Projet VEFA qui dérape : recours possibles et responsabilités (promoteur, notaire et banque) ?

Bonjour,

Votre raisonnement part exclusion du fait qu’un promoteur doit avoir un compte dédié à une opération.
Or avez-vous des sources juridiques pour le confirmer ?
A ma connaissance, hormis pour les dépôts de réservation qui sont séquestré chez le notaire ou à la banque, et le cas d’une GFA intrinsèque, je n’ai pas connaissance d’obligation légale d’avoir un compte dédié.
Dans le fonctionnement, de nombreux promoteurs utilisent un compte dédié à une opération
(quand il n’utilise pas directement une SCCV par opération) mais pour moi cela vient plutôt de
la pratique des banques prêteuses et des garants (GFA) qui impose un mode de fonctionnement
aux promoteurs pour garantir leurs risques.

Lisez votre contrat, la GFA doit y être mentionné et annexé, s’agit’il bien d’une garantie extrinsèque ?

Dans tout les cas si le promoteur vous plante, le recours privilégié c’est la GFA.
A côté de ça il y a pas mal de jurisprudence où la responsabilité du notaire
est mise en jeu car ils n’ont pas suffisamment rempli leur rôle de protection du maître d’ouvrage (vérifier la GFA etc…)

Si besoin, vous pouvez réviser le fonctionnement de la VEFA sur ce document : http://www.cheuvreux-notaires.fr/veille … rs2015.pdf

Comme nek, je n’ai pas trouvé trace d’une obligation légale de compte séparé ; on dirait c’est plutôt une précaution qui est imposée par les banques, les assurances ou les garants.

Garantie extrinsèque ou intrinsèque : ça va faire une grande différence. Si extrinsèque, cela pourrait permettre de finir les travaux.

Pour ce qui est de pointer au notaire l’obligation de séparer les comptes : êtes-vous sûr que vous n’avez pas joué contre votre camp ? Si ce promoteur finance ses projets en siphonnant le plus récent, n’avez-vous pas intérêt à ce que ce mécanisme fonctionne encore, au bénéfice de votre immeuble ?

Exiger des choses d’une entreprise défaillante est à double tranchant car cela peut la mettre en cessation de paiement. Avez-vous intérêt à ce que le promoteur soit placé en cessation de paiement, ou avez-vous intérêt à ce qu’il termine cahin-caha, quitte à avoir du retard ; et après vous le déluge ?

Dans le cas présent, il s’agit de bien peser les conséquences de vos actions. Vaut-il mieux crever l’abcès (ce qui peut se finir par une annulation de la vente et une mise en liquidation du promoteur), ou vaut-il mieux éviter d’accabler le promoteur pour le laisser finir le chantier malgré le retard et les difficultés ?

Je trouve aussi que vous vous emballez à mener l’enquête pour rechercher les responsabilités. Dire qui est responsable, c’est le boulot du juge, pas le votre. Et qui dit jugement, dit loooong délai. Ce n’est probablement pas votre intérêt. Il faut être plus pragmatique, en visant la solution qui vous arrange vous.

Si c’est de l’intrinsèque, il faut bien un compte dédié comme je l’évoquais.

Voici pour le juridique les articles qui doivent correspondre à votre situation antérieur à 2015:

Article R*261-18 du CCH a écrit :

La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des situations suivantes :
[…]

c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l’opération, auprès d’un établissement de crédit et s’engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles.

Article R*261-18-1 du CCH a écrit :

[…]Les sommes payées par l’acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l’article R. 261-18 ouvert auprès d’un établissement de crédit.

Legifrancel

cheuvreux-notaires a écrit :

Ainsi, le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 a apporté plusieurs modifications au dispositif de la
garantie intrinsèque due par le vendeur. Afin de sécuriser l’opération au profit de l’accédant […] le
décret créé par son article 1er un c)1 à l’article R 261-18 du CCH. Ce nouvel alinéa créé une nouvelle obligation
pour le vendeur, celle d’ouvrir un compte bancaire unique, propre à l’opération immobilière envisagée, sur
lequel seront versés les fonds assurant le financement de celle-ci.

La GFA - Chevreux Notaires

Bernard2K a écrit :

Si ce promoteur finance ses projets en siphonnant le plus récent, n’avez-vous pas intérêt à ce que ce mécanisme fonctionne encore, au bénéfice de votre immeuble ?

Le problème c’est que si il n’y pas de programme plus récent (s’il est pris à la gorge, il doit pas être en prospection foncière)
c’est son programme le plus récent qui est siphonné pour boucler des problèmes techniques sur les plus vieux…

Mais je valide totalement le fait d’agir prudemment. Car vu que c’est de l’intrinsèque,
si l’engrenage du redressement commence vous risquez de ne pas revoir du tout ou avant
très longtemps votre argent…

Bonjour,

Je ne me prononcerai pas sur les responsabilités car ce n’est pas mon domaine et je ne suis pas compétent en la matière.

Par contre si je peux me permettre de vous donner un conseil, vu que l’affaire semble mal engagée je vous encourage à faire vos démarches par écrit avec accusé de réception pour avoir des preuves.

