Elo76 [76] : étude de cas immobilier ( SCI à l'IS avec un faible TMI ?)

Gotgot a écrit :

La plupart des bailleurs dans mon entourage ne souhaitent plus louer en nue en nom propre et pas que pour la fiscalité ; c’est qu’il doit y avoir une raison..

Souvent entre ce que les gens disent et ce qu’ils font…
Je fais partie des exceptions : tous mes lots sont loués nus.
Je ne limite pas mes appréciations de qualité d’un investissement au CF mais au rendement global de l’opération à la revente. Certains de mes biens ont un CF nul ou négatif en période de financement mais en contrepartie sont hyper liquides et porteurs de valeur.

Conseiller du LMNP à quelqu’un aujourd’hui sans mise en garde (ie une stratégie de repli sans se retrouver à poil) me paraît discutable.

Bonsoir,

Gotgot a écrit :

Oui vous pouvez passer de la SCI IR à l’IS.
Hormis la transmission, comme déjà évoqué je ne vois pas l’intérêt fiscal vous allez être fortement fiscalisé (à moins d’une petite TMI). Le déficit foncier n’est pas tenable à terme, c’est un puits sans fond.

Me concernant, le choix d’une SCI plutôt que la détention en nom propre est effectivement avant tout une considération d’organisation du patrimoine et de sa transmission. Je n’envisage pas le LMNP car la zone cible ne s’y prête pas. Dans l’état de la réflexion je n’ai pas besoin de revenus supplémentaires, l’idée est plutôt de capitaliser pour éventuellement distribuer plus tard ( avec potentiellement un TMI plus faible, encore que…) et transmettre.

Dans cette optique il me semble plus intéressant d’acheter en SCI a l’IR, pratiquer le déficit foncier tant que possible, puis basculer à l’IS.

Cela me paraît préférable à la pratique du déficit foncier en nom propre avant de vendre à une SCI IS qui implique de payer 2 fois des frais de mutation.

Depuis 2019 l’option a l’IS n’est plus irrévocable, j’imagine donc même un repassage à l’IR dans le cas d’un nouvel investissement propice au déficit foncier, puis retour a l’IS. Je n’ai pas creusé pour savoir si ce va-et-vient entre les régimes fiscaux pouvait poser problème ( je vois déjà le comptable s’arracher les cheveux).

J’arrête là cette digression que je reprendrai sans doute dans un sujet dédié.

Benoît

L’avantage de l’IS est que vous même si vous vous faites « massacrer » à la fin lors d’une revente vous aurez au moins les fonds.
À l’IR c’est tout au long de la détention que c’est difficile d’autant plus avec le cash squeeze (de moins en moins de charges à déduire et de plus en plus d’impôts à payer alors que vous avez la mensualité à régler).
Pour moi c’est IS sans hésiter.

Merci à tous pour vos retours et nombreuses mises en garde.
Le LMNP retient mon attention.
Je vais certainement mettre de côté mon projet d’achat le temps que la prochaine loi de de finances se passe.
J’ai retenu que faire de la location nue en nom propre n’est pas approprié car bien que ce soit le plus simple on se fait massacrer par les impôts et c’est compliqué d’être rentable.
Pour ce qui est la SCI IS ça sera dans un second temps.

+1 avec Bernard2K.

De mon point de vue, le plus raisonnable depuis quelques mois est de complètement arrêter tout nouvel investissement en LMNP, et de s’y tenir sauf énorme retournement de situation qui ramènerait le LMNP en état de grâce (mais je n’y crois pas du tout).

Les investisseurs auront déjà beaucoup de mal à supporter les conséquences sur leurs LMNP actuels (puisque je ne crois pas à une clause de grand-père), ne parlons pas d’en lancer de nouveaux.

