Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ?

Bernard2K · #26

C’est certain que cette réponse ministérielle vient apporter des informations très utiles pour éclairer ce fameux problème de l’obligation de création de places de parking.

Néanmoins, deux "détails" :
- l’Article L123-5-1, cité dans cette réponse, est abrogé ! Ca vient de l’ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 qui recodifie le code de l’urbanisme (entrée en vigueur 01/01/16). Comme cette opération est censée s’effectuer "à droit constant", on doit retrouver la même chose quelque part, mais où ? Je n’ai pas le temps de chercher pour l’instant.

- l’article en question prévoit que " l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée(…) déroger (…)". Ca veut dire qu’il faut, dans la demande de permis, lui donner de bonnes raisons de déroger, c’est à dire argumenter que l’on est dans l’un des cas prévus par l’article. Sinon, il y a peu de chances qu’elle y pense spontanément.
Ensuite, il faut qu’elle ait envie de prendre une décision motivée dérogeant à la règle. Ca risque de dépendre de la personne, de la "politique" appliquée dans cette commune (ou cette DDT).
Et surtout, si elle refuse de déroger, il n’y a pas de recours. Le texte ne dit pas "c’est un droit", mais "l’autorité peut déroger". C’est une possibilité mais pas un droit.
Donc, je pense que c’est comme les antibiotiques : c’est pas automatique.

Cela dit, dans le cas d’Anthonyk, vu qu’il semble s’orienter vers le meublé touristique, de nature commerciale, cette question d’obligation de création de parkings ne se pose même plus.

Anthonyk · #27

merci pour cette précision .
mais je ne comprends pas tout .

- l’Article L123-5-1, cité dans cette réponse, est abrogé ! Ca vient de l’ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 qui recodifie le code de l’urbanisme (entrée en vigueur 01/01/16). Comme cette opération est censée s’effectuer "à droit constant", on doit retrouver la même chose quelque part, mais où ? Je n’ai pas le temps de chercher pour l’instant.

Donc en clair cet article est abrogé ,donc il ne s’applique pu.
Tout simplement parce qu’on a refait un nouveau code mais comme ce nouveau est identique ,il faut retrouver le même article dans le nouveau code. et on fait comment pour ça ?

fred42 · #28

On cherche un bout significatif de l’article abrogé avec un moteur de recherche en précisant legifrance et on tombe sur Article L152-6 du Code de l’urbanisme
Il me semble identique, même si j’ai seulement survolé.

Bernard2K · #29

Hello,

en lisant attentivement le livre de Me Le Boulc’h, je pense que la solution de faire de la location touristique dans un local commercial ne fonctionne pas.

Pourquoi ?

Parce que la location meublée doit être pratiquée sur des locaux d’habitation. Cf. chapitre 1 section 4 "une qualification réservée à la location de locaux d’habitation". Même si l’administration fiscale entretient une confusion entre "locaux d’habitation" et "locaux à usage d’habitation", Me Le Boulc’h examine cette question et conclut que ce qui compte, c’est bien "locaux d’habitation".

Voir aussi le 1°ter de l’article 156 du CGI, qui précise que le déficit du LMNP n’est pas imputable sur le revenu global, et qui définit bien cette activité comme "l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés"

Il y a une subtilité de vocabulaire, c’est de comprendre ce qu’est l’habitation, du point de vue des Impôts. L’habitation suppose que les gens s’établissent là un certain temps. Par exemple, l’habitant d’un meublé paie la taxe d’habitation, contrairement à un touriste. Le touriste n’habite pas là où il réside ; il habite chez lui, mais il réside sur son lieu de villégiature touristique. Voilà pour l’usage.

Maintenant, qu’est-ce qu’un local d’habitation ? C’est défini par les articles R111-1-1 du CCH et suivants : Code de la construction et de l’habitation - Article R*111-1-1 | Legifrance

Concrètement, c’est un logement, avec des pièces principales et des pièces de service. Après, en pratique, c’est aussi un local inscrit comme local d’habitation au cadastre, dans le règlement de co-propriété etc.
Donc, en fait, ce sont des caractéristiques intrinsèques de type "logement" qui en font un "local d’habitation".

Du coup, quelle est la nature juridique d’un meublé touristique ? C’est un local d’habitation, donné en location, mais à usage d’hébergement touristique et non pas à usage d’habitation.

