Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ?

Siocnarf · #1

Bonjour Patrick,

Ca n’est en effet pas une spécialisation, mais il y a pas mal de spécificités.
Par contre attention sur les termes employés, les frais de comptabilité ne permettent pas de bénéficier d’un crédit d’impôt mais d’une réduction d’impôt !

Ce qui est très différend, car comme vous le dites vous-même, il faut être imposable pour en profiter.
Or avec un crédit d’impôt, l’état rembourserait la somme dûe à une personne non imposable.

Je suis d’ailleurs étonné du nombre de spécialistes qui se trompent dans les termes… Y compris sur le lien donné par Sito…

Enfin, pourriez-vous donner des précisions sur votre message où vous indiquez ne pas être d’accord avec l’affirmation de Pruls comme quoi les méthodes de calcul des amortissements varient selon les régions ? La réponse m’intéresse, et je ne dois pas être le seul !

@Crosby, je veux bien également par MP le cabinet que vous déconseillez… Quoiqu’il serait sympa d’en faire profiter tout le monde, je ne vois pas pourquoi donner ce genre d’informations utiles uniquement par MP ! D’autant plus que c’est justement le thème de cette discussion : "Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ?"

Mots-clés : compta-expert, comptable, internet

ZX-6R · #2

La part du terrain qui est généralement de 15% non amortissable n’est pas fixe sur tout le territoire, certains prendront plus d’autres moins.

GoodbyLenine · #3

@ZR-X6 : Vous semblez oublier que Patrick est "Expert comptable à mon compte et enseignant universitaire" (cf Info). Je ne dit pas qu’il ne faut pas amortir par composants. Je veut juste dire que votre dernier message me semble … peu gentleman, et sans doute insuffisamment nuancé.

patrick · #4

Juste une dernière remarque pour vous montrer que dans le cas de la location meublée, la remarque de ZX-6R montre qu’il n’a aucune pratique réelle : Vous achetez par exemple un appartement de 100.000 € HT dans une résidence que vous voulez placer à l’actif de votre entreprise BIC régime réel. Vous avez un acte notarié, tout est clair. Supposons qu’il n’y a pas d’autres frais.

Vous croyez réellement que vous allez chercher des experts ( lesquels d’ailleurs ?) pour connaitre le prix du gros œuvre de cet appartement, de la façade, de l’étanchéité, des menuiseries extérieures( des volets par exemple) des agencements ( une climatisation, un bar etc….).

Et si vous arrivez, par je ne sais quel miracle, à obtenir une valeur pour chacun de ces éléments, vous pensez véritablement que vous allez décomposer cet appartement en autant d’immobilisations et les amortir selon des durée d’utilisation et modes différents ?

Il ne faut pas confondre cette discussion relative à la location meublée et d’ailleurs applicable à toute TPE qui n’a pas des immobilisations qui se décomposent par nature en composants, avec une usine, un bâtiment industriel ou effectivement il y des composants ( toitures, chaudières, etc..) éléments divers qui sont identifiables et ont des durées d’utilisation distinctes. Dans ce cas, si vous achetez le bâtiment en une seule fois et dans son entier, vous devez prendre la décision de décomposer. Et la encore c’est une décision de gestion qui vous appartient et qui en cas de contrôle fiscal sera à discuter avec l’administration. Car si le principe de la décomposition est exact, les modes d’amortissements et durées n’ont rien d’évident pour l’entreprise comme pour le fisc qui le plus souvent en connait bien moins que l’entreprise sur ces immobilisations.

Il ne faut pas que nos amis lecteurs du forum qui souhaitent faire de la location meublée pensent qu’ils se lancent dans une grosse galère. Une petite LM, disons jusqu’à 4 ou 5 appartements c’est une dizaine d’heures de travail par an pour le cabinet comptable : saisie + liasse fiscale + relation avec le CGA. Soit environ selon le niveau de la collaboratrice chargée du dossier de 400 à 600€ HT.

