SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages !

Je calcul comme cela:
Avec NP 68%, UF 32%, Prix de revente à 88,04%

Pour un euro investi, remboursement = (1 + 32/68)*0, 8804 = 1, 4705

puis rendement annuel = Racine 7e de 1,4705 -1

Ou la formule complète = ((1/0.68)*0,8804)^(1/7)-1 (résultat en %)
Cordialement

NB: il n’y a pas de revalorisation mécanique identique pour toutes les durées.

Dernière modification par sm94 (06/06/2016 19h50)

Milles Mea culpa, carpedium.
Une erreur dans mon tableur, avec une racine de 10 à la place de 7 et le résultat était faux.

En passant, j’ai constaté la même chose avec Foncia Pierre Rendement et les clés de répartition 2015 (il semble qu’elles ont changé depuis):

10 ans :    NP=65    UF=35    dont frais=0,096     RDT=1,391    %=3,354
7 ans:       NP=71    UF=29    dont frais=0,096    RDT=1,273    %=3,511

Si vous déduisez les frais de souscription, vous devez quand même calculer votre rentabilité sur le prix d’achat donc en rdt 79733 en achat et 71760 en prix de vente, pour la capitalisation 20267 en achat et 18240 en prix de revente en base sur lequel vous allez appliquer 5% par an.

Il y a quelque chose qui m’échappe concernant cette proposition alternative d’utilisation de l’enveloppe de 100 000€:
- Acheter pour 79733€ de la SCPI de rendement et 20267€ de la SCPI de capitalisation conduit effectivement aux valeurs nettes que vous indiquez mais dans ce cas l’opération ne semble plus optimisée car j’obtiens 269€ de dividendes (calculées sur la base de la valeur nette) pour 299€ d’intérêts mensuels à rembourser.
- C’est pour cette raison que mon simulateur proposait plutôt d’acheter pour 79778€ et 10222€ en valeur nette, soit 88642€ et 11358€ en valeur brute.

Etant donnés vos antécédents en matière d’avis éclairés, j’imagine néanmoins que c’est moi qui ai raté quelque chose ?

Il semble effectivement que j’ai utilisé une définition peu orthodoxe du rendement d’une SCPI en ne le calculant que sur la base de la valeur "en portefeuille" (4.5% dans ces conditions équivalents à 5% de DVM pour une SCPI avec 10% de frais d’acquisition)…

J’en ai donc profité pour refaire les calculs sur la base cette fois d’un DVM de 4.5% pour la SCPI de rendement. Sur 20 ans on arrive à environ 3% de TRI en crédit in-fine avec nantissement et à 5.3% en crédit amortissable (les taux de crédit utilisés sont différents dans chaque cas mais toujours proches de ce que j’ai pu voir proposé en ce moment).

L’opération financée avec un crédit in fine a l’avantage de ne pas nécessiter d’effort d’épargne (en contrepartie du nantissement d’un capital de départ de 67k€) et permet d’obtenir 120k€ de capital en 20 ans. L’opération financée en amortissable ne nécessite quant à elle pas de capital de départ mais un effort d’épargne d’environ 5k€ par an et permet de créer 187k€ de capital en 20 ans.

Je joins ci-dessous une version plus claire et mise à jour des calculatrices précédemment proposées dans les posts #16 et #33 au cas où cela puisse également s’avérer utile à d’autres:
Calculatrice opération avec crédit in fine
Calculatrice opération avec crédit amortissable

Edit: le calcul du TRI a été rectifié.

Dernière modification par Nicofil (10/06/2016 01h19)

Décidément, j’ai un problème avec les définitions en matière d’investissements !

Mes tableaux ne calculent effectivement pas le véritable TRI des opérations mais simplement la racine n-ième de ((capital immobilisé + effort d’épargne) / capital en fin d’opération).

