Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?)

Bonjour,

Je ne trouve pas les mêmes mensualités pour votre financement. (175-60: 115k sur 20 ans à 2,95% hors assurance me donne 634€ de mensualités et je ne compte pas les travaux).

Au-delà de cela, je calcule:
Loyers : 9600
Renta brute : 5,05%

TF : 495
PNO : 100
Remb. mensualité : 6132
Cash flow annuel hors impôts : 2873€
Renta nette : 1,51%

Base de calcul pour IRPP + PS :
Intérêts annuels : 2760 environ.
Rev fonciers considérés : 6245€
Rev. fonciers après abbattement 30% (micro fonciers) : 4371
PS : 677
IRPP : 612

Net net annuel : 1583
Renta net net 0,83%

Ceci hors travaux, hors gestion etc. C’est absolument mauvais quand on vois d’autre investissement locatif, mais la différence c’est que c’était votre RP à la base. Vous ne l’avez sans doute pas acheté pour sa rentabilité locative future.

Franchement, si la demande locative est là, au minimum votre bien devrait ne pas trop vous demander un effort d’épargne. A vous de voir si vous souhaitez le garder ou non.

A titre purement personnel, si je ne suis pas pressé et que la demande locative est là je chercherai d’abord à trouver un bon locataire pour continuer à garder le bien et éviter un MV sur la revente dans l’immédiat tout en continuant à rembourser le crédit.
Mais je ne connais pas votre région, ne suis pas à votre place et n’ait pas les mêmes revenus…

Setanta

Peut etre profiter du fait que se soit votre RP pour la vendre sans etre taxé sur la plusvalue?
Une fois mise en location il sera trop tard …

A voir si vous trouvez un bien plus rentable sur le secteur

Comme les différents intervenants, il manque 2 informations principales :
Sur le bien actuel, sa valeur et son CRD.
Sur le bien futur, la capacité de financement.

Après, il faut voir si vous vous éloignez ou restez dans la même zone, ce qui peux impliqué des frais de gestion en plus.
Voir aussi si certains travaux sont à prévoir, ce qui impacterai le rendement futur.

Question qui me traverse l’esprit : votre conjoint a acheté une RP en gagnant 1550€/mois.

Quel est le crédit qu’il a souscrit ?
Car ça pourrait être un crédit PAS (Prêt Accession Social), et là la location est compliqué voir impossible.

Par contre il faut analyser le crédit en détail :
115k sur 20 ans en 2014 ?
Pour 511€/mois
En 2016, reste un CRD de 87k.
Soit 511/mois sur 3 ans (1er janvier 2014 -> 31 décembre 2016): 18k
CRD 2014 - CRD 2016 : 28k soit le double des mensualités versées.

Là je pense qu’il y a des erreurs dans le chiffres.
511€ à 2,95% sur 20 ans, ça donne plutôt un montant de 90.000€ emprunté.

Au final, vu le manque de précision des chiffres, j’ai du mal à comprendre.
Sinon, vu que votre conjoint n’a pas l’air doué avec les chiffres, n’est ce pas un peu compliqué qu’il mette son bien en location ? (surtout que concrètement, vous n’êtes pas décisionnaire dans la gestion)

Pour conserver son patrimoine, il peux tout à fait vendre et apporter la somme à la maison en précisant dans l’acte qu’il s’agit d’un apport personnel, ou alors le garder de côté indépendamment de votre achat en commun.

Effectivement, une erreur dans les chiffres.
Mon conjoint a payé les frais de notaire avec un autre apport que celui dont je vous ai parlé. Donc, il avait bien un emprunt de 95 000€ et un apport de 60 000€ pour la maison et les frais d’agence.
Au  niveau du prêt, il a un prêt jeune à 1% je crois et un autre prêt classique.
Et quant aux chiffres… Oui, c’est compliqué, il n’a pas DU TOUT la fibre mathématiques… C’est moi qui gère les crédits et les sous…
De mon point de vue, il est plus intéressant de vendre (même une misère), pour faire un petit apport dans la future RP et qu’il garde le reste pour se faire un vrai investissement locatif… Ou juste se refaire de l’épargne.
Un PEL aurait un meilleur rendement que la maison en location…
Et puis, si jamais la maison se retrouve plusieurs mois sans être louée, ça risque vraiment d’être la galère financière!
Car 1550 de revenu - 600€ d’emprunt pour la nouvelle maison - 511€ de celle-ci = 439€. C’est pas vraiment glorieux.

Enagem a écrit :

De mon point de vue, il est plus intéressant de vendre (même une misère), pour faire un petit apport dans la future RP et qu’il garde le reste pour se faire un vrai investissement locatif… Ou juste se refaire de l’épargne.
[…]
Et puis, si jamais la maison se retrouve plusieurs mois sans être louée, ça risque vraiment d’être la galère financière!
Car 1550 de revenu - 600€ d’emprunt pour la nouvelle maison - 511€ de celle-ci = 439€. C’est pas vraiment glorieux.

