Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

delta · #1

Oui, cela commence à faire plusieurs années que différents analystes financiers qui suivent les foncières spécialisées dans l’immobilier commercial « m’expliquent » que je vais bientôt tout commander par Internet et systématiquement me faire livrer à domicile. C’est le même discours pour les courses quotidiennes ou les restaurants, je vais bientôt tout commander par Internet et me faire livrer chez moi par Auchan Express, Carrefour Express, Leclerc Drive, Monoprix Express ou bien Uber Eats ou encore Deliveroo… Et maintenant, avec le télétravail, je ne vais plus du tout me déplacer jusqu’aux bureaux de l’entreprise mais je vais rester toute la semaine en télétravail chez moi.

En résumé, si je comprends bien les avis des différents spécialistes, dans un futur très proche, je vais donc rester bouclé chez moi 24h/24, 7j/7 et 365j/an et faire absolument tout via Internet, par conséquent ne plus avoir aucune « interaction sociale » réelle mais uniquement des contacts virtuels.

Vous aimeriez vraiment vivre ainsi vous ?

Pas moi.

Dernière modification par delta (09/05/2020 21h59)

Mots-clés : bureaux, foncière, télétravail

Ledep · #2

Bonjour,

Comme bien souvent une bonne vieille recherche sur internet nous donne des infos plus généralistes qui permettent d’apprécier un questionnement plutôt qu’un feeling personnel,qui bien qu’intéressant, ne donne qu’un échantillon et pas une généralité donc.

https://www.google.com/search?client=fi … parisienne

Bien que l’info doit déjà être un peu "ancienne" compte-tenu du contexte actuel, cet d’article d’il y a 1 an et demi dit bien au contraire que le nombre de bureaux vides à diminuer.

https://immobilier.lefigaro.fr/article/ … 252f100b3/

Le taux de vacance des bureaux atteint aujourd’hui le niveau «inégalé» de 2,2% à Paris, selon Colliers International. La baisse est généralisée en Ile-de-France, même à La Défense où ce taux est en chute libre.
(..)
En 2017, le stock de bureaux vacants en Ile-de-France était évalué à environ 3,3 millions de m², soit un taux de vacance de 6,7%, selon l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise. Le ministre se réjouira sans doute que ce chiffre a reculé à 2,9 millions de m² disponibles, soit un taux de vacance de 5,5%, en 2018, selon une étude de Colliers International (voir ci-dessous). Du jamais vu depuis 2008. En un an, ce taux a baissé de 13%.

Il est dommage que les données de Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise ne soient pas publiques, nous aurions pu avoir des infos plus fraîches.

Tout cela ne se fait bien sûr pas par l’opération du saint-esprit et cela va continuer avec la volonté de transformer plus de bureaux en logements (https://www.liberation.fr/france/2018/0 … an_1641005).

Ce graphe est particulièrement intéressant et donne de la perspective.

Autre article intéressant et lié: La Défense : seulement 5 % de bureaux vacants, du jamais-vu depuis dix ans - Le Parisien

Certains tentent d’avoir une approche Vs le contexte actuel mais cela relève de l’équilibrisme !
https://www.mysweetimmo.com/2020/05/04/ … -logement/

Ledep · #3

En fait ce qui peut un peu déranger, c’est cette assertion

Et je me demande donc s’il ne faut pas, pour une fois, essayer de devancer le comportement des investisseurs en s’allégeant sur les foncières de bureaux. Quel est votre avis sur la question ?

Donc c’est plutôt de croire qu’on pourrait être meilleur que "des investisseurs", sous-entendu peut-être les pros, et donc que ce feeling n’aurait pas été anticipé déjà par les pros et leurs infos et donc déjà pricé dans les cours.

On a pu le voir à plusieurs reprises sur le forum, mais nous, investisseurs privés et particuliers, n’avons quasiment jamais la possibilité d’avoir un coup d’avance car nous ne sommes pas des initiés, ni n’en fréquentons, donc nous serons toujours à prendre le train en marche.

Pour ce qui est des bureaux, "l’expérience" actuelle montre qu’une majorité aime le télétravail mais plutôt en occasionnel qu’en permanent.
73% des salariés veulent poursuivre le télétravail

Le modèle qui semble vouloir se développer dans le tertiaire est celui du flexible working.

Les salariés y trouvent leur compte en ayant un meilleur équilibre vie pro/perso en pouvant travailler soit à son entreprise, soit en télétravail soit dans un tiers-lieu (co-working, télécentre…) près de chez eux soit ailleurs tout court et en partie à son rythme.

Les entreprises y trouvent leur compte en satisfaisant aux besoins de ses employés et surtout futurs employés (surtout les millennials) en ne se limitant pas géographiquement parlant, font des économies substantielles en pouvant soit s’éloigner des lieux chers (soit d’ailleurs s’en rapprocher mais plus petit pour attirer) le tout en réduisant le nombre de postes de travail, les employés n’étant pas tout le temps présent et sans bureau fixe.

