Perceval [06] : étude de cas immobilier (achat d'une villa avec RP et 2 locatifs : SCI ?)

Il faut scinder les différentes problématiques.

Déjà, location et villa non lotie (non divisée en lots). Ca pose différents problèmes :
- un locataire dont c’est la résidence principale doit avoir son propre compteur électrique "officiel" (= prendre son propre abonnement). Y a-t-il 3 compteurs ? (Idéalement il en faudrait même 4 : 1 pour chaque appartement et un pour les parties communes). En meublé, la même obligation s’applique, mais la possibilité d’appliquer le forfait de charges fait que ça passe mieux, il y a une sorte de tolérance (même si ça reste illégal).
- si vous vendez la maison, vous devez faire une offre de vente au locataire en location nue dont c’est la RP (loi de 1989). Comment lui faire une offre de vente sur son logement si ce n’est pas un lot ? En meublé, même RP, il n’y a pas cette obligation de faire une offre au locataire.

Si la division en 3 appartements est vraiment voulue et durable, vous auriez sans doute intérêt à réaliser la division. Après il y a sans doute plein de gens qui louent un bout de leur villa, ou qui louent des appartements à l’intérieur d’un immeuble non loti, mais ce n’est pas sans poser parfois des problèmes. Et à long terme, de toute façon, ça semble indispensable.

SCI et meublé : c’est possible, mais alors forcément une SCI IS (location meublée = activité principalement civile d’où SCI possible ; mais activité imposée BIC d’où IS).

SCI et transmission : à regarder dans le détail mais je ne suis pas convaincu de la pertinence. Allez-vous, par exemple, payer vous-même un loyer à la SCI pendant toutes ces années ? Les loyers des locataires, allez-vous devoir les laisser dans la SCI IS, et ne vous verser ensuite des dividendes que quand elle sera enfin bénéficiaire, alors qu’il serait si simple, en pleine propriété, d’empocher les loyers et de les déclarer soit en micro-BIC soit au réel (le réel, c’est d’ailleurs un autre argument pour le lotissement : comment déterminer la valeur d’achat de chaque logement sans lotissement ?).

SCI IS et plus-value : en cas de revente ou autre cession, la plus-value sera sur la part amortie de la maison. Si c’est dans 20 ans, la PV sera presque égale à la valeur de la maison. Impôt sur la PV énorme. Encore que cette imposition dépend de savoir si vous payez un loyer ou non à votre propre SCI (cf : Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI ). Avec le lotissement en 3 lots, ça complique encore.

SCI et transmission : ça permet certes de transmettre sans mettre vos enfants dans l’indivision. Mais le lotissement de la maison pourrait résoudre le problème : vous donnez la NP du plus gros appartement à l’un, la NP des deux autres à l’autre, et vous avez transmis la NP comme vous le souhaitiez. Vu votre âge, la valeur de cette donation en NP reste très inférieure aux seuils d’imposition d’une donation parent-enfant.

A mon humble avis, vous avez deux possibilités (non exclusives) qui s’offrent à vous :
- une division qui est obligatoire de toute façon et qui rendrait les choses plus carrées à beaucoup de points de vue : scinder la villa en 3 lots.
- une mise en société (SCI) qui, elle, est optionnelle et apporte beaucoup de complications sans résoudre grand chose…

A voir avec votre notaire…

Dernière modification par Bernard2K (11/10/2016 14h29)

Bernard2K a écrit :

SCI et meublé : c’est possible, mais alors forcément une SCI IS (location meublée = activité principalement civile d’où SCI possible ; mais activité imposée BIC d’où IS).

Je  crois que ce n’est pas tout à fait exact : la SCI peut rester à l’IR si les revenus de location meublée représentent une faible partie (de mémoire : <10%) des recettes de la SCI.

Je suis tout à fait d’accord avec la conclusion de Bernard2K, en ce qui concerne la SCI : pas mal d’inconvénients, pour peu d’avantages (voire aucun, car même à votre succession, il est probable que les héritiers vendront simplement, et plus le montage sera compliqué plus ils en baveront), donc à éviter.

Bonjour,

Merci de vos réponses éclairantes.

La SCI me semble désormais une fausse bonne idée. Beaucoup de contraintes que vous avez soulevées. Pour un gain hypothétique à ce jour pour moi. De surcroît, il faudrait une SCI à l’IS dans mon cas, étant à 100% de loyer en meublé (selon le modèle type : 10 mois étudiants et 2 mois saisonnier). Je serai au réel comme je le suis déjà avec mes 2 locatifs.

Pour l’allotissement je pense que je peux m’en passer sauf si la question que vous posiez ne trouve pas de réponse valable (désolé je n’arrive pas à citer) :
" …le réel, c’est d’ailleurs un autre argument pour le lotissement : comment déterminer la valeur d’achat de chaque logement sans lotissement ? …"
Vous parlez bien de la valeur du bien pour le calcul de l’amortissement ?

