Bulle immobilière à Paris dans le résidentiel ?

Merci pour cette réponse argumentée.

Fructif a écrit :

Bonjour,
Il faudrait lui poser la question :-)

Vous avez raison je vais le faire!

Fructif a écrit :

Dans le document que vous citez il dit "Le niveau élevé du ratio relatif à Paris avant 1914 ne doit pas être interprété comme signalant une dévalorisation des immeubles par rapport au revenu par ménage au cours du 20ème siècle"

Vous voulez dire qu’on peut aussi l’expliquer par un revenu faible? (c’est bien ça que personnellement je crains pour le futur).

Fructif a écrit :

En résumé, selon moi (mais ça fait 8 ans que je me trompe :-) ), la hausse alimente la hausse, et avec un bon coup de grisou, il y aura de la baisse.
La baisse n’a été que légère en 2008 parce que les gens sont vraiment convaincus que l’immobilier ne peut qu’augmenter, mais une fois convaincus …
Et je rejoins IH, l’argument est toujours le même : le foncier est limité, ça ne peut qu’augmenter

Je ne comprends pas très bien : une baisse cause "coup de grisou", ou une continuation de la hausse cause rareté du foncier?

Un article sur le manque de logement : NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France

Et je pense que le GBL cité doit être "le notre", il est de tous les combats

GBL, mais avez vous ces infos sur Paris ?

Sinon un "petit signal" :
Les banques resserrent leurs critères de crédit sur les emprunts à plus de 15 ans

Les banques resserrent leurs critères de crédit sur les emprunts à plus de 15 ans

Les banques ne réduisent pas leurs enveloppes de crédit mais durcissent leurs critères sur les crédits de plus de 15 ans, favorisant les clients les plus solvables.

La fin de l’article est :

La baisse prévisible des prix de l’immobilier explique aussi cette tendance. « Il n’y a pas de discours de restriction, à quelques exceptions près, indique Hervé Hatt, le patron de Meilleurtaux. Parmi les banques qui resserrent leurs critères et remontent leurs taux, certaines anticipent une dégradation du risque. » Si un emprunteur à plus de 20 ans doit vendre son bien dans les cinq ans alors que son prix a chuté, il n’aura remboursé que les intérêts du crédit et ne pourra pas rembourser la banque.
Dans ce climat, certains établissements tentent cependant de tirer leur épingle du jeu. « Il n’y a en effet aucune raison de "durcir" les conditions d’octroi », affirme par exemple la BPI pour 2012.

tonii écrit "acceder à la propriété à Paris à crédit sur 20 ans  c’est penser que le bien va prendre plus de 60% entre les frais de notaire et le cout du crédit pour retomber sur ses pattes."
, et je suppose que c’est parce que les intérêts payés pour l’emprunt sur 10 ans représente environ 60% du montant initial.

Ce raisonnement est FAUX.

Les intérêts payés représentent juste le "loyer" versé à la banque pour pouvoir utiliser temporairement l’argent emprunté, et on ne peux complètement assimiler un €ruro de capital initial (en 2011), un €uro d’intérêt versé (entre 2011 et 2030), et un €uro de capital récupéré lors d’une cession (en 2030 par exemple), ces €uros n’ayant pas la même valeur.

Ceci dit, il est clair qu’il y a un risque (de baisse, de hausse, etc.) et qu’accéder à la propriété à Paris (ou ailleurs), à crédit ou pas, représente un pari.

tonii,    certes, mais en échange vous bénéficier pendant 20 ans de l’usage d’un bien immobilier…. et ça a aussi une valeur (il est logique de ne pas en bénéficier "gratuitement").

Il est d’ailleurs possible actuellement d’acheter la nue-propriété d’un bien et d’en récupérer la pleine propriété dans 15-20 ans, pour environ 50-60% du montant de l’achat en pleine propriété, ce qui revient un peu au même.

Je vais arrêter ce débat avec vous. Si vous ne comprenez pas certains des concepts associés (la jouissance d’un bien ou d’une somme d’argent pendant un certain temps a une valeur, un €uro de 2011 ne vaut pas la même chose qu’un €uro de 2031, etc.) je n’ai aucune chance de vous convaincre. Je vous invite à relire nos échanges, et les différents messages dans le fil où vous vous êtes présenté, en essayant d’y trouver quelque chose qui pourrait faire évoluer vos convictions actuelles.

tonii, j’ai commenté votre "idée" sur Info

Je ne suis aucunement vexé. Je constate juste que j’ai du mal à vous faire comprendre certains concepts. Peut-être ai-je mal expliqué… Je suis convaincu que vous êtes de bonne foi (alors que pour d’autres comme h…y je doute un peu parfois).

De manière générale, j’aime bien échanger avec des personnes qui ont de vues différentes des miennes, car c’est plus enrichissant qu’échanger avec des personnes qui pensent exactement comme moi, et ça me permet d’apprendre…. même si le ton monte parfois.

