Investissement locatif dans des appartement dans le Lot…

cricri77700 · #1

Bonjour à tous.

Comme promis, je vous partage mon prochain investissement locatif…

Après 3 mois de négociation voici les éléments de l investissement :

2 appartements de 74 m2 situé à 1 km du centre ville avec une place de parking chacune dans une copropriété récente de 1982 . ( je dis récente car dans cette ville, la moyenne c est 1800 1900 ) isolation ok avec double vitrage et placo avec laine de verre . Volet roulant, salle de bain très bonne état .. peu être à revoir les lavabo si on veut quelques choses de classe… c est carrelé avec goût et la baignoire est propre.

Prix : 73500 euros dont 4500 euros de frais d agence .
travaux : VMC à changer avec tableaux electriques , cuisine neuve , radiateur a changer car actuellement des grilles pain, parquet dans les 3/4 de chaque appartement et peinture integrale..

Estimation :
J ai un devis de 2500 euros pour les tableaux électriques ainsi que les VMC.
Les cuisines sont déjà acheté 3500 euros pour les deux cuisines que j ai acheté chez conforama à moins 75% car c est des modeles d expo donc de très belle cuisine vu le prix de départ… j ai pu négocier une remise supplémentaire car j ai acheté deux cuisines d un coup.
Pour les radiateurs, j attend les promotion de fin d’hiver courant avril pour les achetés avec de grosse remise et je pense acheter des radiateurs à inertie.
Pour le parquet, j ai acheté il y a 4 mois 250m2 de parquet qui était à 25 euros le m2 de base soldé à 15 euros car c étais une fin de stock il restait 2 50m2 de parquet , j ai proposé de tout prendre si l’enseigne fait un gros effort. Du coup, j ai eu le parquet pour 7 euros le m2 .
J ai déjà utilisé 50m2 pour un investissement effectué dernièrement et me reste donc 200 pour c est deux investissements et sans doute 40m2 pour un autre ultérieurement .
La peinture acheté il y a 2 mois .. delux valentine satin 12l pour 30 euros … sur vente privée livrée. .. j ai pris 120 l … c est moins chère que la luxens et recouvre beaucoup mieux.

Avec toute ces économies réalisé ( mis bout à bout cela augmente considérablement la rentabilité ) je fais moi même tous les travaux sauf la parties électricité et VMC .
je compte donc large en comptant 10000 euros.

Avec les frais de notaire et travaux.. cela fera 90000 euros pour 12000 de loyer annuelle brut.
De plus les logements seront dignes.

Le 1er appartement est loué : 500 euros HC depuis 1 ans avec un bail de 3 ans en non meublé . La caf verse au propriétaire 470 euros et font le complément tout les 6 mois .

Le 2 ème est vide. Il sera loué 500 HC également après travaux.. je ne suis pas gourmand et calculé ma rentabilité sur cette donnée.

Cela me laisse donc le temps de faire les travaux dans un premier temps le vide et par la suite quand les locataires parte du deuxième .
De plus j ai une rentrée d argent.

Taxe foncière de 1200 euros par appartement.
Charge annuelle de 840 euros annuelle . La part proprio est de 240 euros annuelle .

Concernant la copropriété de 40 logements . Pas de travaux de prévu.
.. Les sols des parties communes ont été changé dernièrement . Quelques tuiles de temps en temps sinon rien de particulier. La copro n est pas endetté. Je pense néanmoins que un ravalement sera fait dans 10 ans environs.

Voilà. .. j ai acheté les deux d un coup .. cela m’a permis de bien négocié le prix et économise sur les frais de notaire.
même si la fiscalité du LMNP est intéressante, vu la superficie des ces appartements, je devrais les passer en non meublé réel.

Concernant le financement même si j ai le cash pour acheté , je prendrai un credit .. Je suis en cours de comparaison… se sera environs 2.05 à 2.10 sur 20 ans.
alors que mon pel me rapporte 2.11 net et mon assurance vie fond en euros 3.20 hors prélèvement sociaux… donc tout bénef car cela se répercuter à sur mes impots …

J espère que le partage servira à certain… et me rend disponible pour toutes questions…