Tentative de réponses:
1- je fais un calcul au prorata en fonction des surfaces habitables en partant d’une expertise globale de la villa, après les travaux que je vais effectués. C’est simpliste.
2- expertise d’un agent immobilier des 3 appartements après travaux

Je préfère le 1 que le 2 car effectivement il y a des failles sur l’expertise :
Principalement avec le jardin : avec ou sans, les appartements n’ont pas la même valeur et il n’y a peut-être qu’un règlement de copropriété qui puisse définir son usage. Le jardin c’est crucial effectivement comme vous le disiez. Le F2 était déjà en locatif avec une petite zone du jardin réservé (le studio a été aménagé dans les combles). Je ferai sans doute de même mais l’été je donnerai sans doute accès au reste du jardin et à la piscine que j’envisage de construire. C’est un plus indéniable!

Le 2 me semble utopique et vous ?
Que pensez-vous du 1 ?

Bien à vous,

Vous parlez bien de la valeur du bien pour le calcul de l’amortissement ?

Oui.

Pour la valeur globale du bien, vous n’avez pas besoin d’une expertise puisque vous venez de l’acheter : la valeur, c’est le prix d’achat.

Quant à la bonne façon de retenir la quote-part de chaque logement pour l’amortissement en vue de l’imposition au réel (ou d’ailleurs pour les taxes que vous évoquez), je ne peux pas vous aider. Et je continue à penser qu’il serait plus "propre" de lotir.

A noter que tant qu’il y a un seul propriétaire, il n’y a pas de raison de faire un règlement de copropriété. Un propriétaire unique peut tout à fait diviser son immeuble sans faire de règlement de copropriété.

Pour l’usage du jardin (ou d’autres parties communes), il suffit d’en convenir à l’oral et de l’écrire dans les baux. C’est le bail qui règle ce à quoi le locataire a droit en contrepartie de son loyer, pas le règlement de copropriété.

Il faut distinguer deux choses :
- l’état descriptif de division (qui décrit les différents lots)
- le règlement de copropriété.

A mon sens, un propriétaire qui veut diviser son immeuble, mais sans intention de le vendre à la découpe dans un avenir proche, doit pouvoir le faire avec seulement l’état descriptif de division. C’est cet état qui fera l’objet de la publicité foncière. Ca serait à confirmer par un notaire.

Concernant le règlement de copropriété, notez bien que dans votre situation, vous ne pouvez établir qu’un projet de règlement de copropriété. Tant qu’il n’y a pas plusieurs propriétaires, il n’y a pas de copropriété ! La loi est très claire à ce sujet. D’ailleurs, dans un immeuble mis en copropriété, lorsqu’un propriétaire rachète tous les lots, la copropriété s’éteint automatiquement.

Tant que vous n’aurez pas revendu un lot, il n’y a pas de copropriété, donc votre document ne sera qu’un projet. Il y a l’obligation de fournir à l’acheteur potentiel d’un lot le projet de règlement de copropriété, mais ça reste un projet tant que la première vente d’un lot à un tiers n’est pas intervenu.

Faut-il établir d’emblée un projet de règlement de copropriété même si on ne prévoit pas de revendre à la découpe avant des années ? Pourquoi pas, tant qu’à faire bosser le notaire et le géomètre-expert, autant qu’ils fassent tout d’un coup, comme ils en ont l’habitude. Le risque étant que, d’ici la revente, le contenu légalement obligatoire du règlement de copropriété ait évolué. Il faudra alors le réviser avant de pouvoir mettre en vente un lot.

Pour ce qui est de répartir les charges, l’état descriptif de division et ce qui est inscrit dans les baux à ce sujet suffisent. De toute façon, on peut se demander en quoi un règlement de copropriété qui n’est qu’un projet pourrait être opposable aux locataires !

A noter au passage : votre studio doit mesurer au moins 14 m² (Carrez) et 33 m3. En effet, "toute division d’immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3" est interdite.

A vrai dire, il est bien plus simple de louer les deux logements en meublés sans diviser la maison. La division ne devient vraiment indispensable que pour revendre à la découpe… même si elle contribue aussi à simplifier les choses d’ici là (par exemple ouverture de compteurs électriques indépendants). Attention aussi au risque que la division peut obliger à la création de places de stationnement (vérifier dans le PLU), ce qui n’est pas un problème s’il y a déjà la possibilité de stationner sur la propriété, mais peut poser problème si ce n’est pas le cas.

Une division est coûteuse. Si la maison "fonctionne" bien comme un ensemble mais qu’il ne vous semble pas envisageable de la revendre à la découpe, ou encore si de toute façon vous comptez la garder longtemps, il n’est sans doute pas pertinent de la diviser.

Au total, je ne prétends pas tout savoir du sujet ni ce qui est le mieux adapté à votre situation et à vos projets. C’est bien pour cela que je disais que ça doit se discuter entre vous et votre notaire.

Je suis intéressé pour connaître la réponse de votre expert-comptable sur la répartition de la valeur de la maison, en vue de procéder à l’amortissement des deux meublés en BIC au réel simplifié.

Je réfléchis moi-même à cette solution d’acheter une maison et d’en louer une partie comme logements meublés.

Dernière modification par Bernard2K (16/10/2016 09h21)