Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec une SCI)

Bonjour,

Je ne suis pas spécialiste, mais confronté aux mêmes questions que vous
Je vous donnes quelques éléments basiques pour démarrer la discussion qui pour le moment est à l’arrêt…
Vous avez le choix entre SCI à l’IS ou SCI à l’IR.
Une SCI à l’IR va être ’transparente’ fiscalement alors qu’une SCI à l’IS sera décorrélée de votre imposition personnelle.
En général, une SCI à l’IS paye très peu d’impôts durant sa vie, mais est très fortement fiscalisée à sa revente…
Ensuite il y a énormément d’autres subtilités concernant les SCI et la notion de plus value. Il m’est déjà arrivé d’acheter les parts d’une SCI plutôt que l’immeuble car c’était plus intéressant fiscalement sur de la plus value de revente.

Bonjour,
pour esquiver les impôts, faire du meublé, en amortissant le bien ne serait il pas plus pertinent qu’une SCI pas forcément adapté à cette objectif ?

Une remarque en passant : si vous avez peu de réponses, c’est peut-être parce que vous posez à nouveau presque les mêmes questions à 15 jours d’intervalle :
Dreams63 : étude de cas immobilier (SCI familiale ou non ?)

Il eut été plus avisé de continuer sur la même discussion, ça évite (à tous…) de repartir de zéro.

Un petit lien

L’avantage de la SCI à l’IS c’est l’amortissement.
Maintenant si vous voulez avoir un max de revenus il faut bien calculer en fonction des revenus des loyers et de ce que vous aurez à payer comme mensualités de crédit.
Car la SCI à l’IS c’est pour vous reverser des dividendes, donc après IS à 15% (33 % pour la part des bénéfices supérieures à 38.000 €) et surtout 15.5% de contribution sociales -> vous allez donc laisser 28% environ à l’Etat entre bénéfice après impôts et dividendes empochés.
Faites bien les calculs dans tous les sens. Je ne suis pas un pro de la compta mais je pense qu’il y a un moment à partir duquel la SCI à l’IS est plus intéressante qu’à l’IR mais pas certainsque pour des revenus locatifs de l’ordre de 50.000 par an se soit le cas.

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous car mon projet à bien avancé.
Aujourd’hui, je vous présente une simulation concrète de mon projet :

J’ai trouvé un immeuble d’environ 250 m² dans une petite ville de province (63), 3 500 habitants, emplacement de premier choix (centre ville) à 15 minutes de villes de 25 000 habitants.
La demande locative n’est pas un soucis sur ce secteur.

Je signe le compromis dans une semaine.

L’immeuble se compose au RDC d’un local commercial (métier de bouche) loué depuis 4 ans pour un montant de 500 €/mois.
Ensuite il y a 3 appartements de 50 m² chacun à refaire en intégralité (électricité, plomberie, sols, création de salle d’eau et cuisine) il y a juste les fenêtres en double vitrage pvc qui sont en très bonnes états.
Les appartements seront loués environ 400 € chacun soit envrion 1 700 € de loyers pour l’ensemble de l’immeuble.

Le chiffrage des travaux tournent autour de 70 000 € HT pour refaire les trois appartements complètement.
A cela s’ajoute le prix d’ERDF pour créer une colonne montante et poser 3 compteurs.
D’après l’électricien, il faut compter un montant grand maximum de 10 000 €.

Mes questions sont :

Peut-on récupérer la TVA sur les travaux ?
L’artisan me parle d’une récupération de TVA à hauteur de 10 % en nom propre et un peu supérieur si création d’une SCI.

Je n’ai aucune connaissance sur ce point la ! Si vous pouvez m’aider ou m’apporter des précisions sur ce sujet.

Je ne pense pas créer de SCI mais plutôt acheter cet immeuble en nom propre.

Ma stratégie fiscale actuelle est de décaler mes intérêts d’emprunt sur 3 ans afin d’utiliser le déficit foncier pendant les 3 premières années.
Ensuite, utiliser les intérêts d’emprunts pour réduire les impôts.
Une fois, les intérêts d’emprunts, signé une convention avec l’anah pour continuer à réduire la fiscalité.