Mots-clés : locatif

MCT94 · #2

Bonjour,

Excusez moi, j’habite en IDF, quand j’ai vu les prix de vos appartements, je n’ose pas d’imaginer car en région parisienne, pour ce prix, au mieux, j’arrive à trouver une chambre de bonne ou un studio.
Je ne sais pas dans quelle ville se trouvent vos biens et comment vous arrivez à trouver des locataires ? Mais bravo.
Je suis investisseur, je suis à ma 3ème SCI et mon Nème appart mais tous se trouvent en IDF et je commence à rechercher un peu plus moins : Orléans, Caen, Beauvais…. Car à en IDF même avec la baisse des prix, il est de plus en plus difficile à investir.

cricri77700 · #3

J’ai habité marne la vallée dans le 77700 . Je connais bien la région je loue un box d ailleurs à côté de disney. . C est tous ce que j ai trouvé de rentable dans cette région, vous achetez un parking vous le boxer pour augmente la rentabilité et il y a beaucoup de demande.

Sinon la ville est cahors .
Les rentabilités sont différentes c est sur. ..
dans cette ville il y a beaucoup de personne agee qui n ont pas le temps et l argent de faire des travaux et vendent. A côté de cela l université de toulouse se de localisé dans cette ville par exemple… cela devient et va devenir une ville d etudiant ( déjà un ifsi ifsa plusieurs bts ect ect )

MCT94 · #4

Bonne idée en ce qui concerne les villes etudiante, mais cahors est un eu loin pour moi, effectivement je commence à chercher les petites villes pour les petites operations du type studio mais elles ne doivent pas trouver plus de 1h de paris, questions pratiques

cricri77700 · #5

Concernant cet investissement , je ne cible pas les étudiants .. il recherchent pas de 74 m2 .. et la co location ne M intéresse pas.

Guillaume33 · #6

Bonjour Cricri77700,

Merci pour ce retour de projet.
Tout ça me semble positif pour l’issue de cet investissement.
Vous êtes le roi de la débrouille pour aller chercher des matériaux à prix cassés

Si je peux me permettre quelques remarques d’un vieux briscard investisseur dans ce genre de zone:

-Vous ne devriez pas attendre 6 mois pour récupérer la part de loyer hors caf mais mettre en place un virement auto tous les mois même pour 30 €.
Le locataire pourrait croire que ces 30 € sont facultatifs pour vous et imaginez la CAF suspend son versement direct (changement de situation du locataire par exemple). Moins votre locataire vous doit d’argent au jour le jour, mieux c’est….

-"la caf verse 470 €" : Vérifiez cette info. Pour moi le chiffre me semble énorme. Une famille avec très faible ressources (RSA) et 3 enfants c’est seulement 408,60 €. Cela voudrait dire qu’ils vivraient avec plus de 3 enfants dans 74m2 ?

- dans votre projet, on voit bien l’importance de bien calculer le rendement brut et le net.
La taxe foncière de plus de 2 mois de loyers encaissés vas venir bien plomber la rentabilité finale.
(ce n’est pas pour autant que votre projet n’est pas rentable mais c’était juste une réflexion)

Au plaisir

cricri77700 · #7

Bonjour guillaume. ..

Concernant les 30 euros, c est l ancien propriétaire qui avait procédé ainsi. Je pense également demandé le reste mensuellement .

Concernant la caf , c est les chiffres annoncés par l agence.. Les locataires touche l’aah aussi donc c est peut être different… je vais avoir les papiers dans la semaine . C est une famille de voyageur qui occupe le logement 4 mois dans l année- lors de mes visites, il y avait 3 à 5 enfants …
Mais l appartement est très très propre.

Pour la TF c est sur… mais on déduit plus… mais la pas le choix

florian46 · #8

Bonjour à Tous,

Je me permets d’intervenir sur la discussion car je suis natif de Cahors et y ait vécu 20 ans.
J’y ai encore un pied à terre.
Je suis aussi un investisseur (du moins je démarre dans l’investissement). J’ai 26 ans.