C’est ce que je disais plus haut. Au delà de l’affect ou de calcul de rentabilité XYZ, la première question a se poser est :
Quelle est la demande locative pour ce type de bien (maison, surface X, nb de pièces etc) dans votre région ?
Si cela vous paraît compliqué de trouver des locataires ou que vous risquez de souffrir de vacances locatives ou que du fait d’une demande faible vous risquez de vous retrouver avec des locataires qui ne payeront pas, il faudrait à mon avis plutôt revendre.

Le cas contraire (demande locative correcte, avec une maison vous visez plutôt une famille avec deux salaires et vous devriez réduire les risques de vacances ou d’impayés), je pense qu’il est préférable de garder cette maison pour deux raisons:
- période de taux bas, donc autant emprunter à 110% pour un nouvel investissement plutôt que d’y mettre son cash
- prix à la revente avec MV. Comme le disent Bernard2K et Gunday, en gardant la maison louée vous continuez à rembourser le CRD, ce qui fait que votre patrimoine net augmente -avec un cashflow positif même si rentabilité pas top) et si jamais l’immo remonte, vous pourrez éviter la MV.

Pour moi, avant de calculer vous devez répondre à ces deux questions:
- demande locative ?
- votre capacité à supporter votre nouvelle RP, la maison louée et vos investissements avec un reste à vivre correct pour votre budget.

Setanta

EDIT : Merci pour les corrections Bernard2K. J’ai fais ces calculs très rapidement pour poser une base de chiffres. Mais à mon humble avis, la réponse à garder ou revendre la maison se situe sur des critères autres que financiers dans le cas présent.

En même temps, mademoiselle est assistante de gestion, et lui n’a pas du tout le goût des chiffres… Ca n’est pas étonnant que ça soit Enagem qui calcule à sa place.

Le tout, c’est de ne pas confondre le patrimoine de l’un et de l’autre, ni de prendre les décisions à sa place. Enagem, si vous voulez calculer à sa place, c’est très bien, mais à la fin, il faut avoir la clarté de dire  : "voici les chiffres de TA maison, voici ce qui se passe pour l"hypothèse A, voici ce qui se passe dans l’hypothèse B, qu’est-que TU décides ?".

Ca évite ensuite les incompréhensions et les reproches.

Comme le dit gunday, il n’y a pas que les aspects financiers à regarder :
- la nature des prêts lui permet-il de louer ?
- préfère-t-il garder la maison pour se garder du patrimoine immobilier ?
- si mise en location : quel mode de gestion ? Si vous ajoutez la gestion par une agence et une assurance loyers impayés, ça va plomber encore le rendement locatif. Je vous conseille plutôt de bien choisir le locataire ET de demander une caution solidaire.
etc.

Sinon, la maison que vous achèteriez ensemble, ça serait en indivision ?

J’ai mis les choses au clair dès le début avec lui: c’est SON bien, c’est lui qui prend les décisions. Moi je ne peux que le conseiller ou donner mon avis. C’est d’ailleurs pour cela que je viens sur le forum: vous avez des visions et des idées que nous n’avons pas.
On a mis une annonce pour la location et une pour la vente… Et on a des réponses aux deux.
Je vais me renseigner sur le type de crédit.
Pour l’instant, mon conjoint partirait sur la vente. Mais bon, on verra ce que la banque nous dit. Je vous tiens au courant!

S’agissant d’une RP et non d’un bien locatif comme vous l’avez fait (c’est à dire à la recherche d’une bonne rentabilité) la vente serait une bonne option (d’après moi également).

Il faudrait que la banque lui sécurise l’esprit en lui expliquant que malgré le crédit commun de la nouvelle RP, elle lui prêterait de nouveaux fonds pour investir seul de son côté si un jour cette option l’intéresse et se présente.
Il comprendrait alors que la vente de la maison ne l’handicap pas pour des projets futurs à son compte.
Il place le fruit de la vente et le jour où il trouve la bonne affaire il peut payer les frais de notaire (si non financement à 110%) et avoir un matelas de sécurité pour d’eventuels travaux dans son bien.

Ce qu’il ne faut pas c’est qu’il se sente coincé et qu’il sache qu’il pourra toujours se retourner en cas de problème.

Bonjour!

Je viens quand même vous donner le fin mot de l’histoire!
Mon conjoint a finalement vendu sa maison 145 000€ net vendeur en l’état.
Du coup, on se retrouve avec un prêt-relais juste pour 2 mois… C’est un peu dommage.