ZX-6R · #5

Écoutez, même en relisant, je ne le comprends pas comme ça…

De toute façon ça m’a bien dégouté les réflexions auxquelles j’ai eu droit. Je vais faire comme les autres anciens et laisser la place aux plus jeunes qui s’ils n’ont rien de nouveau à apporter répèteront au moins ce que nous avons créé sur ce forum… La coupe est pleine.

oz · #6

Pour compléter mon précédent commentaire voilà ce qu’en dit la documentation Lefebvre :

Situation des immeubles

3000L’application aux immeubles de la méthode par composants comporte certaines spécificités que nous récapitulons dans la présente rubrique. En vue de la décomposition du patrimoine immobilier, il est recommandé, dans un premier temps, de classer les immeubles de l’entreprise en fonction de la qualité et de la nature de la construction puis, dans un second temps, de prendre en compte la nature des composants. La nécessité de décomposer les immeubles s’impose dans la plupart des situations, étant précisé que l’appréciation du caractère significatif des éléments qui le composent est menée indépendamment de l’activité principale de l’entreprise.

3005L’élaboration d’une typologie des immeubles en fonction de la qualité et de la nature de leur construction permettra ensuite d’établir une nomenclature des familles de composants. Ainsi, par exemple, une entreprise qui détient un patrimoine immobilier diversifié et substantiel peut classer ses immeubles selon leur nature : immeubles à usage industriel, commercial, d’habitation ou de bureau. Au sein de chacune de ces catégories des sous-distinctions peuvent être établies en fonction de l’ancienneté du bâtiment et, le cas échéant, de la qualité de la construction. Au sein de chaque catégorie d’immeubles ainsi définie, il importe que la décomposition soit homogène en fonction de leur affectation spécifique. Pour la définition de la liste des composants la plus adaptée, les entreprises peuvent s’appuyer sur des expertises externes menées par catégories d’immeubles.

3010La deuxième étape dans la décomposition de l’immeuble consiste à adapter la « décomposition technique » de celui-ci. Ainsi, pour un immeuble à usage commercial utilisé dans le secteur de la grande distribution (par exemple abritant un supermarché), les installations de sécurité et de surveillance peuvent être constitutives d’un composant autonome. Il en va de même pour un établissement bancaire. Ainsi, pour des immeubles de qualité moyenne, il pourrait être considéré que la façade ou la toiture ne devraient pas faire l’objet d’une utilisation différente de celle de la structure. Une solution différente peut être mise en oeuvre pour des immeubles de bonne qualité.

3015La définition de la liste exacte des composants peut être opérée en deux étapes. Après avoir déterminé des composants principaux (second oeuvre, équipements techniques, et aménagements intérieurs), l’entreprise peut envisager l’éclatement le plus opportun de ces éléments (équipements techniques et aménagements intérieurs notamment) en fonction des caractéristiques physiques et de l’affectation de l’immeuble.

3020Par ailleurs, s’agissant des immeubles, l’administration a admis que les entreprises peuvent se référer à deux études sectorielles, l’une réalisée par les organismes de logements sociaux et l’autre par la fédération des sociétés immobilières et foncières (avis CNC 2004-11 du 23-6-2004) (voir annexe à BIC-X-75200 s.).
Inst. 30 décembre 2005, 4 A-13-05 n° 36 ; BOI-BIC-CHG-20-10-10 n° 160, 12 novembre 2012.

Et pour la décompostion :

Ravito · #7

Bonjour,

Lors de ma recherche de comptable pour un premier bien LMNP j’ai contacté deux sociétés de comptabilité:
-le première en IDF;
-la seconde par internet;

J’ai opté pour la seconde. Le coût pour un bien était sensiblement le même. Par contre au bout de 2,3, ou 4 biens la différence devient importante.

Au niveau des services je ne voyais pas de différences réelles entre un cabinet parisien et un contact avec qui j’échangerai par mails ou par téléphone et un comptable "internet" qui a le même fonctionnement.