Les trois choix principaux s’ouvrent à vous :
- chercher des investissements en location nue, moins rentables mais aussi bien moins chronophages
- SCI IS
- basculer sur un autre type d’investissement

Dans un contexte d’insécurité fiscale - qui ne date pas d’hier-  le mieux est sûrement de s’orienter vers des opérations d’un rendement correct avant de déterminer une voie d’optimisation qui sera alors la cerise sur le gâteau mais pas le déterminant principal.
L’immo à crédit garde toujours l’avantage de l’effet de levier à condition d’acheter avec discernement (qualités intrinsèques du bien, emplacement, marché).

Range19 a écrit :

Dans un contexte d’insécurité fiscale - qui ne date pas d’hier-  le mieux est sûrement de s’orienter vers des opérations d’un rendement correct avant de déterminer une voie d’optimisation qui sera alors la cerise sur le gâteau mais pas le déterminant principal.
L’immo à crédit garde toujours l’avantage de l’effet de levier à condition d’acheter avec discernement (qualités intrinsèques du bien, emplacement, marché).

Complètement en phase avec Range19.

Pour moi, il est contradictoire de balayer la location nue sans autre forme de procès, et d’encourager le LMNP. Le cadre fiscal du deuxième est bien plus favorable, c’est une évidence, mais certains se cachent derrière cela pour faire "des investissements "standard" jouissant d’un bon emplacement", mais dont le rendement intrinsèque est médiocre. Ces personnes se persuadent elles-mêmes de faire une bonne affaire alors qu’elles ont surpayé leur bien (pas forcément en le payant au-dessus du marché, mais en ne faisant pas spécialement une affaire). Alors que c’est le propre de l’investisseur immobilier "aguerri" de négocier un très bon prix d’achat.

L’investisseur immobilier aguerri ne met pas la fiscalité tout en haut de ses priorités (d’ailleurs, on voit à quels extrêmes peut mener le fait la fiscalité en première priorité : le Pinel…). Sa première priorité est de faire une très belle négociation pour acheter en dessous du marché. On peut faire de très belles opérations en location nue, mais il faut de belles négociations et donc sortir des sentiers battus. Il n’y aura souvent pas de CF positif derrière (ou alors faible), mais si on vise l’effet de levier, cela n’a pas d’importance.

Tout miser sur le LMNP avec le CF positif érigé en dogme me fait penser à ces youtubeurs-"investisseurs" qui promettent d’être riche tout de suite "et pas dans 20 ans". Mais l’investisseur aguerri voit toujours à long terme.

Bien entendu, lorsque le LMNP disparaitra dans sa forme actuelle, le château s’effondrera (comme un Ponzi en somme). Bien sûr, je suis d’accord avec Tlaloc pour dire que le plus probable est que seul l’abattement forfaitaire sera revu, laissant en apparence tranquilles ceux qui sont au réel. Mais s’attaquer au double avantage amortissement/non imposition de la plus-value va gravement nuire à l’investisseur aguerri qui travaille à long terme.

Celui qui surpaye son LMNP et qui va, malgré son prix d’achat élevé, payer à la revente un impôt sur la PV du fait de la réintégration des amortissements, sera fortement perdant. Bien sûr, il aura emmagasiné du CF pendant des années. Mais encore une fois, c’est une vision à court terme.

Un investisseur au temps long privilégie le prix d’achat et le rendement intrinsèque. Range19 l’a parfaitement dit : "la voie d’optimisation (fiscale) sera alors la cerise sur le gâteau mais pas le déterminant principal".

On a bien le droit, tant que c’est possible, de placer notre argent dans de l’immobilier  à la papa (sécurisé à faible rendement) en “franchise d’impôts” (LMNP) même s’il est possible de faire différemment ailleurs. Il en faut pour tous les goûts.

Cela n’a pas de sens de matraquer “rétroactivement” à la sortie en réintégrant les amortissements, autant partir directement sur une SCI IS.

Et même en LMP il y a des exonérations de la PV “pro” sous certaines conditions donc ce serait quand même inouï de chuter sans transition du paradis à l’enfer fiscal.