Pour l’Europe continentale et encore plus pour des pays latins, nous aurons toujours besoin d’avoir une grosse interaction sociale liée au travail, il suffit de demander cela aux nombreux jeunes parisiens qui se sont retrouvés près de 2 mois à travailler/vivre dans leurs 20-30m² qui de base ne conçoivent pas le télétravail compte-tenu de leurs conditions de vie. Exemple également avec le choc de la retraite de ne plus avoir d’interactions du jour au lendemain.

Comme signalé dans le cas d’IBM, faudrait-il que l’entreprise soit plutôt progressiste car il reste encore de nombreux réfractaires côté employeurs/managers qui pensent que le télétravail ce n’est pas du vrai travail et que rien ne vaut du présentiel même si quasiment toutes les études prouvent le contraire.

Mais bon on s’écarte un peu du sujet.

L’avenir est peut-être aux foncières diversifiées qui pourront à loisir transformer les différents espaces soit en résidentiels, soit en bureaux, soit en commerces/services/hôtels, soit tout à la fois.

franck71 · #4

Une étude intéressante publiée par Deloitte sur l’immobilier de Bureau : Quels impacts structurels de la transformation des modes de travail (« Future of Work ») sur le marché de l’immobilier tertiaire à long terme ?

Au-delà de l’opposition classique SIIC/SCPI, il y a point qui m’interpelle. S’agissant des des SIIC orientées commerce, celles-ci ont subi une forte chute ces dernières années notamment avec la montée en flèche du E-Commerce au détriment du commerce standard. La narration actuelle étant que le E-Commerce va impacter très fortement les centres commerciaux, certains prédisant purement et simplement ce mode de consommation. A l’inverse, je trouve que les valorisations de nombreuses SCPI ne prennent absolument pas en compte les risques évoquées par l’étude Deloitte (et je ne parle pas uniquement de l’impact COVID).

Donc d’un côté, les SIIC type mall massacrées car certaines anticipations sont très négatives. De l’autres, aucune prise en compte de certains scénarios.

Je ne juge absolument pas la pertinence des différences scénarios (à vrai dire, je n’ai absolument aucune idée de l’évolution future !). Par contre, je note une vraie différence de traitement entre les 2. Pour l’un on prend les risques comme acquis avec forte probabilité, pour l’autre, on fait finalement fi de ces risques (au regard des valorisations tout du moins).

J’aurais plutôt une vision intermédiaire à l’heure actuelle. Les SIIC ont été trop massacrés et la valorisation des SCPI ne prend pas assez en compte les risques futurs.

L’évolution dans les années futures va être très intéressante à suivre en tout cas !

Eric88450 · #5

Bonsoir Delta,

Pour répondre à votre question, il y a eu dans ma boîte un revirement de situation début juin, d’un seul coup le big boss a déclaré qu’il était temps qu’un maximum de personnes revienne au bureau. On ne s’attendait pas à ce que ce soit si soudain.
Aujourd’hui, il y a entre 50% et 80% de présenciel selon les jours.
Avec les collègues, on est nombreux à s’être très bien adapté au télétravail, et le bureau cela ne fait plus rêver grand-monde…
Pour ma part j’étais en TT 1 jour par semaine depuis 2 ans, je vais demander à passer à 2 jours par semaine, l’accord d’Entreprise le permet. Et mon responsable y est très ouvert, ce qui n’est pas le cas partout.

Les conditions de TT sont optimales pour moi: vivant à la campagne, je peux balader le chien (et le maître avec…) chaque midi au lieu d’aller au self; j’ai une pièce de travail bien aménagée, un meilleur écran qu’au bureau, un siège bien plus confortable, je ne suis aucunement dérangé la journée, j’évite plus d’une heure de transport…
Au final, je travaille à peu près autant, mais j’ai remarqué que j’étais moins fatigué, et comme de toute manière une grande partie de mes échanges au quotidien se fait déjà via Teams quand je suis au bureau, au final cela change peu de chose.

Je n’envisage pas d’être à 100% en TT par contre…L’homme est un animal social, et voir l’équipe fréquemment, c’est très bien aussi!

Donc pour raccrocher tout cela au sujet de la file, je ne pense pas que les espaces de bureaux vont significativement se réduire. Ils vont continuer de se transformer, les architectes d’intérieur vont avoir du boulot en entreprise…Dans ma boîte, j’estime qu’il y a moins de 1/3 des espaces de bureaux qui ont été rénovés ces 10 dernières années. Et quand on voit l’écart entre un open-space de 2000 et un autre de 2019, on ne parle plus vraiment du même type d’espace…

A suivre…

Skarklash · #6

Le télétravail a été subi sur cette période donc pas préparer et pas du tout adapté à toutes les activités. Retour à la normale dès juillet pour ma banque sauf pour les personnes qui auraient des pbs de garde d’enfants pour cet été ou à risques

Par contre, les usages vont évolués vers de la mobilité réduite pour commencer :
- un bâtiment va être ouvert sur un autre site pour éviter à certains salariés de longs déplacements le matin (site à 70 Kms du siège) et avoir un pool de commerciaux qui seraient sur cette zone éloignée à demeure
- possibilité d’aller travailler un jour / semaine dans une agence proche de chez soi

Ces nouveaux projets de travail sont en cours de débat avec les instances sociales. Le but est de limiter les déplacements tout en préservant la sécurité des accès aux systèmes d’informations.

