Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ?

C’est exactement ça : frais pour vente de parts de SCI plus faible (5%), risque sur les éventuelles dettes cachées ou autres engagements de la SCI (on peut mettre en place des garanties, mais ça reste limité..), et absence de la sécurité qu’apporte un notaire dans la vente du bien immobilier en direct (vérifications multiples, responsabilité pro, tous les diagnostics qui entourent une vente immo).

La reprise du crédit nécessitera l’accord de la banque (et rien ne dit que le crédit était avantageux), car les associés de la SCI sont en général les garants du crédit….

Un autre aspect à prendre en compte : ce que la vente rapporte au vendeur (après paiement des impôts sur les plus-values) sera différent, qui permet éventuellement de négocier le prix différemment.

Bonjour,

Je relance cette discussion car je suis dans ce cas : je lorgne sur un immeuble que le vendeur possède en SCI.

Je comprends que j’ai deux possibilités : soit acheter l’immeuble en mon nom propre à la SCI, soit reprendre les parts de la SCI. Ai-je bien compris où n’ai-je en fait pas le choix ?

Si j’achète l’immeuble en mon nom propre à la SCI, il s’agit alors d’une vente immobilière classique, avec toutes les garanties apportées par le notaire et les diagnostiques.

Si j’achète les parts de la SCI, alors je me situe dans le cas décrit dans les messages précédents : moins de frais de notaire, risques supplémentaires (dettes cachées) et grosse déception quand je revendrai.

Ai-je bien compris ?

Merci d’avance.

Robby77 : oui vous avez bien compris
Belly79 : je comprends comme vous
Cdt

Bonjour Bernard2k,
Excellente réflexion.
Notez que si une SCI ne peut pas être crée avec un seul associé, ce cas peut arriver au cours de la vie de la SCI (rachat de part amiable…ou suite à une décision de justice, retrait d’un associé, décès…).
Cela n’entraîne pas immédiatement la dissolution de la SCI…Heureusement !
(Voir article 1844-5 du Code Civil).
Par ailleurs, lorsque vous empruntez pour racheter des parts de SCI, sauf exception, vos intérêts de l’emprunt contracté à cet effet…ne constituent pas des charges déductibles.

Goodbylenine, #3: Dans un cas où nous avons racheter les parts d’un de nos associés, nous n’avons pas eu à solliciter quelque autorisation de la banque. En effet, ce n’est pas tel ou tel associé qui emprunte "intuitu personnae", mais la SCI en sa qualité de "personne morale disposant d’une capacité juridique propre". Et la banque, pas folle, n’annulera pas les garanties contractées par celles et ceux qui ont cautionné l’emprunt. Elle se contentera donc de constater que ces personnes sont toujours garantes, en sollicitant, par précaution, les nouveaux statuts (de toute manière, s’il y avait une convention contraire, elle n’aurait pas d’incidence sur la couverture de risque pour la banque).
L’autorisation de la banque ne sera nécessaire que si ces associés sortants demandent à ne plus être engagées/prêt.
Dans ce cas-là, la banque comparera les garanties offertes par les uns et par les autres et:
- acceptera (ou non)  une substitution de personne(s) garante(s)
- cumulera plus probablement les garanties en ajoutant à celles figurant sur le contrat de prêt…celle que constitue la présence de nouveaux associés dans la SCI (pour rappel, les associé(e)s d’une SCI sont responsables indéfiniment sur leur biens personnels…donc responsables des dettes issus de prêts antérieurs à leur arrivée)

Autre "léger" détail: Quand vous rachetez les parts d’une SCI, vous allez être en contact avec le "vendeur". Avec lequel vous allez, éventuellement, trouver un terrain d’entente financier.
Il va alors vous falloir franchir une autre étape, souvent prévue par les statuts de la SCI: l’agrément par les autres associé(e)s.
Le vendeur de part devra informer la gérance et  les autres associés de sa décision de vous céder ses parts à tels prix et conditions.
Les autres associés disposeront d’un certain délai soit:
- pour acheter ses parts en votre lieu et place
- vous laisser entrer par agrément
- vous laisser rentrer par obligation
C’est ces derniers cas qui m’intéresse.
Car il peut y avoir 2 motivations:
- Vous les avez rencontré, avez discuté avec eux, vous avez le même point de vue, voir la même philosophie, ils considèrent que vous allez apporter un +…tout devrait aller pour le mieux
- Ils ne peuvent pas acheter (par exemple, vu leur situation financière personnelle du moment) et ne sont pas contents (voir furieux) de l’arrivée d’un petit nouveau. Et là, attention aux soucis qui ne tarderont pas à venir…
A titre personnel, je propose à nos associé(e)s, quand quelqu’un veut sortir, de:
- soit nous entendre pour qu’il sorte avec une évaluation de la valeur de ses parts établie par un expert-comptable indépendant désigné par un notaire, que nous nous répartissons
- soit revendre la totalité des actifs de la SCI quand le cas 1 n’est pas possible, et se répartir le "boni" quitte à être + imposé. Au minimum, tout le monde récupère le même montant prorata de ses parts. Personne ne devrait se sentir lésé par les autres.
Il doit s’agir d’un pacte clair dès le départ.

