Foncières cotées canadiennes : vive les dividendes mensuels !

Un document de Scotiabank d’Octobre 2013 sur les valorisations des foncières canadiennes :


Pour Cominar, Scotia estimait l’Actif Net Réévalué à $22, en utilisant un taux de capitalisation à 6,5%.

Canaccord Genuity utilise actuellement un taux de capitalisation à 6,9%, donc est sur une valorisation à $19 seulement.

Aux USA il reste encore 3 opportunités au moins :

- ARCP, qui a encore au minimum 30% d’upside si le marché décidait de traiter cette foncière comme ses comparables à l’historique flatteur (NNN, O, WPC). Cela prendra du temps mais les dividendes copieux permettent d’attendre sereinement.

- Deux foncières hybrides office/industrial, au management internalisé : CSG et LXP.
CSG : payout de 73% sur le core FFO, dividende mensuel de 6,50%. Bilan investment grade (BBB-/BAA3). Le management est extrêmement prudent et ne participe pas à la course à la croissance : ils font passer la solidité de leur bilan et la pérennité de leur cash flow avant la taille. Ils essaient de réduire la part bureaux de leurs actifs pour aller vers du industrial, spécifiquement lié au commerce internet (e-commerce). Plus de détails : http://www.chambersstreet.com/download/ … 140630.pdf

LXP : payout de 62% seulement, dividende trimestriel de 6,25%. Bilan investment grade (BBB/BAA2). Ils recyclent activement leurs propriétés les moins attractives (bureaux de périphérie principalement) et investissent dans du built-to-suit à des taux plus élevés. Gardent consciemment une partie du cash flow pour financer de nouveaux investissements, management très conservateur depuis la crise de 2009. Voir : http://www.lxp.com/

Pour une approche par ETF, j’en ai repéré quelques-un :

Vanguard FTSE Canadian Capped
Investment Products

Les 5 premières positions dans le fond sont :
RioCan REIT     REI.UN     17.29769%
H&R REIT     HR.UN     13.01646%
Canadian REIT     REF.UN     7.31819%
Dream Office REIT     D.UN     6.36795%
Calloway REIT     CWT.UN     6.11172%

Avantages :
- Un total de 18 positions, donc bien diversifié, à la fois sur le nombre de fonds et sur les secteurs touchés,
- Dividende mensuel.

Inconvénients :
- une distribution moindre puisque le dividende mensuel par part est de 0.043 CAD soit 1,9% de rendement au cours actuel, à mettre en relation avec les 5 à 10% offerts sur les autres REITs citées plus haut,
- 0.35% de frais de gestion.

Actuellement côte sur les plus bas à 8 mois.

Le code ISIN pour les intéréssés : CA92203B1076

Le dividende versé me semble trop faible, et donc rédhibitoire pour celui-ci.

iShares S&P/TSX Capped REIT Index ETF

Plus bas de presque un an, les 5 premières positions sont les suivantes :
RIOCAN REAL ESTATE INVESTMENT UNIT    19,28%
HANDR REAL ESTATE INVESTMENT TRUST    14,02%
CANADIAN REAL ESTATE INVESTMENT UN    7,76%
CALLOWAY REAL ESTATE INVESTMENT TR    6,74%
ALLIED PROPERTIES REAL ESTATE INVE    6,70%

Avantages :
- Bien diversifié également, 10 positions,
- Distribution mensuelle ici aussi,
- Environ 5% de rendement, avec une distribution moyenne mensuelle de 0.065 par part et un cours de 15.5$ ~,

Inconvénients :
- 0.55% de Frais de gestion …

J’en ai vu passé d’autres mais impossible de mettre la main sur le code ISIN … dans tous les cas on ne dépasse pas les 5% j’ai l’impression.

WhiteTiger a écrit :

Donc, oui, l’investissement dans l’immobilier au Canada est trés risqué actuellement, c’est ce qu’indique d’ailleurs le rendement élevé actuel (lié à la chute des cours).

Si risque il y a, la tâche d’un investisseur est précisément de savoir si ce risque est exagéré par le marché ou non.
Au lieu de faire de la spéculation sur ce que va devenir l’économie canadienne (même si c’est important de comprendre ce qu’il s’y passe), je préfère envisager les pires scénarios et estimer la marge de sécurité que j’ai sur mes investissements là-bas.

Imaginons que la crise se poursuive encore quelques années, et que les clients de nos foncières peinent à payer leurs loyers. Il est difficile d’imaginer que malgré les faillites de certains d’entre eux, tous les biens de ces foncières ne prennent pas preneur à 80% des cours actuels (imaginez la baisse de votre loyer de 20%, c’est énorme), mais on peut prendre 30% pour envisager un cas très défavorable.
Il se trouve que même avec une telle baisse, certaines foncières seront encore rentables (comme Cominar) et pourront payer en dividende au moins l’inflation.

