Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding)

Bonjour et bienvenue,

Bravo pour la partie entrepreunariat. Quel domaine si ce n’est pas indiscret ? j’aime beaucoup voir tous les domaines possibles

Concernant le bien itself, je ne pas spécialiste du LMNP, mais il me semble que les meilleures rentabilité se trouve en ayant des biens avec beaucoup de travaux pour 1) réduire le prix du bien à son max possible, 2) charger à fond les loyers pendant X temps afin d’optimiser fiscalement la situation.

Solkarlin a écrit :

- Etant donné le montage décrit et les objectifs à terme, vaut-il mieux créer une SCI à l’IR ou à l’IS ?
J’ai cru comprendre qu’au long terme les 2 régimes se valent fiscalement, l’arbitrage étant surtout de savoir si on préfère une fiscalité douce et régulière (IR), ou une fiscalité lourde en cas de revente (IS)

Ce n’est pas tout à fait exact (c’est exact à inflation nulle ou presque, c’est clairement défavorable à l’IS en inflation forte). La discussion suivante m’a fait aussi beaucoup réfléchir :
SCI IS ou IR
Je vous conseille de la lire pour comprendre un peu plus les différences SCI IS / IR.

Solkarlin a écrit :

Pour info, je ne souhaite pas me constituer un patrimoine personnel, mais plutôt une activité "rentière" professionnelle d’ici 15 ans.
[…]
Mon objectif est uniquement de me constituer des revenus professionnels via la SCI, pas un patrimoine personnel.

Pourquoi ? même si vous n’avez pas encore d’enfants, cela viendra peut être un jour…

Setanta

Bonjour,

- pour la SCI : si c’est du meublé, pas le choix c’est IS. Ca peut être aussi une SARL ou une SNC. Avantage fiscal : vous amortissez l’achat (et les travaux éventuels, selon leur nature) ce qui fait un bénéfice nul ou quasi nul pendant des années. Inconvénient fiscal : en cas de revente la plus-value est calculée sur la valeur résiduelle, amortissement déduit, donc vous avez une grosse imposition sur la PV. Notez que pour une SCI, il vous faut forcément un associé. La SASU ne peut être la seule détentrice de la SCI.
- LMNP en nom propre au réel : avantage fiscal : idem. L’inconvénient fiscal précédent se transforme en avantage : vous êtes imposé à la revente sur la PV des particuliers (enfin, tant que cet avantage est maintenu). Donc vous avez quasiment les avantages de la SCI sans les inconvénients.

Vous disiez : forte imposition en LMNP car IR + prélèvements sociaux (PS). Certes, mais sur un bénéfice qui est calculé amortissements déduits (au réel). Donc sur 10 à 20 ans, vous avez un bénéfice comptable nul ou quasi nul, donc une imposition nulle ou quasi-nulle. Le bénéfice finit quand même par remonter au fur et à mesure que les amortissements se terminent, sauf à refaire de nouveaux travaux.
J’ajoute que ce BIC n’est pas fongible avec les autres BIC. Donc l’éventuel déficit de cette activité ne peut pas venir diminuer les bénéfices des autres activités, par contre il est reportable sur 10 ans.

Si vous êtes sûr de faire du meublé, le LMNP est bien plus avantageux fiscalement (du moins tant que ses modalités ne sont pas modifiées).

Setanta a écrit :

je ne pas spécialiste du LMNP, mais il me semble que les meilleures rentabilité se trouve en ayant des biens avec beaucoup de travaux pour 1) réduire le prix du bien à son max possible, 2) charger à fond les loyers pendant X temps afin d’optimiser fiscalement la situation.

En première approche, les travaux et le prix d’achat s’amortissent. Même si la durée d’amortissement peut être différente, le déficit généré est reportable donc ils vont générer à peu près la même économie d’impôts.
Donc, en première approche (en LMNP au réel), acheter 100 k€ + 100 k€ de travaux, ou acheter 200 k€ sans travaux, c’est quasiment la même chose. Contrairement aux revenus fonciers où la solution avec travaux est beaucoup plus intéressante.
Là où c’est intéressant (en LMNP), c’est si on paie 90 k€ + 70 k€ de travaux un bien qui, en bon état, vaudrait 200 k€ ! La vraie économie de la solution "avec travaux", c’est donc d’arriver à payer moins cher au total. Ce qui se fait quand on est en province et qu’on fait une partie des travaux soi-même et le reste à coût maîtrisé (exemple cricri77000) ; sans doute plus difficile à faire sur Paris.

PS : logement meublé sur Paris : il est extrêmement difficile d’en tirer une bonne rentabilité, à cause des prix de vente très élevés et de l’encadrement des loyers. Pour le bien que vous envisagez, faites un calcul de l’encadrement des loyers (simulateur officiel disponible) et vous devriez voir le problème. Les foreumeurs parisiens disent qu’il est préférable de chercher en banlieue hors encadrement, ou en province.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2016 14h20)

carpediem, je me permets de diverger de votre message sur trois points :

- à ma connaissance, une SCI doit forcément avoir deux associés. La SCI ne peut donc pas être une pure filiale de la SASU.

- l’activité de location de meublé est une activité civile par nature, la location de meubles n’étant qu’accessoire. Par contre, c’est imposé comme une activité commerciale, selon la remarquable "autonomie du droit fiscal". On peut donc tout à fait créer une SCI pour faire de la location meublée, mais elle sera forcément à l’IS (si la location meublée représente plus de 10 % de son chiffre d’affaires). Par contre elle peut pas faire de l’hébergement para-hôtelier ou autre activité similaire qui sont par nature commerciales.
Cf notamment : SCI et activité de location meublée

- lorsqu’une SCI est imposée à l’IS à cause de la location meublée, elle peut avoir une imposition différente de celle de ses sociétaires. Ainsi, elle est imposée comme une société à l’IS, même si ses propriétaires sont imposés IR. Dans ce cas, elle n’est pas transparente fiscalement.

Après, est-ce que la SCI est la forme la plus adaptée, c’est une autre question.

Bonjour et merci à tous ceux qui m’ont répondu.

Du coup pas de débat sur le régime fiscal (IS).

Par contre si je comprend bien je pourrais bien créer une SARL pour ce type d’activité?

Au final aucune différence avec une SCI à l’IS mais peut etre plus "transparent" quant à l’activité en vue.

Et par contre si je fais ce genre d’investissements en perso (jy reflechis mais plus pour le coté patrimoine perso) : LMNP

Un détail aussi entre SCI ou SARL, c’est la limitation de la responsabilité des actionnaires. En SCI, il n’y a aucune limite.