Vous semblez plein de bon sens, et ne pas vous risquer sur des opérations financières que vous ne comprenez pas bien. Ca vous fait peut-être rater certaines opportunités, mais on en rate tous, et c’est sans risque. Si tout le monde faisait comme vous, il y aurait bien moins de "pigeons" victimes de placements hasardeux sans comprendre ce qui leur arrivait.

J’avoue que ma remarque, celle qui vous a donné cette idée, était en partie au second degré, pour illustrer par l’absurde une limite de votre raisonnement. Mais votre idée est peut-être bonne au fond !

Ca commence. Article des Echos Baisse des prix en vue pour les logements anciens franciliens

Les Echos a écrit :

Baisse des prix en vue pour les logements anciens franciliens
Pour la Fnaim les prix s’infléchissent à Paris et la force du ralentissement du marché augure d’une baisse des prix en 2012 tant dans la capitale que dans sa couronne.
(…)
Dans la capitale, jusqu’à présent emblématique de la surchauffe, les notaires ont observé une stagnation du prix moyen des avant-contrats de vente signés de juillet à fin novembre (reflétant les ventes de février 2012), autour de 8.300 euros le mètre carré (8.340 euros en novembre). A la Fnaim, on estime même que, en fait, les prix parisiens baissent actuellement. «En juillet 2011, les prix étaient de 22% supérieurs à juillet 2010, or cette hausse sur un an n’était plus que de 17% en septembre», observe Pierre-Antoine Menez

C’est très intéressant et loin d’être faux.

Mais que faire en cas de hausse de la fisca de l’immo (je pense à un doublement de la taxe foncière) et/ou de loi sur le blocage des loyers? (elle nous pend au nez)

Je ne suis pas sûr que l’immo baisse beaucoup (scénario 1 de Friggit : stagnation nominale, scénario 2 : lente baisse nominale), donc baissera-t-il assez pour augmenter significativement le rendement locatif et justifier ainsi un nouvel achat, même sans considérer les hausses prévisibles de prélèvement.

placementpapa31 a écrit :

Mais que faire en cas de hausse de la fisca de l’immo (je pense à un doublement de la taxe foncière) et/ou de loi sur le blocage des loyers? (elle nous pend au nez)

La hausse des taxes est probable mais que pouvons nous y faire , à part déduire des revenus locatifs comme maigre consolation.
Il en est de même pour la taxation sur ples plus values mobiliers au premier euro à 33% ( csg ,rds , imposition )  je crois donc ce n’est pas la panacée non plus.

Blocage des loyers pas entendu parler , programme du PS ? , limitation sur les loyers abusifs des petites surfaces oui avec le risque que cela se durcissent ou s’étendent mais où est la solution alors ?
Ne rien faire , abandonner , ce forum traite des sujets pour devenir rentier mais avant d’être rentier il faut penser à être retraité et cela si vous n’y pensez pas aujourd’hui ne croyez pas que le fait de cotiser vous permettra de vivre à l’age de la retraite , si bien entendu nous atteignons ce nirvana de plus en plus inaccessible …

Les loyers ne sont pas directement connectés au prix de l’immobilier , il y aura toujours des gens qui ne voudront pas ou ne pourront pas acheter car ils préféreront bénéficier des aides aux logements , il y  au ra toujours des gens qui auront besoin de louer dans un lieu pour une période de déplacement

Donc verra qui vivra

Philippe

Tonii a écrit :

Par contre philippe quand vous dites que si l’immibilier baisse vous acheter d’autres biens oui mais si par exemple vous avez 500000 euros d’immobilier et qu’il perd 15% en 2 ans votre patrimoine acquis  diminue de 750000 euros..
Vous rachetez derrière moins chèr  certes mais au prix du marché…

Oui et alors une fois acquis ce n’est pas pour le revendre demain , je ne suis pas sur le marché des actions achat revente …..
Ce n’est pas parce que le prix de l’immobilier baisse de 15 % que les loyers baisseront dans la même proportion donc j’achète moins cher ( en théorie car si les prix baissent cela peut provenir d’une hausse des taux d’intérêts ) mais je continue à louer au même prix que d’autres biens acheter 15 % plus cher.

Quand à ce que j’ai dis , je ne rachète pas forcement  car au moment de la baisse j’ai peut être encore des crédits en cours mais si je dois revendre , je revend un bien qui ne m’aura pas coûter grand chose pour faire un apport sur un autre bien plus important dont le prix sera moindre  dans une contexte baissier cela peut permettre de négocier.

C’est de la théorie mais c’est la différence avec l’investissement en bourse  , pour moi  l’immobilier permet toujours de retomber sur ses pieds par contre la liquidité d’un bien immobilier est moindre qu’une action sauf à le brader

Philippe

placementpapa31 a écrit :

Le problème, c’est qu’avec peut-être 6 millions de chômeurs en 2020 (chiffre découlant directement des hypothèses de baisses de dépenses budgétaires nécessaires au retour à l’équilibre), il serait surprenant qu’un état ne prenne aucune mesure d’urgence en matière de loyer, comme cela s’est toujours vu dans des périodes de crise grave : après 18 et après 45.

