Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

inepsie a écrit :

Depuis 2008 on parle de ce Friggit mais le marché immobilier ne suit toujours pas la logique de son étude ?peut être que la situation est particulière ?en tout cas la crise est différente des années 90 car actuellement ça touche le marché secondaire principalement et les comportements sont différents …aujourd’hui et bien un propriétaire à qui on dit les prix ont baissé ne vendra pas tout simplement…la seule conséquence sera le recul des transactions et un déficit d offre.Tant que rien ne sera fait pour relancer l’offre la situation bloquera…

Un propriétaire qui retire son bien de la vente car estimant que la culbute n’est pas suffisante n’est pas vendeur .. mais spéculateur.
Ceux qui seront obligés de vendre feront le marché et comme toute phase de deuil , le cheminement passera par le refus, la colère, la négotiation et finalement l’acceptation qu’il faudra s’asseoir sur la pv facile.
Les spéculateurs qui ont retiré leurs bien du marché apeuré par la chute des prix s’empresseront de vendre pour au moins ne pas perdre d’argent dessus.
La nature humaine même irrationnelle est très prévisible.

Dernier détail; le "cette fois ci" c’est différent est toujours un bon marqueur de l’énormité d’une bulle.

inepsie a écrit :

aujourd’hui et bien un propriétaire à qui on dit les prix ont baissé ne vendra pas tout simplement…la seule conséquence sera le recul des transactions et un déficit d offre.Tant que rien ne sera fait pour relancer l’offre la situation bloquera…

bonjour, en quoi la situtation est differente des années 90? les mentalités ne changent pas.
vous parlez de recul des transactions, c’est fort possible, mais il y a toujours des transactions forcées (j’entends par la, déménagements, mutation, enfin lorsqu’il y a obligation de déménager). Ces vendeurs seront bien obligés de vendre au prix du marché, alors bien sur il y aura moins de volume de vente (d’ailleurs signe précurseur d’une baisse de prix) mais dans ce cas la je ne vois pas comment les prix peuvent se maintenir. Je ne vous jette pas la pierre inepsie, mais dans votre discours on ressent bien l’idée unique véhiculé par une majorité de personne comme des ovins que l’immobilier ne peut pas baisser…diriez vous la meme chose des actions, non bien sur, mais l’immo est un actif tout comme les actions sauf que les cycles sont plus long et lent.
si l’immo baisse durant les 2 ou 3 années prochaines vous entendrez tous les ovins dirent qu’il ne faut pas acheter de l’immo car cela baisse tout le temps (et c’est a ce moment la que moi j’acheterais cette bicoque dont plus personne ne veut et que tout le monde s’arrachait 10 ans plus tot).

C’est bien là que se situe la raison de l’explosion des prix de l’immobilier, dans l’offre plus faible que la demande.
Une des raisons majeures de cette rareté de l’offre provient de la législation qui a beaucoup évoluée ces dernières années, notamment avec les lois SRU.
L’état, en voulant faire du social et du renouvellement urbain, a fait chuter drastiquement le nombre de terrains constructibles, d’où une envolée des prix, générant cette soi-disant bulle. J’écris soi-disant bulle, parce qu’elle risque fort d’être permanente, ce qui n’en fait donc plus une bulle, en tout cas, tant que cette rareté de terrain constructible se perpétuera, ce qui ne manquera pas de se produire, sauf si l’état revient sur ses décisions, ce qui me paraît peu probable.

Je ne nie pas la part d’attentisme bien que en attendant ses futurs acheteurs doivent quand même se loger donc alimentent le marché locatif…et ce que votre banquier a oublié de vous dire c’est que étant donné que les banques ont considérablement durci les conditions d’octroi, ces mêmes banques manquent du coup surtout d’acheteurs solvables au vu du contexte…

swantonbomb a écrit :

il y a de moins en moins de personne capables de se payer quoique ce soit même avec un taux au ras des paquerettes.

J’ai plein d’exemples autour de moi (bac+5, bientôt la trentaine sur Paris ou RP), des personnes qui finissent pas tout simplement acheter des minis-surfaces. Si on leur avait dit à l’époque qu’il fallait bien bosser à l’école pour pouvoir s’acheter un logement aussi grand que leur chambre de chez papa maman et bien je pense qu’ils se seraient découragés !

swantonbomb a écrit :

Bon courage pour vous constituer un apport avec un salaire lambda.

Personnellement mon apport augmente moins vite que le prix du bien qui me ferait plaisir (en prenant en compte l’augmentation de la pierre, et la revue à la hausse constante de mes besoins, enfant etc.). Et pourtant, en épargnant 12k€ /an je ne pense pas être mal logés (sans mauvais jeu de mots !) !

Je sens que la baisse va arriver à grand gallop.

Je suppose, que Hollande sera le grand vainqueur dans quelques jours. Pour préciser, je ne suis pas de son camp.

