Achat de foncières cotées en bourse à crédit ?

Bonjour,

Je cherche un moyen de faire un crédit amortissable ou non de longue durée (10 ans minimum) à un taux attractif (< 3%) pour acheter des actions.

Au delà des risques inhérents à ce type d’opération (je sais), connaîtriez-vous un moyen concret de le faire ? Existe-t-il une possibilité de changer l’affectation d’un prêt immobilier par exemple ?

Je suis éligible au prêt étudiant.

Je peux aussi souscrire à un emprunt auprès de mon courtier (non amortissable et à taux variable eonia + 1.5%) mais le problème avec cette solution étant que si mes actions chutent en dessous d’un certain montant, le courtier peut alors forcer la vente des positions pour se renflouer.

Je pensais aussi à l’idée de roller sur plusieurs années des crédits à la consommation d’un an (pour profiter d’un taux d’intérêt bas) mais si un jour j’ai un soucis pour renouveler les crédits ça m’obligerait à vendre certaines de mes actions (ou toutes) dans la précipitation.

Qu’en pensez-vous ?

Bonjour,
commencez pas votre banque.

Pour ma part, j’ai bénéficié d’un crédit de 25 000 euros sur 10 ans à 2.02 net.

J’ai pris un petit montant, sinon il me proposait :
- jusqu’à 100 000 euros sur 10 ans à 2.02% en crédit amortissable avec 921.03€ de mensualité,
- jusqu’a 100 000 euros sur 10 ans à 2.67% en crédit in fine avec 222.50€ de mensualité.

Néanmoins, ce type de crédit n’est pas proposé à tout le monde. Dans mon cas, j’ai pu bénéficier des conditions de "banque privée". Je n’ai pas pris d’assurance.

Cordialement

rocc a écrit :

Bonjour,
commencez pas votre banque.

Pour ma part, j’ai bénéficié d’un crédit de 25 000 euros sur 10 ans à 2.02 net.

J’ai pris un petit montant, sinon il me proposait :
- jusqu’à 100 000 euros sur 10 ans à 2.02% en crédit amortissable avec 921.03€ de mensualité,
- jusqu’a 100 000 euros sur 10 ans à 2.67% en crédit in fine avec 222.50€ de mensualité.

Néanmoins, ce type de crédit n’est pas proposé à tout le monde. Dans mon cas, j’ai pu bénéficier des conditions de "banque privée". Je n’ai pas pris d’assurance.

Cordialement

Est ce que ce crédit est adossé à un portefeuille/PEA/AV détenu dans cette même banque ?

J’ai peut être une bonne solution.

Les banques font des prêt lombards, mais le problème c’est que si les actions/obligations chutent, on peut se retrouver à devoir les vendre. De fait seules les obligations semblent assez stable pour se permettre un prêt lombard.

Pourtant les banques acceptent de faire des crédit pour des biens immobiliers physique ( alors qu’en réalité, ce ne sont que des actifs comme le pourrait être action/obligations) qui paradoxallement, peuvent eux aussi baisser de 70-90 % comme les actions ( places de parking, village en dépeuplement etc ) mais là les banques ça leur pose pas de problème et ils ne saisiront pas votre bien si votre bien se retrouve décoté de 90%. Paradoxe, paradoxe.

Donc le meilleur moyen pour utiliser l’effet levier de faire des crédit long à taux bas, c’est de faire des crédits sur des biens immobilier.
Ou acheter des entreprises qui utilisent l’endettement de façon massive pour se dégager de la marge ( mais on prend de gros risques alors )

Les prêt conso-étudiant sont beaucoup trop court sur la durée ( et trop faible dans leur montant ) pour espérer pouvoir faire un bénéfice substantiel sur l’opération, et il faut pouvoir être sur des les renouveler et à bon taux sinon on court à sa perte.

Enfin, ce n’est que mon humble avis et pas une vérité absolue, bien entendu.

Merci pour vos réponses.

Faith a écrit :

Votre présentation est trop succinte pour permettre de savoir comment vous répondre réellement, mais si vous êtes éligible au prêt étudiant, je suppose que vous n’êtes pas très agé et sans beau revenu.

J’ai 20 ans, je perçois entre 5 000 et 12 000€ par mois de rémunération nette de part mes activités entrepreneuriales (régime micro-entreprise + SASU). J’ai un an et demi d’activité. Je n’ai néanmoins aucune charge à payer et mes revenus sont en quasi majorité réinvestis soit dans mon compte titre, soit dans mes activités professionnelles. J’ai actuellement un capital de 122 000€ entièrement investi dans un compte titre et 2 000€ d’épargne.

Faith a écrit :

Pour les prêts à la consommation… j’en ai pris un il y a quelques années. Cette année j’ai voulu le "roller", mais malgré un bon salaire on me l’a refusé.

C’est intéressant à savoir. Quel était le motif du refus ? Vos revenus ont-ils baissé entre temps ?
Ça me refroidit pas mal à l’idée de passer par ces crédits de consommation du coup, à moins d’en trouver un qui puisse aller au delà d’un an et conserver un taux attractif.

