Les meilleures foncières cotées américaines et internationales ?

Philippe30 a écrit :

En toute honnêté  , certaines REIT tapent entre 9 et 18 % alors pourquoi s’en priver
Isin                                                                                   Cotation   Dividende  fréquence     taux annuel
US1248301004    cbl    CBL & Associates Properties     5,62 €      0,27 €     4     1,06 €     18,86%
US68571X1037    ORC    Orchid Island Capital     9,52 €      0,14 €     12     1,68 €     17,65%
US1567001060    ctl    CenturyLink     14,30 €      0,54 €     4     2,16 €     15,10%
US91325V1089    unit    Uniti Group      16,37 €      0,60 €     4     2,40 €     14,66%
US12673A1088    CYS    CYS Investments Inc     8,26 €      0,25 €     4     1,00 €     12,11%
US23317H1023    DDR    DDR Reit     7,64 €      0,19 €     4     0,76 €     9,95%
US84860W1027    src    Spirit Realty Capital      8,55 €      0,18 €     4     0,72 €     8,42%
US81721M1099    snh    Senior Housing Properties Trust     19,39 €      0,39 €     4     1,56 €     8,05%

Sans intellectualisé les rendements , je regarde ce qui rapportent le plus et je fonce par emprunt dans une option de diversification maximale

Philippe

Philippe, je poste un commentaire en forme de mise en garde : vous en ferez bien entendu ce que vous voudrez. Votre liste regroupe surtout des entreprises problématiques.

CTL, déjà, n’est pas une foncière, mais historiquement une télécom rurale dans une situation balancelle et opérationnelle difficile si ce n’est critique. La fusion avec Level 3 marque un tournant (focus sur les services aux entreprises) mais je n’ai lu aucune analyse qui laisse penser que les cash-flows puissent croitre de manière régulière et importante à l’avenir. Pire, la plupart anticipent une coupe drastique du dividende pour 2019, je cite au hasard Morningstar :

Morningstar a écrit :

« We are also concerned about the company’s ability to maintain its dividend over time. While the Level 3 merger stabilizes the combined entity’s payout ratio in the near term, we believe a 50% dividend cut starting in 2019 is probable based on a payout ratio that remains elevated and the future CEO’s propensity to prioritize balance sheet health and growth opportunities over shareholder returns. »

Le dividende actuel ne doit pas faire oublier que la performance total return à 10 ans est de -26% et encore, j’ai omis la fiscalité dans le réinvestissement systématiique des dividendes, donc dans les faits la performance est bien pire.

CYS et ORC sont des foncières hypothécaires : outre un risque de « black box » important (parce que vous ne savez pas exactement comment vont se comporter les tonnes de dérivés au bilan), quand on analyse les plus anciennes comme Annaly (NLY), on voit que la book value s’érode avec le temps. Et le dividende n’est pas stable : NLY est passé de $55 cents à $30 cents en 10 ans… 

Certes, NLY s’en sort correctement en termes de total return sur 10 ans mais ce n’est pas la norme du secteur : CYS par exemple fait un travail correct sur 5 ans, depuis l’IPO c’est moins reluisant. Concernant Orchid : vous tenez vraiment à confier votre capital à des anciens de chez Bimini ? En termes de management sans scrupules, ils sont au top !

Uniti : c’est un ticket de lotterie lié à Windstream. Si certains ennuis juridiques liés au spin-off se résolvent favorablement, ça va (beaucoup) remonter. Sinon…

CBL est au coeur du cyclone sur le retail US (le forum suit la valeur, je n’ai rien à ajouter).

DDR et Spirit Realty : pour jouer une recovery, ça se justifie. Mais dans les 2 cas, ce sont des REITs qui ont des actifs pour partie problématiques et on sait tous que c’est long, très long pour redresser une foncière. Et que ferez-vous du spin-off (actifs Shopko, entre autres) de Spirit Realty ?

Senior Housing : c’est lié à la galaxie RMR, ce qui est chez moi rédhibitoire. Sur 10 ans, vous voyez comment se comportent 2 excellentes foncières du secteur… et SNH (dont le dividende d’ailleurs n’augmente pas depuis des années et des années, alors que VTR c’est 8% de CAGR!):



edit : correction orthographe.

Philippe30,

Je réagis une dernière fois à vos propos, ensuite je passe à autre chose pour ne pas vous harceler.

