Diminuer la +Value d'un bien immobilier qui n'est plus notre résidence principale ?

Gaby993 · #1

Bonsoir, je vais vendre un bien immobilier qui devrait en principe me générer une plus-value non négligeable… (env 90K€)
L’imposition sur la pv me rend un peu dingue quand je vois le montant alors je cherche à trouver une solution pour m’en affranchir si c’est possible.

Quelles solutions légales existent à part habiter en résidence principale ce bien quelques mois ?

Merci pour vos conseils.

Mots-clés : plus-value

coyote · #2

Ce que je comprends, vous êtes locataire, et vous pouvez justifié d’un bail
Si vous cedez votre premier bien Immobilier, et que la somme est reaffecté a l’achat de votre résidence principale dans les 2 ans, vous exonerer des Plus value

RFPI - Plus-values immobiliÀ¨res - Exonération de la premiÀ¨re cession d’un logement autre que la résidence principale

Prenez le temps de lire cet extrait du code des impots et de vérifier si cela n’est pas tout simplement applicable dans votre cas

Bien à vous

Guillaume33 · #3

Je confirme, j’ai profité de cette astuce quand le texte est sortit. Je me rappelle la loi venait à peine d’être publié au JO, mon notaire était un peu perdu à l’époque….

Gaby993 · #4

Malheureusement je n’ai pas l’intention de racheter un bien pour en faire une résidence principale. Je ne suis pas locataire mais "logé contre services" …

Gaby993 · #5

Pour quelle raison mon titre de message à été changé ?!

Guillaume33 · #6

Dans ce cas, je ne vois pas trop comment faire…il va falloir passer à la caisse.
Sauf à faire donation en parts de moins de 15 000 € mais pour ça il faut avoir beaucoup d’enfants
Les ventes sous 15 k sont exonérés de PV.

Gaby993 · #7

Je vais retourner y habiter si je n’ai pas d’autre alternative…

coyote · #8

Peut-etre qu’il faut regarder le problème de manière plus large..

Ok vous êtes logés contre services. si c’est du bricolage ou autre..

Pourquoi ne pas acheter une RP à rénover avec la vente de votre immeuble ( donc pas de PV )
et ensuite vous vendez votre RP sans plus value.
Vous acheter un immeuble a rénover, et retourner dans le logement actuel pendant 4 ans..
et ainsi de suite ….

Cordialement

schnoufler · #9

Gaby993 a écrit :
Quelles solutions légales existent à part habiter en résidence principale ce bien quelques mois ?

Si vous comptez vous expatrier alors il serait intéressant d’attendre pour vendre votre appartement.
Dans le cas où la Commission européenne (qui a ouvert une procédure d’infraction contre la France) contraint finalement la France à exonérer les non-résidents du paiement des prélèvements sociaux (comme c’était le cas avant 2013) votre gain sur la plus-value serait de 15.5 %.

Fiscalité des non-résidents : Paris sous la menace d'une condamnation, France

Fiscalité des expatriés : non aux prélèvements sociaux, Impôts

Plus value immobilière des non-résidents : ouverture des réclamations contentieuses ?

Sanbouddha · #10

Gaby993 a écrit :
Bonsoir, je vais vendre un bien immobilier qui devrait en principe me générer une plus-value non négligeable… (env 90K€)
L’imposition sur la pv me rend un peu dingue quand je vois le montant alors je cherche à trouver une solution pour m’en affranchir si c’est possible.

Quelles solutions légales existent à part habiter en résidence principale ce bien quelques mois ?

Merci pour vos conseils.

Il existe une solution simple légale, pour réduire l’impôt sur plus value, voire même le rendre nul : vendez à votre prix d’achat !
Pas de plus value. Pas d’impôt sur plus value.

Plus sérieusement, vous prenez le problème à l’envers : vous avez acheté un bien qui s’est fortement valorisé, en le revendant vous allez gagner beaucoup d’argent. Vous avez donc fait une belle affaire, au final n’est ce pas ça le plus important ?
Ou peut être avez-vous fait l’erreur de vous projeter avec le prix de vente en poche, sans tenir comptes des frais et taxes inhérents à la revente d’un bien immobilier ?
Leçon à retenir pour la prochaine fois. Dès le départ pensez en "net vendeur". C’est à la fois plus pertinent et plus facile à gérer psychologiquement.

schnoufler · #11

Une autre possibilité me vient à l’esprit.

Si votre appartement est en fait composé de plusieurs lots (exemple : un parking, un garage, une cave, un jardin et un appartement etc.) vendez les différents lots à des acheteurs différents ce qui vous permettra, dans le cas de la vente d’un lot pour un prix de 15 000 € maximum de ne pas avoir d’impôts sur la plus-value !
De plus, si vous possédez ce bien avec votre conjoint par exemple, le seuil est de 15 000 € pour chaque personne donc un garage à vendre à 30 000 € n’entraînera aucun impôt sur la plus-value pour tous les 2 !

Ce type de vente est surtout possible lorsque la demande est forte dans votre secteur (des propriétaires du coin cherchant à acheter un parking, un garage, une cave, un jardin) ou bien dans le cas de la vente d’un studio, un investisseur ne cherchera pas absolument à avoir une place de parking/garage avec ce studio vu que les locataires étudiants (cible visée) n’en auront pas forcément besoin (pas de voitures).

En centre ville de grandes villes c’est souvent réalisable et de plus, l’addition du prix de la vente de tous les lots vendus séparément sera souvent supérieure au prix de vente de tous les lots vendus au même acheteur.

