Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ?

Bienvenue lnmp001 !

Quelques remarques et réponses à vos questions :
  - Ce n’est pas parce que le montant des échéances de l’emprunt est égal ou supérieur aux loyers perçus que vous "ne faites aucun bénéfice". En effet, le "bénéfice" ne correspond nullement à votre solde de trésorerie. On a "bénéfice" = "recettes" - "charges", et si les loyers perçus sont des recettes, seuls les intérêts et frais d’emprunt (donc seul une partie de l’échéance de l’emprunt) sont des charges, et la partie de remboursement de capital dans l’échéance n’est pas une charge et ne diminue pas le bénéfice. Vous aurez certes d’autres charges (par ex la taxe foncière, ou les amortissements) qui pourraient conduire à un déficit au niveau des BIC, ou plus vraisemblablement à un bénéfice nul (la partie des amortissements qui conduirait à un déficit n’est pas prise en compte pour le calcul du bénéfice, mais reporté sur les exercices ultérieurs).   
  - Si l’on s’en tient à ce que vous déclarez, vos 2 "experts" (et au minimum l’expert A) sont dans l’erreur : votre début d’activité de location meublée est en juin 2015, vous devriez régulariser le Poi avec cette date, et inscrire le studio au bilan pour sa valeur vénale à cette date (cette valeur tiendra compte du prix d’achat, des frais d’achat, et de l’évolution de sa valeur depuis son achat), vous ne pourrez pas passer en charge les frais d’achat, mais ils ne sont pas vraiment "perdus" car ils se retrouvent quelque part dans la valeur vénale du bien.
  - Si vous déclarez un début d’activité en juillet 2014, mais aucune recette avant juin 2015, et en particulier aucune pour l’exercice 2014, il y a une incongruité qui pourrait être relevée par le fisc….
  - Dans tous les cas, des charges associées à une activité LMNP ne pourront pas vous générer un déficit reportable sur vos autres revenus (comme c’est le cas avec de la location nue, qui peut générer un déficit foncier) : le déficit des BIC sera reporté sur les exercices suivants, et viendra diminuer les bénéfice de même type (à savoir des BIC) pendant 10 ans (sauf ceux provenant de l’amortissement, reportables indéfiniment). Il n’y a qu’avec le statut LMP (qui n’est pas pour vous avec cet unique studio) qu’un déficit des BIC peut se déduire des autres revenus.

Je vous suggère cliquer sur "Par où commencer" dans la bande bleu un peu plus haut sur cette page, et de lire les discussions concernant le LMNP et le LMP, qui devaient vous renseigner sur les différents sujets qui sont encore flous pour vous, et aussi vous indiquer où trouver des informations plus détaillées. 

Je vous suggère aussi de respecter la Charte de la Communauté et en particulier de vous présenter ici.

Si vous décidez que ce studio continue d’être occupé à titre gratuit ,il n’y aurait rien à constater fiscalement fin 2014. Si vous décidez autre chose en 2015, par exemple de louer meublé, ça ne devrait rien changer sur le constat fiscal de fin 2014.
Après, le fisc aura peut-être une tolérance, mais c’est assez aléatoire à mon avis (et c’est vous seul, et non l’expert A, qui supportez le risque en question), et j’éviterais de m’y risquer sans un écrit du fisc confirmant la chose.

Si vous commenciez l’activité LMNP seulement en 2016, ou en 2017, ou en 2020, l’expert A resterait-il sur la même position ?

Je précise que la valeur vénale à retenir pour le studio, lors de son inscription au bilan, devra plus se baser sur la valeur de marché du studio (avis d’experts / d’agences immobilières), que sur une addition des montants de 2014 (prix d’achat + frais d’achat).

Bonjour,

Une des règles de base en comptabilité est la séparation des exercices. Vous ne pouvez pas imputer des charges induites en 2014 sur votre exercice 2015.

