Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

Vous achetez à crédit sur 15 ou 20 ans et vous gardez vos 60K€.
Dans 20 ans vous serez riche de 60K€ de plus et vous aurez fait autre chose avec votre cash….
Cela s’appelle l’effet de levier , c’est le locataire qui paye votre bien ( pas toujours  mais c’est le principe )

Passez au régime réel , vous déduirez vos frais , les intérêts d’emprunts , les charges et si c’est un studio meublé vous pourrez faire l’amortissement du bien afi nde diminuer votre imposition.

Dernière remarque : si vous achetez cash aujourd’hui et que l’immobilier baisse vous perdrez de l’argent …

Philippe

Je me pose un peu la même question que GM pour un montant équivalent et un projet certainement équivalent (studio dans une ville étudiante de province).

L’achat cash ne présente aucun intérêt selon moi dans le cadre du locatif, par contre il reste toujours un risque dans la situation décrite par Kool31. Si les prix de l’immobilier baissent, pourquoi les loyers ne baisseraient-ils pas ? Si cela se produisait le cash flow entre mensualités du crédit/autres frais du proprio et loyers pourrait passer de neutre (ou positif) à négatif et ainsi entraîner des dépenses supplémentaires. Dans cette situation il faut absolument avoir les moyens d’assumer ces dépenses, sans quoi l’acquisition serait compromise.

D’ailleurs que se passe-t-il quand on ne peut plus assumer les mensualités d’un crédit ? Vendre au prix qu’on peut et rembourser une partie de l’emprunt, en se retrouvant avec le reste de l’emprunt à assumer tout en ayant perdu le bien immobilier ? Faire comme certains américains ont fait, arrêter de payer les mensualités et céder la maison à la banque, en perdant toutes les mensualités déjà mises ?

Pour éviter cette situation fâcheuse je pourrais me limiter à des mensualités < 1/3 de mon salaire, genre plutôt 1/4.

Merci pour vos réponses.

Pour compléter, je suis pacsé, un enfant, j’ai un TMI à 14, pas d’autres bien immo mis à part la RP (reste 9 ans avec un petit crédit de 300euros (600 à 2)) je gagne environ 1500€ net/mois (je suis à 80% par choix). Ma compagne gagne 1800 mais nous avons des finances séparées.

J’ai 3 AV d’un total de 55K€ un PEA avec 10K€ une épargne de précaution (livret A, LDD).

J’ai aussi 60K€ (destiné à l’achat immo) que je ne me vois pas mettre sur une AV (baisse de rendement et je n’aime pas trop les sicav) ou un PEA (je débute).

L’idée d’un meublé c’est pour la meilleure rentabilité et la diversification, donc oui en LMNP (ce n’est pas un Censi-Bouvard).

Comme je n’ai pas de travaux à déduire, ni de gestion d’agence et peut-être pas d’intérets de crédit immobilier, j’ai pensé que le "bic" serait plus avantageux que le réel.

Mon idée ce serait d’acheter cash, puis de me "former" à la gestion d’un meublé puis si bilan positif en acheter un second dans 1 ou 2 ans, à crédit cette fois (en espérant que les taux restent attractifs).

J’ai dans l’idée aussi qu’acheter cash peut-être un avantage pour négocier un bien (je me trompe peut-être).

Voilà pour les précisions !

GBL a écrit :

Le statut micro-BIC ne serait avantageux que si 50% des loyers représentent plus que 3666€/an.
Donc, sauf si vous pensez percevoir des loyers très élevés (12% brut), ou si mes hypothèses vous semblent mauvaises, le statut "au réel" semble avantageux.

Autre inconvénient du "réel" : il faut tenir une comptabilité assez rigoureuse des charges.

Ne pas oublier que les revenus locatif à déclarer dans son IRRP seront assujetis aux prélèvements sociaux maintenant à 13,5% donc le but est d’avoir un solde locatif à zéro afin d’éviter en plus de prendre 13,5 % de CSG et RDS.
Donc au micro bic à 50% ( c’est passé à 50 % il y  a 2 ans en 2009  avant c’était 71% de déduction ) vous déclarerez obligatoirement 1800 € ( chiffre de GBL ) donc vous prendrez
1.800 *0.135 = 243 € de CSG et RDS ….dont 5 % est déductible des revenus l’année suivante ( une vraie usine à gaz )
Si vous devez payer des travaux dans votre immeuble , vous ne pourrez pas les déduire.

Dans le cas où vous passez au réel , il faut s’inscrire dans un centre de gestion agrée sinon vos revenus locatifs déclarables seront majorés de 125% mais ce coût est déductible.

