SCPI et donation-partage en nue-propriété

Soit votre père vous fait une donation de cash, vous permettant d’acquérir la nue-propriété des parts dont il acquièrera l’usufruit (viager, c’est à dire jusqu’à son décès), soit votre père acquiert les parts en pleine propriété et vous fait une donation de la nue-propriété.

Dans les 2 cas, il y a un certain nombre de précautions à prendre :
    - enregistrement des donations (selon l’age de votre père, il peut faire une "donation Sarkozy" exonérée jusqu’à 31 395€ en cash je crois, à enregistrer sur un formulaire spécial du fisc, et tous les 10 ans un autre montant en cash peut être donné sans payer de droits, à enregistrer sur un autre formulaire spécial du fisc)
    - évaluation de la valeur de la nue-propriété (il existe un barème fiscal pour évaluer un usufruit viager, selon l’age de votre père)
    - paiement des éventuels droits (droits lors de la donation s’il y en a, droits en cas de changement de propriétaire de la nu-propriété des parts : 5% + une somme fixe d’environ 100€ pour la société de gestion, etc.)
    - pour éviter que la valeur des donations qui sera rapportée à la succession de votre père puisse dépendre de l’usage qui a été fait des sommes données, il peut être prudent de faire une donation-partage (chez le notaire, avec qqs frais en + alors).

Le plus simple/économique est sans doute que votre père vous fasse une donation en cash du montant exact de la valeur de votre part de nue-propriété, en précisant que cet argent sera employé pour souscrire la nue-propriété de ces SCPI, puis que vous signiez une convention de démembrement (sous seing privé, c’est à dire sans notaire) (c’est le "contrat" qui défini précisément les droits et obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier) et souscriviez aux SCPI ensemble (chacun payant sa part, la votre venant du cash reçu de votre père).

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un pro pour ceci (les CGP qui vous font souscrire des SCPI encaissent de toute façon une commission versée par la société de gestion de la SCPI, et si vous passez directement par la société de gestion, c’est elle ou une de ses filiales qui encaissera la même commission), par exemple par "Stéphane" qui est assez actif sur ce forum, a été notaire il y a quelques années, et a développé un site www sur le démembrement de SCPI (http://www.duo-scpi.com/)

Je n’ai pas de réponse dans l’absolu, mais …

Toutes les acquisitions d’usufruit de SCPI que j’ai faites à ce jour l’ont été avec une "convention de démembrement", et il est très probable que la société de gestion de SCPI en demande un exemplaire pour enregistrer la souscription.  (J’ai aussi l’impression que chaque SCPI a son modèle type de convention, mais je n’en suis pas sur, la convention ayant chaque fois été fournie par le CGP dont le nue-propriétaire était client, et les clauses m’allaient bien).

C’est en effet cette convention qui précise qui a quel droit de vote lors des AG de la SCPI, les conditions de cession de l’usufruit et de la nue-propriété (prévenir l’autre, lui donne priorité, etc.), etc.
(Un autre point à surveiller peut être qui reçoit les plus-values de la SCPI, lorsque cette dernière cède un immeuble en réalisant une plus-value, et la distribue aux associées.)

Il arrive aussi que les statuts de la SCPI détaille certains des droits des nu-propriétaires et usufruitiers (il faut les lire, chaque SCPI en a des différents !).

Peut-être que l’acte de donation-partage peut aussi servir à définir les droits au niveau du démembrement, et donc servir de convention de démembrement.

En tout cas, évitez d’attendre que votre père ne fête son 71ème anniversaire, car alors la valeur de l’usufruit passerait à 30% (et la nue-propriété à 70%), ce qui pourrait augmenter les droits à payer sur la donation.

Une dernière question : après le décés de l’usufruitier, l’usufruit est transféré au nu-propriétaire qui a alors la pleine propriété, à cette occasion y a t’il des droits d’enregistrements (de 5%) à payer ou pas ?

Quelle qu’en soit la forme, la donation d’une somme d’argent sera toujours plus économique que la donation des parts de SCPI.

Le principal écueil de cette opération est qu’il faut absolument éviter que la présomption de l’article 751 du Code général des impôts ne soit applicable, et c’est seulement à cette condition que l’usufruit vous reviendra sans frais au décès de votre père (1133 CGI) :

" ART 751 CGI : Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu’il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l’article 669.
La preuve contraire peut notamment résulter d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu’en soit l’auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d’un bien, sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi.
Sont réputées personnes interposées les personnes désignées dans les articles 911, deuxième alinéa, et 1100 du code civil.
Toutefois, si la nue-propriété provient à l’héritier, au donataire, au légataire ou à la personne interposée d’une vente ou d’une donation à lui consentie par le défunt, les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l’impôt de transmission par décès exigible à raison de l’incorporation des biens dans la succession."

"ARTICLE 1133 CGI : Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier."

Vous noterez que l’article 751 CGI donne également le "mode d’emploi" de ce qu’il faut faire dans votre cas :

1°/ Une donation de somme d’argent par acte ayant acquis date certaine, c’est à dire une donation manuelle de somme d’argent révélée à  l’administration ou une donation-partage par acte notarié (ce qui est un peu plus onéreux et ne me paraît pas indispensable au cas présent).

2°/ La mention de l’origine des deniers dans l’acte constatant l’emploi de ces fonds.

