Achat locatif à crédit avec nantissement d'un contrat d'AV…

Bonjour,

Le nantissement ne correspond sans doute pas à votre profil, votre attente, puisque votre assurance vie serait bloquée durant la durée complète de l’emprunt immobilier comme une garantie en cas de non paiement des échéances à la banque.
Les banques refuseront à mon opinion une clause de dédit de garantie en cours de prêt… la garantie, c’est ce qu’il y a de plus important pour eux

Votre capacité à épargner doit être un argument favorable, rassurant. Il est vrai que les chiffres ne vous sont pas très favorables, si les banques en ligne sont souvent parfaites, l’emprunt immo est le cas où il faut souvent revenir vers les réseaux traditionnels. Consulter un courtier est un excellent réflexe mais il faut bien le choisir (ce que ne vous dit pas le votre sur le nantissement, me fait douter…)

Est-ce une bonne idée d’acheter un bien pour faire de la location alors que vous n’êtes géographiquement pas stabilisé ? Comment gérerez-vous le bien si vous déménagez l’an prochain à 500 km ?

4 points :

- pourquoi souhaitez vous 15 ans de crédit? Allonger la durée permet de réduire les mensualités.
- utilisez votre cash pour rembourser votre crédit auto. Vous avez un crédit à un taux supérieur à celui auquel est placée votre épargne. Ce n’est pas très malin.
- le taux d’endettement ne compte pas pour du locatif pour de nombreuses banques. Les 42% ne sont pas un problème.
- être locataire n’est en aucun cas un problème pour investir.

Ne lâchez pas l’affaire!

Merci pour vos réponse rapides

Comment gérerez-vous le bien si vous déménagez l’an prochain à 500 km:

C’est précisément le problème qui fait que nous n’achetons pas pour investir depuis plusieurs années.. Mais je me dis quand même que certains le font, même si leur rentabilité en est tout autant affectée.. Mais le fait de profiter de ce levier de l’immobilier ne nécessite t-il pas malgré tout de se lancer?

Une dernière chose avez vous des enfants?

Oui nous avons une petite fille d’un an.

pourquoi souhaitez vous 15 ans de crédit?

J’étais parti sur plus que ça mais le courtier m’a répondu que pour ce type de prêt et de montant de prêt, les banques voulaient en fait gagner des clients plus que faire de l’argent sur ce prêt; et que pour ça elles ne souhaitaient pas non plus de crédits trop long.. J’avais proposé 16-17ans..

et si ça ne suffit pas soit soldez votre crédit auto

Oui c’est vrai mais on en a encore pour 4 ans.. et même si on a quelques liquidités en cas de besoin, l’essentiel de notre "patrimoine" est composé de notre assurance vie (peu liquide avant 8 ans; elle en a 5) et d’un petit PEA (jeune).. Donc peu de possibilités de solder cet emprunt à court ou moyen terme, sauf si on change de stratégie d’épargne..

Dans tous les cas, vous me faites pas mal réfléchir et au final la solution la plus simple serait donc d’attendre que ma femme trouve un cdi.. Ce qui m’embête un peu quand même car on avance pas  dans notre désir d’investissement

Mais si dans ce cas on supprime l’idée de nantissement, pensez-vous que certaines banques puissent suivre un projet intéressant et bien monté (par exemple avec un locataire déjà en place qui paie déjà un loyer de ..€)? borntomakemoney, j’ai bien pris en compte vos remarques qui relancent également toute ma réflexion!

Et pourquoi ne pas commencer par un investissement plus faible, garage, parking, local …
Si vous souhaitez en parler plus profondément, nous pouvons en parler en privée je ne dis pas avoir la science infuse mais de l’expérience dans l’immobilier et j’ai des appartements loin de chez moi.
En tous cas si nous avons pu t’aider c’est l’essentiel.

Pour poursuivre dans le theme du sujet de cette discussion, voici mon experience recente, qui se conclut par mes actuelles interrogations sur ce que doivent etre mes prochaines actions.

