LMNP : passage du régime micro au réel simplifié…

Lire ici

BIC - Cession ou cessation d’activité - Détermination du bénéfice imposable - Régime du bénéfice réel
Ligne 210

Ensuite lignes 1, et 250.

Comme le régime est celui des particuliers, lire ici
IR - Réduction d’impÀ´t en faveur de l’acquisition de logements destinés À  la location meublée exercée À  titre non professionnel - Conséquences sur le régime fiscal du bailleur
Ligne 10

Je suppose que la plus value est constituée par la différence entre la valeur vénale d’aujourd’hui portée a l’actif au moment de la création de l’activité et la valeur d’achat.

Faites confirmer cela par votre  futur comptable. C’est l’occasion de le tester.

Bonjour à tous,

Ce weekend je parlais avec mon cousin propriétaire de l’appartement que je joue à Paris de fiscalité.

Il me dit fièrement qu’il peut effacer 50% des  loyers grâce au Micro BIC. Je me dis qu’il serait peut-être plus judicieux de passer au réel simplifié mais la totalité des mes bien étant loués nus, je ne suis pas sûr de la véracité de mes informations. Je m’en retourne vers les connaisseurs en LMNP du forum.

Les chiffres :

Appartement acheté dans le début des années 2000 à environ 160K€, 45m2 dans le bon côté du 13ème. Il y a vécu quelques années jusqu’à ce que le logement soit trop petit pour vivre avec ses 2 enfants.

Mise en location et passage en LMNP en 2008 (Micro BIC).

A ce moment là, d’apres mes recherches (à affiner), le prix au m2 dans le quartier était 6740€. Du coup le bien valait 303300€. Si on y retranche 15% on obtient 257 805€ amortissables, ce qui ferait 8593€ à amortir sur 30 ans (6 ans déjà utilisés depuis mise en location en 2008).
Le crédit sur le bien est déjà totalement remboursé. Il y a encore environ 1000€ que l’on pourrait déduire : taxe foncière, PNO, frais de syndic, ce qui ferait environ 9600€ à déduire.

Pour information le loyer est de 850 + 50€ de charges soit 900€ charges comprises. 10800 sont perçus par an.

Dans le cas du Micro BIC, il serait fiscalisé sur 5400€, dans le cas du réel simplifié, il serait seulement imposé sur 1200€.

Est-ce que mes calculs sont justes? Ai-je manqué des morceaux d’informations?

Merci à tous pour votre aide, ça donnera peut-être des idées à d’autres propriétaires.

Merci pour le retour.

Je croyais que la valeur du bien était arrêtée au moment du passage du bien en LMNP. Même en étant en Micro BIC, sachant qu’il y a un abattement de 50%, cela correspond à l’amortissement.

C’est si complexe, je comprends qu’il y ait tant de personnes qui ne s’y retrouvent pas et qui finalement payent beaucoup plus d’impôts que nécessaire..

Bonjour,

Réponse tardive suite a un déplacement à l’étranger imprévu.
Merci pour la réponse.

Si j’ai bien compris, dans un vocabulaire plus simple vous confirmez que la valeur du bien à prendre en compte est celle du bien lors du passage en LMNP? C’est bien cela, la "valeur du bien au moment de l’inscription du bien comme immobilisation au bilan de l’activité "?

En effet cela demandera un peu plus de travail, mais les efforts valent le travail supplémentaire..

Ce qui veut dire jackpot pour quelqu’un qui commence à louer en LMNP à Paris il y a plusieurs années et qui passe seulement en réel….
Ca me paraît presque trop beau pour être vrai!

FrancoisM a écrit :

Ce qui veut dire jackpot pour quelqu’un qui commence à louer en LMNP à Paris il y a plusieurs années et qui passe seulement en réel….
Ca me paraît presque trop beau pour être vrai!

Disons que le terme de jackpot n’est pas forcément approprié pour un bailleur donnant en location un bien valant 350-400 ke pour 850 euros hc par mois.

pierrejacques11 a écrit :

FrancoisM a écrit :

Ce qui veut dire jackpot pour quelqu’un qui commence à louer en LMNP à Paris il y a plusieurs années et qui passe seulement en réel….
Ca me paraît presque trop beau pour être vrai!

Disons que le terme de jackpot n’est pas forcément approprié pour un bailleur donnant en location un bien valant 350-400 ke pour 850 euros hc par mois.

En effet, disons que par rapport à la valeur du bien, mon cousin ne me fait pas payer très cher, mais même avec un loyer assez faible il paye jusque là 2000€ d’impôts. Ce n’est pas négligeable, on peut faire pas mal de choses avec 2000€, sur plusieurs années.. Si il avait fait ça il y a 5 ans quand je suis arrivé, il aurait 10000€ de plus en banque.

@Philippe30

Merci pour la réponse. C’est le cas normal. Je vais faire appel à un expert-comptable pour confirmer que la valeur du bien à amortir est celle de la date de l’inscription du bien comme immobilisation au bilan de l’activité.

