Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Si vous avez bien lu le fil en question, vous savez donc que : accord sur la chose et le prix = vente parfaite.

Si on prend la loi au pied de la lettre, le bien est donc déjà vendu. Il ne reste plus qu’à le faire constater par compromis puis acte authentique.

Si vous voulez absolument acheter ce bien : vous prenez un bon avocat, il saura quoi faire.

Vous devriez obtenir la vente du bien ; ou au moins une indemnisation pour "rupture abusive des pourparlers".

Maintenant, êtes-vous prêts à faire cette procédure, jusque devant le tribunal si ça doit en arriver là ? Avez-vous beaucoup de temps devant vous ? Etes-vous prêt à supporter les frais d’avocat (car même si le vendeur est condamné aux dépens, ça ne paiera pas tout) ?

Voilà, vous savez tout !

@Johann23 : Sur ce forum, il est d’usage de respecter la charte (que vous avez explicitement acceptée en vous inscrivant).

Or vous semblez vouloir complètement vous en affranchir : vous ne vous présentez pas ici, vous n’avez apparemment rien cherché avant de poser votre question (il y a déjà des réponses dans la discussion où vous posez votre question), etc.,

Ne soyez pas surpris de ne pas trouver beaucoup de personnes motivées pour vous faire des réponses….

Bernard2K : merci de votre retour, il me semblait que votre message précédent répondait à ma situation mais je préférais en être persuadé, je ne suis pas du tout calé et souhaite être rassuré.

Juste une info supplémentaire : la proposition d’achat précise que l’avant contrat devra être signer au plus tard le 1er juin 2017, est-ce que ça change la donne ?

Quand vous dites, beaucoup de temps et beaucoup d’argent… avez-vous un ordre d’idée de temps et d’argent ? Nous sommes en effet assez motivé à acheter ce bien…

GoodbyLen : présentation faite, excusez ma précipitation !

Suite à mes messages précédents, nous avons fait partir un recommandé de l’avocat aux propriétaires avec obligation de signer le compromis, suite à l’offre d’achat signée par les 2 parties. Nous n’avons pour l’instant aucun retour de leur part.

Nous commençons donc à nous renseigner sur la suite de la procédure (on ne lâche rien !). Lors du premier RDV avec l’avocat, ce dernier nous a conseillé de partir en référé, pour obtenir un jugement rapide (sans rentrer dans les détails, notre situation nécessite en effet une solution urgente).

Comment cela se passe-t-il avec le référé dans ce genre de situation ?
Quelles sont les délais ? Si le juge nous donne raison, est-ce que nous signons un compromis (ou la vente directement ?) dès la décision ?

Notre avocat nous en dira certainement plus au prochain RDV mais en attendant, nous aimerions y voir plus clair

tikou a écrit :

Selon moi un référé n’est qu’une procédure préalable permettant d’éclairer les parties sur les responsabilités de chacun.

N’est-ce pas déjà le but du recommandé envoyé par l’avocat ?

tikou a écrit :

Le résultat du référé servira à éclairer le juge lors d’une procédure au tribunal d’instance ou de grande instance pour la procédure. Ajoutez alors encore entre 1 et 3 ans selon la charge de travail du tribunal..

Mais, à part éclairer le juge, que se passe-t-il après cette décision provisoire pour les 2 parties ?
Est-ce qu’il y a signature, est-ce que cela permet d’obtenir une décision finale plus rapide ? J’avoue ne pas bien saisir l’utilité du référé, du coup…

Je fais un petit point sur ce sujet.

L’idée de base est : le vendeur a manifesté sa volonté de vendre par une annonce qui dit "telle chose avec telles caractéristiques, tel prix".