De plus si vous avez une assurance protection juridique, il serait judicieux de leur déclarer l’incident et d’ouvrir un dossier chez eux. Vérifiez les conditions d’exclusion pour la prise en charge auparavant mais généralement si c’est compris, ils vous apportent un soutien juridique avec des réponses étayées à vos questions par des juristes et si l’affaire est portée en justice ils prennent en charge vos frais (au moins en partie). Si vous n’avez pas encore de protection juridique, peut-être est-il encore temps d’en souscrire une en prenant soin d’étudier les tableaux des garanties et exclusions auparavant…

Bon courage.

Je pensais qu’il y avait au moins une garantie de remboursement par assurance. Mais c’était une erreur.

Effectivement, intrinsèque veut bien dire ce que ça veut dire : il n’y a pas de garant ni assurance. Et le compte séparé par opération est l’un des éléments de la garantie intrinsèque.

Par contre, faire un compte séparé maintenant, ça ne sert à rien. Le compte séparé sert à préserver l’argent destiné à chaque opération. L’argent recueilli sur une opération ne peut servir qu’à payer les dépenses de cette opération-là.

Maintenant que le siphonnage a déjà eu lieu et que l’argent s’est évaporé (puisque vous écriviez "il n’a globalement plus un rond"), faire un compte séparé par opération ne sert plus à rien. Quand le notaire dit qu’il va demander au promoteur de faire des comptes séparés maintenant, c’est du pipeau.

Bonjour

" mais la création d’un compte séparé maintenant va être très utile. Cela permet de sécuriser les rentrés d’argent liées au projet qui vont avoir lieu et il va très certainement en avoir."

Désolé, mais si j’ai à peu près suivi l’histoire, vous avez un promoteur qui aurait siphonné un ou plusieurs projets pour on ne sait pas trop quoi (financer d’autres projets, prendre des vacances, s’acheter une belle voiture, … selon qu’on veuille le considérer comme un jongleur de trésorerie ou un escroc)

Ca laisse penser que ce promoteur ne s’embarrassait pas trop des contraintes formelles. Et vous pensez que créer un compte dédié va l’empêcher de continuer à ne pas s’embarrasser avec ces contraintes ?

La vraie question initiale serait plutôt : la confiance est-elle encore possible ? Est-ce que ce problème n’est qu’une erreur de compta, facilitée par l’utilisation d’un compte unique, ou est-ce que ce promoteur est un margoulin qui continuera, compte séparé ou non, à faire le margoulin ?

A partir de là, la seconde question est, selon les montants déjà investis, que faire ?

Sur la question des responsabilités, la banque n’a, à ce jour, aucune obligation à vérifier le fonctionnement interne des entreprises qui sont ses clients. Je sais que la tendance est à considérer les banques responsables de tout, mais la question posée est alors : si la banque est responsable de l’allocation des fonds versés par les clients de son client à son client, cela signifie que la banque doit disposer de pouvoirs opérationnels sur la gestion de l’entreprise qui est son client.

Je vous laisse réfléchir aux conséquences d’une telle position.

En l’état, je ne vois pas quelle jurisprudence vous permettrait de considérer la banque comme responsable du problème.

Concernant le notaire, sa responsabilité est engagée s’il n’a pas fait les vérifications nécessaires pour valider l’acte. Mais attention : s’il doit faire les vérifications, il n’a pas à remettre en cause la validité des réponses qui lui ont été données. Aussi si le promoteur a fourni un numéro de compte en précisant qu’il était dédié à cette opération, la vérification a été faite.

Ainsi si un promoteur, sur un second projet, fournit le même numéro de compte en précisant "dédié à ce nouveau projet", le notaire n’a pas les moyens techniques et juridiques  pour vérifier si le promoteur ment !

"En terme de jurisprudence il y a le dossier Investimmo qui correspond pas mal."

Où ce qui a été reproché aux notaires est, justement, de ne pas avoir effectué les vérifications qui sont de leur responsabilité

Petite mise à jour de la situation : Les travaux ont repris. La situation c’est normalisée et va certainement aller au bout sans (ou très minime) casse financière.

J’exposerai ici la stratégie utilisée pour s’en sortir une fois les travaux finalisés.

Pour les personnes ayant le même problème, vous pouvez m’envoyer un MP si vous avez besoin de conseils.

@ Miky : Information fausse, non vérifiée, non sourcée. Stade avancé du chantier + garantie intrinsèque -> très difficile d’obtenir l’annulation (besoin d’aller au tribunal) et encore plus difficile d’être remboursé par ce promoteur très probablement insolvable.

Par ailleurs, notre ami nous qu’il a trouvé le moyen de contraindre le promoteur à finir le chantier, donc vous êtes hors sujet.

Si la société n’a pas d’argent, elle n’a pas d’argent (quelque soit le recours utilisé pour récupérer ses billes) . Donc pas de remboursement même si je devais être dans mon bon droit de le demander…

Petite mise à jour de la situation: les travaux avancent toujours sans (aucuns) encombres…
RDV courant 2017 pour le fin mot de l’histoire et pour vous expliquer comment je m’en suis sorti.