Une réflexion sur le télétravail arrivera dans un deuxième temps.

Spotlight · #7

A mon sens, il convient de surtout raison garder, et ne pas tirer de conclusions sur la base de circonstances exceptionnelles.

Le télétravail se pratiquait avant le Covid-19, mais clairement pas de manière généralisée.

S’il s’est très largement imposé, c’est pour plusieurs séries de raisons :
- le confinement a eu pour objet de limiter les relations interpersonnelles, et il était demandé aux salariés de ne pas se rendre sur leurs lieux de travail ;
- pour maintenir une activité économique, les employeurs ont pu imposer le télétravail, dans la mesure où l’article L. 1222-11 du Code du travail dispose qu’ « en cas de circonstances exceptionnelles, notamment de menace d’épidémie, ou en cas de force majeure, la mise en œuvre du télétravail peut être considérée comme un aménagement du poste de travail rendu nécessaire pour permettre la continuité de l’activité de l’entreprise et garantir la protection des salariés » ;
- ce d’autant plus qu’il s’agissait d’une pratique recommandée par le Ministère du travail, lequel a affirmé, dans le cadre des questions/réponses, que « depuis le 17 mars et jusqu’à nouvel ordre, le télétravail doit être systématiquement privilégié. L’employeur doit donc démontrer que la présence sur le lieu de travail est indispensable au fonctionnement de l’activité ».

Aussi, les employeurs ont été contraints de faire passer leurs salariés en télétravail, ne serait-ce que se conformer aux directives du Ministère du travail, et continuer à exercer une activité économique. C’était quelque chose de subi, mais en aucun cas un choix managérial.

Dans le cadre du déconfinement, et de la reprise économique, le discours du Gouvernement a changé. Nous avons notre ministre de l’Economie qui a affirmé, le 15 juin, que « Le télétravail reste souhaitable dans la mesure où ça permet d’avoir une reprises progressive, de limiter la circulation du virus mais j’ai toujours considéré que ce n’était pas la panacée[…]. Cette approche "indispensable en période de circulation (…) n’est pas la solution définitive globale pour tout le monde du travail en France", a précisé le ministre en assurant que "la reconstruction économique est la priorité absolue nationale des prochains mois" ».

Enfin, le 24 juin, le Ministère du travail a actualisé son protocole de déconfinement (Phase 3), et a affirmé que « le télétravail n’est plus la norme mais il reste une solution à privilégier dans le cadre d’un retour progressif à une activité présentielle, y compris alternée ».

En somme, les entreprises ne font qu’appliquer les préconisations gouvernementales :
- les salariés sont, dans la majorité, passés en télétravail ;
- et petit à petit, le travail en présentiel redevient la norme.

Clairement, le télétravail a été une solution temporaire pour maintenir une activité économique, mais c’était quelque chose de subi, et pas un mode d’organisation du travail pensé et réfléchi. Peut être qu’il se démocratisera … ou peut être pas. S’il s’étend plus largement, ça se fera sur la durée, mais pas en quelques mois.

Ce d’autant plus que le télétravail ne pourra se développer que s’ils s’inscrit dans un cadre, cadre qui reste à définir au sein de chaque entreprise (négociation avec les organisations syndicales, avec les représentants du personnel, avec les salariés eux-mêmes). Il serait illusoire, et potentiellement dangereux, que de passer soudainement du « tout travail en présentiel » au « tout en télétravail ».

FXB67 · #8

Vous avez raison globalement mais :
- beaucoup d’entreprises qui ne voulaient pas s’y mettre, ou estimaient que c’était impossible, ont été forcées d’expérimenter, et se rendent compte que ça peut marcher (avec des limites) - ou sont forcées de l’admettre après l’avoir nié pendant des années
- l’opposition frontale au télétravail ne vient pas des salariés et des organisations syndicales, bien au contraire. de ce que je vois dans ma vie pro ce sont les entreprises, souvent celles qui ont un management archaïque (celui où l’on s’assure "que les gens bossent" en regardant par-dessus leur épaule et avec des réunions stériles). les orgas syndicales n’exigent qu’un encadrement des pratiques (droit à la déconnexion, prise en compte des frais induits, aménagement correct du poste à domicile…). La loi n’impose pas un accord avec les syndicats, l’employeur peut en cas d’échec des négociations mettre en place le télétravail avec une charte.
- les salariés sont globalement en demande du télétravail pour des raisons d’articulation vie privée vie pro, de gestion des transports
- le covid 19 exceptionnel, certes, mais il y a X raisons qui peuvent aboutir au même résultat pour une entreprise donnée. avant même le covid, j’avais constaté un vrai coup de pression en faveur du TT suite aux grèves SNCF

