Acquisition de parts de SCPI via une société civile à l'IS ?

Bonjour

Les frais de compta sont obligatoires pour une SCI à l’IS, vous êtes obligé de faire un rapport annuel comme pour toute société. Donc de payer un expert comptable quelles que soient vos connaissances.

Vous parlez de "rémunération par remboursement de vos apports".

Attention, la SCI à l’IS est un formidable outil de capitalisation, avec de grands avantages pour transmettre/partager en famille. EN ravanche la rémunération sous forme de dividendes peut être lourdement imposée, là encore en fonction de votre TMI et de votre situation générale, il peut être moins intéressant de faire une SCI à l’IS plutôt qu’une SCI à l’IR ou pas de SCI du tout.
EN général il est conseillé de capitaliser (à crédit souvent) sur plusieurs années, et de passer en phase de distribution à l’arrêt de l’activité professionnelle pour atténuer les impôts sur dividendes percus.

Sans en connaître plus sur les montants, votre TMI, les échéances etc, je peux déjà vous dire que les membres éclairés qie moi en matière de SCI du forum ne pourront pas vous répondre plus précisément.

Il est aussi généralement apprécié de se présenter dans la partie du forum ad hoc, conformément à notre charte.

Bah, éviter les PS maintenant (à 15.5%), si c’est pour les payer (et il faudra bien les payer un jour, si vous voulez sortir de la société plus que vos CCA,  ce qui devrait être le cas de toute société supposée générer du bénéfice à terme) dans quelques années à une autre taux, plus probablement supérieur à 15.5%, ce n’est pas forcément une bonne affaire.

En tout cas, ça ne doit pas être votre principale motivation pour faire un tel montage, qui comporte aussi des coûts (au moins pour la constitution et la gestion de la société, en plus de l’IS) et des inconvénients (l’argent est immobilisé un bon moment, il faut que les associés soient d’accord ce qui n’est pas évident sur une longue durée quand les objectifs de chacun peuvent varier, etc.).

Si les taux remontent, le risque est surtout que les parts de SCPI voient leur prix significativement baisser (et pas qu’il faille faire des apports.

La rémunération des éventuels apports sera fiscalisée (comme des intérêts, ceux d’un livret bancaire ou d’une obligation, i.e. à TMI IR + PS pour une personne physique actuellement), donc ça présente rarement un intérêt.

PS : Dixiet, même si vous êtes inscrit depuis 2012 sur ce forum, vous devriez vous présenter ici pour être conforme à notre charte.

GoodbyLenine a écrit :

Si les taux remontent, le risque est surtout que les parts de SCPI voient leur prix significativement baisser (et pas qu’il faille faire des apports.

La rémunération des éventuels apports sera fiscalisée (comme des intérêts, ceux d’un livret bancaire ou d’une obligation, i.e. à TMI IR + PS pour une personne physique actuellement), donc ça présente rarement un intérêt.

PS : Dixiet, même si vous êtes inscrit depuis 2012 sur ce forum, vous devriez vous présenter ici pour être conforme à notre charte.

Bonsoir GoodbyLénine,

1) Je pensais surtout au fait que le rendement des SCPI risquait de ne plus assurer le remboursement des emprunts en cas de remontée des taux (danger immédiat) et bien sur, comme vous le rappelez, la perte en capital secondaire à la dévalorisation des parts….

2) Oui je vais me présenter, mais je suis un grand timide ;-)

Bonne soirée
Dixiet

Pour éviter un topic redondant, je rebondis sur celui là , le titre étant très vaste.
Dans une société à l’IS, pour un couple marié en séparation de bien, l’un gagnant 5 fois plus que l’autre, peut on et est il judicieux de faire une répartition inégale des parts ?
Celle ci est elle ferme et définitive ou à chaque action d’achat
Par exemple, s’il y a 1200 parts, à répartition inégale, 200/1000
Dans le cadre d’achat de SCPI à comptant,  on fera donc 2000 euros d’un côté / 10000 de l’autre
Mais si on prend une SCPI à crédit, est ce la même chose ou peut on décider d’une répartitoin différente ?

