous n’achetons que des parts de PP, le bénéfice annuel avant imposition sera donc égal aux dividendes perçus - le remboursement des intérêts du prêt - les frais annuels (les 600 € de comptabilité de la SCI; zéro pour une détention en direct).
Dans une SCI, les bénéfices seront imposés à 15%. L’imposition complémentaire se fera lorsque l’on se versera des dividendes.
Détenues en Direct, les "bénéfices" subissent les prélèvements sociaux de 17,2 % (donc globalement comme l’IS) et l’impôt sur le revenu au TMI.

Il faut donc se demander s’il est intéressant de dépenser 600 € de plus, les frais récurrents de la SCI, et ainsi pouvoir bénéficier d’un outil fiscal et patrimonial beaucoup plus intéressant qu’une détention en direct !
Or si l’on emprunte 100 000 € sur 15 ans par exemple pour acheter des SCPI avez un rendement de 4%.
Une fois le prêt payé, nous aurons donc 4 000 € de distribution imposé au TMI, donc 30 % 15 ans plus tard = 1 200 €, ce qui à mon sens donne à réfléchir !

Par ailleurs dès que l’on met de l’US dans la SCI on peut gommer/diminuer l’IS dans la SCI et exploser le TRI de l’opération globale de la SCI.

A chacun d’abonder cette première réflexion / de réaliser des calculs en fonction de sa situation….. Il n’y a évidemment pas de solution unique, mais il est très important de se poser avant ses premiers investissements.
Cordialement
Yvan

Sisco2117 · #15

Bonjour, je viens de parcourir une partie de cette "conversation" et je voulais cous faire part de mon expérience sur comment j’ai trouvé un financement à un taux intéressant pour les SCPI que je voulais et pour le montant que je voulais.

Je me suis passionné sur le sujet des SCPI il y a 3 ans et depuis j’ai lu beaucoup de littérature sur le sujet et pris contact avec divers courtier spécialisés (LINXEA, PRIMALIANCE, SCPI 8, FRANCE SCPI,….) pour trouver du financement à crédit.

Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d’investissement au fil de l’eau je possède les SCPI suivantes :

- INTERPIERRE 25KE A CREDIT
- NOVAPIERRE ALLEMAGNE 25 KE A CREDIT
- VENDOME REGIONS 25 KE A CREDIT
- ACTIPIERRE EUROPE 4KE EN CASH
- CORUM ORIGIN 70KE (DONT 60 A CREDIT)
- CORUM XL 42KE (DONT 38 A CREDIT)
- PIERVAL SANTE 66KE A CREDIT
- EPARGNE PIERRE 60 KE A CREDIT
- PLACEMENT PIERRE 30 KE A CREDIT
- IMMORENTE 30KE A CREDIT
- IMMO PLACEMENT 35KE (DONT 20 A CREDIT)

Pour faire ma sélection j’ai étudié beaucoup de paramètre comme l’ancienneté de la SCPI, l’ancienneté de la société de gestion, le TOF, le TOP, la capitalisation, l’endettement de la SCPI, la valeur de réalisation, la géographie des biens, la typologie des biens, le TRI, le TDVM, ect….

Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m’a amené à ma sélection.

Ci-dessous ma modeste contribution par rapports aux points soulevés dans ce post:

1/ Déduction des intérêts d’emprunts sur des SCPI investissant à l’étranger:
Je possède une douzaine de SCPI à crédit et je peux vous dire qu’il est tout à fait possible de déduire les intérêts des crédit finançant leur achat. En effet, pas besoin d’être fiscaliste les sociétés de gestion (comme votre banque ou assureur si vous faites un rachat partiel ou total de votre assurance vie) à l’obligation de vous transmettre un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui vous indique comme compléter votre déclaration d’impôt avec les revenus de la SCPI géré.

Et si je prends par exemple une SCPI emblématique d’une SCPI investi 100% à l’étranger comme NOVAPIERRE ALLEMAGNE, il est bien indiqué comme déduire 100% des intérêts de son emprunt des revenus fonciers qui sont 100% allemand….

Comme d’autres SCPI que je possède aussi à crédit comme CORUM ORIGIN, CORUM XL, IMMORENTE, PIERVAL SANTE, ACTIPIERRE EUROPE, PLACEMENT PIERRE,…..c’est indiqué la même chose dans les IFU si ce n’est que là il est bien précisé la proportion du montant des intérêts du crédit à déduire en fonction de la proportion des revenus suivant les pays.