Après, ce qui est entrain d’émerger, ce n’est pas le télétravail exclusif, mais le télétravail partiel 1, 2, 3 jours par semaine. Cela va amener d’autres contraintes sur les locaux. Cela veut aussi dire que les entreprises ne lâcheront pas en masse leurs locaux mais ajusteront progressivement les surfaces au fur et à mesure de leurs déménagements.

Les entreprises vont aussi découvrir les autres contraintes et coûts qui vont avec, notamment l’infrastructure réseau…

Rodin · #9

InvestisseurHeureux, le 05/07/2020 a écrit :
Suite aux trois commentaires précédents :

Ha tiens, la révolution tant annoncée du télétravail n’aura-t-elle finalement pas lieu et les brebis sommées de rentrer au bercail ASAP ?

Quelle surprise !

A mettre en parallèle avec tout le bullshit médiatique des derniers mois sur le télétravail, d’une naïveté confondante…

Il ne faut pas vendre la peau de l’ours… la vraie question qui nous intéresse en tant qu’investisseurs est de savoir si les entreprises vont bénéficier d’une force de frappe collective suffisamment importante ou non pour renégocier les baux de locations (fermes ou non) à la baisse auprès des foncières, scpi et consorts. Le fait que des gens rentrent ou non au bercail, on s’en fiche un peu tant que le locataire paye.

Une grande entreprise qui demande à resigner son bail, je suppose qu’on lui rigole au nez. Par contre, si elles demandent toutes la même chose en même temps, ce sont les loueurs de bureaux de grandes surfaces qui vont être embêtés car on peut, par exemple, anticiper que des grandes entreprises déménagent pour des bureaux de plus petites surfaces si effectivement le télétravail venait à se généraliser.

@Job
Je travaille à La Défense, j’ai le droit à 2 jours par semaine au max au local pour le moment. Je suis dans le cas particulier d’une boîte de conseil donc je suis aussi affilié chez un client.
Eh bien permettez moi de vous dire…. que chez moi c’est vide, mais que les terrasses me paraissent toujours aussi pleines pour aller manger le midi. Toutefois, je peux attester qu’il n’y a pas autant de monde le matin en arrivant, c’est sûr et certain.

sven337 · #10

Flyz57, le 07/07/2020 a écrit :
De toute façon, l’excuse de la meilleure productivité en TT je n’y crois pas une seconde. cela peut fonctionner de façon partiel et/ou temporaire mais en aucun cas de façon généralisé.
Un exemple le campus google, alors que ce n’est que la matière grise, pourquoi tout le monde se bat pour aller travailler là bas ?

Et puis la culture d’entreprise, elle se développe par web conférence?

J’ai failli mettre directement -1 tellement votre argumentation se réduit à "je n’y crois pas donc ça n’existe pas".
Mais répondons à vos questions : la meilleure productivité en télétravail c’est tout à fait possible, cela dépend des métiers et des personnes.
Le campus Google, "tout le monde se bat" pour y travailler parce que Google a pour politique d’entreprise d’interdire le télétravail. (Ça évidemment changé avec le coronavirus.) Pourquoi cette politique ? On peut en discuter mais ce n’est pas majoritaire dans la Silicon Valley.
Et oui, la culture d’entreprise peut très bien se développer à distance, dans les entreprises qui ont beaucoup de travailleurs à distance la culture y est adaptée.

Ledep · #11

Bonsoir,

La "nouvelle normalité" ne serait pas pour demain concernant le télétravail !

Télétravail : pas de « révolution » en vue pour les Français | Les Echos

Alors que le pourcentage de salariés exerçant en télétravail au moins une fois par semaine, habituellement inférieur à 30 %, a bondi de 35 points pendant le confinement, la tendance s’inverse depuis la levée des mesures d’urgence. Désormais, plus d’un sur deux (55 %) n’y a plus du tout recours. Le nombre de jours à domicile, qui s’élevait en moyenne à trois sur cinq pendant la crise du coronavirus, a chuté de moitié. Un phénomène « extrêmement surprenant » pour Etienne Mercier, le directeur du pôle opinion et santé d’Ipsos, qui a piloté l’étude. « Beaucoup d’entreprises ont appelé à un retour sur site, mais le reflux est bien plus conséquent que prévu », explique-t-il.

seuls 15 % d’entre eux considèrent que la pratique du télétravail va se généraliser. Et s’ils avaient le choix, 38 % exerceraient « tout le temps » sur place, quand seulement 17 % opteraient, à l’inverse, pour ne plus se rendre sur site. Un « sérieux démenti au discours qui consiste à répéter que la crise du coronavirus aurait enclenché une révolution dans l’organisation du travail »

Sans vraie grande surprise, l’exceptionnel ne devient pas l’ordinaire et les sociétés, dans une grande majorité, rappellent les salariés au bureau.
Les millennials confirment qu’ils ont besoin de sens et de sans doute plus de management et coaching de proximité.