Comme Paris fait la chasse aux meublés touristiques, en argumentant que c’est un changement d’usage (cf article 631-7 du CCH), on a la situation ubuesque suivante. Pour utiliser un local commercial en meublé touristique, il faudrait :
1) d’abord le transformer en local d’habitation
2) puis, le faire passer "à usage autre qu’habitation" par la procédure spécifique de la ville de Paris.

C’est évidemment complément tiré par les cheveux.

Celui qui ferait directement de la location meublée touristique dans un local commercial, et qui le déclare en LMNP, prend donc le risque d’un redressement au motif que le régime LMNP nécessite de louer meublé un local d’habitation. Je pense que cette personne serait en règle vis à vis de la réglementation de la ville de Paris (il fait une activité dite "professionnelle" dans un local commercial, donc il est en règle sur ce point). Mais il serait en tort vis à vis des Impôts, en appliquant le statut LMNP à une activité qui n’est pas admissible dans ce statut.

Après, ça reste peut-être possible de faire de l’hébergement touristique dans un local commercial sous un autre régime que LMNP… Peut-être faudrait-il se placer directement dans le cadre de la prestation para-hôtelière ?

On note aussi que le fait que ça doive être un "local d’habitation" entraîne presque toujours un certain niveau de confort qui va avec la notion de "logement" en France : eau chaude et froide, WC, douche, surface minimum, fenêtre… En écrivant que ça doit être un local d’habitation, le législateur apporte par ricochet une qualité minimum au meublé touristique. Par exemple, c’est peut-être une bonne chose qu’on ne puisse pas louer pour l’hébergement touristique :
- un ancien magasin qui ne comporte qu’un WC mais pas de douche, eau froide mais pas d’eau chaude, et une vitrine donnant sur la rue sans possibilité d’ouvrir pour aérer…
- une cave, très jolie avec ses pierres apparentes mais sans fenêtres ni lumière naturelle…
- un cagibi de quelques m²…

En disant "local d’habitation", le législateur a quand même induit qu’on ne peut pas loger un touriste plus mal qu’un locataire à l’année. C’est peut-être une bonne chose pour éviter que ne se développe un "habitat touristique indigne" en low cost !

Néanmoins, ça renforce mon idée que le législateur a produit un régime complètement kafkaïen pour le meublé touristique. Il faut d’abord que ça soit un local d’habitation… puis on dit que le faire passer en meublé touristique lui fait perdre son "usage d’habitation" et qu’il faut donc une autorisation pour cela.

Le législateur voulait dissuader la pratique du meublé touristique : c’est réussi…

Ma conclusion perso :
- meublé touristique à Paris : particulièrement risqué car une très forte proportion de bailleurs sont hors la loi et qu’obtenir l’autorisation de changement d’usage est compliqué et coûteux, et que la ville de Paris a ouvert la chasse au meublé touristique ; et, finalement, utiliser directement un local commercial ne semble PAS une bonne solution ;
- autres villes concernées par l’obligation d’autorisation de changement d’usage (communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ; définition de l’article Article L631-7 du CCH) : on a beaucoup de chances d’être aussi hors la loi, mais pour le moment la chasse ne semble pas ouverte ;
- le plus sûr pour faire du meublé touristique en étant dans le cadre légal, c’est encore d’être en dehors de "communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne". Communes touristiques rurales ou de bord de mer, youpi.

Certes, on peut aussi se dire que je me pose trop de questions, et puis qu’on ne sera pas le seul à être hors la loi ; mais bon, avec l’obligation des plateformes type Airbnb d’adresser désormais aux loueurs un récap annuel des sommes à déclarer aux Impôts (en attendant que ça soit adressé directement aux impôts) ; avec les quelques cas, peu nombreux mais retentissants, de loueurs parisiens condamnés à de lourdes amendes… on voit que le filet se resserre. A chacun de voir ce qu’il veut faire, en tout connaissance de cause.

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2016 18h34)

DrMinimal · #30

Bonjour,

Bernard2K a écrit :
- utiliser un local commercial. (…) Manifestement, dans le projet de Surin, c’était surtout le cachet et les fonctionnalités du meublé (jacuzzi) qui en faisaient l’attractivité, pas sa situation élevée ni sa vue dégagée ! Donc, ça peut tout à fait se faire dans un local commercial au rez-de-chaussée, pourvu qu’on fournisse à ce local les éléments qui en feront l’originalité et l’attractivité pour les touristes.

Dans le projet de Surin il me semble que le changement de destination en habitation a été effectué, et que la destination "commerciale" du bien n’était plus mentionnée que dans le règlement de copropriété, donc sans valeur en cas d’ennuis avec la mairie je pense?

