SCPI à crédit vs retraite Préfon : comparaison à 15 ans de la retraite…

mafo · #1

Bonjour

Intervenant quelques heures par an au sein d’un IUT, j’ai la possibilité de cotiser à la retraite complémentaire des salariés du public, à savoir Préfon.
En effet, ayant 53 ans, et environ 15 ans d’activité devant moi (encore), je cherche à me créer un complément de revenus pour ma retraite.

J’ai comparé l’achat de SCPI à crédit (sur 15 ans) au système Préfon et j’obtiens les éléments suivants.

POUR PREFON:
cotisations depuis l’âge de 53 ans jusqu’à 68 ans, soit 15 ans.
Versement mensuel: 335.16 € (classe 18)
rente à 68 ans (hors revalorisation): 3624 € par an.

POUR LES SCPI A CREDIT:
investissement: 100 000 avec crédit sur 15 ans au taux de 3.5%
taux de distribution envisagé: 5%
revalorisation des loyers: 1% annuel
revalorisation du capital: 1% annuel
(simulation effectuée sur Primalliance)
épargne mensuelle: 308 €
revenus mensuels dans 15 ans: 416€/mois soit 4992 € par an
valeur du capital : 116 000 €

Aspects fiscaux:
- pour Préfon, déduction des cotisations dans la limite de 10% du revenu imposable.
- pour les SCPI: décuction des intérêts d’emprunt.

je n’ai pas calculé l’impact fiscal au bout de 15 ans, ne sachant pas quelle seront les règles en vigueur à ce moment-là.

CONCLUSION:
avec le système SCPI, mes mensualités sont à peu près identiques à Préfon, mais au bout de 15 ans , ma rente annuelle est environ 38% plus élevée qu’avec le système de retraite Préfon. De plus, je suis "propriétaire " d’un capital de plus de 100 000 € transmissible à mes enfants….ou pour moi si je ne souhaite plus de rentes.

Ai- je raté quelque chose car la différence me semble importante?

PS: il serait éventuellement intéressant de faire la simulation avec un portefeuille d’actions. Investir 300 €/ mois sur 15 ans et voir "la rente" servie par les dividendes au bout de 15 ans (en capitalisant les dividendes sur 15 ans dans le cadre d’un Pea par exemple).

Mafo

Mots-clés : crédit, préfon, retraite, scpi

pierre007 · #2

Votre comparaison est intéressante.
Je pense toutefois que vos hypothèses de revalorisation sont un peu trop optimistes.
A l’heure actuelle, rares sont les SCPI accessibles à crédit capables d’atteindre une revalorisation de la part et du résultat courant de 1%/an. Pour la majorité des SCPI du marché primaire, la tendance est plutôt à la baisse du résultat courant.

mafo · #3

Merci Pierre.

Il ne s’agit que d’un premier jet destiné à entrevoir un aperçu de complément de retraite…il faut donc creuser!

D’ailleurs un panachage des deux n’est pas inenvisageable.

J’ai creusé la question des actions. Avec un taux de distribution de 5% (pas mal déjà) on arrive à peu près à la même rente que Préfon.

Rien n’empêche de mettre un peu d’apport (SCPI et actions) ou de racheter quelques années chez Préfon.

Mafo

Fifi54 · #4

mafo ,bonjour.
n’oubliez pas que le systeme prefon est un produit tunnel avec sortie en rente uniquement dont vous ne connaîtrez le taux qu’a la sortie. DE plus le taux des hommes a été revu à la baisse donc si vous êtes un home pas génial comme plan
ensuite prefon a baissé la valeur du point il y a quelques années probable que cela recommence un jour
Enfin qui vous dit que la CSG ne sera pas a 20% voir plus dans 15 ans.
si vos pea ne sont pas pleins et que vous vouliez une rente mettez y 300 euros par moi sur un fond indiciel pendant 15 ans et vous aurez alors une rente non fiscalisable
Ou bien encore sur une assurance-vie mais votre rente sera plus fiscalisée qu’avec le pea
Ou bien enfin si vous avez compte tenu de votre age un vieux PEP complétez le
cordialement

GoodbyLenine · #5

Vous devriez aussi comparer avec mettre 335.16€/mois sur un fond €uro d’une AV. Après 18 ans vous obtiendriez ainsi 95459€ à 3%/an (86905€ à 2%, 105021€ à 4%). Ca vous donne un référentiel précis… Il y a sans doute d’autres scénarios à comparer aussi, par ex des SCPI sur AV, ou l’acquisition de nu-propriété de parts de SCPI.

Vos hypothèses sont en effet un peu optimiste pour les SCPI (prenez 0% de revalorisation, et 0% d’augmentation des distributions, ce sera bien plus réaliste). Mais les 3.5% de l’emprunt sur 15 ans sont peut-être pessimistes, et il y aurait avantage à emprunter sur 18 ans (en plus vous devez simuler sur cette durée pour pouvoir comparer avec les mêmes flux de trésorerie).

Pour faire votre comparaison de manière plus rigoureuse, je vous suggère de prendre en compte la fiscalité (en supposant que l’actuelle reste en l’état, sauf si vous avez une meilleure hypothèse), et en supposant que tous les flux de trésorerie différents de la cotisation Prefon sont placés à X% (X choisi à votre gré, par ex 3%), et ceci jusqu’à une date donnée (au moins dans 18 ans), et de comparer la valeur de ce que vous aurez alors ou de la rente escomptée. Excel vous fera ceci facilement….

Je ne serais pas surpris que cotiser à la Prefon s’avère peu attractif (voire très désavantageux) dans votre cas, même si le régime ne change pas ses règles du jeu d’ici votre retraite.

mafo · #6

Bonjour GBL,

Comme d’habitude, vos réflexions sont intéressantes mais je ne comprends pas bien votre simulation sur 18 ans.
Agé aujourd’hui de 53 ans, j’estime que 15 ans est le maximum (j’aurai alors 68 ans).

Je vais me pencher sur l’AV et vous donnerai les détails plus tard (je m’absente quelques jours).

Merci
Mafo

GoodbyLenine · #7

mea culpa : confusion classe 18 et 15ans.

zebulon77 · #8

Bonjour,

concernant PREFON, je peux en parler car j’étais adhérent et j’ai décidé de retirer mes billes pour transférer mes fonds vers un PERP pour lequel j’ai choisi les supports d’investissement.

Les rentes sont très peu valorisées (ne couvrent pas l’inflation "officielle" INSEE) et la tendance n’est certainement pas à l’amélioration.
Les frais sur versements sont d’environ 3,9%. Les syndicats dits représentatifs des salariés "gèrent" paritairement les fonds. Les fonds sont quasiment exclusivement investis en fonds euros, au vu du niveau des taux actuels, on peut trouver mieux je pense.
Beaucoup d’enseignants (notamment des femmes) ont souscrit à Prefon. Avec leur espérance de vie, et c’est heureux, Prefon doit verser "longtemps" les rentes. En tant que représentant de la gent masculine, vous êtes désavantagé…
A votre âge, vous allez obtenir très peu de points.

Pour information, je vous joins un lien vers l’association arcaf qui défend les intérêts des adhérents à ces fonds pour les salariés du public. La faillite du CREF a laissé des traces pour les épargnants.

L’ARCAF

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