Mais que peut-il se passer si les loyers chutent de 50% (même si cela me paraît improbable, je préfère l’envisager) ? Les foncières vont devoir taper dans le gras pour réduire les dépenses, vendre des actifs pour se désendetter ou au contraire emprunter pour payer les frais fixes.
Une boîte bien gérée n’aura recours à l’emprunt qu’en cas de crise majeure afin de ne pas s’exposer à une hausse des taux qui lui serait fatale. C’est donc plutôt dans la vente d’actifs qu’elle pourra trouver son salut. Dans un marché difficile où beaucoup de biens seront à vendre, elle devra brader les siens à la moitié de ce qu’ils sont estimés actuellement. L’impact sur les actionnaires sera d’autant plus amorti que la décote actuelle sur la NAV est supérieure à celle de ses concurrents.

Ce qui signifie qu’en choisissant bien ses foncières, avec une crise raisonnablement sévère et durable, on ne perd rien du tout en attendant le retour de l’économie, à partir duquel ces foncières vont cracher un dividende de 15% par rapport au cours actuels. Conserver ces titres dix ans après la fin de la crise revient à encaisser un dividende moyen de 10% sur les quinze ans, sans compter sa croissance, et le possible retour du cours à un niveau de haut de cycle.
Dans le cas d’une crise majeure, c’est bien entendu plus délicat, mais les décotes actuelles sont assez rassurantes.

Nul ne sait si nous sommes en bas de cycle, mais certaines foncières présentent quand-même des marges de sécurité que le marché semble sous-estimer. Je pense que c’est l’idée de la baisse des dividendes qui fait fuir les investisseurs, alors que d’une part celle-ci ne peut être temporaire, et d’autre part n’est pas du tout certaine ! C’est tout simplement la magie de la vision court-termiste du marché.

Les foncières canadiennes que j’ai en portefeuille sont bien gérées, en croissance régulière, et offraient avant la chute de leur cours des rendements sécurisés élevés (sécurisés car les entreprises payaient leur dividende avec une partie de leur cash-flow). Vu les marges de sécurité que j’ai dessus, j’ai toujours autant confiance. Ce qu’en pense le marché n’a pas d’incidence sur moi.

Bonjour, je pense que Northview reit est une bonne alternative à Cominar car elle est sur un secteur très sur et peu exposé aux fluctuations des bureaux. Son patrimoine est composé de 24000 appartements au Canada.

Ses points forts sont.

1 Management internalisé.
2 Deux gros actionnaires dans le management.
3 Rendement mensualisé de 7%
4 Pay out ratio de 67 %
5 elle a toujours augmenté ou maintenu son dividende depuis 2002.
6 Elle a passé 2009 sans baisser son dividende.
7 Le pay out ratio est passé de 96% a 67 % en 14 ans avec une hausse de 20 % du dividende.
8 La capitalisation commence à être respectable avec 2,7 M de CAD.

QU’en pensez vous.

Bien cordialement

Durant les vacances de Noël, je m’étais intéressé à quelques REIT Canadiennes.
Voici les quelques notes que j’avais prises :

Granite REIT
GRT-UN.TO
Reit Industrielle dont le client principal, l’équipementier automobile Magna représente 80% du CA.
En fait cet entreprise automobile a réparti ses actifs immobilier en 3 tiers equipondérés : 1 en propre, 1 pour Granite Reit et 1 dans une autre structure.
Granite est donc une structure ayant permis à Magna d’externaliser une partie des ses actifs immobiliers pour alleger son bilan.
Le rendement était de 5,7% pour un cours à 45$CAD avec un dividende qui augmentait régulièrement depuis la création en 2012 (Attention : passage de trimestriel à mensuel en 2013)
22% de dettes
AFFO à 3,6 soit P/AFFO à 12,5 et AFFO Payout <70%
Les actifs sont géographiquement aux Canada, US et Europe avec des dettes en devises cohérentes de cette base d’actifs.
Je me suis dis qu’il faudrait regarder plus en profondeur.
Le dividende a été augmenté de 7% an janvier 2017 en passant de 0,203CAD /Mois à 0,217CAD /mois.
En décembre Granite a pu emprunter 400M$ à 3,87% sur 6 ans, swappé en € à 2,43% et en profiter pour rembourser ses échéances courtes dont les taux étaient supérieurs.
Refinancement
Les résultats seront annoncés le 1/03/2017.

Ce REIT me semble donc géré prudemment sur le plan de la dette, avec un dividende intéressant, régulier et croissant, mais avec un client plus que prépondérant.
Je n’ai pas trouvé de discussion ou de mention de cette valeur sur le forum.
Pour l’instant je ne suis pas rentré sur ce titre.