MisterVix · #12

Pas d’Avis particulier sur le long terme.

Sur le court terme il n’est pas logique de réouvrir en grand tant qu’on a ni vaccin ni immunité collective, il est logique de rester en télétravail. Si ça ne vient pas des entreprises ça viendra probablement de l’Etat, dans les prochaines semaines.

Ledep · #13

Bonsoir,

Dans la continuité de nos échanges, article intéressant sur la réalité du télétravail en ce moment.

Télétravail : 62 % des salariés vont au bureau à la demande de leur direction - Le Point

Donc à peine 21% des travailleurs sont à 100% en télétravail. 37% des cadres y vont 5 jours sur 5.

Autant dire que les directives du gouvernement sont prises par dessus la jambe par beaucoup d’entreprises et de managers.

Le bureau est mort, vive le bureau !

Dooffy · #14

@GoodbyLenine: qui sait, les analystes d’Amundi Immobilier auteurs de l’étude lisent peut-être le forum; on peut trouver des gens biens même dans ces institutions :-)

Ceci étant, sur le télétravail, en effet les masses vont rester accrochées au besoin de se rendre sur leur site historique de travail pour un très grand nombre de raisons (surtout dans les très grandes villes, peut-être essentiellement pour Paris).
Le cadre de travail à la maison est quand même loin d’être bon si on a pas pensé dès le départ (i.e. il y a des années) à la possibilité de composer avec le télétravail durablement.

Il ne faut pas se leurrer, les gens ont découvert le télétravail dans la douleur et en n’étant ni préparés, ni accompagnés par le management et de surcroît peu convaincu de l’efficacité de la chose à la base.
Si les lignes bougent un peu on va vite revenir à une moyenne ou il y aura des accords mais que très peu de collaborateurs appliqueront.
Dans l’entreprise qui m’emploie, nous avons un accord de télétravail hebdomadaire de 1 jour depuis plusieurs années, à peine 5% des effectifs y souscrivent réellement, alors même que les métiers qu’on exerce sont totalement éligibles (ou à 90% dans de l’activité qu’on peut faire de n’importe ou - comme "les études")

En fait paradoxalement, peu de gens "ont les moyens" de faire du télétravail dans la durée. Quelques raisons:
- Vivre à 2 dans un 50 m2 (c’est déjà pas mal pour Paris) ça veut dire télétravailler au choix à la cuisine ou dans la chambre à coucher, franchement pourri)
- Ajoutez un enfant à l’équation et se rendre au bureau devient vite l’échappatoire divine aux parents fatigués
- Bien que je ne relève pas de ce type de profil (majoritaire) j’ai été choqué de voir que les collègues "sont en manque" d’interaction sociale. Ils vivent le confinement comme une punition car l’équilibre vie pro vie perso n’a jamais été construit. Ils viennent chercher au bureau des amis pour parler de tout et surtout de rien - ce qui a le don de m’exaspérer mais passons
- Quoi qu’on en dise, travailler depuis chez soit c’est travailler plus car moins dérangé et pas de transport, et ça, les gens l’ont bien compris aussi surtout après le premier confinement. Plus moyen de rater un meeting à 9h soit disant pour des problèmes de transport - régulièrement en vrac mais quand même)

Comme l’entreprise est une organisation monarchique (ou à conciliabule, c’est selon), les décideurs appliquent une norme qui leur convient d’abord et qui satisfait le plus de serfs ensuite. En conséquence de quoi le travail présentiel a encore de beaux jours devant lui.

En poussant le raisonnement plus loin, le flex télétravail à 1 à 3 jours par semaine à la maison est une fausse bonne idée dans les grandes villes puisque l’employé ne fait presque pas de gain (transports payés de toute façon, loyer payé de toutes les façons, fournitures etc) et se retrouve dans un environnement dégradé entre 4 et 2 jours par semaine (chez lui).
Là où cela pourrait avoir un sens important c’est si tout cela s’articule avec une véritable stratégie de relocalisation et de décentralisation des emplois en province avec télétravail en norme sauf quand besoin d’atelier et autres réunions de travail nécessitant une présence physique (donc 2 à 4 jours par mois).

J’ai longtemps travaillé dans le conseil en stratégie qui applique de facto ce modus operandi: on se déplace pour aller voir les gens et avoir des entretiens et ateliers riches avec eux puis on travaille en chambre avec point de contact et enfin restitution(s) devant les comités de directions. Cela se prête très bien à un full télétravail.
Ceci étant dit, ce type de métier (i.e. dans les études et dans l’IT), est assez particulier. Chacun voyant midi à sa porte.