Dernière modification par belli79 (10/03/2016 08h38)

belli79 a écrit :

Goodbylenine, #3: Dans un cas où nous avons racheter les parts d’un de nos associés, nous n’avons pas eu à solliciter quelque autorisation de la banque. En effet, ce n’est pas tel ou tel associé qui emprunte "intuitu personnae", mais la SCI en sa qualité de "personne morale disposant d’une capacité juridique propre". Et la banque, pas folle, n’annulera pas les garanties contractées par celles et ceux qui ont cautionné l’emprunt. Elle se contentera donc de constater que ces personnes sont toujours garantes, en sollicitant, par précaution, les nouveaux statuts (de toute manière, s’il y avait une convention contraire, elle n’aurait pas d’incidence sur la couverture de risque pour la banque).
L’autorisation de la banque ne sera nécessaire que si ces associés sortants demandent à ne plus être engagées/prêt.
Dans ce cas-là, la banque comparera les garanties offertes par les uns et par les autres et:
- acceptera (ou non)  une substitution de personne(s) garante(s)
- cumulera plus probablement les garanties en ajoutant à celles figurant sur le contrat de prêt…celle que constitue la présence de nouveaux associés dans la SCI (pour rappel, les associé(e)s d’une SCI sont responsables indéfiniment sur leur biens personnels…donc responsables des dettes issus de prêts antérieurs à leur arrivée)

Je ne pense pas que l’associé d’une SCI qui emprunte restera engagé éternellement en relation avec ce prêt après avoir cédé ses parts de la SCI. Merci de citer les textes qui indiqueraient le contraire si je me trompe.

Généralement, un banque qui prête à une SCI insère une clause dans le contrat de prêt stipulant que l’accord de la banque est requis avant toute cession de parts, sachant que les associés sont de toute manière (comme pour toute société civile) garant de toutes les créances de la SCI. Enfreindre cette clause entraine généralement la possibilité pour la banque d’actionner une clause d’exigibilité immédiate, qui permet à la banque de demander un remboursement immédiat de l’emprunt et de frais et indemnité forfaitaires non négligeables. J’ai déjà vu un cas où la banque a ainsi invoqué une clause d’exigibilité immédiate suite à une cession de part qu’elle n’avait pas explicitement autorisée (et pourtant dans ce cas : le vendeur était notoirement insolvable et a même été déclaré en faillite quelques temps plus tard, alors que l’acheteur était solvable et solide, et l’avocat de la banque n’ayant pas respecté les formes requises pour sa demande, ça s’est terminé par un accord amiable).

Une alternative est que la banque demande (au moment de la constitution du prêt) un engagement à titre de caution personnelle de chacun (ou de certains) des associés de la SCI. Il est généralement bien plus facile et rapide pour la banque d’actionner une telle garantie (que d’invoquer l’engagement des associés d’une SCI défaillante).

Concernant la caution, dans la pratique les vendeurs ajoutent régulièrement dans l’acte une condition suspensive d’obtention de la main-levée du cautionnement.

Pour moi il s’agit de 2 problème bien différents, même s’ils font partie d’une négociation globale.

Je vois pas en quoi un vendeur devrait rester caution d’un engagement pour les beau yeux de l’acheteur.
Ça n’a aucune justification économique. Cette caution ne le protège pas/peu d’ailleurs des "surprises" sur le passif.

Si l’acheteur veut des garanties, des mécanismes juridiques existent. Ça fait des frais supplémentaires,
mais ajouter une convention de garantie actif-passif contre garantie par une caution à la première
demande d’une banque ou un crédit vendeur vous permettra a priori de dormir sur vos 2 oreilles…

Bonjour,

Je suis très intéressé sur l’achat d’un appartement, mais voila le bien appartient à une sci.
L’agent immobilier me dit que je peux acheter les parts qui donne droit à cet appartement et que je peux en faire ce que je veux pas la suite (travaux, location….).

Que même pour la déclaration d’impôt cela revient au même et que je peux le déclarer sur l’IR par exemple.

Je peux si je le veux me retirer de la sci avec le bien (frais de 4000 euros), mais que ca ne changerai rien.

Quel est votre avis à ce sujet ?

Merci pour vos conseil.

J’ai le mérite au moins de dire Bonjour !

Ne pas avoir assez cherché ne mérite peut être pas un tel accueil.

même avec le lien donné, j’ai du mal à comprendre car je ne connais personne de cette SCI et je veux simplement comprendre la relation entre les part d’une SCI et le bien qui m’intéresse.

Désolé de ne pas bien comprendre, d’être un simple débutant…

Y-a-t-il d’autres bien dans la SCI?
Serez vous majoritaire?

Ce sont des informations clés sans lesquelles il n’est pas possible de répondre à votre question.

Je ne savais pas qu’il fallait se présenter à chaque fois. Mea culpa.

42 ans 3 enfants, travaille en suisse, propriétaire logement principal (maison), location logement en nu dans le 94. Et je projette d’acheter un bien en haute savoie pour du LMNP.

Mon notaire est en vacances et je souhaite avoir d’autres avis que le sien, d’ou ma question sur ce forum.

Pour l’instant je ne sais pas grand chose, on me propose de me vendre des parts d’une SCI qui a été constituée y a très longtemps dont certaine personnes sont décédés.

Que dois je connaitre ou poser comme questions afin de prendre la bonne décision ? Car pour ma part, si c’est la même chose que d’acheter en nom propre au niveau fiscal, impôt… alors j’ai tout intérêt à le prendre car c’est une très bonne affaire.

Comme je suis obligé de faire confiance aux gens qui m’entoure je préfère demander à un maximum de personnes avertis.

topolino a écrit :

Que dois je connaitre ou poser comme questions afin de prendre la bonne décision ? Car pour ma part, si c’est la même chose que d’acheter en nom propre au niveau fiscal, impôt… alors j’ai tout intérêt à le prendre car c’est une très bonne affaire.

Vous devriez disposer des statuts de la SCI, de son Kbis (ces 2, vous pouvez d’ailleurs les obtenir vous-même sur infogreffe.fr ou societe.com, moyennant quelques €uros) , du registre avec les compte-rendu d’AG, et des derniers Bilans de la société.