LMNP : le déficit de l'activité est-il reportable ?

Imputation possible des déficits pendant 10 sur les revenus de même nature :
III. Régime fiscal des locations meublées exercées à titre non-professionnel

A. Règles d’imputation des déficits
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Le 1° ter du I de l’article 156 du CGI prévoit que les déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent s’imputer sur le revenu global. Il est rappelé que le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée est déterminé au vu des conditions présentées au BOI-BIC-CHAMP-40-10. Le fait que le contribuable participe ou non à cette activité de manière personnelle, directe et continue est sans incidence.

Concernant la règle de non imputation sur le revenu global des déficits provenant de location meublée exercée à titre non professionnel, cette règle s’applique également si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale. Ainsi, le 1° bis du I de l’article 156 du CGI ne fait aucune différence selon que les locaux d’habitation loués en meublé ou destinés à l’être sont ou non inscrits à l’actif immobilisé d’une entreprise, et n’utilise aucunement cette inscription comme un critère de définition de la location professionnelle, alors même que les locaux en cause seraient inscrits à l’actif immobilisé d’une entreprise individuelle ou d’une société de personne exerçant par ailleurs une activité industrielle, commerciale ou artisanale dont les résultats sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au nom de l’exploitant individuel ou entre les mains des associés au prorata de leurs droits dans les bénéfices sociaux. A cette fin, il importe de répartir, sur le plan fiscal, le résultat imposable de l’entreprise en cause entre le résultat provenant de la location en meublée et les autres résultats. Le résultat bénéficiaire ou déficitaire provenant de la location en meublée est déterminé en déduisant des recettes retirées de cette activité les charges grevant celle-ci. Il est ensuite à porter au cadre prévu à cet effet sur les déclarations de résultats. Les autres résultats sont calculés en corrigeant le résultat d’ensemble de l’entreprise du résultat précédent, soit dans le sens de la diminution, si le résultat de la location en meublée est bénéficiaire, soit dans celui de l’augmentation s’il est déficitaire.

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Ces déficits non professionnels s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel. Ainsi, un déficit subi au cours d’une année où l’activité a été exercée à titre non-professionnel est uniquement imputable sur des bénéfices générés par une activité de location meublée exercée à titre non-professionnel. Lorsque le contribuable, ultérieurement, exerce son activité de location meublée à titre professionnel, les déficits qu’il a accumulés durant les années où il exerçait son activité à titre non-professionnel ne peuvent être déduits ni de son revenu global, ni des bénéfices qu’il générerait par son activité de location meublée exercée à titre professionnel. Si, par la suite, l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés.

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Toutefois, lorsque le loueur en meublé acquiert le statut de loueur en meublé professionnel dès le commencement de la location, la part des déficits non professionnels qui n’ont pu être imputés en application des règles rappelées ci-dessus et qui proviennent des charges engagées en vue de la location directe ou indirecte d’un local d’habitation avant le commencement de cette location, peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel (cf. IV-A § 360).

Pour plus de précisions sur les règles particulières d’imputation des déficits, il convient de se reporter au BOI-BIC-DEF-20-20.

Source :

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

Je vous renvoie par ailleurs à la déclaration de revenus 2042, les cases pour reporter les déficits y sont prévues (cases 5GA à 5GJ).

Bonsoir,
Je reprends cette file.

Je divaguais hier sur internet et je me suis mis à faire des calculs de revenus fonciers sur un lmnp ancien de tourisme à la montagne.
Ce n’est pas un investissement rentable, juste un investissement plaisir.

Cet LMNP semble générer du déficit foncier (en réel) tous les ans sur une période de 20 ans mini.

Je n’ai pas de revenus en France.

Est-il possible d’acheter par exemple des SCPI cash dont les revenus seront fiscalement annulés par le déficit foncier du LMNP?

Bonsoir !

Comme dit GBL, ces revenus sont des BIC et non des fonciers.
S’il n’est pas possible de reporter une "perte", il est possible, sous certaines conditions, de reporter des amortissements qui n’étaient pas déductibles : les dotations aux amortissements ne pouvant pas générer de déficit, par principe, il peut arriver que l’on n’ait pas utilisé la totalité des dotations d’une année. Ce surplus est alors reportable (en tant que futures dotations futures). Mais c’est limité dans le temps. Le plus simple, c’est de voir avec le comptable.

Que les bénéfices BIC de la même activité je crois (car on peut avoir plusieurs activités générant des BIC).

Merci pour les Infos, je vais mûrir les projets et la fiscalité avant de me lancer. J’aimerais bien investir en France pour diversifier mais n’étant pas sur place, je n’ai le choix qu’entre scpi ou lmnp géré par un tiers (avec tous les retours négatifs que l’on entend sur ce type d’investissement)