Dreams63 [75] : étude de cas immobilier Investir à Paris

Bonjour à toutes et à tous,

Après avoir acheté un appartement en borloo Ancien en Province et un petit immeuble en LMNP, je me lance dans un 3 ème projet, il s’agit d’un appartement à Paris pour faire de la location saisonnière et en cas de soucis (la législation changeant énormément sur ce sujet) je cherche une solution de secours en me réservant le droit de passer le bien en LMNP.

Pour ce qui est de la légalité (c’est un sujet abordé des dizaines de fois sur le forum) je prends mes responsabilités en connaissance de cause. Je souhaite investir dans un RDC car il apparaît sur un texte de loi qu’une exeception au logement en RDC peut être accordé sans aucune compensation, ni changement d’usage (SOURCE ANIL)

Je cite le document de l’ANIL

Les compensations 
Pour  préserver  le  parc  de  logements,  le  changement  d’usage  peut  être  subordonné  à  une 
compensation, sous la forme de la transformation concomitante en habitation, de locaux ayant
un autre usage. 
L’autorisation est alors attachée au local et constitue un droit réel, publié au fichier immobilier.
Si  aucune  compensation  n’est  prévue,  l’autorisation  est  personnelle  ce  qui  facilite  le  retour  à  l’habitation puisqu’elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin à l’exercice professionnel. 
Toutefois,  il  n’y  a  pas  changement  d’usage  lorsque  l’activité  est  exercée  dans  une  partie 
seulement d’un local d’habitation sous certaines conditions :

- sauf stipulation   contractuelle   prévue   par   le bail   ou   le   règlement   de   copropriété, l’autorisation est accordée lorsqu’elle porte sur une partie des locaux d’habitation situés en rez-de-chaussée.
CCH : L.631-7-2

Je ferme la parenthèse sur la légalité en précisant travaillant avec un cabinet de comptable et déclarant bien mon activité et mes revenus (BIC) sous le statut du LMNP.

Ma question se tourne sur le financement de cet achat :

Je précise résider à Paris et ma banque se trouve en Province.
Ma banque me suit sur un achat financé à 110 % à hauteur de 150 000 € / 160 000 €
Si il y a des travaux ou autres, je pense utiliser mon épargne personnel pour concrétiser le projet.

Le soucis, ma banquière me demande des justificatifs prouvant la qualité de l’investissement (au moins un autofinancement du bien ou des justificatifs démontrant la rentabilité du bien) et c’est une partie plutôt compliqué et délicate à ce stade du projet.

Trouver une agence immobilière attestant de la rentabilité de la location saisonnière, ça doit être possible.

Par contre, comment prouver à  la banque l’autofinancement du bien compte tenu de l’encadrement des loyers sur le ville de Paris ? Cette loi est vraiment un frein énorme à l’investissement Parisien.
Les prix à l’achat sont complètement libre (et c’est bien normal) mais l’état décide donc d’encadrer les loyers sous peine de procédure provoquant un ralentissement des transactions et en pénalisant les investisseurs.

Voici un exemple concret :

Studio en RDC de 15 m² dans le centre de Paris (quartier très touristique)
Prix d’achat : 160 000 € (hors frais de notaire)
Coût du crédit : exemple établi sur 20 ans avec un taux de 1,80 % (assurance compris)
Soit 851 €

Prix du loyer de référence en meublé (source du site : encadrementdesloyers)
615 €

Soit un déficit de chaque mois de 236 € / mois.

Qui souhaite investir dans ce contexte ?
Votre avis sur la question et comment présenter un dossier auprès de sa banque dans ce contexte ?

Merci par avance pour vos commentaires et avis.

Mots-clés : encadrement des loyers, immobilier, paris