2/ Le financement à crédit:

Offre du CFF (2017): A cause de la fiscalité et du levier qu’il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l’époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2….j’ai donc du convaincre ma conjointe…..

Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j’ai voulu investir dans d’autres SCPI. J’ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d’Epargne Midi Pyrénnée) par contre c’était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d’emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J’ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI…..Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d’un mois de crédit j’ai immédiatement fait une substitution d’assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.

Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j’ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier….bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM….mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance……
C’est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j’ai fait comme ça…..

Offre d’une banque (2019): Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j’avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d’euros pour réaliser une augmentation de capital.
J’ai appelé d’autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d’ailleurs….Mais mon désire d’emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque….j’ai refusé…..
Du coup en désespoir de cause j’ai décidé d’appeler des banque au hasard de ma ville…..en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable…..moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d’en financer d’autres…..et je suis client et bon client depuis 20 ans….. Bref, pour la faire courte j’ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais…..j’en revenais pas avec des supers conditions de crédit….. (1,1% sur 20 ans et assurance externe)…
Bref, j’ai sauté sur l’occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d’un prévoyance et apport d’épargne….j’ai donc changé de banque et ne le regrette pas!

2020: J’ai même réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).

Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu’un de plutôt prudent j’espère que je ne regrettrai pas ses investissements avec le COVID…..mais je pense avoir minimisé les risques en multipliant les SCPI ET les sociétés des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,…) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,…).

Fabipm · #16

Bonjour à tous,

Projet bouclé de notre côté, tout est signé !

Banque : Caisse d’Epargne régionale
Montant minimum : 150 000€ sans minimum par SCPI
SCPI : au choix en capital variable - exception de Corum : validation préalable par Corum et limitation à 20% du montant du crédit.
Durée : 20 ans avec décalage de 6 mois de la première mensualité.
Taux : 1.20% (option à 0.90% si domiciliation)
Frais de dossier : 700€
Frais de garantie SACCEF : ~1,5% du montant financé soit ~2200€
Frais de courtage : 0%
Taux assurance : 0.12% (décès/PTIA)

==> Emprunt de 153k€ et mensualités de 745€

Portefeuille envisagé :
- Pierval Santé : 60k€
- Efimmo : 30k€
- Placement Pierre : 30k€
- Eurovalys : 30k€

Estimation de l’effort mensuel : 320€ (hors déductibilité des intérêts).
Taux d’endettement qui passerait de 23 à 30%.

Merci à spot pour son accompagnement tout au long de ce projet !

Fabipm

PS: doc partagé ici :
Simu achat SCPI crédit

Dernière modification par Fabipm (17/01/2023 09h30)

Yvan · #17

Bonsoir,

Je suis actuellement à la recherche de financement supplémentaire de scpi au sein de ma SCI (cf. Mon portefeuille ). je réalise actuellement la tournée des banques et des acteurs online, voici une offre qui, il me semble, est une offre "type".

Si vous êtes intéressés, contactez-moi en MP.

Yvan

Sbalos · #18

Bonjour à tous,

Cela fait quelques mois que je souhaite investir en SCPI à crédit pour diversifier mon portefeuille 100% Corum. Le souci, c’est que suis néo-propriétaire de ma RP financée à crédit donc non éligible à la garantie Crédit Logement. Jusqu’alors, mon CGP ne m’avait proposé que les offres de financement lambda (CFCAL, ARKEA, CACF) pas du tout convaincantes.

Sachant que j’étais toujours en recherche, il m’a fait savoir qu’un ancien camarade d’école, directeur d’agence dans une banque régionale (Aquitaine) accepterait de financer des SCPI avec nantissement des parts. J’ai donc pris rendez-vous en agence et l’entretien a été très productif. Je suis reparti avec une simulation et une semaine plus tard, j’ai reçu une proposition commerciale et un avis de principe.