Je rajouterai également qu’étant spécialisé dans ce type de clientèle la réactivité est excellente. Certes je n’ai pas de RDV annuel mais j’ai les réponses à mes questions. Pour le côté négatif, j’ai remarqué que les réponses du cabinet sont généralement concises et factuels et qu’on parle uniquement du LMNP. C’est certainement un désavantages d’internet, le cabinet se doit d’être irréprochable surtout avec un fonctionnement par mails qui laisse des traces des échanges.
Avec le recul et maintenant 7 biens en meublés ce contact physique pourrait être un avantage en passant par un cabinet choisi localement.

Pour les prestations, la rapidité d’exécution m’a fait choisir le cabinet en ligne (P0i, CGAF, mise en place de bien supplémentaire, liasse à transmettre aux impôts…) d’autant que faire de la location meublée nécessite des démarches administratives plus importantes que pour de la location nue et que je ne voulais rien oublier.

Cela me permet d’être rigoureux dans la gestion puisque je numérise toutes les factures pour leur transmettre et elles sont stockées sur une plate-forme dédiée.

Voilà pour mon retour d’expérience; si je peux répondre à vos questions, ce sera avec plaisir.

pierrejacques11 · #8

ZX-6R a écrit :
je trouve que la majoration de 25% du CA en cas de non adhésion est une pure aberration, un simple vol.

C’est une majoration appliqué au bénéfice (dieu merci)…

Perso je fais ma compta tout seul et sans contrôle, et je prends donc les 25 % dans la figure. Je le fais notamment parce qu’étant non imposable en ce moment, la déduction d’IR ne m’est pas utile et la majoration des bénéfices assez peu pénalisante.

Ceci étant, je trouve que les dispositifs incitant à avoir recours au service des pros sont judicieux, pour peu qu’ils ne soient pas trop pénalisants bien sûr, parce que même en y passant beaucoup de temps et en étant honnête, beaucoup d’erreurs peuvent être commises par les comptables du dimanche dont je suis.

Par contre, le coup (et le coût) des télétransmissions, pfff…

Eldoradoimmo · #9

Bonjour,

Je précise que la réduction d’impôt si l’on adhère à un CGA c’est fini.
La dernière loi de finance maintien la possibilité pour 2016 mais ensuite ce n’est plus possible.

Il sera juste possible de déduire la rémunération du comptable de ses frais

Voici le lien
http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?typePage=cpr02&espId=2&docOid=documentstandard_6180

Bien à vous

Link182 · #10

Salut DdTee,

Ce qui faisait 160 eur seulement par lot avant cette reduction, ce qui est plutot pas mal deja comme tarif. Aviez-vous eu un "prix de gros" ?

Cdt

DDtee · #11

Il n’y a pas de secrets, le cabinet que je fais travailler pour sortir de tels tarifs (392€ TTC pour la compta de 5 biens) sous traite en toute transparence la saisie à l’île Maurice, après avoir formé des opérateurs locaux au système Français du LMNP/BIC.
Un travail de contrôle est effectué en France par le cabinet. Son patron (Expert comptable) est vraiment très costaud, sur des questions complexes. Le cabinet est d’ailleurs également cabinet traditionnel pour les TPE/PME.

A ce tarif, le suivi et travail supplémentaire en cas de contrôle de l’administration fiscale est compris, ce qui est aussi une forme d’engagement.

Malgré cela, il est conseillé de suivre les opérations, l’an dernier j’ai fait refaire le bilan…

Par ailleurs en profession libérale depuis près de 20 ans, j’ai pu constater que le travail des cabinets comptable traditionnels, bien plus chers, comportait souvent beaucoup d’approximation. Le principe souvent retenu est : on fait du "à peu près" et on compte sur le CGA pour nous corriger.
Les CGA ne voient pas tout, loin de là !