En conclusion, ce qui pourrait faire sens c’est de donner l’opportunité aux gens de s’organiser un peu comme ils le souhaitent étant entendu que les tâches dont ils ont la responsabilité imposent des contraintes variables parfois non négociables (dont certaines peuvent nécessiter une présence sur site).
Faire du support utilisateur de proximité est moins simple en remote que du travail d’étude (encore que…). Au niveau personnel, j’ai tendance à penser qu’il faut aller vers une organisation adaptée et taylored qui trouve l’équilibre entre individu et communauté (assez largement orienté par la capacité à être autonome et efficace, et le besoin d’interaction sociale professionnelle).
Pour un même emploi, certains seront plus efficaces en remote que d’autres, les premiers ne sont pas meilleurs que les seconds, ils sont juste différents et si l’on peut traiter ces deux populations de manières adaptées alors tout le monde y trouvera compte (au premier rang du chef l’entreprise).

Le télétravail est une tendance molle de fond, ne touchant qu’une fraction de la force de travail; parmi ce contingent, charge à chacun d’aller défendre sa vision et de faire accepter son projet.

jimbow · #15

Il va être possible chez Peugeot SA de travailler jusqu’à 3 semaines en télétravail par mois.

Personellement, je trouve ça plus pratique que 2-3 jours de télétravail par semaine.

Il sera intéressant de voir si d’autres entreprises suivent la même approche.

Et surtout quel impact sur l’immobilier ça peut avoir.

COVID va peut-être changer notre façon de travailler…

InvestisseurHeureux · #16

Voici les deux narrations :

Narration #1

Le télétravail est durablement installé, et on va vers un mode de travail hybride, à dominante distancielle.

Les grands bureaux dans les grandes métropoles perdront de leur pertinence.

Les bureaux dans les banlieues des villes agréables gagneront en attrait.

Les salariés sont aussi productifs depuis chez eux (voire plus !), que dans un bureau, dès lors que les outils de travail collaboratif sont là.

Cette tendance est favorable avec la transition écologique. Moins de bouchons. Meilleure qualité de vie pour les salariés.

Narration #2

Les salariés sont productifs chez eux pour gérer les tâches courantes (répondre aux mails, produire des éléments bien définis), mais perdent en créativité.

Le brassage de talents, et leur concentration en un même lieu est déterminant pour une entreprise, qui doit sans cesse innover.

Les grandes villes et les grands bureaux resteront le meilleur endroit pour concentrer les talents.

Il y aura un mode de travail hybride, mais le télétravail ne sera pas dominant, sauf pour les fonctions supports orientées vers l’exécution.

-

A vous de choisir ! :-)

InvestisseurHeureux · #17

shanxi, le 11/08/2021 a écrit :
Peut être 80%. Ça pourrait être une raison pour se séparer de 20% des surfaces de bureaux, mais ça supposerait donc de généraliser le flexoffice. On en est loin.

Le flex-office c’est un détail.

J’ai quand même l’impression que cette fois c’est la bonne.

Aux USA ou même en France on voit une dynamique à l’œuvre dans l’immobilier résidentiel : une perte d’attrait des grandes métropoles au profit des banlieues, villes moyennes ou très agréables à vivre ou avec de faibles taxes (pour les USA).

Si on a besoin de 20% d’espace de bureaux en moins du fait d’un travail en mode hybride c’est énorme. Ça suffit pour déséquilibrer l’offre et la demande, et faire baisser les loyers.

Pour le moment, ça ne se voit pas trop car les baux de bureaux sont à long terme (10/20 ans), mais au fur et à mesure des expirations de baux post-COVID, le niveau des loyers des nouveaux baux devra être regardé, car il sera un indicateur avancé du futur.

Je pense que ceux qui sont massivement investis dans des SCPI de bureaux devraient être vigilants, car cette classe d’actif autrefois résiliente pourrait perdre son lustre.

shanxi · #18

2 mois après la rentrée, je complète mes remarques précédentes :

Je remarque que (notamment dans mon entreprise), contrairement à ce que je pensais, les gens utilisent plutôt pas mal les possibilités de télétravail offertes (Pour simplifier, on est passé de 40 jours par an à 80 jours par an, soit environ 2j par semaine). Je remarque cependant un pic de télétravail le vendredi, jour particulièrement vide dans les bureaux.

En simplifiant, disons qu’on n’utilise les bureaux plus qu’à 80%, les 20% de non-occupation sont en fait concentrés le vendredi. L’entreprise ne pourra pas réduire sa surface de bureaux de 20%. Parce qu’il y a toujours autant de monde les autres jours. Elle ne pourra pas non plus réduire son bail de 20% en ne louant que les mardi mercredi et jeudi et louer à d’autres entreprises le reste du temps. Dans ces conditions, j’imagine très mal une situation où on décrète que 20% des bureaux ne servent pas.