Ce n’est pas un conseil …

Cette discussion est très intéressante, les cinq derniers messages montrent plusieurs profils bien différents sur ce forum :

(1) ceux qui privilégient la location nue, avec en vue l’effet de levier en premier lieu (Plutarque, Range19).
Ces profils cherchent avant tout une bonne négociation et un bon rendement, pour arriver à un autofinancement. Moins de temps à consacrer (hors période de recherche et d’achat) avec des locataires qui restent longtemps.
Forcément ce profil exclut les biens premiums, donc il faut faire certains sacrifices (localisation, immeubles, etc).

A noter qu’il existe un profil (1)bis, qui fait la même chose que le profil (1), mais avec en plus l’artifice du LMNP. Ce sont ceux-là qui dégagent un CF positif (les fameux qui sont riches maintenant et pas dans 20 ans).

(2) ceux qui choisissent le LMNP car ils ne sont pas prêts à accepter un bien qui ne serait pas un minimum premium (Charles76).
Ces profils ne sont pas prêts à assumer un CF négatif qui serait inévitable pour un bien un minimum premium en location nue. Donc ils choisissent l’artifice du LMNP pour compenser, et ainsi arriver à un autofinancement.

(3) ceux qui privilégient des biens ultra-premiums, sécurisés à faible rendement, avec parfois des rendements bruts inférieurs à 2% (durand18, Tlaloc). Ceux-là seront quoi qu’il arrive en CF négatif dans tous les cas. Ils choisissent donc l’artifice du LMNP pour limiter les dégâts de la fiscalité, et profiter de l’effet de levier tout en se créant un patrimoine premium.

Edit : désolé, j’ai mal lu pour Tlaloc qui parlait d’un bien ultra-premium en tant que locataire

Dernière modification par Plutarque (09/09/2024 19h04)

Bonsoir,

@Plutarque,
Pour ce qui est de votre profil 1 bis, même si tout sera optimisé (rentabilité + fiscalité), je lui conseillerai de choisir des plus grandes surfaces pour le LMNP car un T1 ou T2 à Nevers pas certains que les gens restent très longtemps et que le meublé se prête correctement ou du moins les profils ne seront pas tip top… (j’aurai très bien pu choisir une autre ville).
Dans votre cas, si jamais vous avez déjà fait du meublé avez-vous remarqué un turnover pus conséquent par rapport à vos logements nus ?

Ah oui en effet c’est assez peu.
Après moi ma perception serait de choisir des emplacements assez premium en privilégiant le meublé.
Pour autant, je connais deux bailleurs dans mon entourage qui ont accumulé une trentaine de lots. Leur recette commune : investissements dans des endroits populaires ou intermédiaires, peu d’apport personnel avec une recherche constante de CF positif.
Dans mon cas, la banque m’arrêtera avant certainement.

Plutarque a écrit :

(1) ceux qui privilégient la location nue, avec en vue l’effet de levier en premier lieu (Plutarque, Range19).
Ces profils cherchent avant tout une bonne négociation et un bon rendement, pour arriver à un autofinancement. Moins de temps à consacrer (hors période de recherche et d’achat) avec des locataires qui restent longtemps.
Forcément ce profil exclut les biens premiums, donc il faut faire certains sacrifices (localisation, immeubles, etc).

Je ne me range plus dans le cas 1 depuis pas mal de temps. J’ai un goût prononcé pour le premium et premium++  avec au moins 8 lots premiums (dont au moins 3 ultra premiums) avec des rendements en nu conventionné satisfaisants pour tous (autour de 5.5 à 8 % brut avant avantage fiscal).
Des lots toujours en copro récente  mais d’un standing moindre remontent la moyenne.
Par contre, je n’ai aucun doute que les premiers, très bien achetés, seront faciles à vendre et porteurs de plus values ; j’en suis moins certain pour les autres.

De façon plus générale, je ne crois pas qu’il y a une manière et une seule de bien faire, les choix sont plurifactoriels.
J’aurai 15 ans de moins avec une motivation supérieure, je passerai très probablement par une SCI à l’IS pour une partie des lots et panacherai avec un peu de meublé.