Financement de 3 SCPI à crédit sur 20 ans…

Bonsoir
Vous recherchez des rentes pour dans combien de temps ?
Vu votre TMI et les prélèvements sociaux votre rendement sera vraiment bas, même avec les charges d’intérêt qui décroissent vite.
Pourquoi ne pas acheter de la nue-propriété avec une durée adaptée à votre baisse de revenu ? Le prêt sera plus cher et un peu plus difficile à obtenir mais vu les montants en jeu.
Pour le moment les grands gagnants sont le CGPI et le fisc.
Que votre CGPI vous fasses rêver c’est son job, lui doit rêver à sa commission et c’est normal… mais bon.
Si ce montant de SCPI est supportable dans la composition globale de votre patrimoine, je pense que ne pas tout miser sur la même société de gestion est sage.
Vous avez largement la place de diversifier.

Bajb,

Pas vraiment d’objectif court termiste, même si des rentes d’ici 5 ans peuvent être appréciable.
Je voyais l’achat de parts de SCPI à crédit comme un bon effet de levier mais peut être qu’il y a mieux à faire effectivement.

Je suis d’accord sur votre analyse sur les grands gagnants de l’histoire mais suis-je vraiment le dindon de la farce ?

Bonjour,

Vu votre TMI, les deux solutions les plus rentables pour des SCPI sont l’achat de nue propriété et l’achat de SCPI de capitalisation. Comme vous souhaitez profitez d’un effet levier, le montage possible est crédit in fine avec achat des SCPI citées plus haut + achat de SCPI de rendement dont les loyers = intérêts d’emprunt global, plus versement régulier sur contrat AV pour remboursement du capital à échéance.

Le plus: pas de fiscalité sur la partie NP qui passe en PP (sauf les loyers que vous toucherez en PP)
Fiscalité à 19% sur les SCPI de capitalisation avec dégressivité par année de conservation au delà de 5 ans idem CSG RDS.

Le moins: c’est à vous de verser sur l’AV mais le montage que vous avez exposé ne se financera pas seul à cause de votre TMI donc petit moins.

Carpediem

Les taux et rendements sont théoriques pour faciliter la compréhension.

Vous empruntez 200 à 2.5% in fine soit 5 d’intérêts par an.
Vous achetez 100 de SCPi de rendement à 5 soit 5 de loyers par an donc 5-5 = 0 à déclarer.

Avec les 100 restant achat de 50 NP et de 50 capitalisation loyer 0 donc 0 à déclarer.

Vous versez sur une AV suffisamment pour avoir 200 à la fin du in fine. fiscalité réduite à 7.5% +15.5%sur les PV.

A la fin vous avez 100 en rendement de 5, 50 de NP devenu 75 en PP et 50 de capitalisation devenu 75 avec une fiscalité inférieure à votre TMI. Vous toucherez 5+ 3.75 (5 de 75) soit 8.75 de loyers et reste la capitalisation qui peut faire des apports ponctuels par revente en cas de besoin.

J’espère que c’est plus clair, le rendement de ce type de montage est supérieur de 2% par an environ si TMI à 41% vs achat de SCPI de rendement et remboursement crédit.

Carpediem

Bonjour,

Je trouve le taux super canon, c’est du fixe ou variable ? ou est ce qu’il y a une erreur ?
au vu des montants, je vous conseille de negocier un kick back qui correspond à 1% minimum du montant souscrit car cela vite des sommes importantes.

