La caution solidaire ou le garant : quelle efficacité ?

Ninette a écrit :

La démarche est elle assurée? Est ce vraiment une garantie?

J’aimerais vos retours d’expériences et vos avis

Si le locataire arrête de payer, on doit activer la caution solidaire… et, procédure ordinaire comme l’indique Pruls.

D’expérience, ce type de garantie ne pose pas de soucis si le dossier est bien ficelé (justificatif de la situation du garant)… mais il peut y avoir des exceptions.

Je pratique parfois ce type de garantie avec locataires salariés (ce sont eux qui l’ont proposé): aucun problème sur la durée, je crois que le contrat moral a encore du sens pour beaucoup de gens.
Par contre, il faut impérativement organiser un rendez-vous avec tout le monde pour s’assurer de la bonne compréhension des engagements de chacun etque l’engagement manuscrit soit bien rédigé de la main de la caution etc.

Merci pour cet éclairage.

Notons que la limite reste le temps car la caution est a durée déterminée. Le risque zéro n’existe pas. Il s’agit de limiter les risques. La dernière caution que j’ai acceptée est limitée a 6ans. Mon pari étant que le locataire sera parti avant.

Bernard2K a écrit :

A mon humble avis, il faut une caution solidaire à cause du risque que le locataire fasse une procédure de surendettement.

Tout à fait d’accord. De manière générale, demander une caution permet de se prémunir contre le risque de mauvaise fortune du locataire, plus ou moins longue, notamment en cas de perte d’emploi, mais elle permet aussi de pallier à certaines situations que l’on ne s’imagine pas quand un locataire perçoit toujours des revenus mais un train de vie inadéquat. Ce qui fait qu’un médecin ou un avocat en activité peut se retrouver en situation de redressement ou de rétablissement personnel.

Ceci étant, j’aimerais si possible que vous éclaircissiez votre analyse juridique, car je ne partage pas celle-ci sur certains points :

- pour moi, la présence d’une caution solidaire ne génère pas automatiquement le maintien de la dette de loyer quand l’effacement d’autres dettes est ordonné ; 

- le juge peut annuler la dette de loyer du locataire en présence d’une caution solvable, mais cette annulation est sans effet sur la dette supportée par la caution, qui lui est personnelle (d’ailleurs cette dernière peut également déposer un dossier de surendettement, le cas échéant);

- en l’absence de caution, le juge aurait très bien pu maintenir la dette de loyer et prononcer un échelonnement du paiement (sauf en cas de rétablissement personnel).

A priori, la caution est d’un an, comme le bail.
Mais contrairement au bail, le renouvellement tacite ne semble pas exister.

Sur mon bail (agence immo nationale) il est indiqué que l’engagement de cautionnent vaut pendant la durée du bail (3 ans) et jusqu’à 2 renouvellement/reconduction de ce dernier.

Sur l’acte de cautionnement je ne sais plus comment c’est formalisé.

J’ai appelé l’Adil de mon département et voici ce que l’on m’a dit :

1) En général, la durée de la caution solidaire à durée déterminée est de 1 bail et deux renouvellement

2) Il n’y a pas de durée légale maximum pour un cautionnement. On pourrait donc très bien mettre 6 ans.

J’ai un gros doute sur la dernière affirmation, car il me semble avoir lu quelque part que si la durée dépassait X années, le cautionnement pouvait être requalifié en durée indéterminée…

Et puis pourquoi les agences immobilières se contenteraient de mettre 1 bail et deux renouvellement alors qu’elle mettraient plus si elles le pouvaient…

Je viens de voir ca dans un modèle de cautionnement :

-    Ce bail pouvant être reconduit légalement pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée du bail et deux fois son renouvellement conformément aux dispositions légales et selon les dispositions relatives à la durée du bail mentionnées au bail. Mon engagement est donc pris pour la durée du bail initial et de ses deux premiers renouvellements, il s’agit d’un engagement à durée déterminée.

Le "2 renouvellements", c’est pour ne pas mettre une formule vague comme "la durée du bail initial et de ses renouvellements" qui peut être requalifiée en durée indéterminée. Durée indéterminée qui n’est pas interdite, mais qui donne le droit au cautionnaire de résilier unilatéralement la caution (qui court alors quand même jusqu’à la fin du bail en cours).
Par contre, je n’ai vu aucune jurisprudence pour justifier précisément le "2 renouvellements". Ca pourrait être 1 ou 3 renouvellement(s), ça reste encore une durée déterminée, me semble-t-il.