Je voulais juste signaler sans affecte que je trouve que Cahors est une bonne ville pour investir. Pour plusieurs raisons:
- Les locataires se contentent de bien moyenne gamme inversement à des villes jeunes et étudiantes. (Les nouvelles générations sont luxueuses. Les cadurciens sont vieux et bouzeux. Je pense avoir le droit de le dire étant cadurcien).
- Les vacances locatives sont faibles
- Les turnovers sont plus faibles qu’ailleurs (ressenti).
- Les prix des biens sont très faibles (900 à 1800€ le m² du plus pourrit au plus luxueux).
- Si le bien est bichonner vous trouverez vraiment facilement des locataires et ceux dés la première visite = possibilité de choisir ses locataires
- Cahors comme indiqué précédemment de vient une ville Etudiant et UT1 Capitole a pour projet de développer encore son antenne avec l’ajout de nouvelles formations. J’ai oui dire qu’une école de diététique allait ouvrir.
- Un dernier point est que c’est une ville très très calme. Attention cependant à une communauté de voyageur venant des pays de l’EST qui pourrait être responsable d’une augmentation des vols et cambriolages dans la région.
- D’un point de vue économique, le tourisme y est développé et la région Midi-Pyrénées fait beaucoup de pub notamment TV, pour la région et notamment le LOT.

Mais c’est aussi une ville potentiellement difficile d’investissement car:
- C’est une ville très petite de 20 000hab dont l’économie repose essentiellement sur une seule industrie (La MAEC). La MAEC n’a apparemment pas pour projet de délocaliser ce site de production pour le moment mais a déja des usines en Chine.
- C’est une ville que les jeunes fuient par son manque de dynamisme et donc une ville très vieillissante. La proximité avec Toulouse fait que les jeunes ambitieux (futurs portefeuilles) s’en vont. Moi-même, et la majorité de mes amis sommes partis et y retournons pour voir la famille
- La taxe foncière est très très très élevée! C’est même honteux. C’est une des villes les plus taxées et aussi une ville les plus endettées de France (cherchez l’erreur) ce qui signifie que les taxes n’iront pas en diminuant.

Cahors étant une petite ville, j’ai beaucoup de contacts et si Cricri désirait en savoir un peu plus ou discuter d’investissements locatifs en se rencontrant ou non, je suis entièrement ouvert à ça.

Florian

cricri77700 · #9

Bonjour florian, vous avez assez bien résumé l’investissement à cahors.
en plus de la maec, il y a aussi l’hôpital en centre ville qui génère une grosse activité professionnelle.
En centre ville il y a beaucoup d’étudiant infirmier aide soignant chambre des métiers ect.. l’université de toulouse se delocalise. .. d’un côté beaucoup de jeune parte mais de plus en plus viennent etudier dans cette ville qui je le rappelle est quand même la préfecture du lot .

Concernant la taxe foncière ---- c’est élevé oui. Pour un 48m2 en investissement locatif c’est 660 euros par exemple.

Sur mon projet de ce poste 1240 euros pour 75m2.

Se serait avec plaisir de ce voir quand vous êtes sur cahors ( je vous envoie un MP )

Je signe samedi. Je vous ferais un retour sur ce projet avec les éléments manquants ( bail en cours, caf , état de la copro …. )

Link182 · #10

Félicitationss ! La renta est impressionante !

Pour la recherche de materiaux, je recherche aussi de bonnes affaires, je ne sais pas que vente privé fesait du matériel de bricolage

Guillaume33 · #11

Pourquoi pas investir à Cahors si vous trouvez de belles rentabilités. (Pour moi, il faut viser mini 12% Brut là bas)
Méfiez-vous quand même de l’évolution démographique. Depuis 40 ans la ville n’a absolument pas évoluée ni à la baisse, ni à la hausse (Environ 20 000 habitants).
Vous le dites vous même, les jeunes partent chercher du dynamisme économique sur Toulouse…

cricri77700 · #12

Oui guillaume mais depuis 3 ans, il y a une politique inverse : de localisation d’étudiant sur cahors, création d’une zone commercial effectué, beaucoup de tourisme , rénovation de la ville à l’aide de nombreux subvention ….

florian46 · #13

Je pense de toute façon que ce n’est pas une ville si risquée que ça.

Je précise que beaucoup de Studio aux alentours de 20 000€ sont en ventes depuis des années et qu’ils ne trouvent pas preneurs.
A investir dans une ville comme Cahors, je pense qu’il faut se réserver les t3 - t4. La vacance locative dans les studios est trop importante et les logements vacants sont principalement des studios. De plus quid de Juillet Août pour l’étudiant.

Il faut aussi se rendre à l’évidence que les étudiants qui viennent à Cahors peuvent avoir un t3 pour le prix d’un studio à Toulouse. Le confort est alors privilégié et les jeunes se dirigeront plus sur les grands appart. Le studio à Cahors est donc à éviter je pense.