Ce que j’ai essayé de vous faire comprendre (et que j’ai écrit mais peut-être pas assez clairement) c’est que les dividendes de votre sélection ne sont PAS pérennes. CTL va certainement couper le sien d’ici à 2 ans, CBL vient de le couper (aviez-vous investi avant la coupe?), Uniti risque d’exploser en plein vol si jamais Windstream perd son procès, CYS et ORC sont à la merci d’un mouvement sur les taux (retournez 5 ans en arrière pour voir les dégâts que ça peut faire). Le dividende de DDR ne survivra pas à ce niveau s’il y a encore plus de pression sur le retail aux USA et je ne suis pas sûr que Spirit puisse maintenir ce niveau post spin-off. SNH est moins risqué à ce niveau là mais leur marge de progression est mauvaise : un dividende qui n’augmente pas au moins au niveau de l’inflation signifie que vous perdez du pouvoir d’achat année après année.

Résultat : vous aurez une perte en capital sur les titres qui couperont leur dividende, car le cours va s’ajuster à la baisse, et une diminution de votre flux de dividendes.  Vous perdez sur les 2 tableaux. Imaginez un emprunt là-dessus…

Il faut adapter votre logiciel d’investisseur, vos raisonnements ne peuvent pas être simplement dupliqués. Ils vous desservent même massivement !

Je peux vous proposer deux pistes de réflexion constructives pour ne pas être seulement dans la mise en garde  :

1 -

Prenons Vornado, cité plus haut (j’arrondis les chiffres grossièrement pour la démonstration).
Ils paient « seulement » 3% de dividende mais vous placez en réalité à 6% car Vornado conserve une partie des fonds qui ensuite travaillent pour vous, l’actionnaire, en étant investis dans de nouveaux projets qui généreront de nouveaux revenus. Quel est le résultat à long terme ? Cela a produit un rendement « total return » (c’est à dire appréciation du titre + dividendes versés) d’environ 13-14% par an. Là on retrouve les chiffres que vous cherchez. L’avenir n’est pas écrit, mais ils ont leur historique pour eux.

2 -

Si vous tenez absolument à investir sur de gros dividendes, regardez du côté des actions de préférence : il y en a énormément qui sont émises par des REITs. Vous prenez un risque de duration (c’est à dire que si les taux montent, votre action va baisser, toutes choses égales par ailleurs) mais le dividende est relativement protégé car les paiements des dividendes des actions de préférence sont, comme leur nom l’indique, prioritaires sur l’action commune. Et comme les REITs doivent payer 90% de leurs revenus taxables en dividendes…
A la louche, vous pouvez actuellement construire un portefeuille d’actions de préférence de 7 à 7.5% sans prendre trop de risques de signature. Tout ce qui est au-delà reflète un risque que vous ne percevez pas, mais que des intervenants bien informés ont, eux, bien identifié.

Tout ceci étant dit, chacun doit apprendre par lui-même, et ce sont les erreurs qui sont les plus profitables. Je vous souhaite bonne chance, quoi que vous décidiez de faire.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je ne sais pas trop où mettre ce graphique, très bon récapitulatif visuel :


Source : Casino REITs: Rolling The Dice | Seeking Alpha

Pour les secteurs immobiliers en bas du tableau, il y a peu de différence entre le FFO (les loyers encaissés) et l’AFFO (les profits opérationnels).

Pour les secteurs immobiliers en haut du tableau, il y a une différence importante entre le FFO et l’AFFO.

$100 M de FFO d’une foncière triple net "vaut" plus que $100 M de FFO d’une foncière de bureaux, car il y a beaucoup de dépenses pour entretenir et gérer des immeubles de bureaux, qui vont venir imputer le FFO.

Le problème est que les foncières américaines communiquent beaucoup sur le FFO, mais moins sur l’AFFO, qui est pourtant plus représentatif des flux disponibles pour les actionnaires.

Parisien/Busquet,

Dans vos deux messages, vous dites finalement prou la même chose que ce que j’ai écrit dans mon premier message, mais en m’insultant au passage ("erreur de néophyte", alors qu’il n’y a aucune erreur), alors même que c’est vous qui avez fait une erreur ("indexation des loyers y compris pour les foncières US") !

Mais bon, au bout de 13 années, on ne va pas vous changer.

Sur le deleveraging d’une foncière, le problème c’est que c’est un processus très long, et qui plombe la croissance pendant des années.

Par ailleurs, plus la foncière est petite, plus le processus est pénalisant, puisque les frais de structure et de gestion deviennent prohibitifs par rapport aux loyers encaissés de plus en plus faibles.