Je m’interroge sur cette TVA pour les travaux et sur l’utilité de créer une SCI ou pas ?
Mon but est d’acheter un autre bien ou un autre immeuble similaire.

Merci par avance.

Bonjour,

Pour la TVA, la location nue ou meublée à usage d’habitation n’est pas assujettis à la TVA
et il n’y a pas d’option pour l’être (sauf quelques exceptions Bofip)

Pour le local, s’il est meublé/aménagé vous êtes assujettis de plein droit, s’il est nu vous
pouvez choisir la TVA sur option.

Vous comptez louer nu ou meublé ? Ca fait une certaine différence.

Concernant le mode de location, les subventions ou avantages divers, il faut vous faire un tableur de simulation pour trouver la formule la plus intéressante. Il faut aller voir l’ADIL et votre point "Rénovation Info Service" pour connaître les aides applicables.

Comme dit précédement, on ne peut récupérer la TVA que si on y est assujetti, donc je pense que ça n’a pas d’intérêt de se retrouver avec des loyers majorés par la TVA.

Du coup, puisque vous ne récupérerez pas la TVA, il faut que vous soyez attentif à faire appliquer le taux le plus bas par les artisans, quitte à scinder les factures pour bien séparer ce qui est à des taux différents :
5,5 % pour ce qui relève de la "rénovation énergétique"
10 % pour ce qui relève des travaux d’amélioration et de transformation,
avec différents critères et contraintes.

Cf : Taux de TVA pour les travaux de rénovation d’un logement - professionnels | service-public.fr

PS : suivant l’ampleur des travaux, attention aussi à la notion de "travaux concourant à la production d’un immeuble neuf". Les impôts considèrent que lorsque qu’il plus de telle quantité de travaux exécutés à la fois, ce n’est plus de la rénovation mais assimilable à du neuf (donc TVA 20 %). Il faut vraiment une rénovation très lourde et généralisée pour atteindre ce cas-là, mais il vaut mieux savoir que ça existe.

Dernière modification par Bernard2K (15/02/2016 16h12)

Bonjour à tous, en tant que nouveau sur le site, et investisseur. Je n’ai pas encore rempli ma fiche de présentation, ne m’en voulez pas.
En ce qui concerne la TVA sur les travaux:
- elle sera dans tous les cas, sauf erreur de ma part, à 20 % sur votre local commercial. Vous pourrez la récupérer sous la double condition:
* d’être assujetti à la TVA pour ce qui est du bail commercial
* que votre locataire exerce lui-même une activité soumise à la TVA dans votre local
-elle sera à 10 % hors travaux d’amélioration énergétique (eux TVA à 5,5 %), quel que soit la valeur de vos travaux/votre prix d’acquisition (ex: nous avons nous-mêmes, en 2011 et 2012, réalisé 250 000 € de travaux dans un immeuble acheté 50 000 €) à Civray (86400) pourvu que, sur la période de 2 ans précédent ou suivant la réalisation de vos travaux ceux-ci :
- n’affectent ni les fondations, ni les éléments, hors fondations, déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, ni la consistance des façades (hors ravalement)
- n’affectent pas plus de 5 des 6 éléments suivants:
* Planchers qui ne déterminent pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage
* Huisseries extérieures
* Cloisons intérieures
* Installations sanitaires et de plomberie
* Installations électriques
* Système de chauffage (pour les immeubles situés en métropole).
A mes yeux, dans tous les cas, il est préférable d’agir en utilisant la formule du rescrit.
C’est à dire:
-soit écrire aux Impôts en leur expliquant votre projet et en leur demandant de vous apporter une réponse claire/vos questionnements (qui doivent être clairs eux aussi)
- soit prendre directement contact avec la personne qui suit votre déclaration au service des Impôts, lui expliquer en face à face votre projet (elle vous orientera vers un de ses collègue si elle-même n’est pas une spécialiste du domaine pour laquelle vous l’interpellez), et lui demander une réponse écrite.
Cette réponse, en cas de contestation ultérieure par l’administration, vaudra.
Vos intérêts seront ainsi protégés.
C’est ainsi que nous procédons nous-mêmes.
N’hésitez pas à m’indiquer si j’ai fais une e
rreur quelque part…

1)  Creation d’une SCI a posteriori --> apport à la SCI --> frais d’apports pour la SCI + imposition de la PV pour l’apporteur. Est-ce vraiment intéressant ?