Avec un TMI à 41%, je confirme qu’un montage est intéressant pour maximiser votre rentabilité

Bonne journée

bnose a écrit :

Concernant les statuts je vous avoue ne pas être à l’aise avec la lecture de ce document. Autant j’ai pris le temps d’analyser le rapport annuel et les 2-3 bulletins trimestriels de chaque SCPI, autant je n’ai pas eu le courage de me pencher sur les statuts…

Les statuts sont la base, et décrivent les droits et devoir des associés (ceux qui détiennent des parts), donc c’est sans doute le document le plus important à lire.
Ils peuvent contenir maintes clauses qui restreignent les droits des associés, comme rendre quasi inamovible la société de gestion, réduire les pouvoirs des associes, autoriser des commissions rédhibitoires, etc. Ne pas les lire, c’est un peu comme se marier sans avoir pris le temps de lire le contrat de mariage qu’on a signé.

carpediem a écrit :

Vous empruntez 200 à 2.5% in fine soit 5 d’intérêts par an.
Vous achetez 100 de SCPi de rendement à 5 soit 5 de loyers par an donc 5-5 = 0 à déclarer.

Avec les 100 restant achat de 50 NP et de 50 capitalisation loyer 0 donc 0 à déclarer.

Avec ce mode de financement, les intérêts correspondant à l’achat de 50 en NP ne sont pas déductible des revenus fonciers. Donc seuls 3.75 sont déductibles, et il restera 1.25 de revenus fonciers.

Il faut prendre 100 de capitalisation pour que tous les intérêts soient déductibles. (ou que la NP concerne des biens loués à des organisme sociaux qui font de la location d’immobilier d’habitation, auquel cas les intérêts d’emprunt pour la NP seraient déductibles, mais il n’y a pas de SCPI dans ce cas à ma connaissance)

bnose a écrit :

GoodbyLenine,
Effectivement après quelques recherches, il s’avère qu’il y a un lien un peu trop fort qui lie le CGPI et la société de gestion. J’attends son retour de vacances pour avoir des explications…

J’ai eu des nouvelles ce matin de mon CGPI.
Concernant le lien entre la société de gestion et son cabinet il m’a fourni des explications donc je vais partir sur le fait qu’il n’est pas "obligé" de travailler avec eux.

Par contre on a pas mal discuté de mes craintes, du manque d’optimisation du montage, etc…
Et il m’a dit que c’était impossible de financer des parts de SCPI en nue-propriété à crédit. Selon lui aucune banque ne veut le faire. Idem pour des parts de SCPI dans une assurance vie c’est pour lui quasi impossible également. La seule possibilité est de les acheter en cash…
Qu’en pensez-vous ?

Sinon je lui ai clairement exprimé mon souhait de diversification et ne pas vouloir acheter autant de parts de SCPI maintenant afin de ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier.
Donc pour le moment l’achat des parts est repoussé à la rentrée, ce qui me laissera le temps d’y voir plus clair sur ce que je dois faire.

bonjour,
qui est ce cgp ?

bnose a écrit :

Et il m’a dit que c’était impossible de financer des parts de SCPI en nue-propriété à crédit. Selon lui aucune banque ne veut le faire.

Je pense que si vous adressez à la banque qui a les comptes de votre société et, probablement vos comptes personnels, elle sera ravi de vous faire les financements que vous désirez, en particulier si elle apprend que vous êtes en négociation avec une banque concurrente, bien sur, sans la citer.

Vous avez le profil que toutes les banques s’arrachent, profitez-en!

(Note: vous avez aussi le profil que les CGP s’arrachent donc attendez vous à des exigences de placement en contrepartie des financements des banques mais là encore, c’est vous qui avez le pouvoir!)

Carpediem

Dernière modification par carpediem (08/08/2014 12h35)

Ne sous estimez pas l’envie d’une banque de faire un crédit à un client VIP, surtout si il risque d’amener ses autres comptes. Pour connaître les grilles des banques, vous êtes clairement dans la meilleure catégorie.

Le crédit foncier est la banque privilégiée par les CGPI car elle est quasiment la seule à faire des partenariats avec les CGPI. Cela ne veut pas dire qu’elle sera la mieux placée pour un prêt.

Carpediem

Bonsoir Simlyon,

Merci je suis effectivement preneur de votre retour d’expérience sur le financement de vos parts de SCPI.
Cela pourra surement servir à d’autres également !