Les conditions :

- Montant : 200 000 € dont un apport de 10 000 €
- Durée : 20 ans
- Taux : 1,33 % avec assurance groupe à 0,2 %
- Frais de dossier : 600 €
- SCPI : Pierval Santé (50%), Vendôme Régions (25%) et Eurovalys (25%)
- Garantie : nantissement des parts sans frais
- Contreparties : Domiciliation des revenus et de l’épargne de confort + carte bancaire + contrat d’assurance habitation

Je trouve cela plutôt honnête, qu’en pensez-vous ? Le gros plus est la liberté dans le choix des SCPI (excepté Corum car jugé trop exotique).

J’ai beaucoup appris et passé de temps à écumer ce forum sans avoir l’opportunité d’aider le plus grand nombre, que je serais ravi de partager mon contact avec vous.

Le seul bémol est qu’il s’agit d’une banque régionale qui n’accepte que les clients résidents en Gironde, Landes et Lot-et-Garonne. Malgré mon déménagement en région parisienne, j’ai pu avoir un passe-droit, car propriétaire d’un locatif à Bordeaux mais ils m’ont bien fait comprendre que c’était exceptionnel et qu’il fallait y vivre de façon stable.

J’espère que cette solution pourra aider certains d’entre vous, n’hésitez pas à me solliciter en MP.

spot · #19

RadioInvest a écrit :
Pour plus de clarté concernant les offres bancaires pour l’achat de parts de SCPI, peut-être faudrait-il que chaque forumeur précise dans son message l’offre en question et une synthèse très courte de sa propre situation car les différences concernant les questionnements récents sur les garanties exigées par la banque (nantissement, organisme tiers) trouvent sûrement leur réponse dans la pluralité des situationns d’emprunteurs (propriétaire ou non de sa RP et CRD correspondant, proportion d’immobilier à date dans le patrimoine net/patrimoine brut…).

Pour répondre à votre question, en ce qui concerne les offres que je suis susceptible de proposer:
Offre sur 20 ans (22 ans avec la modulation possible) à environ 1.15/1.30% sans domiciliation.
La banque pousse jusqu’à 0.85-0.9% avec une domiciliation
Conditions: être propriétaire de sa résidence principale ou d’un patrimoine immobilier
Frais banque 700€
Garantie: caution (coût de 1.5% à 1.10% en fonction du montant emprunté)
Assurance individuelle avec délégation interne à la banque
SCPI éligibles : vaste avec restrictions sur Corum, Activimmo (pas plus de 20% du total), pas de petites SCPI récentes, pas de minimum par ligne
Différé 6 mois max
SCI finançables (IS ou IR)
Financement de la PP, pas d’usufruit

Offre sur 15 ans (17 ans avec la modulation possible) à environ 0.95-1.05% sans domiciliation
Frais de banque 900€
Frais de courtage crédit 0.5%
Garantie: cautionnement des parts (coût de 130€ par SCPI)
Assurance individuelle avec délégation interne à la banque
SCPI éligibles vaste, pas de petites SCPI récentes, pas de minimum par SCPI
Différé 6 mois max
SCI finançables (IS ou IR)
Financement de la PP, pas d’usufruit

Cupflip · #20

Bonjour à tous,

Je profite de la discussion pour présenter l’offre que j’ai eu avec spot (que je remercie vivement pour la qualité des échanges / sa réactivité) pour le financement de SCPI au sein d’une SCI à l’IS.

Cupflip

***

Montage
- Création SCI : 900€
- Comptabilité / juridique : 850€ HT / an
- Compte bancaire : Qonto

Financement PP
- Montant : 400k de SCPI
- Taux : 1.10% + 0.10-0.15% d’assurance
- Durée : 20 ans
- Frais (financés par l’emprunt) : 700€ + 1.2% pour la SACCEF
- Contreparties : aucune

Portefeuille SCPI PP
- Pierval Santé : 120k
- EFIMMO : 100k
- Immorente: 100k
- Eurovalys : 80k

Financement US
- Pas de prêt obtenu
- Financement de 85k€ via AST Boursorama @ 0,50% (in fine 3 ans - sera rollé via une avance sur une autre AV - je supporte un risque de taux et un risque d’évolution du fonctionnement des AST / avances, mais je pourrais faire un retrait partiel si le cas se présentait)
- Apport en CCA

Portefeuille SCPI US
- Europimmo (5 ans) : 20k
- Europimmo (7 ans) : 20k
- Activimmo (7 ans) : 18k
- Corum XL (9 ans) : 17k
- Vendômes Régions (10 ans) : 10k

maxicool · #21

Bonjour,

j’ai pu bénéficié de cette offre de mon côté (contrat de prêt signé il y a quelques jours)…