Finalement, c’est un peu le cas du samedi et du dimanche. Pendant 2 jours, donc presque 30% du temps, des bureaux sont vides. Ça n’empêche pas les entreprises de louer des locaux pour ne les occuper que 70% du temps. En 2022, on passera à 60% du temps en retirant le vendredi.

Si on ne force pas les salariés à varier leurs jours de présence, en ayant une répartition équivalente de leurs jours de présence, on n’arrivera pas à réduire les surfaces louées.

InvestisseurHeureux, le 08/09/2021 a écrit :
Si on a besoin de 20% d’espace de bureaux en moins du fait d’un travail en mode hybride c’est énorme. Ça suffit pour déséquilibrer l’offre et la demande, et faire baisser les loyers.

J’apporte donc ma réponse à cette réaction : pour moi, 20% de télétravail, ce n’est pas suffisant pour louer moins de bureaux. C’est suffisant pour réaménager, mais je ne crois pas au krach de l’immobilier de bureaux.

Dooffy · #19

Peut-être un peu hors sujet mais ce que vous décrivez est à mon sens c’est une bonne chose, cela va obliger les entreprises à évaluer (enfin) les collaborateurs sur leur capacité à livrer un résultat de performance et non plus sur le présentéisme ou la présence aux meeting physiques du vendredi soir 17h30 qui n’ont aucune logique si ce n’est de montrer aux collaborateurs que personne ne leur fait confiance (et cela n’intéresse plus personne de travailler pour ce genre de boutique).

Quand aux salaires c’est l’offre et la demande. Tous les travailleurs en capacité de télétravailler vont aller vers cette requête de télétravail le lundi et le vendredi (a minima), ce qui fait sens car être au bureau par intermittence pour faire ses CALL comme si on était chez soi et ne rencontrer personne dans les locaux est complètement ubuesque quand on y réfléchi en terme de performance économique de court moyen et long terme.
Dès lors que c’est compatible avec l’attente des objectifs je ne vois pas ou est le problème.
Dans le futur on viendra sur site quand on a un meeting important et ou un besoin d’échange informel.
Dans mon métier de l’IT Management, la question du travail hybrid et de la latitude vis-à-vis du télétravail est une question qui vient très largement avant le salaire désormais.
Ne pas proposer au moins 2 jours de télétravail flexible pour un employeur revient à se présenter à un poste de management international sans parler anglais, ni plus ni moins (on n’est pas crédible).

Ce qui va quand même dans le sens de ce que l’on disait plus haut, la surface va baisser mais pas tellement, il faut quand même toujours pouvoir accueillir entre 70 et 100% des travailleurs du service, justement pour les meeting importants par exemple.

Le marché des foncières de bureau mute, mais ne va pas mourir, c’est intéressant car chaque fois qu’il y a mutation il y a sélection et ensuite meilleur performance. Le terrain de jeu est encore propice à de belles histoires.

MisterVix · #20

Personnellement moins je vois les gens, hormis quelques amis proches, mieux je me porte. De nombreux membres ici partagent cette opinion.

Si on regarde la file sur le Myers Briggs du forum, on découvre que c’est un nid à INTJ. On discute entre nous et on en conclut que le télétravail, tranquille à la maison je gère mon temps et je bosse à la mission, c’est ce que tout le monde veut.

Oui mais les INTJ ce sont 2% de la population générale.

La majorité des gens a besoin de contacts, de relations humaines, aussi vaines et désespérantes soient elles (selon moi, car beaucoup de gens savent extraire pleins de bonnes choses de leurs relations). Cette même majorité ne veut pas se decarcasser pour être performant et gagner leur liberté, elle veut un salaire fixe, une augmentation par an, un canapé et la TV le soir.

C’est pourquoi je ne crois pas au télétravail. C’est évidemment appelé à se développer pour des cadres, mais pas pour les grandes masses. C’est contre nature pour beaucoup de gens. Et les logements ne le permettent pas bien souvent.

InvestisseurHeureux · #21

Les hedges funds arrivent à anticiper le taux d’occupation en étudiant les données des téléphones.

Ça avait déjà été le cas avec les centres commerciaux.

Ici peut-être avec les immeubles-laboratoires :

So, with regard to the valuation issue, I agree with the comments by Jonathan Litt on CNBC that ARE is richly valued compared to its peers.

…

Another concern expressed by Jonathan was the falling occupancy rate, given the massive decline in cellphone data activity in ARE’s buildings.

Source originelle : Jonathan Litt warns about a section of commercial real estate space he thought was bucking the trend

C’est pour ça, que, en tout cas aux USA, il faut faire gaffe quand le cours d’une foncière baisse : les types ont des informations que nous n’avons pas, et les taux d’occupation financier sont un indicateur retardé.

Shadok00001 · #22

J’apporte ma maigre contribution à cette file, intervenant dans le secteur de l’immobilier.