Avec ses discours antimarché financiers, je vois mal notre taux d’emprunt (état) allait vers la baisse pour se rapprocher des allemands (ou sa politique à moyen terme le fera de toute façon). Donc, une augmentation des taux de référence pour les emprunts immobiliers des ménages, qui mécaniquement baissera la capacité d’emprunt, et diminuera les personnes solvables, etc…

D’un autre côté, le renchérissement du crédit pour l’état, le mènera tant bien que mal à maîtriser ses dépenses. Le Scellier est mourant, et le diagnostic de sa mort arrive. Les aides vont aussi se tarir… Bref, un combat contre la spéculation immobilière se lancera par vocation politique (contre les méchants spéculateurs) ou par nécessite d’économie (plus d’argent pour faire vivre les promoteurs).

Les signes avant coureurs sont la. Baisse du volume des transactions. Baisse des crédits immobiliers. Baisse de certains loyers de SCPI et de certains prix de SCPI. Début de baisse de l’immobilier résidentiel en province et stagnation en IDF.

La hausse du chômage vient grossir la migration des oiseaux de mauvais augure en France (la fameuse "baisse tendancielle de la hausse du chômage" de Sarko).

Les hausses des taxations et baisse potentielle des droits de mutation vont encourager les transactions (devraient ?).

Quels seront les prochains signaux à voir ? Tout ce qui est vente d’institutionnels de type banque ou assurance à des SCPI (entube du particulier), baisse de l’immobilier haut de gamme (les premiers avertis)…

FredCyliski a écrit :

Une des raisons majeures de cette rareté de l’offre provient de la législation qui a beaucoup évoluée ces dernières années, notamment avec les lois SRU.

il n’y a pas de pénurie de bien, c’est un leurre des professionnels de l’immo pour expliquer la montée des prix completement déraisonnée, en 1993 lors de la précédente bulle parisienne la meme explication avait été donné, on a vu le résultat..
les pro de l’immo repète sans cesse cela et tout le monde plonge dans le sceau.
Une preuve qu’il n’y a pas de pénurie de biens, c’est que les prix de locations n’ont pas connus de hausse identique (juste l’inflation), c’est donc bien que les prix a l’achat ont été sur perfusés, la réalité va être rude surtout pour les primo accedants de 2007-2011.

Super_Pognon a écrit :

Quand le comportement irrationnel s’inversera (achat à tout prix -> attentisme/peur de l’achat car baisse), le prix baissera, et pourrait aller à des niveaux faibles, avec des explications toujours irrationnelles ou surnaturelles. Pour faire baisser les prix, nul besoin d’un volume élevé, il suffit d’un volume très faible…

c’est tout a fait ce que je disais :

pasdequoi a écrit :

si l’immo baisse durant les 2 ou 3 années prochaines vous entendrez tous les ovins dirent qu’il ne faut pas acheter de l’immo car cela baisse tout le temps (et c’est a ce moment la que moi j’acheterais cette bicoque dont plus personne ne veut et que tout le monde s’arrachait 10 ans plus tot).

Je peux me tromper. Je partage mon analyse pour en voir les limites et l’enrichir.

Quand je parle de marché actions ou obligataire, je pense à des marchés peu liquides. L’immobilier par nature n’est pas très liquide (la plupart des acheteurs font un crédit, on paie des taxes, on passe par un notaire, etc…). Je ne pense pas au trading ou ce que le grand public connaît de la bourse, mais plutôt aux small caps ou obligations peu liquides.

Pour prédire l’avenir, il suffit de regarder un peu derrière soi. La crise du début des années 90 est très intéressante. Je suppose qu’on va retrouver beaucoup de similitudes. La psychologie est très importante. Une fois que la baisse est acquise pour les gens, les volumes seront anémiques. La baisse se fera sur des transactions de type succession, mutation, divorce… Des situations d’urgence, où peu d’acheteurs se risqueront…

Je me trompe peut être. Jusqu’à présent, les banques, les promoteurs et l’état ont tout fait et réussi à repousser la fin de cela, mais est-ce pour mieux sauter ?
A voir.

Merci pour ce lien ca m’a permis de croiser la courbe de ce bon vieux Friggit mais plus sérieusement je ne soutiens pas de thèse selon laquelle les prix augmenteront indéfiniment loin de là mon idée mais simplement il ne faut pas croire que la baisse des prix permettra un retour aux prix de l’époque sinon quelle désillusion…pour la petite histoire mon père a réalisé sa 1ère acquisition en France en 1971…ce qui me permet concrètement de vous dire que même avec la crise des années 90 et la chute des prix nous ne sommes jamais arriver au niveau des années 70 car même si le mécanisme est le même (cyclique) les données évoluent notamment démographiques, niveau de vie (les salaires de l’époque ne sont pas les mêmes…) etc…en bref en sommet de cycle une baisse se produira mais nul ne peut prédire sur quelle durée.

