Vente immobilière : contrepartie pour l'acceptation d'un pacte de préférence ?

tikou · #1

Bonjour,

Je suis entrain d’acheter une maison. La promesse de vente est signée. C’est une promesse relativement classique et si j’ai bien fait mon travail avant la signature, sans surprise.

Aujourd’hui mon notaire m’envoie ce message

Maitre NOTAIRE m’a fait part d’une demande de ses clients dans le cadre de la vente de leur maison à votre profit.
Les propriétaires souhaiteraient en effet que la vente contienne un pacte de préférence au profit de leurs enfants. Ce pacte vous obligerait en cas de revente du bien à le réserver au bénéficiaire du pacte de préférences par priorité à toute autre personne donc à leurs enfants.
Un tel contrat créerait donc un droit de préemption au profit des enfants en cas de revente.

Je trouve que c’est un peu gonflé que des notaires puissent jouer le rôle d’intermédiaire d’une telle demande sans même esquisser une proposition de contrepartie.

En gros, si je comprends bien on me propose
- de m’engager unilatéralement à complexifier ma vente future
- de planter un acheteur potentiel qui aura accepté de me faire une offre d’achat qui sera remplacé par le préempteur
- et grosso modo de mettre une pression à la baisse sur les prix si je suis honnête et que je suis transparent avec les acheteurs potentiels sur l’existence de ce pacte (annonce de l’existence => moins d’acheteurs => moins de concurrence => moins bon prix)

et tout cela sans contrepartie.

Je pense que je vais tout simplement refuser mais je m’interroge tout de même sur la contrepartie qu’il est envisageable de demander en l’échange de cette nouvelle obligation que je me créerais.

Le "pacte de préférence" a des liens de parenté avec la "promesse unilatérale de vente" qui est classiquement chiffrée à 10% du montant du bien si j’ai bien compris.

Donc 10% pourrait être un minimum à demander.

Que pensez-vous de cette situation ? vaut il mieux fuir et refuser ce "pacte de préférence" ou accepter 10% (ou un autre chiffre) de rabais sur la vente en l’échange de ce pacte ?

Mots-clés : immobiler, pacte de préférence, préemption

Morey · #2

Bonjour,
au jour de la revente il n’y a pas d’obligation d’informer les potentiels acheteurs.
Vous fixez votre prix de vente puis , après négociation ou pas vous tombez d’accord avec un acquéreur sur un prix.
A ce moment là seulement la préemption peut se faire et uniquement au prix auquel vous êtes tombé d’accord avec l’acquéreur potentiel. Donc soit les enfants des propriétaires actuels acceptent, soit il refuse, mais ce ne modifie en rien le montant du prix de vente.
L’information leur parviendra alors par le notaire chargé de la vente, mais il est difficile d’acquérir une maison lorsque l’on est prévenu si tardivement.

Les inconvénients:
-le délais de la revente, une fois un compromis signé, sera surement rallongé.

A titre strictement personnel, j’accepterai cette clause mais à certaines conditions clairement indiquées dans l’acte:
-Baisse du prix 5 à 10% (selon l’écart déjà existant entre le prix du marché et le prix que vous l’achetez);
-Obligation faite aux enfants de signaler tout changement d’adresse au notaire jusqu’à la vente du bien, et considérer qu’une non réponse au recommandé envoyé à la dernière adresse connue lors de la vente annule la clause (en effet, il n’est pas question que lors de la revente le notaire perde 6 mois à retrouver les enfants, qu’ils soient ou non intéressés par la maison).
-Droit de préemption propre et non transmissible aux héritiers des enfants.
-Que ce droit ne joue qu’en cas de vente uniquement, et non pas en cas de donation ou de succession si vous ou votre conjoint décède afin que vos part puisse se transmettre au conjoint survivant ou à vos héritiers.
-Que cela ne vous empêche pas d’hypothéquer ou de gager la maison, et qu’en cas de saisie pour une vente aux enchères la clause soit nulle puisqu’il ne s’agirait pas d’une vente volontaire (même si ce n’est pas le but lors d’un achat, mieux vaut envisager maintenant toutes les possibilités).

En clair je dirai oui, j’ai tout à y gagner dans l’immédiat et rien à y perdre au final (si ce n’est 3 à 8 semaines au moment de la vente).
Et oui il est tout à fait normal que le notaire vous fasse part de cette demande, c’est d’ailleurs une part de leur travail.

GoodbyLenine · #3

Je ne pense pas qu’on puisse cacher cette information (la possibilité de préemption) à d’éventuels acheteur, lors de la signature du compromis (ni donc avant).

@tikou : Qu’en dit votre propre notaire (pas le notaire du vendeur, mais celui qui vous représente) ?

tikou · #4

J’ai eu mon notaire au téléphone (pas celui du vendeur) qui m’a déconseillé d’accepter la clause en raison de la complexité de cet outil pour lequel il est difficile de circonscrire tous les cas et du fait que la revente devient juridiquement "atypique".

Un contact en agence m’a également confirmé qu’en cas de revente, il y a un risque de décote car une fuite des acheteurs potentiels devant une telle clause.

Je n’ai pas demandé au notaire si il y a une obligation de transparence quant à l’existence de la clause envers les acheteurs potentiels. Je ne trouve pas çà très éthique de vendre un bien sans annoncer qu’il y a un risque de préemption par un tiers mais c’est personnel.

Les remarques de @Morey bordent pas mal de choses de points dangereux et sont une bonne base je pense pour quelqu’un qui se lancerait dans la relecture d’une telle clause. Je suis d’accord avec lui sur le fait que si il y a en contrepartie une bonne baisse du prix, cela peut valoir le coût de réfléchir.

En ce qui me concerne, je n’aurais pas accepté sauf à entériner une baisse du prix de 20%, que je vois mal les vendeurs accepter. Etant à 3 semaines de la signature définitive et ayant déjà mis 3 ans à trouver une maison, j’ai refusé la clause.

Reste maintenant à voir si les vendeurs regrettent d’avoir vendu et veulent vraiment que la maison reste dans la famille - peut-être vont-ils annuler la vente et accepter de payer la clause pénale. J’en doute.

J’ai demandé à mon notaire de me confirmer par écrit que ce sursaut des vendeurs n’a pas d’incidence sur la vente ;-)

GoodbyLenine · #5

Un fois la promesse de vente signée, je ne pense pas que le vendeur puisse se rétracter sous prétexte qu’une nouvelle clause qu’il voudrait introduire serait refusée. (Autrement dit : vous pouvez le forcer à vendre, même si le recours en justice peut être long et pénible)

Morey · #6

Une fois la clause cadrée comme je vous l’ai indiqué, pas de raison qu’il y ai un problème. Une fois que tout est prévu au départ, tout est limpide quand la situation se présente.

Il faut savoir que de nombreux bien sont concernés par une préemption, généralement par une personne publique (tel qu’une collectivité territoriale). La clause est inscrite au compromis, mais ne pose soucis que pour l’acquéreur éventuel.
Dans tout les cas cela ne modifie pas le prix de vente.

Le vendeur actuel ne peut annuler la vente au motif du refus de cette nouvelle clause, sauf à vous verser pour indemnité le montant des séquestres.
C’est pour cela que la baisse de prix demandé doit être inférieur au montant des séquestres, soit 5 à 10%.

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