En pratique, il serait prudent que vous fassiez appel à un professionnel pour la rédaction des différents documents nécessaires pour sécuriser cette opération (mention sur les bulletins de souscription, convention de démembrement, donation-partage notariée si vous choisissez d’en faire une, ou révélation de don manuel sur cerfa 2735).

Dans votre cas particulier, le rapport à succession ne posera pas de difficulté, même s’il n’y a pas de donation-partage, si chacun des deux enfants reçoit exactement le même portefeuille de SCPI. Le rapport à succession pour une valeur au jour du partage sera donc identique pour chacun des deux seuls héritiers réservataires (860 C civ). A cette condition, il n’y aura aucun problème le moment venu.

Pour déterminer le coût de cette donation, il faudrait que vous nous précisiez s’il y a déjà eu des donations antérieures de moins de 10 ans par votre père et les différentes dates.

D’autre part, pouvez-vous préciser la situation matrimoniale de votre père ? Les fonds donnés sont-ils des deniers propres ou personnels à celui-ci ?

Dernière modification par stephane (03/08/2011 12h04)

Je vais essayer de répondre à partir des éléments fournis, mais ma réponse sera donnée sous toutes réserves et notamment sous réserve de l’examen des clauses et conditions de l’acte de donation-partage.

Cette lecture attentive est un préalable indispensable au traitement sérieux de votre dossier et si vous souhaitez que je m’en charge, il faudra me le communiquer en copie.

1°/ Calcul des droits de donation

Chaque enfant dispose d’un abattement de 159.325 euros par parent.

Chaque enfant a reçu de son père : 36 + 56 = 92.000 euros.
Chaque enfant à reçu de sa mère : 42+ 36 + 56 = 134.000 euros

Ces donations sont de moins de 6 ans. Il convient donc d’en faire le rappel fiscal.

Chaque enfant bénéficie d’un reliquat d’abattement disponible de :

* A donner par la père à chaque enfant : 159.325 euros - 92.000 =  67.325 euros
* A donner par la mère à  chaque enfant : 159.325 euros - 134000 = 25.325 euros

Si l’opération est réalisée avant le 71 ème anniversaire de vos deux parents, l’usufruit conservé par eux aura une valeur de 4/10ème de la valeur de la pleine propriété (669 CGI).

La nue-propriété vaut donc : 160.000 * 60 = 96.000 soit 24.000 euros à donner par parent et par enfant. En théorie, les reliquats évoqués ci-dessus suffisent.

En pratique, je vous conseille d’utiliser le nouvel abattement spécifique propre aux donations de sommes d’argent sous conditions d’âge (31.865 euros par parent et par enfant), qui n’est pas utilisable dans la succession, et de laisser intact ce reliquat d’abattement.

Vous semblez répondre aux critères de ce tout nouveau dispositif (donation de numéraire en pleine propriété // + 18 ans// -80 ans) applicable tout les dix ans !

2°/ Situation matrimoniale de vos parents

La convention de démembrement devra impérativement prévoir une stipulation d’usufruits successifs, pour que l’usufruit réservé par vos parents bénéficie au survivant d’eux sans réduction au premier décès, à défaut de quoi, l’usufruit du survivant sera amputé de moitié.

Au fait, l’annulation de l’abattement (de 35%) de don de nu propriété avant 70 ans est déjà en vigueur ? (ça a été voté mais pas passé au JO ? Je n’ai pas l’info)

Je remonte cette file car dans le cadre d’un montage d’achats de parts de SCPI par ma mère avec donation de la nu propriété aux enfants pour lequel j’essaie de collecter les modalités selon les société de gestion. L’idéal étant de choisir les SCPI qui acceptent donation par simple formulaire 2735 ou 2759 afin d’éviter des frais de notaire et également qui ne prélevent pas trop de frais.

J’ai fais quelques recherches donc je vous les partage.
Pour le moment j’ai eu comme reponse ou j’ai trouvé dans les conditions générales :

Corum : formulaire suffisant, frais de dossier uniquement : 240e par dossier de donation

La Française (pierval santé, epargne fonciere, etc)  : formulaire suffisant, 5% de la valeur des parts+100e de frais de dossier par dossier de donation

Sofidy (Immorente, Efimmo) : donation par acte notarié, 100e de frais pour l’ensemble du dossier et non par ayant droit

Kyaneos : acte notarié obligatoire, pas de réponse sur les frais de gestion

Perial (PF02, PF grand Paris, etc) : formulaire, 76e de frais de dossier uniquement

Avez vous des données concernant d’autres SCPI ou pourriez vous confirmer celles ci ?

Dernière modification par Springle (31/01/2020 16h06)

C’est probablement ce qui va se passer pour une partie des SCPI mais certaines ne permettent pas la souscription conjointe en démembrement viager. C’est notamment le cas de Kyaneos qui ne propose que une co-souscription avec usufruit jusqu’à 20 ans.

Dans l’idée on partirait sur certains achats d’emblée en démembrement après don de cash et pour d’autres en donation a posteriori. Ce sont pour ces dernières que l’on souhaite que la procédure soit simple par formulaire et sans prelevement majeur lors de la déclaration aux société de gestion.

Concernant le statut US c’est l’autre problématique, pour le moment la française et corum sont accessibles. Donc je continue mes recherches… et surtout les choses changent rapidement de ce côté là, rien n’est simple !