Je ferai un retour une fois l’information confirmée, même si j’ai entièrement confiance en GBL

Bonjour,

Je crois en effet que c’est la valeur à la date du début d’activité.

Cela parait en effet trop beau mais tant mieux.

Méfiance quand même pour ceux qui payent l’ISF. Les 2 chiffres doivent être similaires.
Pas question de déclarer pour l’ISF une valeur minorée pour réduire son imposition ET déclarer une valeur majorée pour augmenter la somme à amortir.

Je connais des petits malins qui se sont fait prendre au piège !

Les règles sont simples.
schematiquement si vous pouvez amortir plus de 50% de vos loyers hc, c’est intéressant. L’économie d’impôt doit représenter au moins 1000€ pour couvrir les frais de comptabilité.
Vous avez un amortissement potentiel, très proche de vos loyers.

Perso, j’étais toujours convaincu qu’un bien payé était plus intéressant au régime micro bic.

Or, votre cas m’a fait "douté".

L’optimisation ne doit pas fiscale.
Un bien qui vaut 380k€ et qui rapporte 10k€ avant PNO, charges proprio,  TF et impôts me semble peu rentable.

Je me demande si vous ne devriez considérer le pb autrement.

Pour clore la discussion, je viens d’avoir le retour d’un expert-comptable qui a bien confirmé ce qu’affirmait GBL : la valeur sur laquelle on se base pour l’amortissement est la valeur actuelle du bien.

Tout bénéfice donc pour vous xav92 et mon cousin, ainsi que pour toute personne qui louerait son bien à Paris en nu depuis un moment et qui trouve que les impôts sur les revenus fonciers sont un poil trop élevés.

Très bonne question. En présumant que la base pour l’amortissement est la valeur actuelle du bien je serais tenté de dire que l’amortissement part de 0.

Je vais demander à l’expert-comptable et je compléterai le sujet si j’obtiens l’information.

Un début de réponse semble se trouver dans ce sujet : Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ?

Boubouka a écrit :

Bofip 4813 (Amortissements : Titre 1/ chapitre 3/ section 3 / sous section 1 (alinea 470))

Bofip 4813 a écrit :

La base servant au calcul des amortissements doit être fixée à la valeur vénale des éléments, à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt (CE, 6 décembre 1961, req. n° 50424, RO, p. 483).

Quant à la période normale d’amortissement, elle s’entend de la durée probable d’utilisation à compter de la date précitée (même référence).

Conséquences de votre passage du micro bic au reel simplifié sont a mon avis :
1. Valeur vénale : celle du premier exercice déclaré en micro bic.
2. Les amortissements des années de déclaration en micro bic sont consommés.

Imaginons pour faire simple que vous avez acheté un bien d’une valeur de 200k€, il y a 10 ans. Amortissable sur 20 ans. 10 ans de micro bic ensuite passage en réel simplifié.
Si la valeur venale de votre bien est aujourd’hui de 300k€, vous devez prendre 200k€ comme valeur de référence pour l’amortissement.
Pour les années a venir vous pouvez amortir 10k€ par an pour encore seulement 10 ans.

Encore, pour illustrer, si par exemple, il y a eu déclaration en micro bic pendant 100 ans. Le jour du basculement en reel simplifié, le bien ne peut plus être amorti.

Les frais de notaire peuvent être pris en amortissement.

Enfin, le basculement du micro bic vers réel simplifié doit respecter des dates. Au 1er février au plus tard pour l’année en cours.

Cependant, il y est indiqué que la valeur à prendre en compte lors du passage au réel simplifié est celle du début d’activité en LMNP ce qui va en contradiction avec ce que vous avez dit précédemment et qui m’a été confirmé par l’expert comptable.

Bonjour,

Sauf erreur de ma part vous n’avez pas fait de présentation. Ce serait pourtant utile pour vous aider, notamment pour savoir quels sont vos projets et vos autres biens locatifs.

Je vous recommande de contacter un expert-comptable, physique ou en ligne. Vous pourrez ainsi obtenir gratuitement :
- une première estimation pour déterminer si le régime réel est intéressant pour vous. Tous ceux que j’ai contactés pour mon projet ont commencé l’échange par collecter quelques informations pour vérifier si c’était bien le cas.
- un devis, ce qui vous permettra d’évaluer le coût sur 3 ans par rapport au régime micro-BIC
- la réponse à vos questions, notamment sur le CGA. Sachez que l’adhésion n’est pas obligatoire et qu’elle a perdu de son intérêt depuis que les frais de comptabilité ne font plus l’objet (sous conditions) d’un crédit d’impôt équivalent.

Vous pouvez louer l’autre appartement en nu ou en meublé. Cependant le choix entre régime réel ou micro-BIC s’appliquera à l’ensemble de vos biens loués meublés.