Achat de 2 T2 avec travaux dans la Marne et choix de régime (meublé réel ?)

Bonjour,

je compte acheter prochainement 2 T2 en plateau dans le même immeuble (au RDC et 1er étage) d’environ 38m2 chacun, et j’aimerais avoir votre avis, voici les caractéristiques des 2 biens (chiffres donnés pour les 2 appartements) :

Département : Marne
Prix des 2 plateaux : 58k (montant que je vise, cette partie est encore à négocier avec le marchand de bien - actuellement en congés)
Travaux : 35k (devis réalisé par un artisan)
Frais de notaires: environ 6k
Frais de banque : 1k environ

Soit un total de 100k, le tout financé par un crédit à 110%.

Charges annuelles : 720e.
Taxe foncière : environ 900e

Revenu estimés, en location nue : 820 EUR CC, soit 9.840 EUR annuel.
Rendement brut : 9,84% (sans prendre en compte le déficit)
Déficit foncier (TMI à 30% et CSG 15%) : 15.750 EUR.

Comme c’est la première fois que je fais du "gros" déficit foncier, j’hésite à faire de location nue au réel (afin de diminuer mes impôts l’année N+1, voir N+2) ou alors faire du meublé.

L’avantage de la location nue au réel, c’est le gain en impôts vite "palpable" l’année N+1 (voir N+2). Par contre en cas de revente (disons dans 10 ans), je risque de payer une grosse plus value (le calcul se fera sur le prix des plateaux hors travaux et FDN…)

Dans le cas de meublé au réel, je pourrais passer tous les frais (notaire + travaux) frais en amortissements ? Si oui, je ne payerais pas d’impôts pendant quelques années (mais comptable et CFE à prévoir).

Du coup j’hésite entre les 2 régimes… A savoir que pour le meublé il faudra compter 1.5k de meubles (et augmentation du loyer de 25 EUR / appartement)

Que pensez-vous du projet ?

Merci pour votre retour

Message édité par l’équipe de modération (20/09/2015 07h14) :
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Mots-clés : achat, appartement, avis achat appartements, marne