Merci +

Certes mais un peu quand même. Si on doit abonder dans la SCi, par exemple en cas de prêt bancaire, c’est aux associés de combler le trou d’un cash flow négatif . Si par exemple le cash flow est de 300 euros par mois, il faut bien abonder dedans en rapport avec les parts de la SCi ?

La banque n’ira pas regarder qui apporte en CCA pour assurer la trésorerie de la SCI : c’est le problème des associés. 

Mais il est très probable que la banque vous demandera de vous porter caution sur votre patrimoine (c’est plus facile pour la banque de récupérer son argent si la SCI est défaillante), celui de l’associé ayant le plus gros, ou sur tous les associés.

Cela dépend si vous voulez favoriser votre femme ou pas. Si oui, vous faites le montage a 50/50 et vous apportez en CCA le cas flow négatif dans les proportions qui vous intéressent ou vous mêmes en totalité.
Le CCA pourra être récupéré ultérieurement mais si vous ne le retirez jamais vous devrez verser 50% des dividendes a votre femme qui aura de fait peu ou pas participer au cash flow.

Mettero a écrit :

Ok mais n’est ce pas le plus logique que le montant apporté soit en rapport avec la quote part de chacun dans la SCi ?

Cela dépend dans quelle logique vous avez constitué cet SCI. Si vous visez un rééquilibrage des patrimoines entre conjoint, comme l’indique Malo, ou un transfert progressif de patrimoine entre générations, il me semble qu’il ne s’impose pas vraiment d’apporter en fonction de la quote-part de chacun dans la SCI.

Bien à vous,
cat

L’intérêt de ce montage est de faire porter la charge de la dette à la SCI IS ( qui paye 15 à 28% d’IS et déduit les intérêts et autres frais) puis une fois le crédit rembourse de récupérer en direct la pleine propriété sans s’ennuyer avec une société IS et sans avoir à payer l’URSSAF, ou à payer une plus value importante en cas de revente.

Bien évidemment c’est abusif :
1/ Si le montage est uniquement à visée fiscale .

2/ Si le montage n’est pas dans l’intérêt de la société mais uniquement dans celui de ses actionnaires (abus de droit).

Certains cas particuliers permettent de réaliser ce type de montage avec de bonnes justifications pour ces deux points et c’est alors légal.

Sinon vous pouvez plutôt faire deux opérations distinctes : achat d’US par la SCI (avec un tiers en NP), et une autre opération (avec un autre tiers en contrepartie) pour acheter cash la NP à votre nom. Ca revient au même mais vous supprimez le lien entre les deux opérations.

L’URSSAF est due sur les rémunérations au gérant et sur les dividendes dépassant 10% du capital social.

Je parle évidemment de la phase de consommation et non de la phase de remboursement du crédit où la SCI ne distribue pas forcément de rémunération/dividendes.

Comme dit plus haut, si il n’y a pas d’autre justification que fiscale c’est illégal donc à ne pas faire.

Par contre le gain potentiel est considérable pour un fort TMI compte tenu de la fiscalité sur les revenus fonciers. C’est donc à étudier pour certains cas précis.

peakykarl, le 23/08/2020 a écrit :

Certains d’entre vous ont-ils déjà comparé ce montage avec la sci is avec SCPI en PP ?

Outre les aspects fiscaux, il y a quand même une différence assez fondamentale : un apport initial de trésorerie n’est pas utile pour une SCI à l’IS qui acquiert par emprunt des parts de SCPI en pleine propriété (après, il faut apporter de l’argent au fil de l’eau si le cash-flow est négatif).

Ce n’est pas le cas quand vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété à titre personnel.

Bien à vous,
cat