Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ?

Pour ma part ayant des petites surfaces meublées principalement louée par des étudiants et des travailleurs ayant de courtes missions j’ai l’impression d’être en recherche permanente de locataires.

La durée moyenne d’occupation est de 8.5 mois soit avec 13 logements dans la même ville beaucoup d’A/R:
-Visites avec parfois la possibilité de grouper mais à minima deux déplacements jusqu’à 5 pour un appartement que j’ai du mal à louer
-Etat des lieux entrant
-Entretien des parties communes
-Suivi des travaux et gestion des imprévus
-AG de copropriété
-Etat des lieux sortant
… et on recommence

Alors évidemment mon sentiment du moment est que tout cela est très chronophage mais j’ai des travaux en cours ce qui fait que je suis plus présent mais ce point n’est pas à sous-estimer une fois en rythme de croisière.

De plus à chaque visite je fais un petit nettoyage des communs, je ne reviens jamais uniquement pour ce poste spécifique et pour mon cas je parle de 4h de route A/R mais également proche du cercle familial. Je conseillerai de ne pas le faire sans ce critère car les A/R deviendraient vite des corvées.

Ensuite il y a la possibilité de déléguer mais sous quelles formes et dans quelles conditions?

Voir la discussion : (2/2) Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ?

Bonjour,

Personnellement j’ai 3 biens loués actuellement.

1 en saisonnier qui est entièrement géré mais le gars fait du super bon travail.
1 un location nue, c’est le même locataire depuis 3 ans
1 en location meublée c’est la même depuis 3 ans, j’ai du la voir 2 fois.heureusement c’est le seul bien qui est à coté de chez moi.

Psychologiquement quand vous avez un soucis, je préfère voir le locataire , réglé le problème le plus vite possible .
Le locataire est satisfait et vous instaurer une relation de confiance.
Pour moi, c’est pas une agence qui peut faire ça.
La proximité est pour ma part la clés de la réussite immobilière.

De plus pour lutter contre la vacance locative , rien de tel que de gérer soit même votre bisness en mettant l’annonce directement quand vous avez une demande de fin de bail et de faire des visites au plus vite.

J’ai vécu en Seine et Marne, j’ai préféré attendre et déménager que d’investir dans cette region qui est très très chère.

cricri77700 a écrit :

J’ai vécu en Seine et Marne, j’ai préféré attendre et déménager que d’investir dans cette region qui est très très chère.

Avec des prix d’immeubles débutant à 100k€, c’est pas forcément ce que j’appellerais cher…

Après, il y a Seine et Marne et Seine et Marne!

ryanroll a écrit :

- Les prix de vente sont très chers : n’importe quel bled paumé de seine et marne va couter autant que le centre ville vivant d’une ville de province.

Je vis dans le 77, je connais les 2 côtés du 77.
Et entre les 2, c’est le jour et la nuit :
A l’Ouest, il y a la ville avec la grande banlieue parisienne, à l’Est, la campagne profonde avec la totale (désertification rurale, peu de transport, internet par les corbeaux, désert médical, …). Je passe régulièrement devant des maisons abandonnés, des lotissements vide (une maison sur une 15aine de prévu), …
Typiquement, je pense que les prochains investissements que je vais réaliser seront probablement en Seine et Marne, au vu des prix peu élevé. (par rapport aux régions voisines).
D’ailleurs en vous répondant, j’ai peut être trouvé ma prochaine cible!

ryanroll a écrit :

Par contre quand je vois les résultats du sondage, je me dis que si je dois effectivement y aller plus de 9 fois / an, j’aimerai bien que ce soit pas trop loin non plus

Comme vous le dites, entre la phase prospection et la phase suivi, le rythme change beaucoup!
Sans compter le type de bien.
Là notre immeuble, c’est des logements plutôt petit, donc avec un turn over élevé.
La maison que j’ai en location, le turn over est faible (mais la relocation plus compliqué). Le précédent locataire était resté près de 30 ans.
Pareil, en cas de travaux, mieux vaut suivre sur place! (sur les 3 derniers travaux, 2 fois, j’ai du faire revenir la société pour reprendre le boulot mal fini)

Donc à voir en fonction de ce que vous souhaitez gérer, si vous visez avec des travaux, la taille des biens, la cible locataire…

ryanroll a écrit :

Je fais bien la distinction "distance géographique" et "durée" : un patelin de seine et marne peut etre bcp plus difficile d’accès pour moi qu’une ville en province facilement accessible en TER par ex (Rouen, Troyes)

Ne pas oublier qu’en Ile de France, il y a pas mal de transport en commun, dont certains sur les trajets des TER!
(et qu’en temps que francilien, le pass navigo vous permet de vous déplacer!)

ryanroll a écrit :

@Gunday : n’avez-vous pas peur justement d’investir dans des zones en perte de vitesse en très grande couronne? Je pense que le risque locatif y est très fort. De quel coin précisément parlez-vous?

Pour le moment, j’ai investi hors ile de France, sur une ville secondaire en direction de Troyes (bon là il reste plus grand choix).
Pas mal de demande, mais pas toujours des loctaires idéaux (faut le temps d’apprendre à choisir + épurer les choix des précédents).

