Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ?

Philippe,
vous avez aussi l’excellent site Meilleursagents.com qui donne chaque mois les ventes des notaires et qui met a jour les prix des transactions au M2 pour CHAQUE ville, que se soit pour un appartement ou pour une maison:

Prix immobilier : le prix du m2 partout en France
par exemple
Prix immobilier : le prix du m2 partout en Francele-grau-du-roi-30240/

Bonjour Philippe,

Le site de la vie immo a un dossier avec les prix moyens et les loyers moyens (donc les rendements) ville par ville, en triant par rentabilité décroissante, ça donne déjà un bon aperçu des villes où il est bon de focaliser les recherches. Dans votre région, Arles se trouve en bonne position.

Vous parliez de Mulhouse, sachez qu’en Alsace, il n’y a pas de "conservateur des hypothèques" à rémunérer très grassement. (Ce poste de conservateur des hypothèques est une abbération qui persiste en "France de l’intérieur", un reste napoléonien qui ne sert aujourd’hui qu’à planquer quelques très hauts fonctionnaires qui attendent sagement la retraite, du vol manifeste !).

En Alsace c’est "le livre foncier" qui garantie la propriété, et c’est gratuit, donc en effet c’est bénéfique à la rentabilité puisque les frais de mutations deviennent beaucoup moins chers.

Autre atout de l’Alsace pour l’investisseur immobilier, la proximité avec la frontière allemande pour acheter les fournitures, meubles  et matériaux avec une TVA à 7%.

Il y a quand même quelques inconvénients :
- Les frais d’isolation (si vous faites des travaux) à cause des fortes variations de températures (de -20° à + 45°),
- Les canalisations et gouttières petent souvent,
- Les façades (jusqu’à 2m du sol) sont vite dégradées à cause du sel projeté plusieurs fois par hiver par les services de voiries,
- Les frais de chauffage sont très conséquents dans le budget des locataires,
- Les lieux de cultes étant financés par l’état (toutes religions confondues) il y a certains abus quantitatifs,
- La rotation très élevée des employés (donc des locataires) de la plus ancienne centrale nucléaire de France.
- La proximité avec l’allemagne et ses loyers encadrés
- La difficulté de se constituer un réseau lorsqu’on n’est pas Alsacien.

En ce qui concerne la population :
L’Alsace est devenue en un siècle une des région de France avec une forte densité d’habitants (223 habitants/km2, contre 112,2 habitants/km2 en moyenne pour la France métropolitaine et 116 habitants/km2 pour l’Union européenne).

Pour plus de détails, je vous renvoie vers le site de l’ORIV Alsace (L’Observatoire Régional de l’Intégration et de la Ville) ou vers ce pdf synthétique.

Dans Mulhouse intra muros (puisque vous citiez cette ville), 69,2% des habitants sont sans formation/Brevet des Collèges/BEPC/CAP/BEP. (Sources Insee)

En résumé, c’est surtout à l’achat (+ travaux) que se fait le gain car les "aléas" locatifs sont nombreux.

Personnellement, je prefere des revenus plus modestes de l’ordre de 6.5% bruts investis dans des petites unites, dans des zones propres et tranquilles, sans "kebab ni parabole," comme les bords de mer.
La plupart des residences sont des lieux de vacances pour leurs proprietaires. Ces residences sont generalement propres et en bon etat.
Il y a une forte demande locative annuelle, meme si il y a un turn over peut etre plus important qu’en ville.

Comme partout, les charges peuvent degrever tres fortement les revenus, c est donc sur ce point qu’il faut prendre le temps de trouver, en evitant les grosses residences a ascenseurs, gardiens, piscines et services.

Pour ces biens destines a la location annuelle, pas besoin d’etre tres proche de la mer, ni meme d’avoir une vue extraordinaire. Il faut par contre que le locataire puisse toujours se garer, meme au mois d’aout, il lui faut donc un emplacement de parking privé. Ca sera pour lui un critere de choix important.