J’ai regardé rapidement comment correctement calculer un TRI (ainsi que la VAN pour pouvoir mieux comparer les deux types d’opérations) mais, en utilisant la fonction TRI intégrée à Excel abouti à un résultat de 21% pour l’opération financée en amortissable et 3% pour celle financée en in-fine. Vous obteniez 5.3% pour la première donc j’imagine qu’il va falloir que je creuse un peu mieux la question… de votre côté n’hésitez pas à me préciser comment vous aboutissez à ce chiffre.

Si si puisque cela a permis d’identifier la coquille dans le calcul des flux de trésorerie - merci (je viens de mettre à jour en conséquence les calculatrices dans le post #33).

Finalement l’opération en crédit amortissable semble mériter que l’on s’y attarde puisque son TRI semble bien supérieur à celui d’un achat en NP… à moins que quelque chose ne m’ait encore échappé (pas impossible étant donné que je ne fais que m’initier en apprenant sur le tas !).

C’est intéressant. Le solveur, en maximisant le TRI, me donne un investissement dans la SCPI de Rendement de 29 700€ environ=> TRI:5.796%

Pardon, j’avais remplacer l’hypothèse de départ du taux d’emprunt à 2%. Désolé.
On utilisant le solveur d’XL, on a rapidement l’allocation optimisée.

Maintenant que la théorie est prête, comment l’implémenter ?
1/ La banque prête t’elle pour un montage sur 2 scpi dont une de capi.
2/ Quelles sont les exemples de scpi ouvertes de rendement stables délivrant plus de 4,5%.
3/ Quelles sont les exemple de scpi ouvertes de capi avec revalo de 5%
4/ Le montage suppose une sortie d’argent d’environ 450€/mois, soit beaucoup plus qu’une alloc de 100% scpi de rendement. Il faut pouvoir.
Le TRI augmente mais l’effort de tréso est plus grand, ce qui me bloque un peu personnellement.
Il faut donc les bonnes scpi et le bon prêt crédit qui améliorent cet effort.

Pour tenter de répondre aux questions de mdrl:
1/ Oui certaines banques acceptent de faire des prêts pour financer un achat de SCPI, par contre à un taux plus important que pour un crédit logement classique (votre taux à 2% ne me semblant pas réaliste). Une recherche sur le forum vous permettra d’en savoir plus.
2/ Une recherche Google avec les mots clefs "DVM SCPI" vous donnera accès un plusieurs sites comparant les DVM de SCPI - mais votre choix d’une SCPI ne doit surtout pas s’arrêter à ce seul critère (n’hésitez pas à parcourir le forum pour en savoir plus).
3/ Les deux seules SCPI de ce type que je connais sont Pierre 48 et Patrimmo Croissance (qui a récemment fait l’objet d’une analyse dans un fil de discussion dédié du forum).
4/ La calculette propose une opération avec un crédit de 100 000 € par défaut mais rien ne vous empêche de faire la même opération avec un crédit 4 fois plus faible ou 4 fois plus important (faisant ainsi varier dans le même ordre de grandeur l’effort mensuel de crédit). Par contre vous aurez vraisemblablement des frais de dossier fixes à payer à la banque pour le crédit donc moins vous emprunterez et plus le TRI en sera impacté.

Dernière modification par Nicofil (11/06/2016 21h19)

Il y a Patrimmo Croissance de Primonial , mais petite capitalisation..

Excellent je comptais coupler à du PERL mais je ne savais pas cela.

Le montage SCPI à crédit + SCI à l’IS semble très utilisé, mais celui proposé ici à savoir Novapierre Résidentiel + SCPI de rendement semble plus simple et aussi intéressant.

Avantages :
- Possible de réduire l’imposition des PV à 0 si l’on converse les SCPI 30 ans
- Impôt à 0 pendant la durée du crédit (suivant la répartition)
- Simplicité administrative, tout est envoyé sous forme IFU

Risque :
- Novapierre Résidentiel semble être la seul SCPI de capitalisation compatible avec ce montage
- Faible liquidité de Novapierre Résidentiel
- 30 ans c’est long …

Après quelques simulations le montage semble très intéressant.
Certains se sont ils lancés ? Qu’en pensez vous ?