Je l’ai vécue avec DDR/Site Centers. Ça doit faire dix années que la foncière se désendette et améliore son portefeuille d’actifs. Mais c’est dix ans de décroissance, et les General & Administrative représentent 10-12% des loyers encaissés récemment de mémoire.

Donc si la foncière se finance à 6,5% pour acheter des actifs à 5,5% (plutôt autour de 4,5% si on tient compte des frais de gestion), il faut une grosse revalorisation des loyers et une +Value pour s’y retrouver à moyen et long terme.

C’est pourquoi je maintiens que la stratégie la moins risquée actuellement est de s’en tenir à des foncières avec le plus faible coût de financement + les plus faibles frais de gestion possible.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Pour l’anecdote, mais pas que…

La "SCPI" américaine Blackstone Real Estate Income Trust, gérée par Blackstone a dépassé les $130 Md (!) d’actifs immobiliers il y a quelques mois.

Comme toutes les "SCPI", + il y a de collecte, + la maison de gestion (= Blackstone) gagne de l’argent.

La maison de gestion est incitée à afficher un bon TRI, ce qui passe par une publication d’ANR gonflée.

En 2022, la collecte était tellement importante que Blackstone ne se faisait pas ch###, et rachetait directement des foncières cotées : ainsi, deux de mes foncières ont été rachetées à un prix plutôt haut : American Campus Properties et PS Business Parks.

Cependant, ces derniers mois, les porteurs de parts de la "SCPI" ont bien compris qu’il y avait un arbitrage à faire : vendre des parts de BREIT (dont l’ANR est toujours artificiellement gonflé), pour acheter des foncières cotées qui décotent en bourse.

D’où des milliards de $ de décollecte pour BREIT, qui est obligé de céder des actifs pour honorer ces décollectes.

Or, qui rachète ces actifs ?

Des foncières cotées ! Retour à l’envoyeur !

Des casinos ont été récupérés par VICI Properties, des entrepôts par Prologis, et des box de stockage par Public Storage.

Comme BREIT est "vendeur forcé", sans être cédé à vil prix, ces actifs sont plutôt des bonnes affaires pour les foncières acheteuses.

Et quelles foncières peuvent racheter pour quelques milliards d’actifs en une seule transaction ?

Celles qui ont le coût du capital le moins élevé par les temps qui courent, pardi !

Donc VICI, puisque le cours de bourse est haut, et elle peut émettre des titres pour financer les acquisitions.

Et PLD et PSA, puisque le coût de leur dette est bas (en relatif par rapport aux autres foncières).

Ainsi :

Ce jour a écrit :

Public Storage (NYSE:PSA) priced a public offering of $2.2B aggregate principal amount of senior notes primarily to fund the recently announced Simply Self Storage acquisition.

Je ne serai pas non plus étonné que Realty Income rentre dans la course si la décollecte chez BREIT se poursuit.

Actuellement, BREIT pèse encore + de $120 Md : donc cela fait autant d’opportunités pour les foncières qui ont l’assise pour racheter les actifs cédés !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Pourquoi les meilleures foncières ne peuvent pas être trop petites ?

Parce que même avec un bon ratio d’endettement, la notation d’une petite foncière cotée est pénalisée par les agences :



Site Centers (2e colonne sur le graphique) devrait avoir une notation BBB+ vu son ratio dette/EBITDA, qu’elle a presque aussi faible que Regency Centers (1ere colonne).

Mais elle a seulement une notation BBB- : par conséquent, elle a "injustement" un coût du capital élevé.

PAR AILLEURS

Plus la foncière est petite, plus les frais de gestion sont élevés puisqu’il n’y a pas d’économie d’échelle :



Site Centers mange 10,3% des loyers encaissés en frais de gestion vs seulement 3,6% pour Realty Income.

Donc pour surperformer les autres foncières, le management de SITC doit compenser des frais de gestion et un coût du capital plus élevés, ce qui est quasi-impossible puisque le marché de l’immobilier commercial est relativement efficient.

CONSEQUENCE

Il y a un sweet spot en terme de taille et de coût du capital pour les foncières cotées :
- trop grosses, ça devient compliqué de croître, puisqu’il faut trouver toujours plus d’actifs immobiliers à acheter.
- trop petites, le coût du capital et l’absence d’économie d’échelle sont des boulets.

Bonjour

Ci joint un article récent sur SA récapitulant les performances et les valorisations d’une centaine de FPI, intéressant pour prendre de la hauteur :

ARTICLE SA







Cyril.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.