En effet l’intra-muros Parisien est aujourd’hui très recherché et les valeurs ont continué de progresser ces 2 dernières années (croissance à 2 chiffres quasi partout des valeurs faciales cumulée avec baisse substantielle des franchises d’où des loyers économiques en forte hausse). Taux de vacance dans l’intra-muros à un niveau quasi-structurel. Après attention aux chiffres annoncés, nous sommes en renégociation de notre bail en QCA sur un segment prisé (<500m²) et nous parvenons à rester sur un loyer facial < 700€ et un loyer éco proche des 600€.

A l’opposé, la première couronne souffre largement du télétravail (les salariés qui le peuvent évitent de se rendre à la Défense ou Saint-Denis d’une part, d’autre part les premiers breaks post covid arrivent et les entreprises réduisent leurs surfaces en même temps qu’elles relocalisent là où elles espèrent que les salariés préfèreront aller).

Optiquement les marchés de première couronne ne semblent pas encore à l’agonie (taux de vacance entre 10% et 20%) car facialement les bailleurs tentent de maintenir des valeurs, mais c’est sans compter le niveau des franchises qui explose (plusieurs exemple "d’incentives" > 40%) et les durées fermes en baisse.

Tant que le marché du travail tient, les salariés en position de force insuffleront d’une certaine manière ce vent de recentralisation vers l’intra-muros. Mais déjà dans certains secteurs les baisses d’effectifs et contrôles des coûts laisse présager d’un mouvement de balancier inverse à moyen terme. Comme d’habitude l’inertie de l’immobilier jouera à plein, mais à court terme les cash flows sont "en danger".

Et comme d’habitude dans les crises immobilières, cela permettra de "nettoyer" le marché et rayer de la carte acteurs et actifs produits sur des bases irréalistes sous couvert de belles histoires (Grand Paris Express par exemple).

Après je ne suis pas spécialiste des SCPI mais j’ai quand même l’impression que beaucoup sont diversifiées géographiquement et peu sont vraiment exposées à l’immobilier de bureau en première couronne. Reste que les valorisations - faute de transaction - demeurent artificiellement hautes à ce stade. Quand le "risk-free" rate prend 400 bps en 18 mois, sauf à pouvoir justifier d’une croissance des loyers futurs exponentielle, les taux capitalisation montant en flèche les valeurs vont déguster.

Cupflip · #23

Il est vrai que les bureaux ont, de manière générale, une multitude de vents de face.

Si je trouve vos mises en garde tout à fait pertinentes, je trouve néanmoins réducteur de faire un « SAV » avec des messages qui sont presque uniquement concentrés sur le télétravail alors que (i) la principale raison (et de loin) de la baisse des SCPI de bureaux est la hausse des taux d’intérêts entamée en 2022 (les taux ne sont évoqués que dans votre message de mars 2023, sachant qu’ils avaient déjà significativement augmenté à ce moment-là) et que (ii) le télétravail semble être de moins en moins populaire (au moins du point de vue des entreprises, qui imposent des retours au bureau).

Je trouve bon de rappeler que les SCPI de commerces, par exemple, n’ont à ce jour pas subi de baisse si violente (mais devraient baisser dans une moindre mesure a priori). C’est relativement mécanique, puisque des actifs avec un yield à 6-7% sont par essence moins sensibles à la hausse des taux que des bureaux qui étaient à 3-4%. Rappelons par ailleurs que, à la manière du télétravail pour les bureaux, les commerces étaient enterrés par l’e-commerce il y a quelques années.

En synthèse, et pour généraliser, si le télétravail a des impacts sur les bureaux, comme l’e-commerce sur les commerces, le principal « SAV » étant de dire qu’avec des taux à >3% en mars 2023, il était mécanique que les actifs baissent (ie. un actif qui payait 3% doit désormais payer ~6% pour rester à un taux de OAT +300bps, ce qui implique que le loyer doit doubler pour rester à iso-valeur – assez invraisemblable).

InvestisseurHeureux · #24

Un graphique posté par ddazin dans la file Remake Livre :

Le taux de capitalisation de bureaux prime en 2e couronne parisienne (des actifs assez typiques des SCPI de bureaux) a pris 125 points depuis 2021.

A loyers constants, cela fait une baisse de 20% sur ce type d’actifs.

Concerto · #25

Je me permets de compléter avec le graphique, que je trouve encore plus parlant. Ou quand le prix de l’immobilier commercial de la capitale de la 7e puissance mondiale ressemble au cours d’une vulgaire crypto !

Evidemment, toute coïncidence avec les politiques monétaires conventionnelles (taux proches de zéro) et non conventionnelle (QE à grande échelle) menées pendant plus d’une décennie, puis le renversement brutal de ces politiques, serait fortuite.

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Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

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shanxi, le 11/08/2021 a écrit :

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InvestisseurHeureux, le 08/09/2021 a écrit :

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