Eldoradoimmo · #12

Hello,
je peux vous donner le notre en MP si cela vous intéresse
Cdt

DDtee · #13

Il est important pour les investisseurs de savoir faire la différence entre une entreprise commerciale qui fait de la comptabilité et qui met la priorité sur la conquête du marché quitte à faire un peu n’importe quoi pour trouver de nouveaux clients et un cabinet d’expertise comptable plaçant l’expertise avant toute autre valeur.
Il est d’autant plus difficile de faire la part des choses que la volonté de trouver de nouveaux clients ne signifie évidemment pas le manque d’expertise…
Pour faire la différence, il faut sans doute poser les bonnes questions, un peu piégeuses, pour comprendre quelle est leur approche du sujet. La grande majorité des experts en ligne sont malheureusement à placer dans la première catégorie, leurs interlocuteurs ont clairement une formation commerciale et non pas comptable. On peut souvent noter, qu’en discutant ils sont prêt à adapter tel ou tel élément d’appréciation pour donner satisfaction au client. Celui-ci deveindrait plus important que les lois et jurisprudences ?!?

La seconde question à se poser est celle de la position entre audace et sécurité de chaque cabinet. J’en ai déjà parlé sur un fil de présentation et fait un copié/collé sur ces possibilités :

1- Approche "prudente" qui consiste à prendre les options les moins favorables au bailleur mais ne pouvant jamais être remises en cause par l’administration fiscale.

2- Approche "combative" qui consiste à suivre au plus près la jurisprudence (plus que le bofip etc) et être prêt à monter au créneau pour défendre des positions parfois discutables avec l’administration fiscale.

La variation de durée d’amortissement entre les deux approche semble souvent tourner autour de +/- 5 ans.

Il faut noter également les positions souvent différentes des "deux écoles" sur la valeur du terrain (à déduire car non amortissable). Ce choix est souvent au moins aussi impactant que ceux sur la durée des amortissements.

Il faut sans doute conseiller à chaque bailleur de questionner son cabinet d’expertise comptable pour connaître sa philosophie tout en positionnant lui même son curseur entre sécurité et audace, postures intermédiaires…

Trahcoh · #14

Il convient de faire une déclaration 2018 en mai 2019. Pas besoin de comptable en 2018, n’en déplaise à la corporation.

D’ailleurs pas besoin de comptable du tout pour télétransmettre une déclaration.

MichMouch · #15

Bien entendu par "en 2018" j’entends "faire un bilan 2018" pour répondre à la question qui demandait implicitement s’il fallait faire une déclaration pour 2018.
Vous devez donc bien prendre un comptable pour 2018 et non pas attendre la déclaration 2019.

lachignolecorse · #16

Fred03 a écrit :
Votre expert comptable vous aide t’il a remplir votre déclaration ou il génère juste la liasse fiscale

Il génére la liasse et la transmet aux impôts. Il m’indique les montants à reporter sur ma déclaration d’impôts.

GoodbyLenine · #17

Alain DDLD, moi aussi j’attends votre réponse à la question posée par IH.

@anteus : un petit courrier aux impôts expliquant la raison du retard, vos actions pour l’éviter à l’avenir, et demandant humblement une remise de la majoration/pénalité, vous aurait sans doute permis d’économiser ces 10%. (déjà utilisé plusieurs fois)

InvestisseurHeureux · #18

Malgré relance par email, AlainDLLD n’a pas apporté la preuve de ses dires, ni même daigné me répondre.

J’ai donc édité son message.

D’une manière générale, j’invite tout le monde a être vigilant sur tous les témoignages internet non étayés, il y a bcp de témoignages bidons, qui sont soit le fait de commerciaux, soit le fait de concurrents.

DrMinimal · #19

Bonjour,

Ce n’est pas clair pour moi s’il est possible de nommer une société sur un retour d’expérience, si ce n’est pas le cas je demanderais à la modération d’effacer ce message, car l’anonymiser n’aurait aucun sens.