Candide a écrit :

Cette file est très intéressante. En fait, si chaque intervenant du forum qui s’y connaît en immobilier faisait une présentation de sa propre région, cela permettrait d’échanger et d’apprendre beaucoup.

Par ailleurs, plusieurs insinuations de la part des "Philippe" me mettent mal à l’aise.

Philippe30 a écrit :

Pour Perpignan, je n’irais pas investir […] trop métissé à mon goût.

Phil11 a écrit :

Paraboles et snacks kébab

Phil30 a écrit :

Personnellement, je préfère […] des zones propres et tranquilles, sans "kebab ni parabole".

Au-delà de vos idéologies politiques qui par définition ne sont pas discutables sur un forum de gentlemen, existe-t-il un fondement rationnel à ces remarques pour un investisseur en immobilier ?

Par exemple, le DRH d’un grand groupe de radio me disait qu’il ne pouvait pas embaucher des noirs ou des arabes aux postes de commerciaux, tout en se défendant d’être raciste. En effet, il expliquait que ses plus gros annonceurs, à savoir les concessionnaires automobiles, refusaient de travailler avec des étrangers.

Je comprend votre réaction Candide , je ne suis pas raciste loin de là ( amis Algérien , Turcs ).

Par contre dans le domaine de l’immobilier et de l’investissement ce que vu avez lu et qui vous à choqué à juste titre est hélas un point à prendre en compte.
Par expérience , ce type de secteur est amené à se dégrader , à générer des impayés et même les huissiers ne si risquent pas.

Il est certain que si vous allez vers ces secteurs la rentabilité "théorique"  augmente mais pas la rentabilité réelle sans parler des dégradations des appartements , on peux s’en offusquer mais c’est une réalité.

Des 3 pièces dans la zup de Nimes à 30.000 € sont en vente avec une location possible à 500 € mais personne n’ose y aller  investir …..

Philippe

Pug a écrit :

On voit quelques annonces sur des immeubles de rapport en viager…

Je suis assez perplexe !
Vous en pensez quoi ?

Voici un exemple : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=1_s

Merci pour votre contribution avec cet apport de viager au débat.

Sans rentrer dans le détail cela ne semble pas inintéressant , il y a un bonus de 2400 par an et il faut faire un apport de 40 K€.
C’est un viager locatif avec des locataires.
Au vue de l’age du vendeur cela doit porter le prix du bien à 850 *12 sur 10 ans soit 102.000 + 40 K€ d’apport on ne se trouve pas loin de la valeur annoncée …..

Certaine expérience proche constater m’incite à me méfier des viagers car cela semble "stimulé" le vendeur et accroitre sa durée de vie , une sorte de cure de jouvence et pendant ce temps vous ramer pour récupérer les loyers sans savoir quand cela s’arrêtera

C’est le jeu du viager

Philippe 

Philippe

Arnaud13 a écrit :

Je gère seul. Un en location nue (le plus grand) les 2 autres en meublé.

Vous déclarez au réel pour le foncier et le meublé ?
En meublé , vous faites de l’amortissement afin d’annuler la fiscalité pour 7 à 8 ans ?

Vous avez regardé sur le forum les discussions sur le sujet du réel en nue et en meublé ?

C’est une bonne chose de gérer soit même c’est formateur , il faut être bien au fait des lois , des charges  imputables au locataire , de la TEOM , des lois concernant  la location en nue ou en meublé.

Dans votre présentation ,e je vous ai répondu sur les banques , mais je répète ici qu’il faut prendre  un compte locatif pivot sur lequel tous les loyers sont versés afin de simplifier la gestion et ne pas polluer votre compte personnel.

Peu d’intervenants semblent être présent sur Marseille en immobilier , vos retours seront intéressants , comme toute ville , il y a les bons et mauvais quartiers mais vu de l’extérieur tous les quartiers semblent mauvais à Marseille.

et pour continuer …

Au début de vos achats visez la rentabilité sinon vous allez bloquer le robinet de crédit des banques , hélas la rentabilité passe soit par des quartiers populaires …soit par de la rénovation souvent présentes dans les quartiers populaires .