Quand le montant de la transaction ne dépasse pas 15 000 €, l’éventuelle plus-value dégagée lors de la vente est exonérée d’impôt.

Ce plafond s’applique à chaque vendeur quand le bien fait l’objet d’un démembrement de propriété ou est possédé en indivision.

Les plus-values immobilières exonérées

Gaby993 · #12

sanbouddha a écrit :
Gaby993 a écrit :
Bonsoir, je vais vendre un bien immobilier qui devrait en principe me générer une plus-value non négligeable… (env 90K€)
L’imposition sur la pv me rend un peu dingue quand je vois le montant alors je cherche à trouver une solution pour m’en affranchir si c’est possible.

Quelles solutions légales existent à part habiter en résidence principale ce bien quelques mois ?

Merci pour vos conseils.
Il existe une solution simple légale, pour réduire l’impôt sur plus value, voire même le rendre nul : vendez à votre prix d’achat !
Pas de plus value. Pas d’impôt sur plus value.

Plus sérieusement, vous prenez le problème à l’envers : vous avez acheté un bien qui s’est fortement valorisé, en le revendant vous allez gagner beaucoup d’argent. Vous avez donc fait une belle affaire, au final n’est ce pas ça le plus important ?
Ou peut être avez-vous fait l’erreur de vous projeter avec le prix de vente en poche, sans tenir comptes des frais et taxes inhérents à la revente d’un bien immobilier ?
Leçon à retenir pour la prochaine fois. Dès le départ pensez en "net vendeur". C’est à la fois plus pertinent et plus facile à gérer psychologiquement.

Merci à tous pour votre aide et particulièrement à "sanbouddha" pour ses remarques intelligentes qui me font avancer dans ma démarche.

Schnoufler, effectivement ce serait une solution… mais je compte vendre d’un seul tenant. Et je ne compte pas vraiment m’expatrier pour le moment.
Pour le moment, j’envisage de retourner y vivre quelques mois… les impôts considèrent une résidence principale à partir du moment où l’on y habite, sans vraiment préciser de temps d’occupation. Dans le principe, 1 année semble un minimum d’après mes différentes lectures.

Philippe30 · #13

Faites une donation à vos enfants de la valeur actuelle du bien, vous paierez les frais de mutation.

Ceux pourront revendre sans plus value car le calcul se fera alors sur la valeur de la donation.

Philippe

Guillaume33 · #14

OK avec Philippe30 mais à la condition que ce soit une réelle donation.
Hors de question ensuite que les enfants redonnent de l’argent aux parents sinon c’est redressement fiscal assuré !

Gaby993 · #15

Une donation à ma fille est inenvisageable…

Sachant qu’il y a deux logements dans ce bien, si j’habite l’un d’entre eux (le studio) et que je loue la partie la plus grande…

Philippe30 · #16

@Guillaume33
Une donation est une donation point barre on ne reviens pas en arrière.

@Gaby993
Vous demandez des idées , je vous en fourni une non évoquée , vous en faites ce que vous voulez.

La donation permet d’effacer la plus value et éventuellement de racheter un autre bien pour lequel votre fille serait nue propriétaire et vous usufruitier jusqu’à sa majorité par exemple.

Des multiples solutions existent , il faut connaitre le panel des possibilités pour choisir.

Philippe

Gaby993 · #17

Oui merci pour vos idées. Mais je répète qu’une donation ne convient pas dans mon cas pour diverses raisons que je n’évoquerai pas ici.

Qui pourrait me confirmer ou infirmer qu’habiter une partie de ce bien et louer le reste est considéré ou non vivre dans sa résidence secondaire ?

MCT94 · #18

Avez vous pensez à vendre votre bien en meublé ?
Je m’explique : vous voulez vendre votre bien 100ke, au lieu de le vendre vide, vpus le vendé meublé avec 70ke pour le bien nu + 30 ke de mobilier (cuisine meublé, salle de bain meublé) à condition que c’est le cas.
Cela permet de diminuer le prix net de votre bien : frais notaire et plus value en partie mais ça s’efface pas votre plus value
Mais il faut que l’acheteur accepte votre proposition en sachant qu’il gagne une patie sur les frais notaire. Par contre lors de sa revente, c’est lui qui paie votre plus value
Alors que pensez vous ?

Sanbouddha · #19

MCT94 a écrit :
Avez vous pensez à vendre votre bien en meublé ?
Je m’explique : vous voulez vendre votre bien 100ke, au lieu de le vendre vide, vpus le vendé meublé avec 70ke pour le bien nu + 30 ke de mobilier (cuisine meublé, salle de bain meublé) à condition que c’est le cas.
Cela permet de diminuer le prix net de votre bien…

… Et d’attirer l’attention des services fiscaux (qui soupçonnera le versement d’un dessous de table, etc.).

On peut vendre un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle mais il faut dans ce cas indiquer le montant de la valeur vénale du bien. Les impôts et taxes sont calculés non pas sur le prix mais sur la valeur.

Guillaume33 · #20

C’est surtout que je ne connais pas un notaire censé qui acceptera de faire un acte sur un appartement de 100 k dont 30 k de meubles !
Faut pas abuser quand même !
Sauf à pouvoir réellement le justifier.
Pour moi, avec ce genre de manœuvre vous prenez direct le redressement et avec les grosses pénalités.

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Gaby993 a écrit :

#10 19/01/2015 21h49

Gaby993 a écrit :

#11 19/01/2015 22h17

#12 20/01/2015 18h42

sanbouddha a écrit :

Gaby993 a écrit :

#13 20/01/2015 18h54

#14 20/01/2015 21h10

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MCT94 a écrit :

#20 22/01/2015 23h40

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