Le passage au réel doit être réfléchi par rapport au nombre de locations et au revenus issus de ces locations

Par ailleurs, j’ignore si l’achat du 1er bien en cash augmente vos chances de trouver un bon financement pour le 2nd. Mais en vertu du principe "un tient vaut mieux que deux tu l’auras", et pour conserver une flexibilité maximale (= la disponibilité du cash) j’aurais tendance à plutôt emprunter pour le 1er que pour un hypothétique 2nd, en négociant l’absence d’IRA (pour pouvoir rembourser avec le cash placé sans risque, d’ici qqs années si ça en reste à 1 seul studio). Peut-être sera-t-il aussi plus facile de négocier un bon prêt avec un apport d’une partie du cash.

Si vous avez du cash , je vous conseille un apport de 30 % environ , il faut que votre rentabilité locative soit au moins de 10% par un calcul rapide loyer perçu annuel = prix achat / 10.
Tenez compte aussi du foncier , des assurances , des frais de gestion , des charges propriétaires , il faut que vos revenus locatifs couvrent toutes ces charges + le crédit et que vous ayez un gain de trésorerie mensuelle.
Avec un investissement bien ficelé vous pourrez retourner voir le banquier rapidement..

Philippe

Philippe30 a écrit :

Ne pas oublier que les revenus locatif à déclarer dans son IRRP seront assujetis aux prélèvements sociaux maintenant à 13,5% ….

Je ne comprend pas ce que ceci change. Dans tous les cas (micro-BIC ou réel simplifié), il faut payer ces 13.5% (en plus de l’IR) sur le bénéfice.

Mes calculs (qui d’ailleurs sous-estiment sans doute l’amortissement) avaient juste pour but d’évaluer si le bénéfice à déclarer serait plus élevé en micro-BIC ou au réel simplifié.

Ai-je loupé quelque chose ?

GBL a écrit :

Je ne comprend pas ce que ceci change. Dans tous les cas (micro-BIC ou réel simplifié), il faut payer ces 13.5% (en plus de l’IR) sur le bénéfice.

Sauf si votre résultat à déclarer dans votre IR est à zéro car la CSG est basé sur le résultat locatif imposable et au micro bic vous serez toujours supérieur à zéro alors qu’au réel vous pouvez être en négatif fiscalement parlant par le jeu des amortissements , des déductions d’emprunts , des charges etc ….

Micro bic toujours supérieur à zéro…

Je parle en connaissance de cause ….

Résultat locatif imposable = -46
CSG = 0

Philippe

Tout à fait.

Si on en arrive au décès, les héritiers héritent d’un bien déjà financé.

A+
Zeb

@zeb : je ne partage pas différents aspects de votre analyse.

Dans le cas exposé, que ce soit en payant cash ou à crédit, celui qui achète endosse la totalité du risque sur l’immobilier acheté, et pas la banque qui lui consent un prêt. Ce n’est pas la banque qui supportera une moins-value, bénéficiera d’une plus-value, ni qui supportera les conséquences de sinistres locatifs ou autres. La banque se contentera de faire son possible pour obtenir le remboursement de son emprunt. Au besoin elle activera les garanties qu’elle aura prises, sur le bien par exemple, et si le bien est alors vendu pour un montant insuffisant, sur les autres biens du propriétaire défaillant (avec plus ou moins de difficultés/complexité selon les garanties consenties).

Si l’investisseur tombe gravement malade, ou décède, l’assurance associée au prêt (qu’il paie, bien sur) permettra de solder le prêt. Mais rien n’interdit à une personne investissant avec son cash (ou même n’investissant pas) de souscrire une assurance prévoyance/décès pour bénéficier d’une couverture similaire, sans emprunt (avec un coût éventuellement différent, certes).

Je suis bien d’accord que dans de nombreux cas, un financement à crédit d’un tel bien est plus avantageux (mais ce n’est pas généralisable à tous les cas).

@Philippe30 : le bénéfice en Micro-bic est certes toujours supérieur ou égal à zéro… Ma simulation grossière évaluait juste le total sur 15 ans des bénéfices à déclarer. Si les charges en réel sont de  3666€/an en moyenne (c’est à dire, si les hypothèses de mes calculs sont exactes), dès lors que le micro-BIC permet de retirer plus de 3666€/an, c’est à dire que le loyer est de plus de 7332€/an (en moyenne, sur les 15 ans) alors le micro-BIC sera plus avantageux sur ces 15 ans.
Le fait que certaines années le "réel" soit négatif (reporté aux années suivantes) ou nul ne change rien la dessus.

De fait, sauf très forte rentabilité, le loyer sera plus faible que ces 7332€/an, et le réel sera avantageux.

