Nouvel investissement immobilier, mais bloqué par la fiscalité défavorable…

alex44 · #1

Bonjour à Tous,

J’ai pour rappel investit l’année dernière dans un petit immeuble de 2 appartements 70 m² chacun dans la ville où j’habite…

Caractéristique:

124K€ FAI
15K de travaux
10K de frais de notaire.

revenu mensuel des 2 appartements en location nue 580€HC et 490€HC= 1070€HC
Taxe foncière 900€.
Pas de commun ou autre charge.

Financement 110% à crédit 3,5% HA sur 18 ans mensualité 970€ (je vais vendredi chez le banquier pour revoir le taux du crédit).

Pour le moment tout va bien… même si la fiscalité de ce bien en nue, me posera peut être des difficultés (impot IR supplémentaires que je peux assumer, mais je préférerai éviter) si je ne trouve pas un autre bien avec un gros déficit foncier.

Mais voilà que je tombe sur une annonce qui m’intéresse fortement:

Direct propriétaire 184K€ prix affiché
4 T2 avec chacun un petit jardin privatif 50m2, une place de parking revenu mensuel 1570€HC
Assurance immeuble 290€/an, taxe foncière 1000€.

Tous les appartements sont loués dont 2 depuis 6ans.
Je serai sur un emprunt 20 ans 2,20%, 200K€ (frais de notaire et 2-3 bricoles) mensualité 1070€ Ass comprise.

un FCF de 500€ par mois sur le bien (sans rien négocier chez le banquier ou sur l’immeuble)

Oui mais il n’y a aucun déficit foncier… j’ai actuellement une TMI de 30% avec mon épouse (on essaie de faire une demi part de plus ( plaisanterie) mais je ne suis pas devin sur l’arrivé de l’heureux évenement) donc je risque de me retrouver avec une ardoise au fisc très importante!

Vu qu’ils sont tous loués, je ne peux pas passer l’immeuble en meublé, j’ai pensé à une SCI à l’IS mais à la lecture des différents posts cela n’a pas l’air forcement intéressant?

Bref ai-je oublié quelque chose dans mon raisonnement? ou une autre solution de déclaration fiscale?

Mots-clés : fiscalité, immeuble, imposition

DDtee · #2

Investir dans l’amélioration des biens (travaux) ?

alex44 · #3

Oui mais vu qu’ils sont loués, je ne n’augmenterai pas les loyers donc je diminuerai le rendement.

Pour que cela soit valable il faudrait inclure les travaux dans le crédit du 20 ans, et je ne sais pas quand les locataires partirons.

Il y a deux logements refait, et deux "dans leur jus" de 6 ans. Donc pas de gros travaux (chaudière condensation, menuiserie pvc sont déjà là…)

En gros le proprio actuel a déjà fait

Sur le premiers bien acquis, l’un était loué l’autre vide, j’ai pu donc investir 15K€ sans problème dès l’achat.

NYBR · #4

Bonjour,

Pour la SCI IS, ça ne changera pas grand chose en terme de fiscalité globale, ce que vous ne payerez pas en IR+PS su rles loyers encaissés, vous les payerez en impôt sur la plus-value à la vente (la valeur net comptable du bien étant égale à se valeur d’achat - le cumul des amortissements).
Par contre, pendant la phase d’exploitation du bien, votre fiscalité sera allégée : 15% d’IS vs 15.5%+30% en étant en nue à l’IR.

Je pense que la pertinence d’un investissement immobilier s’apprécie en incluant l’impact fiscal. Peut-être devriez-vous chercher des biens qui vous permettent de limiter votre fiscalité (meublé pour faire du LMNP, nue en Borloo ancien dans certains secteurs de province qui s’y prêtent bien, locaux pro/commerciaux pour faire de la location de murs équipé, etc..)

alex44 · #5

Oui, une SCI àl’IS ’est quand même bien car tant que l’on encaisse pas vraiment l’argent (revente) on ne doit pas avancer d’argent au FISC. (dans le sens ou le plus gros de l’argent est en fait encaisser par la banque, et c’est normal)

C’est peut être une solution, par contre la fiscalité sur les dividendes est équivalente pour le moment mais risque de s’alourdir.