Bonjour,

L’expert A vous propose une déclaration rectificative et rétroactive sur la période 2014, auquel cas vous pourrez imputer toutes les charges 2014 que vous mentionnez ainsi que majorer la valeur du bien des frais d’achat (FAI, FDN) pour le calcul de l’amortissement.

jedeclaremonmeuble a écrit :

Si vous êtes devenu propriétaire au cours de l’année, vous pouvez majorer la valeur du bien de vos frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation et d’enregistrement, commissions versées à l’agence immobilière).
Si vous avez reçu le bien par succession ou par donation au cours de l’année, vous pouvez ajouter à la valeur de transmission les droits de donation ou de succession que vous avez versés au notaire. Dans les autres situations, la valeur estimée correspond à la valeur du bien au jour du début de l’activité. Afin que cette valeur du bien soit incontestable nous vous conseillons de faire procéder à son évaluation par un expert immobilier.

Encore faut-il qu’il y ait eu une activité locative sur la période, ce qui n’est pas votre cas. L’argument exposé par votre expert :

Expert A a écrit :

"que vous ayez perçu des loyers ou non,que le résultat de l’activité soit déficitaire ou bénéficiaire, la législation fiscale impose un arrêté des comptes au 31/12 à toutes les activités déclarant des revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Certains frais doivent être constatés fiscalement : intérêts d’emprunt et frais de dossier, frais de notaire"

me semble donc fort discutable, je partage l’analyse de Goodbylenine sur ce point.

L’expert B vous propose d’oublier 2014 (et toutes les charges imputables) et de commencer à déclarer votre activité en 2015. Sur ce point je ne partage pas l’avis de Goodbylenine sur la possibilité d’inclure les frais d’achat dans la valeur vénale car ce sont des frais de transaction et non des éléments liés à la valeur intrinsèque du bien (d’ailleurs ils ne seront pas mentionnés dans les estimations des experts immobiliers). Ce point avait déjà été discuté dans un précédent sujet :

Frais de notaire avant passage en LMNP…

En conclusion ma recommandation est de déclarer votre activité à partir de 2015, en n’incluant que les charges liées à 2015 et avec une valeur vénale déterminée sur la base d’estimations écrites récentes d’experts immobiliers. Vous perdrez donc la possibilité d’imputer en charge ou en amortissement vos frais de 2014, que ce soit les frais d’achat ou les autres charges.

Mes excuses, je n’avais pas lu votre second message où vous précisez votre propos :

GoodbyLenine a écrit :

Je précise que la valeur vénale à retenir pour le studio, lors de son inscription au bilan, devra plus se baser sur la valeur de marché du studio (avis d’experts / d’agences immobilières), que sur une addition des montants de 2014 (prix d’achat + frais d’achat).

Bonjour

Je suis dans une situation un peu différente (achat et début d’activité en 2021) mais avec une problématique similaire donc je me permets de rebondir sur ce post.
Sur un immeuble acquis le 26 juin 2021 j’ai un début d’activité LMNP au 26 juin pour 2 appartements et en novembre pour un 3ème (loué en nu jusque là).
Via la P0i j’ai fait démarrer mon activité à la date d’acquisition soit le 26 juin.
Comme l’immeuble a été acheté en 2021 pensez-vous que je peux utiliser la valeur vénale (coût d’achat de l’immeuble + les frais d’acte et d’agence) pour l’amortissement des 3 appartements ?

En fait je m’appuyais sur cette affirmation de GBL :

GoodbyLenine, le 13/09/2015 a écrit :

- Si l’on s’en tient à ce que vous déclarez, vos 2 "experts" (et au minimum l’expert A) sont dans l’erreur : votre début d’activité de location meublée est en juin 2015, vous devriez régulariser le Poi avec cette date, et inscrire le studio au bilan pour sa valeur vénale à cette date (cette valeur tiendra compte du prix d’achat, des frais d’achat, et de l’évolution de sa valeur depuis son achat), vous ne pourrez pas passer en charge les frais d’achat, mais ils ne sont pas vraiment "perdus" car ils se retrouvent quelque part dans la valeur vénale du bien.

Selon lui la valeur vénale peut-être évaluée au prix d’achat + les frais d’achat (frais d’agence et frais d’acte).
Je n’ai rien trouvé dans le BOFIP à ce sujet. Est-ce que cette définition pourrait convenir à l’administration fiscale ?
L’autre hypothèse est d’amortir le prix d’achat (hors frais) et de passer en charge les frais, mais je ne sais pas si je peux le faire pour l’appartement qui a été loué en nu 3 mois avant de passer en meublé.