Il reste un inconvénient du "réel" à ne pas négliger : le besoin de tenir une comptabilité, ce qui peut s’avérer une contrainte couteuse (en argent ou en temps passé) pour un gain limité (avec un si petit montant de loyer) entre "réel" et "micro-BIC".

GoodbyLenine a écrit :

@zeb : je ne partage pas différents aspects de votre analyse.

Dans le cas exposé, que ce soit en payant cash ou à crédit, celui qui achète endosse la totalité du risque sur l’immobilier acheté, et pas la banque qui lui consent un prêt. Ce n’est pas la banque qui supportera une moins-value, bénéficiera d’une plus-value, ni qui supportera les conséquences de sinistres locatifs ou autres. La banque se contentera de faire son possible pour obtenir le remboursement de son emprunt. Au besoin elle activera les garanties qu’elle aura prises, sur le bien par exemple, et si le bien est alors vendu pour un montant insuffisant, sur les autres biens du propriétaire défaillant (avec plus ou moins de difficultés/complexité selon les garanties consenties).

Si l’investisseur tombe gravement malade, ou décède, l’assurance associée au prêt (qu’il paie, bien sur) permettra de solder le prêt. Mais rien n’interdit à une personne investissant avec son cash (ou même n’investissant pas) de souscrire une assurance prévoyance/décès pour bénéficier d’une couverture similaire, sans emprunt (avec un coût éventuellement différent, certes).

Je suis bien d’accord que dans de nombreux cas, un financement à crédit d’un tel bien est plus avantageux (mais ce n’est pas généralisable à tous les cas).

@Philippe30 : le bénéfice en Micro-bic est certes toujours supérieur ou égal à zéro… Ma simulation grossière évaluait juste le total sur 15 ans des bénéfices à déclarer. Si les charges en réel sont de  3666€/an en moyenne (c’est à dire, si les hypothèses de mes calculs sont exactes), dès lors que le micro-BIC permet de retirer plus de 3666€/an, c’est à dire que le loyer est de plus de 7332€/an (en moyenne, sur les 15 ans) alors le micro-BIC sera plus avantageux sur ces 15 ans.
Le fait que certaines années le "réel" soit négatif (reporté aux années suivantes) ou nul ne change rien la dessus.

De fait, sauf très forte rentabilité, le loyer sera plus faible que ces 7332€/an, et le réel sera avantageux.

Il reste un inconvénient du "réel" à ne pas négliger : le besoin de tenir une comptabilité, ce qui peut s’avérer une contrainte couteuse (en argent ou en temps passé) pour un gain limité (avec un si petit montant de loyer) entre "réel" et "micro-BIC".

Cher GBL,

Oui, vous avez raison. Le terme "tout" n’est pas le bon. J’étais enfermé dans une vision de risques les plus graves, c’est à dire la santé et la protection de sa famille. Il faut donc corriger mes propos. C’est un biais qui vient de mon expérience personnelle.

Ceci dit, les risques que vous évoquez peuvent se couvrir avec des assurances. Tous les risques s’assurent, impayés, dégradation, vacation etc … Est ce pertinent, comme vous le dites, ca se calcul et cela s’apprehende par rapport à sa situation personnelle.

Quand je parle de risque transféré sur la banque, je sous entendais en fait l’assureur, quel qu’il soit. Que ce soit l’assurance de la banque ou un autre, peu importe.

Job a écrit :

zeb a écrit :

Si je paie cash, j’endosse la totalité du risque.
Si je paie à crédit, la banque endosse la totalité du risque. Certes, oui, je paie une contrepartie à la banque pour qu’elle endosse ce risque, et c’est bien normal

Pinault n’a pas fait autrement pour se payer un empire… il faut emprunter !

Et que dire de JC Naouri et de ses cascades Casino, Rallye, Euris, Finatis et j’en oublie.

A+
Zeb

J’ai une autre question sur l’investissement locatif car de mon coté en étant au réel le crédit s’impose, la seconde question est location nue ou meublé?

Je commence avec quelques avantages et inconvénients :

avantages meublé :
location plus cher grâce au meuble et à une bonne décoration
caution de 2 mois au lieu de 1 mois
locataire qui reste moins souvent donc permet de rehausser le loyer plus souvent
moins de risque de non paiement car essentiellement des étudiants qui restent moins longtemps

inconvénients meublé :
préavis d’un mois au lieu de 3 mois
achat régulier de matériel (verres, assiettes, etc..)

c’est un tout autre sujet…

En fait, une fois au réel, et la comptabilité bien en place, l’inconvénient principal du réel (= tenir la compta) n’en est plus vraiment un.  De plus, on a toutes les infos détaillées pour évaluer si on a un avantage à repasser en micro-bic (quand on en a la possibilité, c’est à dire option depuis assez longtemps et recettes pas trop élevées)…