Investissement immobilier : où investir en Ile-de-France ?

Boubouka a écrit :

J’ai investi dans 3 appartements en IDF. Levallois, St Germain, et St Gratien.

C’est déjà énorme si vous arrivez à faire 1 euro de CF positif pour les deux premiers quand on regarde le niveau des prix dans ces endroits

Moi aussi je regarde un peu du côté de St Gratien, enfin plutôt Herblay, Cormeilles, Franconville. Je trouve qu’il y a pas mal d’activité économique dans le coin.
En même temps j’ai envie de tenter l’expérience en province (qui ne fait pas l’objet de ce topic je sais), mais le manque de temps (en gros je ne suis dispo que le week-end) me bloque pas mal.

Finkbrau a écrit :

Boubouka a écrit :

J’ai investi dans 3 appartements en IDF. Levallois, St Germain, et St Gratien.

C’est déjà énorme si vous arrivez à faire 1 euro de CF positif pour les deux premiers quand on regarde le niveau des prix dans ces endroits

Moi aussi je regarde un peu du côté de St Gratien, enfin plutôt Herblay, Cormeilles, Franconville. Je trouve qu’il y a pas mal d’activité économique dans le coin.
En même temps j’ai envie de tenter l’expérience en province (qui ne fait pas l’objet de ce topic je sais), mais le manque de temps (en gros je ne suis dispo que le week-end) me bloque pas mal.

Bonjour,

Attention en ce qui concerne Franconville le quartier change du tous au tous, le centre ville est a fuir.
Énormément de nouvelle construction sont en prévision l’offre va rattraper la demande vu le nombre de programme en cours.
Même si c’est une ville relativement très dynamique faut le dire.

Herblay à subit pas mal les nouveaux logements construit et bon nombre son toujours en attente de location… alors que l’ensemble immobilier (vers la piscine) à déjà plus de 1 an et demi…

Je réfléchi sur ce secteur également, je pense qui ya moyen de trouver une renta.
Cette limite du 78/95 permet d’avoir des prix attractifs avec des loyers relativement élevé sous réserve de pouvoir louer.

J’ajoute qu’il est exclu de penser à du logement étudiant autour de Cergy, de nombreuses résidentes étudiantes sont en cours de construction actuellement.

Bonjour,
Merci de cette intéressante discussion.
je m’intéressais pour ma part à Melun en zone 5 au sud de paris, pensez vous que le marché locatif et vivant et les profils de locataires pas trop "fragiles" ?
Si jamais qqn a une expérience là bas…

merci et bon w-e à tous

Bonjour à tous et une très bonne année 2019,

Ca faisait un petit moment que je n’étais pas venu sur ce forum….

Je post aujourd’hui pour vous donner mon simple retour coté région parisienne.

J’ai 4 studios loués en meublé (1 sur Courdimanche, 2 sur Jouy le Moutier donc dans le 95 près de Cergy) et un dernier dans le 78 (Vernouillet).

Les studios sont loués entre 550 et 590 euros (dont 30-40 euros de provisions de charges). Prix d’achat entre 70 000 et 90 000 euros. Le ratio me semble correct pour la région.

Les biens ont été financés à crédit à 110% voir même 120% pour celui de Vernouillet (120% veut dire achat + frais de notaire + 10 000 euros de travaux). Sauf celui de Courdimanche que j’ai eu suite à donation puis succession.

Au final mes mensualités pour les 3 autres appartements tournent autour de 400-450 euros pour des crédits allant de 15 à 20 ans.

Je n’ai pas d’absence locative, la demande est forte (je mets l’annonce et en 48h j’ai au moins 10 à 15 sollicitations). J’ai celui de Courdimanche depuis au moins 10 ans et je n’ai jamais eu un mois sans locataire (le locataire actuel y est depuis 4 ans).

Les charges de co-propriété sont quasiment les mêmes à savoir entre 50 et 70 euros par mois et par bien. Attention seulement aux impôts fonciers assez élevés dans le 95 (au moins 500 euros de mémoire par studio).

Je pense de votre méthode qu’il est difficile de trouver des biens très rentables en cherchant la même chose que tout le monde.

D’autres pistes: acheter plus grand, avec travaux, plus loin du RER, etc.

Bonjour à tous,

Je vous remercie pour votre retour.