La première offre d’achat reçue "au prix" (c’est à dire au prix affiché par le vendeur) constitue une "rencontre des volontés" et un "accord sur la chose et le prix" et la vente serait, en principe, parfaite dès lors et le vendeur n’aurait pas la liberté de choisir une offre reçue postérieurement par un acheteur qui aurait sa préférence (plus gros compte en banque par exemple). Il faut ensuite passer par le compromis puis l’acte authentique, mais ce ne seraient que des "formalités" qui viennent constater que la vente était parfaite dès lors qu’il y avait "rencontre des volontés" et un "accord sur la chose et le prix" lorsque l’acheteur a manifesté qu’il offrait d’acheter au prix demandé par le vendeur.

En revanche si l’offre reçue est inférieure au prix, le vendeur n’est pas engagé ; mais dès qu’il la signe "bon pour accord" ou équivalent, il serait alors engagé.

Maintenant qu’on a vu la base, il faut ajouter qu’il y a quelques nuances :
1) si l’offre d’achat est remise à l’AI : généralement les AI ont un contrat d’entremise et non pas de vente. Même si on parle de "mandat de vente", ce n’est pas un vrai mandat de vente dans le sens où ils n’ont pas le pouvoir d’engager le vendeur (ils ne peuvent pas signer à sa place ; sauf à ce que le vendeur leur ait vraiment donné un mandat express en ce sens).
Puisque ce n’est qu’un mandat d’entremise, l’offre remise à l’AI n’est pas encore reçue par le vendeur. Encore faut-il que l’AI fasse son boulot et transmette l’offre au vendeur. Ce n’est que lorsque le vendeur l’a reçue qu’il est alors engagé (si offre au prix), ou susceptible de s’engager (en signant son accord sur une offre inférieure au prix). C’est ce qu’explique notamment cette source : Offre de vente d?un bien immobilier et acceptation par l?acquéreur - Franck azoulay

2) Il y a en revanche un point sur lequel le fait de passer par un AI engage davantage le vendeur, c’est le caractère "ferme" de son offre de vente.
En effet, une jurisprudence relativement récente a jugé que l’annonce de vente immobilière publiée par un particulier n’était pas une offre de vente ferme, mais seulement une "invitation à entrer en pourparlers". Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, arrêt du 3 juillet 2014
A contrario une annonce publiée par un AI ayant reçu mandat, annonce comportant les éléments essentiels de l’offre, est considérée comme une offre ferme de vente.
"…ayant retenu que l’offre de vente adressée au public précisait les conditions essentielles de cette vente et était exprimée par l’entremise de l’agent immobilier auquel avait été conféré un mandat de vente, la cour d’appel, …, en a déduit, à bon droit, que cette offre entraînait la formation du contrat, dès qu’elle était acceptée par l’acquéreur"
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 20 mars 1996
Source :
Refus du vendeur de vendre son appartement à l?acquéreur - Droit immobilier

3) Il y a encore une autre nuance, c’est si l’acheteur assortit son offre de conditions. Pour un logement, si l’acheteur est un particulier, il aura de toutes façons 10 jours pour se dédire après le compromis ; et aussi la condition suspensive d’obtention du prêt. Un acheteur particulier qui voit une offre de vente particulièrement intéressante et qui veut "sauter dessus" a donc intérêt à formuler une offre d’achat au prix et sans conditions. En sachant tout de même ce qu’il fait bien sûr ! Mais les deux points essentiels pour que son offre engage le vendeur sont "au prix" et "sans conditions".

Si vous aviez fait une recherche, comme la charte du forum vous y oblige, vous auriez trouvé cela :
Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Tout ce qu’il y a à savoir y est déjà. Bonne lecture.

Bonjour.
Je reviens vous donner des nouvelles.
L’offre ayant ete faite au prix du mandat, le vendeur est bien redevable de la commission de l’agent immo.

Concernant la possibilité de contraindre le vendeur a signer l’offre cela dépend du mandat.

ou c’est un mandat simple et il n’y a aucune obligation tant que le vendeur n’a pas contresigné.
Ou c’est un mandat de représentation et dans ce cas la vente se conclue obligatoirement.