Quant à l’évolution démographique Guillaume à bien raison de souligner que dans cette ville, c’est l’immobilisme.
Cependant, je dirais que la communauté de commune ou le canton est en croissance. En effet, les villages a proximité comme Mercués, Arcambal, Laroque des arcs, Lalbenque, Douelle… ont vu leur nombre d’habitants explosé.
Par exemple, Arcambal, le village de mon enfance à doublé sa population en 15 ans. C’est Enorme

Cahors n’est pas une ville en croissance car Elle est enclavé dans une rivière et presque toute la ville est déjà construite. Il n’y a pas beaucoup de terrains libres et le foncier fait fuir les propriétaires qui préfèrent être propriétaire dans les villages à moins de 8kms du CV (10min en voiture). Circuler en voiture dans cette petite ville est aisé. Trouvez des places de parking n’est pas non plus l’enfer.

Le seul défaut du vieux centre et de l’hyper centre est l’éloignement des Commerces de Nourriture. Il y’en a bien en CV mais le choix est limité et le prix élevé.

En tant que locataire et si j’écoute mon affecte, je préfèrerais habiter sur une des villes de proximité, mais je ne suis pas les autres. Et

Le taux de logement vide étant assez faible, si le foncier ne fait pas peur alors le rendement en vaut peut-être le risque.

Je suis curieux de connaitre la suite

Guillaume33 · #14

Juste une petite mise en garde concernant les taxes foncières démesurées par rapport aux loyers encaissés. Si vous avez une très bonne renta brute, limite je dirais peu importe. Par contre en cas de vacances locatives prolongées, là ça peut faire très mal. En effet, vous restez redevable mais en face vous n’avez plus de loyers pour couvrir…
Bien prendre en compte ce risque supplémentaire.

Range19 · #15

Bonjour Guillaume,
Tout fait mal si on subit des vacances locatives prolongées… à commencer par les remboursements d’emprunt.
Il faut donc s’en tenir à la règle de sélection d’un bien… emplacement et qualité.

Dernière modification par Range19 (29/01/2015 13h51)

Guillaume33 · #16

Bonjour Range19,

Bien d’accord avec vous ! Pour le remboursement d’emprunt, moindre consolation vous amortissez quand même une partie du capital même si les loyers ne rentrent pas.

Je vois souvent dans les vendeurs d’immeubles pressés (donc plus apte à brader), des personnes qui n’ont plus de prêts (car payé depuis longtemps), plus de locataires mais qui continuent à être pressurisés par des grosses taxes foncières. En général, ils mettent en vente en Octobre, après avoir reçu leur avis de TF
C’est dans ces moments que je fais mes meilleures affaires…

Donc pour résumer, une taxe foncière équivalente à un mois de loyer encaissé est raisonnable, au delà méfiez-vous.

florian46 · #17

Je suis bien d’accord avec Guillaume. C’est bien pour ça que j’hésite depuis un long moment à investir à Cahors. La TF me bloque.

cricri77700 · #18

Mon dernier investissement sur cahors c est 660 euros de taxe foncière pour 464 euros de loyer. Je trouve sa correcte avec une rentabilité de 12% brut….
pas de vacance locative ou très peu si vous louer des biens de qualité en centre ville … quand je dis bien de qualité c est rénové entièrement et avec une bonne isolation . A cahors, peu de locataire font d économie sur le chauffage tellement c’est vieux et mal isolé. Avec ce point premièrement vous trouver facilement un locataire, deuxièmement pour la revente car des biens isolé en centre ville en vente se fait rare.

DDtee · #19

La fiscalité locale, du fait du désengagement de l’état à travers ses dotations, à toutes les chances de devenir de plus en plus lourde.
Parfois, la commune juste à côté peut être aussi attractive pour le locataire et bien moins fiscalisée. Attention toutefois aux éventuelles mises en commun des regroupements communautaires…
Pour tenter d’anticiper une carte des villes les plus endettées Les budgets des villes de France - JDN Business et une autre des dotations état par commune Les villes les plus financées par l’Etat - JDN

cricri77700 · #20

Merci ddte.

A 2 km du centre ville, c est déjà plus le même investissement .
ce qui marche dans ce secteur hors cahors , c est les maisons … mais on oublie le LMNP et une rentabilité élevé.

Après je parle uniquement de ce secteur que je commence à bien connaître bien entendu .

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