True North Commercial Reit
TNT-UN.TO
Small cap très endettées (>60%), management externe.
Dividende très elevé (autour de 10%) mais sans croissance.
J’avais noté que les baux étaient courts, donc avec une risque sur le taux d’occupation et les revenus.
Je n’ai trouvé qu’une occurence de cette valeur sur le forum, sur cette même file par  Goldex
Je ne suis pas rentré sur le titre.

Plaza
PLZ-UN.TO
Société qui développe des centres commerciaux avec une capitalisation à 500M CAD.
Dividende entre 5 et 5,5%, qui croit doucement chaque année. AFFO Payout > 80%
J’ai vu des taux d’emprunt à 4,46% soit pas forcément très bon marché.
Management interne, beaucoup de développement en cours. Moyenne des baux à 6,3 ans dont 7% expirent en 2016-2017.
Je ne l’ai trouvé sur le forum que citée par Pampers
Je ne suis pas rentré sur le titre.

Automotive Properties
APR-UN.TO
Reit qui possède des concessions automobile avec comme client prépondérant, le groupe Dilawari (80% du CA). On est dans le même cas de figure que Granite Reit : une société externalise tout ou partie de son patrimoine immobilier dans un REIT.
La société est récente (IPO juillet 2015). Small cap à 230M€ CAD
Dividente à 7,5% avec AFFO Payout à 85%, DBV à 45%, avec une cible à 55%, à un taux de 3,&5% et dont 60% est fixe. Baux longs (13,4 ans), avec rent escalation de 1,5%
Merci à Aert
Je ne suis pas rentré sur le titre.

Dernière modification par PatN (19/02/2017 09h46)

j’ai trouver ce document récent et intéressant sur les reits canadiennes, il faut atteindre la page 29 pour avoir les tableaux.

Canadian REITs 2018 Outlook

ArnvaldIngofson a écrit :

pas trouvé d’info pour expliquer ce mouvement.

La variation des taux longs, tout simplement.

Le 10 ans canadien est passé de 2,6% à 1,6% en quelques mois :



Si cela se maintient, cela diminue les coûts de financement des foncières et augmente "mécaniquement" la valeur des biens immobiliers (même si la corrélation n’est pas parfaite).

Quelques idées de REITs.

Canadian REITs for 2021 ? 7 of the Top REITs in Canada - Stocktrades

- SmartCentres REIT (TSE:SRU.UN)
- H&R REIT (TSX:HR.UN)
- Automotive Properties REIT (TSX:APR.UN)
- Dream Industrial REIT (TSE:DIR.UN)
- Plaza REIT (TSE:PLZ.UN)
- Artis REIT (TSX:AX.UN)
- Dream Office REIT (TSX:D.UN)

H&R Reit annonce ce jour un plan de repositionnement prévoyant :
* un spin-off des malls Primaris dans une nouvelle Reit
* des cessions massives du patrimoine Retail et Office
* un repositionnement sur les biens Industrial et Multi-Residential, avec notamment des transformations massives de bureaux et une stratégie de réinvestissement des cessions uniquement sur ces 2 catégories

Final-Revised-Strategic-Repositioning-Oct-2721.pdf

La stratégie me semble pertinente : le résidentiel et l’industriel ont le vent en poupe, les reits spécialisées sont toujours mieux valorisées que les généralistes à qualité de patrimoine et de bilan égal, le marché apprécie avec un +3% ce jour sur une valeur qui bouge généralement très peu.

Même le spin-off retail peut avoir une carte à jouer avec un bilan qualitatif : 29% de LTV, 5,3x de Debit/Ebitda et 45-50% de payout ratio.

Globalement je suis plutôt content d’avoir conservé cette valeur pendant le covid et même renforcé au bon moment, la remontée est franche et même si on est pas encore sur les niveaux pré-covid la valorisation en euros ne doit plus en être loin grâce au CAD qui a bien monté. Le management me semble prendre de bonnes décisions, après avoir réussi à céder à très bon prix la plus grosse tour de bureaux de Calgary (The Bow, qui fort heureusement bénéficiait d’un bail de très long-terme avec Ovintiv).

Il me semble qu’on s’éloigne d’un Cominar-bis dont la stratégie des quelques dernières années reste encore mystérieuse et dont je suis sorti sans regret il ya qqn temps.

Mon interrogation : le spin-off est annoncé "Tax-free", mais j’ai de fort doute que cela s’applique aux actionnaires français (qui plus est avec le concours de Saxo…). Je sais que les spins-off HCP et O/VEREIT ont pour conséquence d’être taxés immédiatement comme des dividendes ce qui est assez douloureux, mais étaient-ils annoncés eux-aussi comme Tax-free dès le départ ?

Evidemment la valorisation finale du spin-off n’est pas connue mais avec 3 Mds de patrimoine sur un total de 13 cela peut donner du 20/25% …

Vertaco