Rénovation d'appartements ds des immeubles de rapport : architecte, greniers, expertise ?

robby77 · #1

Bonsoir à tous,

Dans les immeubles que je visite en ce moment, il y a souvent des appartements donnant sur des greniers (accessibles par un escalier depuis l’appartement). Puisque les travaux d’aménagement de ces greniers ne seraient pas déductibles des revenus fonciers, mes simulations financières font apparaître qu’il n’est pas rentable de les aménager. Du coup je me pose la question de les inclure simplement en tant que grenier dans le bail de l’appartement, mais alors se pose la question des normes de sécurité, par exemple pour une lucarne trop basse ou ce genre de choses. Savez-vous s’il y a des obligations pour ce genre de pièces non habitables ?

Par ailleurs, lorsque vous rénovez des appartements qui nécessitent de modifier les plans (création d’une salle de bain par exemple), faites-vous appel à des architectes, maître d’oeuvre, en direct ou via une entreprise (j’ai vu par exemple que CAMIF Habitat proposait ce genre de services) ou vous débrouillez-vous tout seul ?

Enfin, à qui peut-on faire confiance pour valider la santé technique du bâtiment, en particulier en ce qui concerne le gros oeuvre ? Un "expert" type maître d’oeuvre ou architecte peut toujours dire qu’il n’y a pas de problème, mais ça ne l’engage à rien. Je vois par exemple souvent des planchers qui ont fléchi avec le temps. On peut toujours faire un ragréage pour les rendre horizontaux et plans, mais comment évaluer le risque que ce surpoids les fasse encore plus fléchir ?

Bon week-end à tout le monde !

Mots-clés : architecte, grenier, immeuble de rapport, maître d'oeuvre, rénovation

ClemJe · #2

Bonsoir,

Il n’est pas évident de juger de l’état d’une structure quand on est pas du métier. Certains signes peu visibles et sans conséquences à première vue peuvent trahir d’importants désordres.

Certains "experts" peuvent faire un check et apporter un avis objectif, mais j’ai personnellement rarement rencontré de tel professionnel.

Un architecte d’expérience saura identifier les signes de désordres d’une structure mais gardez en tête qu’un architecte est avant tout un développeur de projet apportant une PV sur les formes, proportions, matériaux…

Si vous voulez réellement évaluer un bâtiment, il faut un profil "technique" comme peut l’être une personne travaillant dans un bureau d’étude structure ou une société de construction (en gros-oeuvre).

Pour ma part, je vous conseillerai de vous entourez de ce genre de personnes. Vous avez sans doute dans votre entourage un conducteur de travaux, un chef de chantier ou alors même un maçon d’expérience. Je suis persuadé que vous éviterez 98% des cas problématiques ainsi entouré.

Petite parenthèse sur votre plancher qui fléchit: un plancher en béton armé ne fléchi pas dans le temps, cela veut dire que le plancher en question est réalisé différemment (en bois certainement si vieux édifice). Recharger un tel plancher n’est alors pas une solution pérenne.

Bon week end.

DDtee · #3

robby77 a écrit :
Puisque les travaux d’aménagement de ces greniers ne seraient pas déductibles des revenus fonciers, mes simulations financières font apparaître qu’il n’est pas rentable de les aménager.

C’est effectivement le cas. Si il y a marché locatif faites alors du meublé/LMNP/BIC. Vous déduirez ainsi les travaux contrairement au foncier.

Créer un étage supplémentaire exploité peut aussi créer des contraintes comme des normes de sécurité avec obligation de système d’évacuation automatisé des fumées (de mémoire à partir de R+3)

L’architecte est obligatoire pour une surface plancher total >170m2 si il y a dépôt de permis de construire http://vosdroits.service-public.fr/part … 0568.xhtml

robby77 · #4

Merci DDtee et ClemJe pour vos réponses.
La contrainte est ici que ce grenier ne pourrait pas servir à créer un appartement supplémentaire, mais plutôt deux pièces de plus liées à l’appartement du dessous.
Mais du coup je me pose la question d’en condamner l’accès ou de le louer comme grenier de l’appartement du dessous, ce qui pourrait me permettre d’obtenir un loyer légèrement supérieur…

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Rénovation d'appartements ds des immeubles de rapport : architecte, greniers, expertise ?

#1 17/07/2015 20h30

#2 17/07/2015 21h26

#3 18/07/2015 13h27

robby77 a écrit :

#4 18/07/2015 13h48

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