La revente d’un bien détenu par une SCI à l’IS est une vente "basique" comme une vente en nom propre? j’entends bien ne pas vendre des parts, mais bien le bien en lui même. D’ailleur la vente du dit bien entraîne t’elle la disparition de la SCI ainsi vide?

Payer de l’impôt ne me dérange pas, mais pas sur de l’argent que je n’ai pas vraiment encaisser sur mon compte

carpediem · #6

alex44 a écrit :
La revente d’un bien détenu par une SCI à l’IS est une vente "basique" comme une vente en nom propre? j’entends bien ne pas vendre des parts, mais bien le bien en lui même. D’ailleur la vente du dit bien entraîne t’elle la disparition de la SCI ainsi vide?

Non et non.
Lors de la vente du bien le calcul de la plus value va se faire entre le prix de vente et la valeur comptable du bien (i.e le prix d’achat moins les amortissements) et il n’y aura pas de baisse de l’imposition pour durée de détention comme en propre.
La SCI sera une coquille vide une fois le bien vendu et pour la faire disparaître, il y a un tout un formalisme à respecter (avec des frais, notamment de partage de 2.5%).

Pourquoi ne pas étudier l’option des SCPI de déficit foncier en complément de votre investissement si vous n’avez pas de travaux à effectuer dans quelques années?

Carpediem

Philippe30 · #7

alex44 a écrit :
Oui, une SCI àl’IS ’est quand même bien car tant que l’on encaisse pas vraiment l’argent (revente) on ne doit pas avancer d’argent au FISC. (dans le sens ou le plus gros de l’argent est en fait encaisser par la banque, et c’est normal)
etc ….

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Philippe

alex44 · #8

Carpediem, J’ai bien compris pour le calcul des plus values.

Je parlais d’un point de vue acheteur, acheter un bien a une SCI àl’IS est pareil que à un particulier.

Merci pour les SCPI je vais voir de quoi il retourne.

Guillaume33 · #9

Bonjour, vous devriez déjà étudier la possibilité de passer les acquisitions de l’an passé en Borloo ancien sur des appartements de 70 m2 en "intermédiaire" cela devrait bien s’y prêter. Peut être à l’occasion d’un renouvellement de bail…

Pour la nouvelle acquisition, en effet cela me semble limite pour faire du déficit foncier.
Sauf monter en gamme avec des travaux si les loyers sont sous le prix du marché. Sinon je vois pas trop l’intérêt en effet.

Les SCPI "fiscales" en général sont loin d’être les plus performantes. Vous surpayez l’avantage fiscal…un peu comme un promoteur qui vous vends aujourd’hui du Pinel 30% de plus que le marché.

alex44 · #10

On peut donc cumuler Borloo ancien et déficit foncier?

Effectivement j’ai regardé, et le bien rentrerai facilement dans les cases. Il faut maintenant attendre 3 ans… pour le renouvellement.

Guillaume33 · #11

Bien entendu que c’est cumulable ! c’est ça qui est bon…pourvu que ça dure
C’est grâce à ce cumul que je m’en sort pas trop mal au niveau fisc en louant en "nue".

toudoucement · #12

Il faudrait faire une simulation précise,mais le cash flow du deuxieme immeuble semble permettre de payer les impots liés à ses revenus fonciers,non?

S’interesser au Borloo ancien et une bonne piste.
Peut-être prévoir d’acheter des biens à rénover par la suite(maisons ou appartements)

Guillaume33 · #13

Bien d’accord avec Toudoucement.
Pour la simulation :

Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

En version premium vous avez toutes les réponses pour prendre les bonnes décisions.

alex44 · #14

Une piste vient de me parvenir, sur les 4 appartements il y a 1 en besson ancien, l’autre en Anah intermédiaire. Date 2005 et 2014.

Est ce que le transfert va être automatique?

Cela peut permettre de diminuer la fiscalité de cet investissement.

Merci

Guillaume33 · #15

Demandez confirmation à votre notaire mais logiquement l’avantage fiscal n’est pas transmissible lors de la mutation. Par contre vous devrez continuer à appliquer les plafonds

D’où peut être un piège…

alex44 · #16

C’est "pas le beurre, mais la cuve à porter!"

Cela me semble vraiment injuste.

