Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ?

Je vous rejoins.

Une idée farfelue serait de faire payer les visites! Ca semble complètement anti commercial en effet, et pourtant, ça éviterait beaucoup de visites… mais je sais que je n’arriverai jamais à faire avaler ne serait-ce que 5€ par visite… Pourtant je suis certain que psychologiquement, ne visiteraient alors QUE des locataires réellement intéressés

La seule chose que je sais, c’est que d’année en année j’ai de plus en plus de touristes et que d’autres bailleurs autour de moi font le même constat…
Et même si un appart n’était pas intéressant, pourquoi les touristes voudraient-ils le visiter à partir ou je leur ai donné en amont photos hyper détaillées et visite vidéo…?
Je pense que le problème est que les locataires voient une offre semblant pléthorique sur un seul site internet…
L’autre phénomène marquant est le nb de personne ne prenant même plus la peine d’appeler au téléphone et ne laissant qu’un SMS ou mail laconique du style ’appart toujours libre?’.

Personnellement, je me suis régalé il y a quelques années quand peu de gens passaient leurs annonce sur Internet et que je créais un vrai différenciateur à poster de belles photos et une vidéo… Maintenant, je n’arrive plus à trouver un différenciateur dans la façon de proposer les appartements…

Ma méthode pour louer dans une zone plutôt tendue (offre relativement importante mais demande encore plus), affinée par quelques observations de terrains :

- annonce soignée mais relativement courte : les touristes immobiliers ne liront pas plus de quelques lignes dans tous les cas, les bon profils motivés pourraient bloquer sur des points de détails alors qu’une visite pourrait déclencher un coup de cœur.
- premier filtre par téléphone hyper important, pour ne pas faire perdre du temps à vous et au locataire potentiel. Je vérifie que le locataire ou ses garants rentre dans les critères de l’assurance loyers impayés (CDI avec période d’essai validée, 3 fois le montant du loyer HC en termes de revenus nets), sinon je ne donne pas suite.
- étaler les visites d’heure en heure pour laisser le temps au locataire de se projeter et présenter son dossier, pour le bailleur de comprendre la démarche et juger si le locataire est motivé. Je ne crois pas que les visites groupées soient efficaces, les locataires se sentent pressés par le temps, alors qu’il est préférable au contraire de les laisser se projeter.
- tenir un fichier de toutes les demandes, pour ne pas vous mélanger les pinceaux

Un dernier conseil que m’a donné un bailleur expérimenté (je laisse chacun juger de sa pertinence) : indiquer aux locataires que vous allez collecter 2 ou 3 dossiers solvables par appartement et les faire suivre à l’assurance loyers impayés qui prendra la décision finale concernant la sélection dossier ils souhaitent assurer. Cela est sensé éviter les discussions délicates sur le motif du refus, si vous avez préféré un autre dossier pour des raisons de feeling.

Merci pour votre conseil.
Ce que je constate, c’est que vous faites plusieurs rdv pour signer un bail, alors que je cherche à signer en faisant un minimum de rdv, voir même un seul rdv…
L’année dernière, je dois être sur un ratio moyen de 2 rdv maxi par bail signé avec la plupart des baux signés en un seul rdv.
Mon problème étant que j’ai un nombre certain d’appartements à relouer et que je ne suis pas sur place…
J’ai remarqué que faire visiter à 3 locataires en même temps déclenche quasi systématiquement une signature, mais pas facile de synchroniser les rdv…

DDtee a écrit :

Est-il envisageable qu’il y a quelques années vos appartements étaient largement au dessus de lot et que cela ne soit plus le cas ? (je ne parle pas de leur "médiatisation"). Cela engendrerait certainement ce type de réaction, les gens passent sans le choisir, par manque d’enthousiasme…

C’est tout à fait envisageable et compréhensible, mais, à partir du moment ou je transmets au locataire un tas de photos détaillées et une visite en vidéo, pourquoi le locataire vient ’perdre’ son temps à voir de ses yeux ce qui est visible en vidéo ou photos…?

perecastor a écrit :

@DDtee : Je suis surpris par votre expérience avec les deux locataires potentiels qui souhaitaient absolument un LL.

