Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ?

Si la vente ne se fait pas après la donation et bien vous serez proprietaire en indivision avec votre sœur et des qu’un des deux voudra vendre, sous réserve d’avoir un acquéreur, l’autre sera obliger de vendre également (nul n’est censé rester dans l’indivision).

Bonjour,

Petite correction : pour vendre, il faut l’unanimité des indivisaires. Si un seul veut vendre et que les autres refusent de lui racheter sa part, il faut passer par le tribunal pour obtenir la licitation du bien indivis, et ca peut prendre un temps certain. En plus, sauf accord des parties pour une vente unanime en cours de route, ca se termine par une vente aux enchères, pas nécessairement plus favorable.

Concrètement ni ma sœur ni moi n’avons besoin de cet argent, en cas de donation-partage puis vente nous envisageons de remettre le produit de la vente à notre mère. Comment procéder sans nous faire taxer?

Non, pas possible. Ca caractériserait un abus de droit : une donation fictive dans le but d’éluder l’impot !

quels risques prenons nous ma sœur et moi en cas d’indivision sur ce terrain?

Vous vous retrouvez avec un terrain en indivision (gestion par consensus), avec potentiellement le risque de voir le terrain declassé dans le temps (perte de valeur), ou surclassé (gain). Typiquement un terrain qui passe de constructible à non constructible ou l’inverse (chez moi, c’est un rapport de 1 à 200)

A partir de quand court le délai de 15 ans?

Il ne court pas ! Ce n’est pas un délai vers le futur, mais un regard vers le passé : à chaque donation, on vérifie l’état des donations sur les 15 années précédentes, si le total excède le plafond, les droits sont dus.

Donc dans l’état actuel du droit si dans 15 ans votre mère veut refaire une donation, elle pourra le faire en franchise pour le montant maximum. Mais d’ici là, la loi peut changer. Ex : on était à 6 ans il y a quelques années, et la modification de temps a cassé nombre de stratégies calculées sur des donations tous les 6 ans.

Crown,

Je suis plutôt du genre oiseau de nuit d’où mes interventions tardives.

Crown a écrit :

le partage exclu l’indivision

C’est une précision que le clerc de notaire qui nous a reçus ne nous a pas apporté. Heureusement que j’ai posé la question ici sinon je serais passé à côté de l’information. C’est quand même dommage d’être obligé de vérifier les données en provenance des professionnels du droit. En tout cas merci pour l’information!

Nous tenterons d’éviter la requalification et l’abus de droit. Du coup, je pense faire évaluer l’intégralité des biens pour étudier la possibilité d’une donation-partage équitable des biens dont ma mère souhaite nous transmettre la propriété.

Merci pour vos conseils, si vous en avez d’autres n’hésitez pas .

Bonjour Iqce,

Pouvez-vous développer? Vous travaillez dans un EPF? Pouvez-vous nous en dire un peu plus? Si vous préférez en discuter en privé répondez moi par MP.

Crown a écrit :

De plus si on veut être précis le montage de Tikok n’est pas faisable s’il veut partir sur une donation partage car le partage exclu l’indivision comme cela a été confirmé par différentes décisions de la cour de cassation ces dernières années. Mais là on rentre dans des détails alors qu’on ne connaît pas véritablement la situation patrimoniale de Tikok.

Hum … J’ai peut être raté une décision, mais en général, on dit cela en se utilisant la référence 1re chambre civile, 20 novembre 2013, pourvoi n° 12-25.681.

Or cette décision ne dit pas tout à fait la même chose : en l’espèce, une donation partage en indivision AVEC une clause définissant la valeur pour l’UN des indivisaires et en faveur des autres indivisaires a été considéré comme ne respectant pas la notion de partage.

Le coeur de la décision est "

Qu’en statuant ainsi, alors que, quelle qu’en ait été la qualification donnée par les parties, l’acte litigieux, qui n’attribuait que des droits indivis à deux des trois gratifiés n’avait pu opérer un partage, de sorte que cet acte s’analysait en une donation entre vifs, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Le fait de "dire" que c’est une donation-partage n’en fait pas une donation-partage. Pour que ce soit une donation, il faut que les droits des donataires soient représentatifs du partage dans le cadre d’une succession, et donc que l’ensemble des donataires voient, dans la durée, leurs droits respecter. C’est à dire qu’il n’y ait pas de préjudice pour l’un des donataires ou ses propres héritiers (dans le cadre de la représentation).

Or dans ce cas précis, c’est bien le coeur du problème : l’un des donataires initiaux devait, en application de l’acte de donation, céder ses droits à prix fixé par l’acte. La cour considère logiquement qu’en l’absence de respect des droits des donataires, la caractéristique principale de la donation-partage n’est pas respectée (avance de succession respectant les droits légaux des héritiers)

Je cite :

ALORS QUE les père et mère et autres ascendants peuvent faire, entre leurs enfants et descendants, la distribution et le partage de leurs biens ; qu’une donation-partage cumulative réalise, par un même acte, un partage amiable des biens de la succession ouverte et une donation-partage des biens du parent survivant, à la condition que tous les enfants majeurs et capables acceptent ce partage ; qu’une telle donation suppose que le donateur répartisse lui-même ses biens entre les différents gratifiés de sorte qu’il soit mis fin à l’indivision et que chaque coindivisaire se trouve alloti ; qu’en décidant néanmoins que l’acte du 5 février 1987 s’analysait en une donation-partage cumulative, après avoir pourtant constaté que tous les biens n’avaient pas été partagés entre les trois héritiers par l’ascendant survivant, ce qui excluait nécessairement la qualification de donation-partage cumulative, la Cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1075 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006.

Le partage, dans le cadre de la donation-partage, est la décision du donateur, pas des donataires. Dans ce cas, ce partage reposait dans l’acte sur les donataires, qui convenaient entre eux un tel partage moyennant des compensations financières entre les donataires, alors que c’est le rôle du donateur de définir par lui-même et avec ses propres ressources ce partage.

En clair : si Mme Y avait fait une donation-partage des biens à 2 de ses enfants et de la valeur correspondant à la part du troisième en direct, l’acte eût été valide, la répartition des biens de Mme Y créant un parage de son propre patrimoine. Mais l’acte prévoyait un partage via licitation de certains biens indivis, donc après la donation, c’est à dire par les donataires eux-mêmes, seuls capables de provoquer cette licitation une fois la donation effective (

Cette donation à titre de partage anticipé est faite sous la condition essentielle et déterminante, que M. Thierry Y… consente dès à présent à la licitation de ses droits dans les immeubles ci-après désignés, au profit de ses frère et soeur, conformément aux conventions prises aux termes du protocole du 19 septembre 1986, ci-dessus analysé (¿)

)

La Cour constate donc que le partage n’est pas réalisé par le donateur, mais par les donataires.

La décision est cependant importante parce que c’est tout de même un cas classique de transmission de patrimoine lorsque des parents ne disposent pas des liquidités pour effectuer proprement un partage. Mais elle ne va pas jusqu’à rendre totalement inopérante l’indivision, ce qu’elle ne pourrait pas faire puisque cela serait anticonstitutionnel (interdire l’indivision sur un bien matériellement indivisible est une violation du droit de propriété garanti par la Constitution, puisque cela impose la licitation, donc la perte de propriété, du bien indivis)