Dreams63 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en province)

Pour le montant de l’impôt, j’ai simplement rentré toutes les informations au plus juste possible sur le site rendementlocatif (version premimum)
J’ai ajouté 5 000 € de travaux pour la création d’une colonne montante afin de régulariser la situtation (passage de 2 compteurs à 3 compteurs EDF)

La simulation n’est pas vraiment juste car j’ai également un T2 que je loue sous une convention Anah en loyer modéré.

Pour le moment, le site ne prend pas en compte plusieurs investissements pour le calcul de l’impôts.

Pour le statut de lMNP, je suis d’accord avec vous et pourtant le propriétaire actuelle loue toujours ses 3 appartements sous ce statut.

Je m’aperçois que beaucoup de propriétaires en campagne utilise ce mode de fiscalité pour payer moins d’impôts.

Aprés, il peut y avoir des conséquences.

La raison de la vente, c’est un divorce.
La maison est en vente depuis 1 an au prix de 130 000 €.

J’ai rencontré les locataires qui sont en place depuis plusieurs années, certains sont mêmes natifs de la ville.
En discutant avec eux, ils étaient inquiets que j’augmente les loyers en cas d’achat.
Ils m’ont bien fait comprendre qu’ils ne souhaitent pas partir.
C’est un point positif pour un investisseur.

Autrement, la structure de la maison est saine.

De mon point du vue, la rentabilité est bonne mais contrairement à un immeuble avec beaucoup de travaux (déficit foncier) il y a pas de possibilités de faire des travaux importants, donc pas mal d’impôts assez rapidement.

Habitez vous sur place ?
Sinon, comment avez vous prévu de gérer le bien ?

Merci pour vos réponses :

En effet, bernard2K à bien résumer la situation :
L’immeuble dispose d’une cave ou pourrait être stocké les meubles et je préfère de loin régulariser la situation en achetant des meubles plutôt que de risquer le redressement.

Je choisis sans hésitation la tranquillité en dépensant entre 2000 et 3000 € de meubles, etc…Tout en continuant la fiscalité en LMNP qui est beaucoup plus avantageuse.

C’est en effet le problème de cet immeuble :
- Faire une colonne montante pour que chaque appartement dispose de son propre compteur EDF (à ce jour 2 compteurs sur 3)
- Régulariser la situation du LMNP en achetant des meubles.

Et il y a un autre soucis, celui du chauffage :

A ce jour, le chauffage est calculé au prorata des surfaces, c’est à dire une chaudière collective pour 3 appartements, pour l’eau un compteur d’eau générale dans la cave, et chaque appartement à ses sous compteurs individuels, d’après le propriétaire "ça n’a jamais posé aucun problème, ni de calculs, ni de règlement de facturation à chaque locataires".

Pour moi, c’est un problème. Pour être en règle, il faut avoir une chaudière dans chaque appartement, ce qui engendre des travaux supplémentaires.

En ce qui concerne la gestion du bien, j’ai de la famille dans le coin, aucun soucis pour trouver de la famille en cas de soucis.

C’est un bien que je suis depuis un moment, j’ai appris pas mal de choses sur ce site et aujourd’hui je comprends pourquoi ce bien n’est pas encore vendu.

Certes, les travaux et la mise en légalité du bien n’est pas énorme mais il y a quand même un coût.

En parallèle de ce bien, je suis sur un autre projet, moins rentable mais beaucoup plus sécurisant, il s’agit d’un grand appartement dans une ville étudiante en colocation.
Je suis en attente des devis des artisans concernant les travaux.
J’aimerai vous exposer ce projet.
Dois-je ouvrir un nouveau sujet ou je continue sur celui-ci ?
Je n’ai pas envie de monopoliser le site avec plusieurs études de cas.

Parfait pour ses réponses très intéressantes.
Le chauffage et les compteurs d’eau ne sont donc pas un problème.
Il reste seulement à régler le soucis du 3 ème compteur électrique et de la colonne montante, ainsi que la régularisation du statut de LMNP en achetant des meubles afin de se couvrir d’un éventuel redressement.

J’ai finalement acheté l’immeuble (j’ai signé le compromis par procuration ne pouvant me rendre sur place pour des raisons professionnel)  à un prix de 95 000 € hors frais de notaire.

Je remercie l’ensemble des intervenants du site m’ayant apporté leurs conseils et remarques très intéressantes.

Voici ma démarche pour cet immeuble :

A la base, les 3 appartements de cette maison sont loués en meublé et le propriétaire déclare ses logements en meublé avec un abattement de 50 %, il ne se sert pas de la déclaration au réel.

De mon côté, j’ai pris les remarques des investisseurs et de mon notaire et j’ai fais les démarches suivantes:

REMISE AUX NORMES DE L’ELECRICITE :

- Devis d’un électricien pour remettre aux normes l’électricité (Colonne montante)
J’ai fais appel à un électricien ayant déjà fait des colonnes montantes.

Son avis : il ne voit pas de réel problème, les 2 autres compteurs sont aux normes et un 3 ème compteur semble facile à poser.
Bien entendu, il faut faire les démarches auprès d’ERDF et avoir leurs avis avant d’entamer le chantier.
J’ai un devis gonflé de 5 700 € pour mettre aux normes l’électricité.
D’après l’électricien, 3 000 € sont largement suffisants mais nous avons pris une fourchette haute en cas de complication.

PROBLEME DE LOGEMENT MEUBLE :

Ensuite, le propriétaire utilise le statut LMNP en ayant que peu de meuble dans les appartements.
A noter, les locataires sont des gens sympas, ayant de très bon rapport avec le propriétaire, les baux sont de 2006, 2011 et 2015 pour le dernier.
Ils ont acceptés de signer des baux meublés en ayant que peu de meubles dans l’appartement.
Pour éviter ce problème, j’ai suivi les conseils de Bernard2K et de mon notaire.
J’ai demandé un additif de meubles obligatoire dans la loi Alur pour être couvert.
Les locataires et le propriétaires ont signés une grande liste de meubles et cette liste est certifié sur le compromis.
D’après mon notaire, le fait d’avoir des baux signés en LMNP avec la liste des meubles signés des deux parties me couvrent en cas de contrôle.
Pour être parfaitement en règle, je vais ajouter des meubles que je vais déposer dans la cave.

Voici un résumé de la situation.
Je vous donne maintenant des chiffres :

Achat 95 000 € dont 5 000 € de meubles + frais de notaire
Je fais un crédit à 110 % sur 20 ans à un taux de 1,55 % hors assurance
Ma mensualité tourne autour de 558 €

Mes 3 loyers sont de 1 320 € hors charges.

Je compte utiliser le statut de LMNP au réel afin de réduire la fiscalité.
Ma prochaine démarche est de trouver un bon comptable en LMNP afin de gérer l’amortissement du bien et les autres frais déductibles.

Pourquoi un comptable ?
Beaucoup d’investisseurs m’ont conseillé d’en prendre un car dans les 3 premières années au LMNP au réel, je risque d’avoir un contrôle fiscal.

Je veux bien votre avis sur le sujet et je vous remercie encore pour tous vos conseils.