Quelqu’un a-t’il obtenu une réponse officielle d’une mairie concernant l’usage d’un local commercial pour exercer une activité de meublé de tourisme?

Dr. Minimal

Eldoradoimmo · #31

L’utilisation d’un local commercial à usage de location saisonnière est naturel et ne doit pas poser de problème à une mairie (ou une structure intercommunale puisque les autorisations d’urbanisme sont désormais classiquement instruites à ce niveau).

C’est plutôt l’utilisation d’un local d’habitation qui peut l’amener à se questionner.

Mais le débat peut devenir plus large car désormais une catégorie "hotels" est apparue dans les documents d’urba…

@+

Gg75 · #32

Bonjour,

J’ai lu ce sujet en entier et je souhaiterai poser une question si possible.

Si j’ai bien compris et concernant Paris, si l’on possède, loue ou achète un bureau/local commercial et que l’on souhaite l’utiliser pour de la location meublée touristique, il n’est pas nécessaire de demander une autorisation à la mairie ni d’acheter une compensation.
Il suffirait d’indiquer que l’activité serait "la commercialité du local avec usage d’habitation", ce qui reste malgré tout une activité commerciale.

Est-ce que j’ai bien compris ou bien je fais erreur ?

P.S : cela donnerai quoi concernant la copropriété ?

Merci d’avance pour vos réponses

.

Dernière modification par Gg75 (21/10/2016 17h50)

Gg75 · #33

Personne pour m’éclairer ?

Bernard2K · #34

Si vou sn’avez pas eu de réponse, c’est peut-être parce que toutes les réponses sont dans le fil.

1) vis à vis de la mairie de Paris : effectivement vous seriez en règle.
2) vis à vis des impôts : potentiellement, les services des impôts pourraient vous refuser l’application du régime LMNP, au motif que vous ne pratiquez pas "l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés". (cf mon long message plus haut dans cette page).

GoodbyLenine · #35

Et vis à vis de la copro, selon ce qui figure au règlement de copro (par ex au niveau de l’usage de l’immeuble), vous pourriez aussi avoir des soucis.

Gg75 · #36

c’est gentil d’avoir répondu

Au niveau des impôts, ça serait considéré comme toute activité commerciale

Bernard2K · #37

J’ajoute que si vous n’avez pas de réponse, c’est peut-être aussi parce que vous ne vous êtes pas présenté. Vous devez vous présenter dans la section ad hoc du forum. Cf. Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux "8. Au moins succinctement dans la rubrique idoine, vous vous présenterez"

Gg75 a écrit :
comme toute activité commerciale

Hum, mais encore ?
La qualification la plus logique d’un particulier qui loue un meublé, c’est LMNP. CF. LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs Ce statut présente des avantages considérables, surtout si on opte pour l’imposition au réel. Manque de pot, il faut pour cela louer un "local d’habitation". Relisez bien ce qui est écrit dans mon long message ci-dessus.

Gg75 · #38

"Comme activité commerciale" …ds le sens ou ce ne serait plus avec un statut de "particulier".

Je ne sais pas si je peux citer de nom mais il y a une société française (sweet inn) qui fait du meublé touristique en y ajoutant un lobby.
Le directeur a fait une interview tv où c’est clairement précisé qu’ils exploitent des locaux commerciaux à usage d’habitation et que c’est en parfaite adéquation avec la mairie de Paris

Surin · #39

Ecoutez ce que déclare ce type n’engage que lui, le jour où la mairie de Paris vous trainera devant un tribunal vous paraitrez bien fébrile donc agissez en prenant vos responsabilités et ne vous cachez pas derrière les déclaration d’un vendeur.

Bernard2K · #40

Je répondrai quand vous vous serez présenté. Ce forum n’est pas un libre service.

Ystava · #41

Eldoradoimmo a écrit :
- sur le rez de chaussée : attention au sentiment d’insécurité et aux nuisances sonores
La location saisonnière marche si vous avez de bons commentaires sur les plateformes de réservation et si il y a des nuisances… pas de bons commentaires !

Je pense qu’un local commercial disposant d’un petit sous-sol pourrait compenser ces problèmes. Ainsi, la pièce à vivre pourrait être située en surface tandis que la « chambre » (ou plutôt le lit) pourrait être placée au sous-sol.

Cela devrait bien protéger du bruit. Par contre, attention aux vibrations que peut provoquer le passage des voitures (voire du métro !) ; il convient de bien vérifier ce point.