L’immeuble de rapport vous permet d’annuler toutes charges de copropriété , vous êtes maitre à bord pour le meilleur et pour le pire ….vous gagnez sur le montant de la peinture des parties communes mais vous perdez sur la réfection de la toiture.
L’immeuble vous permet de disposer de plusieurs lots qui couvriront votre emprunt même si un lot n’est pas loué.
Le départ d’un locataire dans un immeuble permet d’envisager un rotation d’un autre locataire  vers un appartement libéré , permet de rénover un appartement pour le louer plus cher.

L’achat d’un immeuble nécessite une bonne connaissance de l’immobilier , du bâtiment et de prendre en compte très attentivement le quartier car ce n’est pas un lot que vous achetez mais plusieurs donc en cas d’erreur l’impact sera démultiplié.
Une dévalorisation de plusieurs lots situés dans votre immeuble sera très pénalisante en terme financier si vous avez fait une erreur de localisation à la différence d’un seul studio qui pourra être revendu à perte éventuellement.

Pour l’immeuble vous devez encore plus privilégié l’emplacement , l’achat d’un immeuble nécessite de bien connaitre la fiscalité car à force d’acheter des lots vous allez bien finir par payer des impôts et le risque d’asphyxie fiscale vous guette.

L’achat d’un immeuble doit être envisagé via une SCI si les lots sont majoritairement composé de grandes surfaces de type T3 non louable en meublé.

La SCI est un vaste sujet  dans l’immobilier.

Bonne réflexion

Philippe

roudoudou a écrit :

Bonjour,

Moi j’ai une question, comment vos biens prennent ils de la valeur alors que tout le marché est en forte baisse à Marseille ? (-10%). Les achetez vous en dessous du marché car dans un sale état et la valeur émane de la rénovation ?

Merci
Cdt,

bonne question! Quand je dis que mes biens "prennent de la valeur", c’est une estimation perso. Je parle principalement des biens achetés dans le quartier du Panier. En pleine expansion… le triangle "vieux port/république/joliette" subit un vrai remodelage depuis 2 ans, et les premiers effets ne se voient que depuis l’an dernier avec "marseille capitale de la culture". Et il reste encore du boulot, mais ce quartier devient (à mes yeux…) une vraie opportunité. Je sais que les 2 appartements que j’ai achetés je les ai eu "sous le marché actuel". Pourtant pas très beau le marché.
Je me dis que par contre il faut profiter des baisses actuelles. (Celui que j’achète 73000 actuellement était affiché 79000…. et en avril il était à 95000….).

Si les prix baissent…. au pire…. les loyers resteront les memes et mes biens s’autofinanceront tout de meme. La plus value sera moindre, ou nulle, mais j’aurais au moins quelque chose dans 20 ans. Je ne pense pas que meme les loyers puissent baisser un jour….

Si j’ai peur de voir les prix baisser, je ne fais rien, j’attend éternellement. Et je loupe des biens qui s’autofinancent déjà correctement…

Et quand à Marseille, j’estime que cette ville est très "sous estimée" et que dans les années à venir elle va devenir recherchée… (pas tous les quartiers nous sommes d’accords). cette ville ne se trouve pas encore au prix au m2 des autres grandes aglomérations, mais elle y viendra pour certains quartiers (prenez le 13007 qui est déjà inabordable…. et comparez aux prix du 13002… le 13007 ne montera pas, voir meme baissera, alors que le 13002 montera…)

et comme il y a peu d’acheteurs, on peut négocier, baisser les prix, ou prendre le risque de louper une bonne occaz, il y en aura toujours d’autres…
Les belles affaires partent vite. Celui sur lequel je me suis mis d’accord hier à 73, était en annonce depuis 4 jours. Plein de visites programmées et déjà 2 offres mais plus de nouvelles. J’ai fait une offre et signé le jour même un "accord mutuel"…

Bien sûr tout ceci n’engage que moi, avec très peu d’expérience et de recul…