Le blocage des loyers ne posent pas de problèmes car pour un financement correctement monté avec un taux fixe établi et un surplus de trésorerie , le gain ne se fait pas sur l’augmentation des loyers par l’IRL mais au début de la location par le différentiel entre le coût du crédit et des charges et les montants locatifs perçus.

Les époques ont changé aussi  , il est bon de connaitre l’histoire mais est-ce applicable aujourd’hui ?
Comme vous évoquez 6 millions de chômeurs avec de faible moyen cela sera compensé par une aide au logement afin de minimiser l’impact financier pour les locataires.

Philippe

placementpapa31 a écrit :

Donc pas de blocage des loyers s’il y a des aides. Mais je note cependant que certaines prestations sociales viennent d’être désindexées de l’inflation (je ne sais pas si les aides logement sont dans le tas, cette fois-ci en tout cas). Donc, si par hasard les aides au logement étaient gelées, ou pire, peut-être serait-on obliger de jouer sur les loyer?

Car les aides, ça coûte au budget, alors que le blocage des loyers, ça coûte aux rentiers. Bon, certes l’aide au logement vu que ça coûte au budget ça coûte au contribuable, bref ça coûte toujours à quelqu’un, reste à choisir qui…

En plus de ça, je ne suis pas du tout convaincu que l’état pourra aider les chômeurs supplémentaires, sinon le bénéfice sur la baisse du déficit sera nul (moins de rentrées fiscales cause contraction PIB/moins de sorties sociales). Il faudra bien accepter d’avoir des chômeurs moins indemnisés. Restera donc à taper sur les propriétaires, si on veut indemniser les chômeurs, ici en nature (càd en logement à loyer artificiellement maintenu sous son prix)

Si les aides sont bloquées à l’augmentation alors je n’augmente pas les loyers , je préfère un bon locataire qui me paye et que je n’augmente pas qu’un mauvais locataire que j’aurais plus tendance à augmenter en suivant la loi avec les IRL pour les augmentations.

Oui les aides coutent mais c’est le prix de la paix sociale sinon le système explose …..
Quand à taper sur les propriétaires ou autres cela dépend de la tendance politique , je pense que certaines classes aisées peuvent très bien mettre la main à la poche , ce n’est pas parce que vous payez un peu plus d’impôts que cela va gréver votre budget si vous avez des revenus de + 50.000 par mois par exemple

La contribution temporaire sur les hauts salaires est une vaste fumisterie car limité dans le temps et largement contre balancer par les modifications des taux de l’ISF.
Je ne trouve pas normal que ces hauts salaires se soit enrichis depuis plusieurs années , l’impôt sur le revenu est vidée de sa substance égalitaire  , on est tous très content de ne pas payer beaucoup d’impôt sur le revenu mais à coté de cela la TVA , la TIPP augmentent , c’est pas visible et cela rapporte plus.

Quand au argument insinuant que si la fiscalité augmente , le capital partira à l’étranger et cela générera du chômage , il est caduque car avec les cadeaux fiscaux de Mr Sarkozy ( 500 millions annuels avec le bouclier fiscal  ) il me semble que le chômage a augmenté malgré cela. 

Que de gâchis des finances publiques pour ensuite nous dire de nous serrez la ceinture  mais qu’en est il des retraités à 700 €uros par mois , ils ne peuvent pas se serrer plus la ceinture car ils n’en n’ont même pas.
D’un autre coté certains aillant beaucoup gagné et donc beaucoup cotisé touchent des retraites mirifiques , peut être que baisser de 10 % des retraites de + 3.000 € par exemple permettrai d’aider d’autres moins chanceux et insufflerait du pouvoir d’achat dans l’économie 
J’avais oublié que ces riches retraités trouvent la politique actuelle à leur gout , c’est l’électorat de Mr Sarkozy donc pas touche à mes électeurs

Où se trouvent la justice dans notre société , je trouve que la fraternité s’est perdu dans le libéralisme et cela s’est accentué depuis 2007.

placementpapa31 a écrit :

Vous voulez dire que plus les locataires tournent, plus on peut réévaluer le loyer plus que l’IRL? Mais le taux de rotation augmente aussi la vacance, non, annulant le gain?

Non je voulais dire que la rentabilité se fait à l’achat en fonction du prix , du loyer  , du montant du crédit.
Si j’ai 280 de crédit et 310 de loyer tout va bien alors que j’augmente mon loyer de 1,75 e avec l’IRL  ne changera pas grand chose à ma rentabilité

Philippe

Sauf si il prend des crédits sur 35 ans ça fait baisser les mensualités…