Mon banquier vient de me proposer, à l’occasion de nos points annuels sur les arbitrages à  réaliser sur une AV de plus de 8 ans, de nantir celle-ci.

J’evoquais avec lui, en parallèle du sujet de l’arbitrage,  un éventuel projet immobilier ou je regardais si il etait preferable d’investir en LMNP ou sur des parts de SCPI, dans une logique de diversification de patrimoine.  C’est à cette occasion qu’il me l’a proposé.

Le montage me semble interessant, puisqu’il me propose de rester en UC, de me laisser faire les arbitrages que je souhaite (je suis sur des fonds assez prudents, mais je pourrais passer sur des plus aggressifs sans problemes), et il me financerait 110% de l’operation sur du infine à 1.85%, assurance comprise sur 10ans.
On parle d’investir entre 100 et 250K€. (une partie déjà chez eux…et une autre que j’amènerais.Mais ils n’en font pas une condition nécessaire).

Habitué aux nantissement sur AV en Fond Euro, et avec un profil ou je fais, de toute facon, peu d’arbitrage sur mes AV, ce montage m’a tout de suite plu.
Point qui m’a un peu étonné,  le calcul de mon niveau d’endettement perso serait pris en compte dans le cas d’un emprunt amortissable, mais PAS dans le cadre d’un emprunt in fine. Ca me semble etre une "cote mal taillée " pour dire "en infine, les revenus couvriront les rbst, pas forcément en amortissable", mais bon….
Bref, avec un tel montage, il me semble que je puisse
  -Placer en AV à 4% en UC  (ou 3%, ou 5%.)
  -Emprunter à 1.85% adossé à cette AV
  -Acheter…et bien c’est ce qu’il me reste à déterminer. SCPI ou appartement géré en meublé saisonnier (j’habite en plein centre d’une ville balnéaire, et ma compagne peut degager du temps sur cette activité. C’est d’ailleurs pour ca que le projet etait en train de murir.)
Je suis conscient que de la meme façon qu’il ne faut pas prendre un investissement pour sa defiscalisation, il ne faut pas acheter un bien parce qu’on peut le faire. Mais les opportunités se saisissent quand elles se présentent.

J’etais en train  de parler arbitrage AV, et je me retrouve à refléchir à "l’envers": Quel est le bien immo (SCPI, appart nu, appart meublé LMNP) le plus logique à acheter avec les contraintes suivantes:
   -Logique de constitution de patrimoine à 10 ans
   -Liquidité à prevoir à 10 ans
   -A utiliser dans le cadre d’un adossement à un  credit in fine à 1.85% sur 10 ans.
   -Capacité à investir du temps en LMNP saisonnier si besoin (et donc,  à fortiori, aussi de l’immo nu).

Voila. Mes premieres estimations , après lecture attentive des forums,  penchent pour la SCPI, que je modèlise à 4.5%.

En effet, apres plusieurs heures de lecture du forum sur la necessité de trouver un bien  en renta brut à 10% pour etre à l’aise, je dois dire que SOIT je ne sais pas trouver des biens sur un emplacement premium au bon prix, SOIT je suis trop pessimiste sur mes taux d’occupation du bien.
Sur 3Mois de recherche, Je n’arrive jamais à simuler un achat immo géré en LMNP en saisonnier au dessus de 4.5% bruts. C’est comme si le marché de ce type de bien était "faussé" par les acheteurs non rationnels, qui cherchent eux aussi un bien immo dans un emplacement premium, meme si le bien est en mauvais état.
Soit je fais une entorse à la règle d’airain de l’immobilier (Emplacement, emplacement, emplacement), soit je me satisfait de TRI <5% avec tous les aléas de la gestion locative…)…ou je jette l’éponge, en depit de mon "avantage competitif" (residence au centre d’une ville balnéaire, temps de travail à "disposition"), et pars sur la SCPI.