Après, faut bien choisir les villes, en fonction de différents critères.
Par exemple, je n’investirais pas à Provins, bien que ce soit la sous préfecture : mal desservi, trop de bien en location, les biens proche gare sont beaucoup de maison bourgeoise un peu cher et en plus proche de la rivière. (avec mes expérience de locations, je devient allergique à tout ce qui a de l’eau dans le secteur)

Mais je regarde depuis un moment la ville de longueville. Je vise une maison de taille moyenne avec un bout de terrain, c’est pas mal demandé et assez rare. (et malheureusement plutôt cher)
Par exemple : ceci mais moins cher!
Dans le secteur y a pas mal de bien de personnes agées, un peu vieillot donc qui peuvent se vendre pas trop cher, mais souvent des biens assez grand.

Ce ne sont pas forcément des secteurs en déclin.
D’ailleurs, la fréquentation du train est tel que la ville est en train de construire un parking à la gare pour juguler le flux automobile.
Après, c’est vrai que c’est pas mal de zones dortoirs, mais en temps qu’investisseur, ça ne me pose pas franchement de problème.

Concrètement, je ne vois pas trop la perte de vitesse de la grande banlieue. Du moins dans mon secteur.

ryanroll a écrit :

D’ailleurs je vois que vous êtes propriétaire d’une maison que vous mettez en location : est-ce une colocation? Généralement on dit que les maisons ont bcp plus de mal à trouver preneur car ceux qui veulent vivre dans une maison finissent par l’acheter alors qu’un appartement est plus pour du "temporaire".

Location directe. Je confirme, qu’il y a eu un peu de temps avant de trouver un locataire.
Surtout que la maison est à l’ancienne, donc avec de grande pièce, et assez grande. Le tout avec un grand jardin, donc pas destiné à tout le monde.
Ceci dit, les locataires sont en places depuis 4/5 ans et semble parti pour rester. Le précédent locataire est resté une 30aine d’année.
Par contre le rendement est faible (5% brut), et les coûts pas négligeable (surtout la TF).
Je garde le bien, car je l’ai eut en héritage et qu’il ne m’a coûté que 15% de se valeur. Mais si les locataires partent, je pense que je revenderais.

Si vous louez à des étudiants cela ne m’étonne pas trop.

Pour en être un moi aussi, comme je sais que le séjour sera temporaire, je ne m’attarde pas 5 ans pour choisir un appartement, s’il y a le stricte minimum et en état de marche je prends. Par précaution je prévois plusieurs visites, mais si le premier n’a rien de dérangeant, je le prend sans visiter les autres.

Bernard2K:
Votre analyse est comme souvent la bonne.

Mon post faisait écho à la question initiale à savoir le nombre de déplacements. C’est aussi ce genre de déconvenues qu’il faut connaître avant d’investir.
L’immobilier sur de petites surfaces ce n’est pas choisir un locataire, faire un état des lieux et revenir au départ du locataire.

Je vous rejoins sur la réactivité et je suis toujours surpris de recevoir des appels de gens qui ont parfois fait plusieurs centaines de km et qui sont sur place pour visiter sans avoir planifier les RDV en amont. Mais encore une fois quand l’offre et supérieure à la demande c’est le locataire qui a le pouvoir (tout au moins le choix) et cela se ressent.

J’ai des membres de ma famille qui habitent en 30min et 1h de route qui peuvent ponctuellement me dépanner mais avoir quelqu’un dans la ville serait un très gros avantage que je n’arrive pour le moment pas à mettre en place.

A l’inverse il ne m’est jamais arrivé de louper une affaire par manque de réactivité. Encore une fois c’est parce que le marché local en province est  moyennement dynamique là où j’investi.

Pour revenir sur cette expérience de visites annulées voici comment je procède:
-premier filtre téléphonique rapide où je demande à la personne de m’envoyer un mail avec ses coordonnées
-je rempli un tableau en indiquant les différentes caractéristiques que j’ai pu obtenir lors de l’échange comme la date d’entrée, la région d’origine (m’aide personnellement à me rafraîchir la mémoire, rien de discriminatoire), le type d’étude…
-j’envoi ensuite des photos complémentaires de l’appartement ainsi que la liste des documents que je demande pour un dossier
-à partir de là nous fixons RDV

Certains ne donnent pas suite, d’autres ont des documents manquants mais me l’indiquent. Je groupe les visites avec 1, 2 ou 3 locataires que je juge intéressant (bon dossier, parents garants et date d’entrée qui me convient) et je prends RDV avec 1 ou 2 personnes avec des dossiers moins bons.

Au feeling sur place le candidat au dossier moins intéressant peut s’avérer être un bon locataire.

Et donc pour revenir sur le samedi dernier je savais à l’avance que j’avais 2 dossiers intéressants et 3 pour lesquels j’étais partagé et je vous rejoins sur le fait que les entretiens téléphoniques m’avaient mis la puce à l’oreille pour ces derniers.