NYBR · #17

Effectivement, une convention avec l’Anah n’est pas transmissible lors de la vente d’un bien :

impots.gouv.fr a écrit :
En toute hypothèse, lorsque la mutation à titre onéreux de la pleine propriété ou de l’usufruit intervient pendant la période d’engagement de location, l’acquéreur ne peut bénéficier de la déduction spécifique pour la durée de la convention restant à courir à compter de la date de la cession. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le nouveau propriétaire doit donc nécessairement conclure une nouvelle convention avec l’Anah.

Source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4738-PGP

A noter également que le Borloo ancien, ou conventionnement Anah, n’est pas compatible avec le régime micro-foncier :

impots.gouv.fr a écrit :
Le régime simplifié d’imposition des revenus fonciers (« micro-foncier ») prévu à l’article 32 du CGI ne peut pas s’appliquer lorsque le contribuable ou l’un des membres du foyer fiscal est propriétaire d’un ou plusieurs logements pour lequel le bénéfice de la déduction spécifique « conventionnement Anah » est demandé.

Source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1929-PGP

alex44 · #18

Humhum et je suppose que je ne peux pas refaire de convention Anah sur un bail existant?

Second point, si je ne peux avoir l’avantage fiscale, en cas de changement de locataire pourquoi serai je obligé d’appliquer les plafonds?

Point bonus: est ce que le fait de revendre un bien avec ce type de bail engendre un retour de baton fiscal? Car le proprio devait s’engager pendant une durée pour avoir l’avantage fiscal (comme pour le déficit travaux)

alex44 · #19

Guillaume33 a écrit :
Bien entendu que c’est cumulable ! c’est ça qui est bon…pourvu que ça dure
C’est grâce à ce cumul que je m’en sort pas trop mal au niveau fisc en louant en "nue".

Je n’ai pas encore fais de déclaration fiscale pour aucun des logements.
J’ai signé un bail avec le locataire du logement refait le 1 octobre 2014 et j’ai refait un nouveau bail (a expiration de celui avec l’ancien propriétaire) le 1 novembre.

Les conditions de Ressource et de tarif sont respectées.

J’ai failli passé à coté de quelque chose ou c’est trop tard?

Merci

NYBR · #20

Je pense que c’est trop tard pour votre bail de 10/2014, la convention anah à loyer intermédiaire que j’ai sous la main précise que :

convention à loyer intermédiaire a écrit :
Cette convention avec l’Anah devra être conclue, soit avant la signature du bail, soit avant la date de prise d’effet
de ce bail ou, le cas échéant, la date de son renouvellement, soit au plus tard deux mois après la signature ou la prise d’effet du bail ou de son renouvellement. Passé ce délai, la signature de la convention ne sera plus possible.

Disponible ici : https://www.formulaires.modernisation.g … a_12807.do

Guillaume33 · #21

Rapprochez vous de l’anah de votre département, en principe vous avez 2 mois maximum après la signature du bail pour conventionner le logement.

Si c’est trop tard, vous pourrez refaire une convention à la date de renouvellement du bail.

Logiquement le vendeur s’est engagé pour 6 ans minimum, donc le fisc va recalculer son imposition. (faut assumer )

Et vous êtes obligé d’appliquer les plafonds, c’est comme çà désolé, ce n’est pas moi qui fait les textes
Le notaire inscrit dans l’acte authentique l’existence d’une convention, impossible d’y échapper.

alex44 · #22

Si c’est trop tard…. Je suis donc une buse…!

Guillaume33 · #23

Vaut mieux être une buse plutôt qu’un pigeon qui investit dans du PINEL via un promoteur avide de cash !

Et vous êtes là pour apprendre…

alex44 · #24

Enfin j’aurai pu déduire 300€ par mois… C’est juste 1500€ (30% tmi et 15,5% de csg) par an pour 3 ans… On peut dire grosse boulette!

Bref, je lui est demandé si mon locataire pouvait me donner congés pour resigner un bail, elle m’a déconseillé la manip

alex44 · #25

Pour précision, l’avantage fiscale n’est pas transmissible. Mais lors d’un renouvellement de bail, ou changement de locataire, le logement étant conventionné je pourrai faire du borloo ancien?

Ou faut il attendre le fin de la convention pour en faire une nouvelle?

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impots.gouv.fr a écrit :

impots.gouv.fr a écrit :

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Guillaume33 a écrit :

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convention à loyer intermédiaire a écrit :

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