Un lave vaisselle pas un lave linge
J’ai plusieurs lots jusqu’alors jamais avec lave vaisselle mais souvent avec lave linge (c’est lourd et il me semble qu’il est souvent apprécié de pas devoir déménager l’engin)

Louer en nu n’empêche effectivement pas d’avoir une cuisine équipée, le cas échéant. Le mobilier de salle de bain est également un classique (sous vasque…).
Vous pouvez également mettre des meubles à disposition en les mettant à l’inventaire d’état des lieux

J’aime bien aussi demander le 1er contact par mail. Cela me permet de googliser le candidat, parfois on en apprend… J’ai ainsi par exemple évité la visite avec un petit leader syndical de kermesse dont les traces de discours vindicatif et dogmatique glanées sur le net me faisaient savoir que ce n’était pas un individu à qui j’avais envie de louer (et de m’embêter vraisemblablement à terme).

Je choisis ensuite tranquillement les 2/3 que je rappelle pour des visites à 3/4 d’h d’intervalle: je choisis pour ça souvent celui qui sait écrire sans langage sms, qui a donné de lui même sa situation et a été poli, et dont je n’ai pas trouvé trop d’"exploits" sur google.

Mais à n’utiliser que pour les biens où le déséquilibre offre/demande est à l’avantage du bailleur. Quand c’est plus difficile, ne pas mettre de contact téléphonique en 1er filtre en effet des candidats qui auraient pu nous intéresser et qui ne retiennent que les annonces où ils peuvent avoir un contact téléphonique direct.

Bonjour,
Je rédige des annonces exhaustives avec des photos explicites, filtre téléphonique où j’essaie de mesurer les attentes du candidat histoire de m’assurer de la cohérence de ce que j’ai à lui proposer puis visites échelonnées sur une demi journée maxi (en général, la 1ère est la bonne). Je me méfie de mes préjugés (accents etc).
J’ai très peu de turn over et ai du louer ces dernières semaines deux logements qui avaient été occupés 4 ans : la 1ère visite a été la bonne à chaque fois et j’ai eu une heureuse surprise avec un couple charmant dont le monsieur a un accent comment dire… de nature à ne pas donner suite.

Les arguments clefs : standing, calme, quartier, parking privé…

Quant à l’évolution des comportements, les nouveaux modes de communication ont mis à mal les codes éducatifs élémentaires… Ceux qui écrivent comme des gorets n’en sont pas obligatoirement… et les biens sous tous rapports m’ont parfois désagréablement surpris lors de l’état des lieux de sortie…

thesee a écrit :

DDtee a écrit :

J’ai à titre d’exemple un T2 en nu qui n’a pas été choisit par deux bons candidats récemment car la cuisine ne comportait pas de lave vaisselle.

Excusez ma question de béotien, mais parlez vous bien d’un appartement loué "en nu" ?
Si oui, c’est dans le cas d’une cuisine équipée ? Je croyais qu’en "nu" il n’y avait pas de meubles…

Bonjourn je loue actuellement mon appartement duplex avec cuisine équipée (plaques, four, LV) et salles de bains équipées de meubles, miroirs et vasques.

Je peux vous dire que c’est un plus non négligeable pour trouver des locataires, qui n’ont pas envie de refaire la cuisine en arrivant … et le bail "location nue" a été entièrement revue par mon notaire qui n’a rien trouvé à redire sur cette situation.

Xavier

Je ne pense pas que le risque de requalification existe s’agissant d’une cuisine équipée et d’équipements de salle de bains donc d’éléments fixes (qui deviennent immobiliers par destination).
Les appartements neufs sont d’ailleurs tous équipés à minima d’une kitchenette sinon d’une cuisine équipée avec électroménager et d’un meuble vasque + miroir.
Il en serait probablement autrement s’il s’agissait de meubles meublant et accessoires (tables, chaises, lit, assiettes, couverts etc)…

Sky a écrit :

Bonjour,
Tout à fait d’accord avec Range19.
Si tout est clairement explicite sur le bail et l’état des lieux, ça ne peut pas être requalifié en meublé. Je le pratique aussi pour essayer de me démarquer des concurrents.

Par contre l’expérience m’a appris à bien noter dans le bail :
- aucun élément d’électroménager mis gracieusement à disposition ne sera remplacé par mes soins durant le bail,
- en cas de panne ou de dégradation, une indemnité (vétusté déduite) sera à la charge du locataire,
- une vérification de leur bon fonctionnement sera à me justifier dans un pré-état des lieux quelques jours avant la coupure de l’électricité et l’état des lieux de sortie définitif.

J’ai quand même eu quelques déboires, mais ils restent exceptionnels.

Exactement ! Tout est dans le bail, bien décrit.

Par ailleurs, sur conseil de mon notaire, j’ai tous pris en photos avant emménagement, daté et signé avec signature des locataires au dos de chaque photos.

Ca permet d’avoir des preuves signées de l’état au début du bail, ca réduit les discussions selon son conseil.