Eldoradoimmo · #42

Ystava a écrit :
Cela devrait bien protéger du bruit. Par contre, attention aux vibrations que peut provoquer le passage des voitures (voire du métro !) ; il convient de bien vérifier ce point.

D’un autre côté la dernière fois que nous sommes allé à Paris (cet été) nous étions dans un hôtel de standing mais cela n’empêchait pas la chambre de vibrer à chaque passage du métro… ça surprend

Pour un RDC il y a aussi la sécurité qui entre en ligne de compte.Peut être prévoir porte blindé et barreaux aux fenêtres côté rue…

bluesky · #43

Bonjour,

Je vous remercie deja pour tous les renseignements et avis partages sur ce sujet.
J’ai bien lu les differents messages et je pense que les explications semblent etre claires.
Je voulais savoir si a la suite de ce sujet, des personnes se sont lances en utilisant un local commercial? Est ce qu’ils ont pu "verifier" par ailleurs que cela etait conforme a la legislation?

Merci par avance.
Bluesky.

DrMinimal · #44

Bonjour à tous,

le site de la Mairie de Paris apporte une réponse assez claire sur la possibilité de louer un local commercial en meublé touristique:

Meublés touristiques ? Paris.fr

Je cite:

Mairie de Paris a écrit :
Obligation de changement de destination pour les locaux d’habitation ou à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces,…)
Que votre bien entre dans la catégorie des locaux destinées à l’habitation ou non (commerce, bureau), et que vous souhaitez le transformer en meublé touristique (qui relève de la destination "hébergement hôtelier"), il doit faire l’objet au préalable d’une autorisation de changement de destination en application du code de l’urbanisme. Un changement de destination est soumis au contrôle de l’administration et doit donc recevoir une autorisation d’urbanisme.

Le type de demande d’autorisation dépend de l’existence ou non de travaux, selon les deux situations suivantes:

- soit le changement de destination est accompagné de travaux créant de la surface de plancher ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble : un permis de construire est alors nécessaire,

- soit le changement de destination s’effectue sans travaux, ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée.

C’est limpide: si votre local commercial n’est pas à destination d’hébergement hôtelier, vous devez demander un changement de destination à destination d’un hébergement hôtelier.
Il faudrait maintenant consulter le PLU pour savoir si une compensation est demandée pour un changement de destination d’un local commercial non hôtelier en local commercial à destination d’hébergement hôtelier (ce serait surprenant).

Cependant:
- une autorisation d’urbanisme est nécessaire (pourquoi la donneraient-ils?)
- dès lors qu’une déclaration préalable est effectuée, corrigez moi si je me trompe, vous êtes redevables de la taxe d’aménagement

La solution serait donc d’acheter des locaux commerciaux à destination d’hébergement hôtelier?

Maintenant, peut-on bénéficier du régime de loueur de meublé dans un local commercial à destination d’hébergement hôtelier? Je le pense, puisque l’activité de para-hôtellerie survient lorsqu’en plus d’une location meublée classique au moins trois des prestations parmi:

- le petit déjeuner
- le nettoyage régulier des locaux
- la fourniture de linge de maison
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle

sont proposées. On peut aisément y échapper en ne fournissant pas les deux premières prestations.

Maintenant peut-être qu’à l’instar de Bernard2k je me pose trop de questions, mais je ne suis pas rassuré à l’idée qu’un investissement lourd sur 25 ans puisse tomber fiscalement si facilement à l’eau en étant re-qualifié en activité para-hotêlererie, avec le régime fiscal correspondant, en modifiant à peine les conditions sus-citées. Faites une loi qui enlève le petit déjeuner, ou qui considère que le ménage à l’entrée et sortie des lieux entre dans le champ d’interprétation d’un "nettoyage régulier des locaux", et vous êtes cuits.

Par ailleurs, il ne s’agit là que de l’opinion de la mairie de Paris sur un sujet qui semble flou juridiquement. Est-ce qu’une autre ville n’aurait pas une lecture différente? En cas de troubles, peut-on opposer ce texte face à l’administration?

Bref, danger.

Eldoradoimmo · #45

Vous avez bien raison de vous méfier !