Si j’opte pour un achat d’action sur marge effectivement je ne compte pas dépasser x1.3 d’autant plus que je suis exposée à un risque de change, toutes mes actions étant en $ (essentiellement REIT/MLP).

rocc -> C’est un prêt qui me conviendrait parfaitement. Par banque privée qu’entendez-vous ?
Ça m’intéresserait aussi de savoir brièvement votre situation, pour savoir si ce type de prêt me serait accessible.

dfranck -> J’ai effectivement déjà entendu parler de Boursorama, visiblement il faut un compte avec 4 mois d’ancienneté pour solliciter un prêt. Je vais en ouvrir un prochainement, même si je souhaiterais emprunter d’avantage.
Si vous me permettez une remarque, HCP n’a que peu d’intérêt aux valorisations actuelles si on la compare à vos autres foncières médicales comme Ventas ou même Welltower.

En ce qui concerne le prêt lombard ça revient à la même chose que ce que me propose déjà mon courtier avec l’achat sur marge.

Je trouve intéressante les possibilités suivantes :

1/ prêt étudiant 1%< 50k sur 10 ans
2/ Boursorama 30k 0,946% sur 4 ans
3/ prêt immobilier amortissable (Stephane a écrit sur l’inconvenvient du prêt un fine) pour scpi ou siic, il faudra alors faire la tournée des banques avec un joli profil : épargne / revenus et projet bien défini qui idéalement dégage un CF+ sinon s’autofinance sinon reste dans vos capacités d’endettement.

Je ne suis que débutant avec les crédit bourso, mais si je lis bien le formulaire de demande de prêt, il doit être possible de faire rouler sa dette. Il y a un délai de 45 ou 50 jours après l’obtention d’un crédit ou on ne peut pas demander un autre prêt. Mais à l’issue de ces 50 jours, il est possible de demander un prêt pour racheter d’autres crédits en cours. Il doit donc être possible de racheter régulièrement et donc de prolonger son échéance. Cela à l’avantage d’être gratuit, car la prolongation d’un prêt en cours est facturé 30€ d’après les conditions tarifaires.

J’ai 2 crédits et 1 AST en cours chez eux. J’allais réagir à votre propos, puis je me suis souvenu qu’un de mes 2 prêts a été affecté (souscrit avec un devis - devis de remplacement de portes et de volets) et pas le second.

Si je rachète un crédit sur lequel il reste 3 ans par un nouveau crédit sur 4 ans, je réduis ma mensualité. Sachant que chez bourso, le premier critère pour l’attribution semble être la charge mensuelle totale car c’est quasiment la seule chose demandée lors d’une demande de prêt.

les prets conso boursorama sont des offres promotionnelles, et la durée habituelle est de 48 mois. Il arrive que ce soit 36 mois, c’est moins intéressant. Ces offres permettent de profiter d’un taux de 0,95%.
Souscrire un nouveau pret pour rembourser un ancien, je vous accorde qu’il s’agit alors d’un nouveau pret, mais c’est bien dans ce sens la que j’entendais le fait de "rouler" sa dette.

Pour préciser : si on ne choisit pas tout de suite la durée plus longue c’est qu’au départ cette durée n’est pas disponible au taux "promotionnel".

« Boursorama m’a refusé 2 crédits personnels non affecté à 1 an d’ecart et a rajouté qu’il n’en autorisait pas 2 en même temps. »

Correction :

Autant pour moi, mes propos sont inexacts : Boursorama autorise plusieurs prêts conso non affectés mais dont la somme est inférieure ou égale à 30k.

Exemple j’ai remboursé 20k sur 30 d’un prêt,  je peux demander un nouveau prêt de 10k.

Bonjour à tous,
En ce moment, pour ceux qui cherchent une durée plus longue, vous avez des conditions intéressantes dans les  Crédit Agricole (en tout cas ceux de Toulouse).

Sans être "banque privée", car je n’ai qu’un petit crédit immo chez eux, et rien d’autre, voici la proposition qu’ils m’ont faite, datant de la semaine dernière en crédit conso :

- prêt 45 000 euros
- durée 10 ans
- taux 2.15%
- sans assurance décès
- sans garantie
- frais de dossier 150 euros
- échéance 418.48 euros

pas de nantissement, remboursement par anticipation sans pénalité.

Bonjour !

Il y a longtemps que j’ai fait des calculs, qui relativisent l’intérêt de cette démarche.
Car :
- sauf astuce spéciale, les intérêts de l’emprunt ne sont pas déductibles ;
- il n’est pas facile de trouver suffisamment de foncières permettant une diversification avec un rendement élevé.

Exemple de calcul :
Notez que j’ai :
- retenu un rendement des foncières de 6,50 % net de frais de courtage et autres droits de garde ;
- ignoré les frais de dossier ;
- ignoré les risques de variation des actions ;
- utilisé le PFU par souci de simplification ;
- utilisé le taux d’emprunt indiqué par MaxLille ;
- ignoré le temps passé.

Perso, je réalise quand même quelque chose d’un peu similaire, mais en passant par la Marge d’InterActive-Broker et des foncières (ou des préférentielles) américaines, bermudiennes, monégasques… 

Car on déduit du calcul qu’un élément très important pour le rendement global de l’opération, c’est le coût de l’emprunt. Et un compte sur Marge d’IB permet des taux entre 1% et 2 % (pour l’Euro).

Dernière modification par M07 (18/03/2019 08h50)