Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Je suis du même avis que Philippe30, il faut davantage de détails pour que l’on puisse vous répondre.

Cependant, moi aussi, je répondrai, de prime abord, les garages car le risque d’impayé n’existe quasiment pas.  Et si un locataire ne vous paye pas, cela ne représente qu’1/16 eme du revenu qui ne rentre pas.

Y a-t-il une raison pour ne pas prendre les 2 ?

Bonsoir,

Merci pour toutes vos réponses.

@Philippe30: Mon expérience en locatif, c’est 2 appartements que je gérais moi-même, et dont je me suis séparée il y a une dizaine d’années, à cause d’impayés et de dégâts sur un des deux appartements.
Je me suis dit: "le locatif, c’est fini". Aujourd’hui, je vais tenter de répéter l’expérience, en faisant cette fois gérer par une agence.

Il s’agit de 2 T2 de 45 m2, et un T3 de 54 m2.

Les appartements sont gérés par une agence, et les garages "en direct" par l’actuel propriétaire.

@tchakable: Le risque d’impayés n’existe  presque pas pour les garages? Précisez votre pensée:

soit les locataires, face a une faible somme, payent toujours leur loyer à temps, soit au contraire ils sont négligents parce que justement c’est une petite somme.
Et en cas de négligence et/ou d’impayés récurrents, le coût d’une procédure peut être prohibitif par rapport au loyer.
D’ailleurs, la procédure contentieuse pour ce type de bien est elle la même que pour des locaux d’habitation?
Je pense qu’il y a moins de difficultés, pas de trêve hivernale par exemple…

@dkee34: pour les garages, justement l’absence d’entretien est très intéressant: pas de chauffe-eau à changer, de double vitrages ayant pris l’humidité, ou autres joyeusetés qui coûtent très cher…

Les appartements sont loués "nus", bail classique d’habitation de trois ans, loi 1989.

@GoodbyLenine et ryanroll: je ne peux pas prendre les deux, car mon banquier ne me suit pas, et comme je l’ai dit au début, ayant eu de mauvaises expériences par le passé, je ne souhaite pas être submergée, et donc je préféré commencer par "petit".

Bonne remarque de BorderLine.
Meme sans renovations, l’augmentation potentielle de capital sur les apparts est peut-etre plus importantes que sur les garages. Dans 10 ans, les apparts vaudront peut-etre 50% de plus et les garages seulement 30%.
(Je n’en sais rien, ce sera peut-etre l’inverse, c’est juste une chose de plus a prendre en compte dans votre decision.)

Je considererais aussi l’hypothese de la revente. Il me semble aise de revendre seulement 1 appart dans quelques annees (pour terminer de payer le credit ou investir la somme autrement). Par contre, revendre une partie des garages est peut etre un peu plus complique.

je n’ai jamais entendu parlé d’une procédure à l’encontre de locataires de garages. Si le type  ne paye pas, il se barre. Au pire il y a un ou deux mois de perdus. Jamais plus.

Si il y a un problème, je vous envoie des gars qui travaillaient pour moi dans le sud. Le mauvais payeur quand il les verra ne restera pas longtemps sur place…

"En fait, je me demande pourquoi les investisseurs immobiliers achètent des appartements avec tous les ennuis inhérents, alors qu’avec des garages les soucis sont moindres."

Parce que vous ne ferez rarement voire jamais de PV monstrueuses avec un garage, sans compter que pleins de charges sont déductibles afin d’arriver parfois à une déclaration sur le revenu en négatif…

Les garages représentent la meilleure opportunité dans cette situation.

Si tu souhaites vendre pour récuprer un peu de liquidité, tu ne paiera pas de plus-values jusqu’a 15 000 euros de cession ( en revanche les garages sont il dans une copropriété?).

Pourquoi les propriétaires s’embetent avec des studios? et la gestion? pour la simple et bonne raison c’est que 12% de renta sur des garages il n’y en a pas souvent.

sabinette a écrit :

En fait, je me demande pourquoi les investisseurs immobiliers achètent des appartements avec tous les ennuis inhérents, alors qu’avec des garages les soucis sont moindres… (je suis un peu radicale .

La liquidité est aussi une différence majeure, car la base d’acquéreur est tout de même plus réduite pour des garages. Par rapport à vos objectifs ce point ne relève que peu d’importance (recherche de rente) mais il est normal qu’un investissement moins liquide soit plus rentable.
Pour des garages ou parkings, il faut être très vigilent sur l’emplacement (comme toujours en immobilier), et il faut surtout bien connaitre le quartier et sa dynamique - car un réaménagement urbain peuvent se révéler "fatal" : vacance --> perte de rendement + moins values.
Ces actifs n’ont pas d’autre valeur que celle de leur rendement
Difficile de dissocier risques et rendement en immobilier…

Bonjour,

je me viens juste de m’inscrire sur ce forum, pour pouvoir vous poser plusieurs questions.

@ Sabinette : avez vous acheter finalement les garages dont vous parliez ?

Jai bien lu tous vos commentaires et vous semblez être des membres actifs et plutôt avisé pour gérer votre argent. Lequel d’entre vous a réellement investi dans des garages ou des parking ?

J’ai commencé à bien regarder le prix de la location et de vente de ce type de bien, et je trouve des rentabilités de 10 % net avant impôts au maximum. Ca me parait intéressant.

Où trouver plus d’informations sur ce type d’investissement ailleurs que sur les forums ?

merci de vos réponses !