EMPRUNT EN SC A L’IS

- Durée : 20 ans
- Uniquement pour l’achat de 6 lignes de SCPI en Pleine Propriété
- Montant du prêt : 357 473,46 € (incluant les frais de dossier et la garantie)
- Investissement réel en SCPI : 352 660 €
- Taux : 0,79% (hors assurance)
- Différé total de 6 mois, amortissement sur 234 mois

Remarque : il faut investir à hauteur de 30% dans les 4 SCPI suivantes : Efimmo, Immorente, Atream Hôtels, Pierval Santé.
Les 70% restants sont relativement libres (uniquement SCPI à capital variable, y compris les Corum).

Ce taux a été accordé avec quelques contreparties : la domiciliation de nos salaires et la souscription de parts sociales (100 € / associé).
Ces contreparties sont "formelles" et ne sont pas inscrites sur le contrat de prêt. Il me semble d’ailleurs que, légalement, une banque ne peut pas exiger par écrit la domiciliation des salaires.

Avant étude de notre dossier, dans ces conditions, le taux était annoncé autour de 0,90%.
Sans domiciliation des salaires, le taux annoncé oscillait entre 1,10 et 1,20% selon les dossiers.

A noter également que cette offre repose sur une condition : être propriétaire de sa résidence principale ou détenir un patrimoine immobilier équivalent au montant emprunté.

- Garantie : SACCEF (1,25%) soit 4009,46 €
- Frais de dossier : 700 €
- Frais "annexes" : caution solidaire / associés : 2 x 52 = 104 €
- Frais de courtage : néant

TOTAL frais : 4813,46 €

A noter que la caution SACCEF couvre 5 lignes sur 6, mais pas la 6ème (Activimmo) qui n’a pas nécessité de garantie quelconque. La banque ne nous a pas imposé de nantissement sur cette ligne représentant 10% du prêt.

Coût total des intérêts : 29885,46 € (incluant les intérêts issus du différé total)
Echéance mensuelle = 1655,38 €
TEG global : 34 698,92 € / 357 473,46 € = 0,97%

Ce prêt m’a été proposé par un CGP présent sur le forum que j’avais initialement contacté en février 2020. Contact renoué en mars 2021. Merci à lui.

Le prêt est modulable selon cette procédure :

- Au plus tôt 24 mois à compter du point de départ de l’amortissement
- Soit au bout de 30 mois (6 mois de différé total + 24 mois)
- Le crédit ne doit pas être pris en charge par une compagnie d’assurance au titre des garanties incapacité de travail ou perte d’emploi
- La banque peut refuser la demande, sans devoir de motivation du refus à donner
- Demande à formuler par LRAR au minimum 30 jours avant la prise d’effet
- Allongement maximal de la durée de l’emprunt de 24 mois

La modulation permettra de diminuer légèrement les échéances, d’amortir sur une durée un peu plus longue et donc d’augmenter (légèrement) le TRI de l’opération.

--

ASSURANCE GROUPE (groupe BPCE)

Je n’ai pas cherché à demander une délégation externe à la demande de ce prêt, afin de simplifier le dialogue avec la banque.

Assurance DC/PTIA à 50% / 50% :
- Capital assuré : 178 735 € (x2 = 357470)
- Mme : 5196.24 + frais de dossier 49x2 = 5294.48 /20 = 264.12 soit 0,1477%
- Mr : 8547.12 + frais de dossier 49x2 = 8645.12 /20 = 432.25 soit 0,2418%

Coût total / assurance : 13 939,60 € (5294,48 + 8645,12) /20 = 696,37 € / an
> TEG Assurance 0,19%
> Echéance assurance moyenne : 13 939,60 / 240 mois = 58,079 € / mois
> Pas donné mais nous ne sommes plus si jeunes (45 et 51 ans) ;-).

Les échéances réelles sont toutefois variables, oscillant entre 60 et 80 € / mois les 10 premières années, puis baissant ensuite progressivement de 10 € / mois (année 10 à 15) et de 5 € / mois (année 15 à 20).

