Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS)

Bonjour,

En premier lieu, vous devriez absolument lire la file https://www.investisseurs-heureux.fr/t7685 où nous avons grandement débattu du sujet avec CyberPapi et qui devrait vous donnez une idée.

basstoubilou a écrit :

J’ai donc pensé à acquérir ce bien via une SCI avec mon père (qui détiendrait 1% des parts), dans le but d’avoir une SCI soumise à l’IS  (cela me semble indiqué pour un bien très rentable, mais sans grande perspective de valorisation à la revente : bien que je souhaiterais garder sur le très long terme donc).

Je ne vois pas le rapport entre votre père à 1% de parts dans une SCI et le fait qu’elle soit à l’IS. Une SCI est à l’IS si vous souscrivez à cette option (irrévocable je crois) où si une société à l’IS possède tout ou partie de la SCI.

basstoubilou a écrit :

- J’ai compris qu’un amortissement comptable était effectué tous les ans, et donc déductible (autour de 4% je crois). Mais en cas de revente au bout de 20 ans disons (je sais que c’est le pire scénario, et ce n’est pas mon but, mais au cas où), la taxation serait donc bien supérieure à la plus value? (s’il y en a une…)?

Cf la file que vous ai mis. Vous n’avez pas compris le principe d’amortissement. Déjà à l’IS vous devrez avoir un expert comptable (enfin je vous le conseille), et vous devrez définir une règle d’amortissement du bien. Sur 20, 30 ou 50 ans par exemple. Le bien sera donc amorti comptablement pour 1/20ème, 1/30ème ou 1/50ème de sa valeur chaque année.

basstoubilou a écrit :

-  Je n’ai pas saisi les 15,5% de cotisations sociales (CSG RDS), quand interviennent-elles?

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, la CSG se calcule sur les dividendes bruts (avant abattement de 40% donc) que vous vous versez.

basstoubilou a écrit :

-  Les frais de notaire sont déductibles : cela veut-il dire que l’on doit les déduire dès la première année? ou peut on la reporter, voir l’étaler?

A l’IS, vous déduisez les frais d’acquisition comptablement en une fois la première année. S’il existe, le déficit est reportable.

basstoubilou a écrit :

- Une amie, qui a fait ses propres statuts de SCI, me conseille de les faire moi même. J’imagine que comme c’est avec mon père il n’y a aucun risque de litige, mais qu’en pensez-vous, est-ce faisable ?

A mon humble avis, c’est une grave erreur. Vous n’êtes pas notaire et vous oublierez forcément des cas. Je vous conseillerais pour les statuts de vous rapprocher d’un notaire qui s’y connait en SCI.

basstoubilou a écrit :

Ma question concerne l’amortissement : il se déduit des charges, mais comment impacts t-il la taxation à la revente?

Relisez la file que vous ai donné, nous donnons la réponse en page 4 à deux autres membres.

Si vous avez amorti votre bien comptablement en totalité (au bout de 20, 30 ou 50 ans) la PV est totale (sauf prix du terrain qui n’est pas amortissable).
PV = prix de vente - prix du terrain.

basstoubilou a écrit :

Un ami possédant une SCI à l’IS déduit absolument tout : outillage, travaux, frais de notaires, allant même jusqu’à des pleins d’essence, ou même des diners au restaurant. Est-il dans l’illégalité?

Je ne suis pas sûr, mais si ces frais sont bien justifiés pour la SCI alors je pense que c’est légal, même si pour les restaurants ca me paraît quand même limite.

basstoubilou a écrit :

Peut-on, lors de la création d’une SCI, déduire des éventuels frais de courtiers?

J’avais en tête la mention de "frais d’acquisitions", donc je dirais oui mais je ne sais pas spécifiquement pour les courtiers. D’autres membres peuvent valider ?

basstoubilou a écrit :

En tous cas depuis mes nombreuses lectures je pense partir sur une société à l’IS, j’aime l’idée d’être taxé plus tard, une fois que l’argent « m’appartient » réellement, quitte à payer plus.