Parade éventuelle : le rachat par la SCI, mais il faut le justifier par un peu plus que "pour ne pas payer d’impots". Une bonne raison peut être, par exemple : pour mettre en commun avec conjoint + enfants sans indivision un patrimoine propre et personnel au départ. Mais le "j’apporte à la SCI pour éviter de payer des impots" ……..

Au passage, l’apport est une mutation, avec des contraintes pour les emprunts actifs.

2) passage en meublé. Juste un rappel : meme à l’IS, la SCI doit avoir un objet civil. Donc prudence, parce qu’il y a meublé et meublé, et si l’activité est perçue comme commerciale (meublé de tourisme) …

Pour mémoire, meme si vous louez en nu classique, via une SCI IS, vous avez la même fiscalité qu’en meublé détention directe. Sauf pour la revente, puisque la SCI IS ne bénéficie pas du régime des plus values des particuliers. (cela dit, comme on entend dire que ce régime favorable risque de disparaitre pour les LMNP, la question n’a peut être pas grand intérêt)

En ce qui concerne ERDF, c’est la seul devis manquant aujourd’hui !
J’ai contacté ERDF par téléphone. Ils demandent beaucoup de documents pour intervenir.
Mon plombier doit me transmettre tous les éléments constituants le dossier très rapidement.
Pour revenir à ERDF, j’ai annoncé le projet ! D’après le conseiller, le budget tourne autour de 2000 / 3 000 € maximum pour le raccordement ERDF.

Se rajoute les frais de colonne montante.
Le plombier souhaite être présent avec le conseiller ERDF car de son expérience, ERDF peux avoir des exigences et des contraintes qui peuvent alourdir le budget.

D’après mon plombier, le prix d’une colonne montante serait de 4 000 / 5 000 € maximum.

J’ai prévu un budget large de 10 000 € dans mon prévisionnel.

Dès que j’ai le retour d’ERDF et du plombier, je vous transmets les informations.

En ce qui concerne le dossier bancaire, je précise qu’il est bien possible de différé les remboursements du crédit :
Soit un remboursement classique (les mensualités sont les mêmes durant toute la durée du prêt)
Pour mon cas : 815 € environ assurances comprises (je vais négocier un peu l’assurance)

Soit un remboursement partiel (un peu de capital et d’intérêts d’emprunts)
Environ 300 € sur 24 mois + augmentation du prêt à partir du 24 eme mois.

Ou alors un remboursement différé total :
Environ 30 € d’assurances sur 24 mois (aucun remboursement de capital, ni d’intêrets)

C’est juste à titre d’information.

Merci pour cette réponse détaillée.

Pour le moment, mon électricien doit prendre rendez vous avec ERDF afin de faire un devis et de voir ou et comment installer la colonne montante, etc…

Je vais suivre les travaux et essayer d’être très réactif afin de perdre peu de temps dans les travaux.
Je vais bien entendu tout garder et vous faire un détails de mon projet jusqu’à la mise en location.

Une question concernant le déficit foncier.
J’ai fais une estimation avec le site rendementlocatif afin de voir la rentabilité du projet et la fiscalité.
D’après le logiciel, je peux déduire mes travaux pendant 5 ans pour réduire les impôts.

La première année, les impôts sur le revenu sont annulé avec le déficit foncier.
Cette déduction n’est possible que la première année d’achat de l’immeuble ou des travaux.

Si, j’achète un second immeuble en 2016, puis-je annuler mes impôts en 2017 ou alors je dois acheter un nouveau bien en 2017 pour annuler les impôts de 2017 ?

Merci de votre réponse.