La banque a dû faire 2 dossiers par associé (impossible de saisir plus que 4 lignes de prêt par dossier soit-disant), entraînant la facturation de frais de dossier en double (2 x 49 € par associé).
J’ai laissé couler…

--

OPTIMISATION POSSIBLE (?)

Le TAEG global actuel de l’emprunt est de 1,16%.

J’ai utilisé quelques comparateurs pour avoir d’autres propositions d’assurance. Les plus intéressantes que j’ai pu obtenir s’élèvent à 7500 / 8500 € environ (avec les contrats UTwin chez l’assureur Prévoir et Zen’Up chez l’assureur MNCAP).
Je me demande si le contrat de prêt peut autorise la résiliation (voir ce topic).

Un passage de l’assurance groupe à un contrat alternatif proposé par un courtier, pourrait optimiser légèrement le coût de cet emprunt et gagner environ 5000 €, ce qui porterait le TAEG à 1,10% environ.

--

La réalisation de ce projet a demandé environ 6 mois (le cheminement complet est décrit sur ma présentation pour les membres souhaitant le détail).
Beaucoup de formalités et de "paperasses" !

Bon courage à tous ceux qui sont dans ces démarches.

Maxicool

Dernière modification par maxicool (10/08/2021 08h42)

Kabal · #22

Je ne souhaite pas forcément entrer trop en détail de cette opération mais disons :
<100k€ pour un taux <1% pour 7 ans (la durée est une volonté de ma part vu l’opération)
Pas de nantissement, ni de domiciliation de revenu (normal pas de dividende aujourd’hui et il n’y en aura pas dans le futur)
frais de dossier < 250€
Financement via ma SC

En rachat de crédit personnel, j’ai eu aussi une offre à <1% sur 15 ans pour un CRD de <100k€. Je n’ai pas donné suite car pas intéressant pour moi.

Après c’était pour donner un état des lieux de la concurrence. Entre la mienne et boursorama en avance sur titre à 0.5% pour 5 ans, vous devez déjà percevoir le marché.

Pour moi ces offres ne sont pas satisfaisantes et ratissent les gens qui veulent pas chercher ou qui ont des problèmes à se faire financer.
Si on veut pas chercher, 2.5 sur 25 ans, ok pourquoi pas mais le risque est plus élevé.

Si on ne peut pas se faire financer dans de bonnes conditions, il faut peut-être se tourner vers autres choses ou faire en sorte de répondre aux critères des banques.

Les crédits en PP sur 20 ans sont quasiment toujours à CF<0. Si vous acceptez 2-2.5% et que pas de bol le rendement baisse, vous allez déguster surtout en perso avec l’imposition. J’ai un crédit perso de SCPI et le CF<<0 alors que j’ai un taux <1.5%.

EDIT : et quand je lis la pub de Louve, j’ai peur… surtout relayer par IH…

Titre de la discussion IH sur ce forum a écrit :
Investissez dans les SCPI dans des conditions très avantageuses

associé à ça:

Newsletter Louve Invest a écrit :
Avec son taux fixe de 2.5% sur 7 ans, ses conditions d’octroi plus souples (pas besoin d’être propriétaire) et sa réponse rapide, ce crédit démocratise l’effet de levier en le proposant au plus grand nombre.

Franchement, c’est n’importe quoi…

Spotlight · #23

Surin, vous ne cessez de répéter que les pratiques des banques sont illégales, or votre affirmation (de par son caractère péremptoire et non nuancé) est fausse.

Il y a eu pas mal de changements sur ce sujet, qu’on peut résumer ainsi :
- les banques avaient effectivement pris l’habitude d’inclure une clause imposant la domiciliation des revenus, avec comme sanction en cas de non-respect de cette condition la déchéance du prêt ;
- la Commission des clauses abusives a considéré que cette clause était abusive, dans l’hypothèse où elle ne faisait l’objet d’aucune contrepartie ;
- l’Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 est venue encadrer cette pratique, en précisant que la domiciliation des revenus pouvait effectivement être une condition de l’octroi du prêt, mais en pareille hypothèse (i) elle devait être la contrepartie d’un avantage individualisé consenti par le prêteur (un taux préférentiel, par exemple), et (ii) elle était limitée à dix ans ;
- et, enfin, la loi PACTE a supprimé les dispositions du Code de la consommation qui encadraient la domiciliation des revenus dans le contrat de prêt immobilier.