Je suis d’accord avec vous que la méthode n’est peut être (certainement) pas la meilleure puisque tout le monde recherche des petites surfaces..

Or, il est rare que des particuliers mettent une annonce en bradant leurs biens ou vont a une négociation en acceptant une baisse significative. SURTOUT en IDF

En parcourant le forum, j’ai retenu quelques méthodes clés mais fondamentales que voici :

1/ Rechercher les proprios des biens laissés à l’abandon (nombreux en IDF)

2/ Biens avec des charges de copro faibles et donc préférer les syndic bénévoles, sans ascenseur, gardien etc.

En revanche, je resterai sur les petites surfaces car je fais du meublé au réel d’une part et aussi pour des raisons budgétaires et de cash flow. Ça coûte plus cher et moins rentables et le meublé moins facile.

Et surtout, je souhaite emprunter encore plus! Dc vigilence au cash flow comptable et surtout bancaire (avec la décote de 30%)

Un autre "moyen" pour avoir un peu plus de rentabilité tout en restant relativement proche de chez soi en IDF c’est investir dans des coins du 93, si possible sur la ligne du RER B.

En faisant une étude de marché rapide via une annonce sur Leboncoin j’avais eu 91 contacts en moins de 24h pour un T2 à Drancy par exemple.
Ok, la moitié des profils étaient pas vraiment intéressants (situations délicates) mais il y avait plusieurs profils avec des très bons revenus (jeunes actifs cadres de grandes sociétés).

Difficile d’aller au delà de 6-6,5% de renta, mais pour de l’IDF c’est déjà pas mal.

Que répondre à ce genre de questions…?

Alanito a écrit :

.

Comment faire lorsque l’on compte acheter plusieurs appartements pour du locatif ?

On élargie son cercle de recherche à une cinquantaine de kilomètre et tout devient très différent…

Alanito a écrit :

Bonjour,

Je voulais connaitre votre avis sur l’investissement locatif en Ile de France car le marché est totalement différent des autres régions quand on regarde les prix mais aussi la demande.
Le cash flow positif est bien plus dur à réaliser et j’aimerais connaitre vos stratégies.

Pour ma part je suis en Essonne et j’observe que les prix sont assez haut, même dans le Sud de l’Essonne lorsque l’on s’approche de Fontainebleau on observe quand même des prix élevés.

Comment faire lorsque l’on compte acheter plusieurs appartements pour du locatif ?

Faut-il privilégier des logements avec un bon emplacements qui à avoir un cashflow neutre ou même un peu négatif ?

Merci

Bonjour Alanito,

Je réside et investis également en IDF.

La capacité d’endettement est la condition sinequanone pour multiplier les opérations locatives d’après les retours d’expérience des IH, et de mes diverses lectures. Concrètement pour enchaîner, les loyers de votre bien doivent être supérieurs à votre mensualité de crédit pour ne pas impacter votre capacité d’endettement:
= 70%* x revenus locatifs (charges incluses) > mensualité de crédit
* les banques retiennent qu’une partie de vos revenus locatifs

De plus, je vous rejoins sur la difficulté à dégager du cash-flow positif contrairement à ce qui se fait plus couramment en province.
Avez vous des villes dans l’Essonne  concernés par le projet du grand Paris express? Ça peut être un début de piste.

Swile

Dernière modification par Swile (08/11/2019 21h47)

Ce sujet me semble pertinent.

Même s’il est peu tard pour investir sur le Grand Paris, n’est il pas possible de trouver un juste milieux sur un investissement locatif, proche d’une future station de métro, avec une possible plus value en bout de course ?

Vu les prix en île de France, je me suis posé la question s’il n’était pas préférable d’investir dans une grande ville proche de Paris (Lille), mais j’ai bien peur que les frais de déplacement et les honoraires d’agence pour la gestion du bien rendent l’opération pas si interessante que ça.

Il est vrai que la gare RER de Juvisy sur Orge voit passer 2 lignes de train, C et D, qui permettent de joindre Paris gare de Lyon et Bibliothèque François Mitterrand directement en 15 minutes !
De ce fait, je n’ai jamais compris pourquoi le prix au m2 n’y avait pas plus augmenté ces 15 dernières années, alors que l’ouest parisien, même moins bien desservi, a vu ses prix exploser en comparaison.