Voici mon retour d’expérience sur trois ans chez Compta.com pour la gestion de deux biens en LMNP, je prends du recul aujourd’hui car un nombre conséquent de biens vont entrer dans un avenir proche dans mon activité et je ne suis pas pleinement satisfait de ce service:

- j’ai changé 4 fois d’interlocuteur en trois ans
- il n’y a aucune passation lors du départ d’un interlocuteur:
-- si vous aviez envoyé une question par mail vous n’aurez jamais de réponse, le nouvel interlocuteur ne récupérant pas (ou pire) les mails précédents
-- vous ne serez au courant du changement d’interlocuteur que quelques semaines avant la déclaration, en recevant le mail vous invitant à déposer tout vos justificatifs de recettes et de dépenses (entre temps vos mails seront partis dans les couloirs du temps)
- je n’ai aucune tranquilité d’esprit lorsque je reçois mon bilan et les éléments pour établir ma déclaration:
-- une année le comptable a oublié d’intégrer mon emprunt bancaire dans le bilan (!)
-- une année les instructions pour remplir ma déclaration m’indiquaient de remplir la mauvaise case (!)
-- ces erreurs me font forcément douter : ont-ils intégré toutes mes factures? N’ont-ils pas fait une erreur dans mes recettes?
- la date butoir pour effectuer ma déclaration est dans 8 jours et je n’ai toujours pas reçu mon bilan malgré moulte relances, ce qui est évidemment stressant : en cas de retard, je serai en première ligne face aux impôts, la ponctualité de mon comptable n’étant pas leur problème. Si je m’aperçois que mon bilan est (à nouveau) entaché d’erreur, le timing pour les corriger sera stressant.
- votre interlocuteur n’est pas un expert comptable. Dès que vous posez une question un tantinet technique, la question est redirigée vers un EC sans discussion en direct sans intermédiaire.
- en faisant part de mon mécontentement au téléphone, je suis tombé sur une personne visiblement surchargée de travail en période de déclaration. Mon sixième sens me laisse entrevoir au mieux une mauvaise gestion du recrutement, au pire des pratiques managériales sordides (que je ne veux nullement soutenir sous aucune forme que ce soit)
.

Le seul point positif est leur interface web basée sur le service "OwnCloud" pour déposer ses documents en ligne facilement.

Donc, la promesse du "je jette mes justificatifs dans les bons dossiers sur une interface web et j’attends de rentrer un chiffre sur ma déclaration d’impôts sans dépenser d’énergie sur le sujet" n’est absolument pas remplie pour moi. Peut-être étais-je naïf d’y croire.

Leur prix n’est pas excessivement compétitif ou low-cost par rapport à un cabinet physique, pourtant la prestation rendue en donne l’impression ( du low-cost ).

J’envisage donc de changer d’EC, avec tout le découragement que l’on a quand on souhaite changer de service sans trop intuiter l’engagement qui nous lie à lui.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Elentir · #20

J’ai pris l’offre intégrale pour la même raison, la différence est qu’un expert comptable intervient alors que l’offre basique c’est juste un logiciel.

Pour le reste je rejoins Pitivier93.

GoodbyLenine · #21

Vous pourriez sans doute trouver mieux (si la stabilité du personnel est pour vous un critère de choix, examinez depuis combien de temps vos interlocuteurs font partie de leur actuel cabinet…), mais devrez peut-être payer plus. Il semble cependant que le métier de "comptable" est en tension (source), d’où un turn-over significatif.

julien · #22

Pour info, le cabinet Rostaing a été mis en redressement judiciaire suite à la condamnation de son dirigeant fondateur.

https://www.estrepublicain.fr/faits-div … ison-ferme

Je sais que plusieurs forumeurs avaient utilisé ce cabinet comptable comme solution à distance pour le LMNP à un moment où les gros mastodontes actuels n’existaient pas.
Au début des forums et de ce fil, c’était une recommandation mutuelle entre investisseurs LMNP du forum.

Peut-être certains l’ont-ils encore, d’où mon post.

Pour ma part, je l’avais à mes débuts mais j’avais changé ensuite, car je n’étais pas d’accord avec eux sur le traitement comptable d’un appartement que j’avais passé de nu à meublé (ils voulaient être plus conservateurs que l’état de l’art, comme quoi…).

Ceci dit, cela me surprend quand même un peu car ils inspiraient plutôt la confiance (ancienneté, pertinence des réponses, saisies et 1er niveau traités off-shore mais demandes de questions nécessitant expertise traitées en France), y compris le dirigeant quand je l’avais eu au téléphone à l’époque.

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