L’exposé des motifs de l’amendement précise l’objectif de celui-ci :

Le présent amendement supprime la ratification de l’ordonnance du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier, ainsi que les dispositions introduites par cette dernière dans le code de la consommation.

Cette ordonnance a créé un cadre légal offrant la possibilité au prêteur de subordonner sous certaines conditions son offre de prêt à la domiciliation des revenus de l’emprunteur pour une durée de 10 ans. En première lecture à l’Assemblée Nationale, nous avions débattu ensemble de la pertinence de ces mesures. À la suite des débats parlementaires, le ministre de l’Économie et des Finances a demandé à la présidente du comité consultatif de la législation et de la réglementation financière (CCSF) d’établir un point d’étape sur cette clause de domiciliation des revenus.

Il s’agit aujourd’hui de tirer les conséquences des travaux d’évaluation menés par le CCSF. À la lecture du rapport, il apparaît que le dispositif prévu par l’ordonnance, bien que pour le moment peu appliqué, pourrait à l’avenir constituer un frein important à la mobilité bancaire. Le rapport du CCSF préconise la suppression de ce « texte contraignant et qui, dans la pratique n’a pas amélioré les choses, ni pour le client emprunteur, ni pour l’établissement prêteur ».

Rappelons que la mobilité bancaire constitue un axe essentiel pour renforcer le fonctionnement concurrentiel du marché, au bénéfice de l’ensemble des consommateurs. Partant, la domiciliation bancaire doit être intégrée à la négociation commerciale, et ne saurait devenir une clause récurrente et systématique. La protection des consommateurs s’en retrouve renforcée.

On revient donc au point de départ : la domiciliation des revenus n’est plus encadrée par une loi, elle doit seulement être négociée entre les parties. Toutefois, la position de la Commission des clauses abusives demeure, à savoir que sans contrepartie, la clause est léonine, et donc abusive.

Aussi, soit c’est prévu au contrat, et il y a une contrepartie précisément identifiée à cela, alors la domiciliation peut vous être imposée ; si ça n’est qu’un engagement oral de votre part, ou si c’est prévu au contrat mais sans contrepartie, alors vous n’y êtes juridiquement pas tenu. A vous de voir si vous souhaitez ou non faire faux-bond à votre banque, et à en assumer les conséquences vis à vis d’éventuelles futures opérations.

Au cas particulier de Maxicool, la domiciliation des revenus avait pour contrepartie un taux préférentiel. Il n’y a donc rien d’illégal.

GoodbyLenine · #24

Vous semblez comparer la durée moyenne des baux (avec un congé qui peut intervenir avant cette durée) et la durée moyenne ferme des baux. Je signe un bail 3-6-9 : certains diront qu’il y a un bail de 9 ans (en fait 3/6/9 et même après 9 ans, le bail continuera), d’autre un bail ferme de 3 ans. Certaines SCPI communiquent à leur avantage…

C’est la différence entre WALB et WALT… Pour PF Grand Paris, par exemple, regardez dans https://www.scpi-8.com/upload/scpi/docu … -paris.pdf (c’est page 20 de la présentation, qui est celle à fin 2017, mais la différence WALB/WALT n’a pas du beaucoup changer depuis), le WALB est de 1.8 années, et ne doit pas être confondu avec le WALT qui est bien de 5.0 années.

Le BTI de ATP précise bien que les 1.44 années concernent le WALB (et pas le WALT, qui est ce que les autres SCPI indiquent avec des chiffres vers 5 années).

Certaines SCPI négocient aussi des durées fermes longues en échange de travaux au départ avec (si le locataire a financé une part de ces travaux) de très longues durées de franchise de loyer (ça se voit parfois dans le TOF, si le TOF compte les biens sous franchise comme vacants, mais quid si franchise partielle…). Et au bout de la durée ferme, le locataire va très souvent revenir à la charge pour obtenir autre chose, ou partir. Est-ce vraiment à l’avantage des associés ?

alex470 · #25

@cover26
En complément du message de Maxi cool, vous retrouvez ce montage auprès de différents membres du forum, notamment :

Moi-même alex470 => lien ici
Dans les publications d’Yvan : lien ici
Un résumé dans le portefeuille de Malolechat : lien ici

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SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

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