Pour ma part, mandat simple mais le delta frais d’agence et prix que souhaite finalement le vendeur n’est pas énorme et un courrier de mon avocat au vendeur pour signifier que son bien sera bloqué au service des hypothèques lui a fais renoncé a tenter…

Est-ce que vous pourriez préciser un peu ce que votre avocat a fait ?

Je ne comprends pas bien "compromis contresigné". Normalement, un compromis est forcément signé des deux parties. Vous voulez dire que le vendeur refusait de le signer, et qu’il a désormais accepté de le faire ? Compromis chez le notaire, ou bien sous seing privé (et dans ce cas, préparé par qui, l’agence ?) ?

Bonjour à tous,

Je fais face à une situation surprenante pour laquelle j’aimerais recueillir vos avis et retours d’expérience.

Le 13 août, nous visitons un appartement pour lequel nous faisons une offre au prix dans la foulée. Le vendeur nous indique avoir 3 offres au prix et c’est le premier qui fournira un dossier solide et un accord de principe pour le financement qui obtiendra l’appartement.

Après fourniture des documents, le vendeur a continué à faire trainer sa réponse jusqu’au 28 août date de fin de validité de notre offre d’achat : "désolé, le bien a été revisité hier par un des deux autres acquéreurs potentiels, il a augmenté son offre de 500 € pour passer prioritaire.".

Quelques minutes après, je fais parvenir une offre d’achat de 1 000 € supplémentaires (donc 1.500 € de plus par rapport à notre offre initiale) avec pour condition un retour écrit rapide (24h) ferme et définitif.

Hier soir, je reçois un long mail du vendeur, qui semble avoir été conseillé par un juriste : il rappelle les faits et atteste sur l’honneur n’avoir à aucun moment demandé une augmentation du prix à l’autre acquéreur et ne pas nous avoir non plus demandé une surenchère.

Par ailleurs, dans l’urgence de devoir constituer le compromis de vente rapidement pour conserver la garantie de l’offre de prêt des futurs acquéreurs, il a dit avoir déjà transmis par mail au notaire les documents relatifs à l’appartement et nécessaires à l’établissement du compromis de vente. Selon le notaire, cela constitue une forme d’engagement juridique envers les futurs acquéreurs alors même qu’aucune offre d’achat n’a pour l’heure été signée.

Il se dit donc contraint de refuser notre offre, pourtant financièrement plus intéressante, car cela constituerait un acte illégal susceptible de poursuites judiciaires.

Je suis étonné de cet engagement sans qu’aucun document écrit n’ait été signé par les deux parties. Qu’en pensez-vous ?

En le prévenant que vous allez vérifier le prix, les 500 euros seront en liquide. Au pire, il suffira de dire qu’il a laissé un meuble, ce qui justifie ces 500 euros.

Il reste son écrit, il dira qu’il a dit ça pour ne pas vous froisser en disant que votre dossier était plus mauvais que celui de l’autre acheteur.  Bref, je pense qu’il faut passer à autre chose

Dernière modification par romm1 (30/08/2022 11h52)

Sujet déjà abordé ici :
Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis?

Je vous fais le résumé : tant qu’il n’a pas signé une offre "bon pour accord", le vendeur n’est pas engagé. En pratique, il choisit qui il veut comme acquéreur.

Il se dit souvent que la première offre reçue au prix devrait contraindre le vendeur à vendre à cette personne ; en fait, c’est de moins en moins vrai. Premièrement, en pratique, il est quasiment impossible de prouver que vous avez fait la première offre, car le vendeur n’a pas à vous communiquer les dates et heures des autres offres reçues. Deuxièmement, les tribunaux considèrent de plus en plus que, vu la complexité d’une vente immobilière, la publication d’une annonce de vente n’est qu’une "invitation à entrer en pourparlers" et non pas une "offre ferme de vente de ce bien-là à ce prix-là".

Dans cette logique d’invitation à "entrer en pourparlers", même les enchères montantes me semblent défendables. Quand on entre en pourparlers, tout se discute, y compris le prix, à la hausse comme à la baisse.