C’est bien tout le débat de la file que je vous ai mis plus haut, que nous avons eu avec CyberPapi.
En fonction du timing de votre revente et de la PV par rapport au prix initial, la SCI IS peut être vraiment beaucoup plus lourde en terme d’impôts payé in fine.
Par contre, dans certains cas très spécifique c’est plus bénéfique que l’IR.

Dans tous les cas par contre, à l’IS vous décalez votre imposition et cela vous permet d’alléger un effort de trésorerie qui serait nécessaire à l’IR à cause du paiement annuel des impôts. (Notamment si vous excluez vous verser des dividendes)

Setanta

Merci à vous 2, cela m’éclaire énormément.

Setenta, j’avais lu ce topic, extrêmement intéressant au passage

Je ne vois pas le rapport entre votre père à 1% de parts dans une SCI et le fait qu’elle soit à l’IS. Une SCI est à l’IS si vous souscrivez à cette option (irrévocable je crois) où si une société à l’IS possède tout ou partie de la SCI.

Je voulais dire par là qu’une imposition à l’IS me semble avantageuse dans mon cas. Et que la seule façon d’en profiter est la création d’une SCI à l’IS. N’ayant pas pour l’instant l’envie de m’associer, mon père acceptera je pense de prendre 1% des parts, pour me permettre la création de la SCI.

Je pense que ma situation, comme je le disais, se prête relativement bien à l’IS : achat d’un immeuble très rentable, impossible à défiscaliser (petites surfaces sans grands travaux), sans grande perspective de plus value à la revente.
Je ne peux de toute façon pas le prendre à l’IR : je ne pourrais assumer l’imposition.
Je n’ai aucunement besoin de me verser des dividendes (du moins pour l’instant).

Concernant le sujet que j’ai lu et relu, voici les 2 choses que j’ai mal saisies :

- l’amortissement. Si j’ai bien compris, on choisi la durée d’amortissement du bien. Par exemple sur un achat à 100 000 euros, et un amortissement sur 50 ans, on déduit de nos charges 2000 euros chaque année?
Mais je ne comprends pas votre phrase : PV = prix de vente - prix du terrain.
J’imagine que PV signifie plus value : mais même dans le cas d’une revente au prix d’achat, donc sans plus value, je serais imposé. Mais que se passe t-il si je choisi une durée d’amortissement de 30 ans et que je choisi de revendre mon bien au bout de ces 30 années, quand il est amortit? Je ne saisi pas l’imposition qui en découlerait.. si quelqu’un avait la patience de m’expliquer cela avec notre base d’achat et de revente à 100 000 euros, ce serait super…

- La tendance du marché : Pourquoi la SCI à l’IS devient moins intéressante dans le cas d’une hausse du prix de l’immobilier?

Merci encore !

xa a écrit :

Une SCI IR détenue pour moitié par une société soumise à l’IS sera fiscalisée, par transparence, et sur la moitié des données financières, comme une SCI IS, mais restera, techniquement, une SCI IR.

C’est ce qui permet, dans un montage transférant l’US à une société IS de bénéficier de la fiscalité IS sur l’usufruit pour la durée de l’usufruit, mais de la fiscalité IR au terme de l’usufruit, par exemple dans le cadre d’une revente du bien détenu par la SCI.

Solution intéressant. En cherchant à l’approfondir, j’ai trouvé un article datant de 2012 qui détaille ce mécanisme : http://www.lesavocatsfiscalistes.fr/fil … sement.pdf

Il semblerait tout de même que les choses aient un peu changé depuis. Il y a des fils intéressants sur le forum, il faudra que je les lise à tête reposée :
https://www.investisseurs-heureux.fr/t5008
https://www.investisseurs-heureux.fr/t3076

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 01h49)

Oui et en lisant les files, vous aviez d’ailleurs déjà précisé ce point Xa.
Ce qui me fait dire que ce n’est pas applicable dans mon cas, puisque les associés de la SCI IS et la SARL sont strictement équivalent

Setanta