Cf : cet article qui est d’une rédaction très précise (mais datant d’avant la loi ALUR) : La caution, un rempart contre les impayés de loyers - Location - Le Particulier

PS : personnellement, je ne vois pas de problème spécifique avec la caution à durée indéterminée. Au contraire, ça me semble plutôt une bonne idée pour les cas où le locataire est susceptible de rester longtemps (meublé à l’année, location nue). Il y a peu de probabilité que le cautionnaire y repense quelques années plus tard et se dise "tiens, ça me prend d’un seul coup, je vais résilier unilatéralement la caution, comme la loi m’en donne le droit". Le problème de la durée indéterminée, c’est plutôt que le cautionnaire peut renâcler à prendre un engagement à durée indéterminée.
Je pense donc qu’une bonne formule, très protectrice du bailleur, serait caution solidaire à durée indéterminée + clause du bail obligeant le locataire à avoir toujours une caution (comme ça, si le cautionnaire résilie unilatéralement la caution en cours de bail, on peut mettre en demeure le locataire d’en fournir une autre, sachant que la non-fourniture de cette caution vous autoriserait à résilier le bail).
Dans cette optique, si, et seulement si, le cautionnaire, au moment de s’engager, refuse de faire une caution à durée indéterminée, alors on lui dit "ok, je comprends, j’accepte" et on bascule sur la rédaction "pour la durée du bail initial et de ses deux renouvellements successifs, ou au cas de tacite reconduction pour les deux nouveaux baux suivants".

PPS : on ne le dira jamais assez, il faut que la "paperasse" concernant la caution soit hyper carrée. Au moment où le cautionnaire s’engage (les mentions obligatoires dont les mentions qui doivent être obligatoirement manuscrites de la main du cautionnaire, lui remettre un exemplaire du bail et le lui faire reconnaître dans l’acte de caution, etc.), mais aussi :
- en cas d’impayé de loyers, avertir ou mettre en demeure la caution, en parallèle au locataire
- en cas d’augmentation de loyer, avertir la caution en parallèle au locataire.

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2016 12h27)

En fait, selon la loi de 1989, il est illégal d’avoir une clause de résolution du bail pour motif d’absence de caution. Les motifs pouvant être cités par la clause résolutoire sont listés à l’article 4 point g) :
"non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée"

Donc, mon idée d’imposer une caution à tout moment était une mauvaise idée, car l’absence de caution ne peut pas permettre de résilier le bail.

De toute façon, s’il ne paie pas ses loyers, vous pouvez obtenir la résolution du bail pour non paiement des loyers ; pas besoin d’aller chercher une autre raison, plus fragile !

Brincaster a écrit :

Pensez-vous que je prend un trop grand risque en ayant un locataire suivant ce profil sans garant?

A vous de juger.

je devrai par exemple lui demander que l’un de ces enfants ce porte caution pour lui

Ce n’est pas à vous de lui suggérer qui doit se porter caution. Vous, en tant que bailleur, vous pouvez exiger ou non une caution, et vous pouvez vérifier la solvabilité de cette caution. Que cette caution soit son enfant ou M. X ou Mme Y. n’est pas votre affaire.

Bonjour,

J’ai fait une recherche et il me semble que le thème n’ai pas encore été abordé alors je me permets de le rajouter à la suite de ce fil.

Quid de la caution morale ? Entreprise par exemple.

Hormis Extrait K bis et le justificatif du représentant de la personne morale, quels sont les documents à demander ? Sur quels points faut-il être vigilants ? Et quelle est l’efficacité d’une telle caution ?

Des retours d’expériences peut-être ?

Wolf a écrit :

Bonjour,

J’ai fait une recherche et il me semble que le thème n’ai pas encore été abordé alors je me permets de le rajouter à la suite de ce fil.

Quid de la caution morale ? Entreprise par exemple.

Hormis Extrait K bis et le justificatif du représentant de la personne morale, quels sont les documents à demander ? Sur quels points faut-il être vigilants ? Et quelle est l’efficacité d’une telle caution ?

Des retours d’expériences peut-être ?

Cf un retour d’expérience avec un locataire chef d’entreprise et une SCI caution simple qui a pu être saisie après jugement :

Impayés de loyers et fuite du locataire à l’étranger ?

Attention néanmoins  à un point de jurisprudence essentiel : la Cour de Cassation a annulé des engagements de caution pris par une SCI au motif que la portée du cautionnement excédait largement la surface financière de la dite SCI. Dit plus trivialement, une SCI qui possède 100 k€ à son actif ne peur valablement se porter caution pour 1 M€.

La caution d’une personne morale hors SCI, cela me rendrait à tout le moins circonspect compte-tenu du risque de dépôt de bilan. Dans l’exemple cité plus haut le locataire défaillant était un entrepreneur en apparence prospère….