Dernière modification par inepsie (01/05/2012 20h03)

Super_Pognon a écrit :

Entre 71 et 91, il y a eu également une belle inflation… Il faudrait comparer à monnaie constante (rectifiée d’inflation).

exact, de plus le graphique de friggit est établi corrigé de l’inflation, la base 1 année 1990 vaut la base 1 2010 inflation comprise.
Inepsie vous pouvez voir qu’ aprés la baisse de 93, les prix etaient revenus a leur niveau d’avant bulle.
Pour le timing, le retournement de tendance c’est pour maintenant ( voir les chiffres des stocks, délai de vente, volume de prêt , etc…)

Dernière modification par pasdequoi (01/05/2012 22h26)

FredCyliski a écrit :

L’état, en voulant faire du social et du renouvellement urbain, a fait chuter drastiquement le nombre de terrains constructibles, d’où une envolée des prix, générant cette soi-disant bulle. J’écris soi-disant bulle, parce qu’elle risque fort d’être permanente, ce qui n’en fait donc plus une bulle, en tout cas, tant que cette rareté de terrain constructible se perpétuera, ce qui ne manquera pas de se produire, sauf si l’état revient sur ses décisions, ce qui me paraît peu probable.

Intéressant. Cela me paraît peu probable a moi aussi, mais pourriez-vous développer un peu votre pensée, sur les raisons qui font que l’état ne fera reviendra pas sur ses décisions? (pour confronter nos idées et les éclairer mutuellement peut-être)

Super_Pognon a écrit :

Jje vois mal notre taux d’emprunt (état) allait vers la baisse pour se rapprocher des allemands (ou sa politique à moyen terme le fera de toute façon). Donc, une augmentation des taux de référence pour les emprunts immobiliers des ménages, qui mécaniquement baissera la capacité d’emprunt

Mécaniquement vraiment?

Super_Pognon a écrit :

D’un autre côté, le renchérissement du crédit pour l’état, le mènera tant bien que mal à maîtriser ses dépenses. Le Scellier est mourant, et le diagnostic de sa mort arrive. Les aides vont aussi se tarir… Bref, un combat contre la spéculation immobilière se lancera

C’est bien sûr fort possible du point de vue com’ politique de gauche. Mais économiquement, moi je vois plutôt comme une entente entre les intérêts publics et la hausse des prix immo (je ne parle pas seulement de la hausse des recettes fiscales).

Super_Pognon a écrit :

La hausse du chômage vient grossir la migration des oiseaux de mauvais augure en France

Que voulez-vous dire exactement?

placementapapa31 a écrit :

FredCyliski a écrit :

L’état, en voulant faire du social et du renouvellement urbain, a fait chuter drastiquement le nombre de terrains constructibles, d’où une envolée des prix, générant cette soi-disant bulle. J’écris soi-disant bulle, parce qu’elle risque fort d’être permanente, ce qui n’en fait donc plus une bulle, en tout cas, tant que cette rareté de terrain constructible se perpétuera, ce qui ne manquera pas de se produire, sauf si l’état revient sur ses décisions, ce qui me paraît peu probable.

Intéressant. Cela me paraît peu probable a moi aussi, mais pourriez-vous développer un peu votre pensée, sur les raisons qui font que l’état ne fera reviendra pas sur ses décisions? (pour confronter nos idées et les éclairer mutuellement peut-être)

Super_Pognon a écrit :

Jje vois mal notre taux d’emprunt (état) allait vers la baisse pour se rapprocher des allemands (ou sa politique à moyen terme le fera de toute façon). Donc, une augmentation des taux de référence pour les emprunts immobiliers des ménages, qui mécaniquement baissera la capacité d’emprunt

Mécaniquement vraiment?

Super_Pognon a écrit :

D’un autre côté, le renchérissement du crédit pour l’état, le mènera tant bien que mal à maîtriser ses dépenses. Le Scellier est mourant, et le diagnostic de sa mort arrive. Les aides vont aussi se tarir… Bref, un combat contre la spéculation immobilière se lancera

C’est bien sûr fort possible du point de vue com’ politique de gauche. Mais économiquement, moi je vois plutôt comme une entente entre les intérêts publics et la hausse des prix immo (je ne parle pas seulement de la hausse des recettes fiscales).

Super_Pognon a écrit :

La hausse du chômage vient grossir la migration des oiseaux de mauvais augure en France

Que voulez-vous dire exactement?

1) Avec un taux à 4% ou à 5% pour une même durée, pour une même mensualité, le montant emprunté diminue de 7-8%.

Un exemple chiffré : 4% avec des mensualités de 1000€ pendant 15 ans -> montant du prêt : 135 192
5%  avec des mensualités de 1000€ pendant 15 ans -> montant du prêt : 126 455€

Les emprunts se font moins sur 15 ans, mais plutôt sur 20 ans (écart se creuse avec la durée).

2) Quand on est au chômage, il est difficile d’emprunter ou de rembourser son crédit. Le chômage touche deux tranches d’âges opposées. Malheureusement, la première concerne la population des primoaccédants (ou futurs). L’augmentation du taux de chômage réduit la demande. De plus, on peut y ajouter le facteur psychologique de la mauvaise période économique (les gens consomment moins, donc l’immobilier en fait partie, moins d’achats, car quand on a pas confiance, on ne se projette pas dans l’avenir et l’immobilier en fait partie). On peut aussi ajouter que les banques seront plus frileuses qu’avant… Voila mon avis.