Il faut bien peser le pour et le contre avant d’investir et ne pas faire l’inverse comme la plupart des gens

Les freins à la liberté d’entreprendre sont énormes en matière d’urbanisme et vous devez bien entendu les intégrer

À mon avis la super bonne affaire à Paris est de racheter un des nombreux hôtels "miteux" et de les mettre au goût du jour en bénéficiant de la fiscalité meublee et hôtelière (réduction de TVA)

Laventurier75 · #46

Bonjour, je suis investisseur de plusieurs bien meublés en location classique à en région parisienne et je m’intéresse de près à la location saisonnière.

J’ai une intérprétation différente des points précédénts soulignés par DrMinimal et Bernard2K.

En effet, le site de la mairie est assez claire sur le fait qu’il est tout à fait possible de faire de la location touristique saisonnière à partir du moment où le bien n’a pas un usage d’habitation (donc a un usage commercial) et où la destination du bien est celle d’hébergement touristique.

Si le bien est un local commercial avec une destination autre que celle d’hébergement touristique, il semble d’apres la définition donnée par la mairie de Paris qu’il n’y a pas besoin d’autorisation, mais juste d’une déclaration (le changement de destination ne nécessite pas d’autorisation, cf article ci-dessous, si il y a pas de travaux créant plus de 5m² de surface au sol ou modificant la structure des murs porteurs ou la facade Démarches d’urbanisme ? Paris.fr).

Il semble donc possible de transformer simplement la destination pourvu que l’on ait un local à usage commercial.

Par ailleurs, je ne vois pas d’incompatibilité entre utiliser le statut LMNP pour utiliser un local commercial à destination d’hébergement touristique, dont la finalité est commerciale est imposé au régime BIC.

Il y a en revanche surement un risque de payer le RSI sur les loueurs LMNP faisant de la location saisonnière.

Preneur de vos commentaires avisés si j’ai raté quelque chose dans mon interprétation.

Merci!

Perstrat · #47

Bonjour à tous, heureux de pouvoir participer à ce forum très intéressant dont les discussions sont riches et variées.

Je suis nouveau sur ce forum, donc je me présente;
Je suis un particulier ayant acheté de studio en rez-de-chaussée ayant pour désignation le premier une remise que le second est un local commercial.

Pour répondre au post de l’aventurie qui mentionne qu’il faut faire une déclaration préalable pour obtenir un changement de destination d’un local commercial pour un hébergement hôtelier, cela est exact sauf que cette demande est soumis à une autorisation certaine de la mairie de Paris dont je ne connais pas tous les critères d’acceptation. Je crois savoir qu’il faut une distance de séparation à respecter entre le local et le vis-à-vis etc…
j’ai bien peur que le PLU refuse pas mal de demandes…
Est ce que vous êtes déjà vous confronté à cette demande de déclaration préalable sans travaux?
Et quel résultat avez-vous obtenu?
Merci pour vos réponses

Papastef · #48

Bonjour
En tous cas c’est toujours intéressant d’acquérir un local commercial que vous paierez 15/20% en dessous du prix d’un logement classique.
Cela correspond aux temps et aléas pour changer sa destination auprès 1. de la copro, 2.de la mairie, puis de le retaper et de le louer en courte durée ou pas.
Dans tous les cas il faut absolument inscrire le changement de destination comme une clause suspensive dans la promesse de vente signée chez le notaire. Si jamais, il y a un bug dans la démarche malgré vos renseignements pris en amont,vous retourner juste a la case départ, quelques petites centaines d’euros en moins.
Je suis en plein dedans pour la premiere fois.. séquence grande émotion ;-)

Eldoradoimmo · #49

La démarche est intéressante, mais pourquoi ne pas vous renseigner un maximum auprès de la mairie avant de commencer les démarches ?

Certaines villes demandent de changement de destination pour le local, d’autres villes ne demandent rien du tout.

Cela dépend, il faut donc se renseigner au maximum avant de se lancer dans un projet, car même les locaux commerciaux, peuvent permettre de faire faillite !

simonvdd · #50

Bonjour à tous,

J’envisage d’acheter un local à Paris pour y vivre (avec 2 chambres) et de mettre en location sur Airbnb & co la deuxième chambre pour diminuer le coût des mensualités du crédit et pouvoir acheter plus grand.
Problème : selon le site de la Mairie de Paris, même pour louer juste une chambre dans son logement, on est limité à 120 nuités/an. Et donc la rentabilité du projet en prend un coup !

J’ai donc pensé à acheter plutôt un local à destination commerciale.
J’ai étudié en détail vos différents posts (notamment celui de Bernard2K ici (2/2) Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ? ainsi que celui ci Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ?).

Si je comprends bien, pour être dans les clous vis à vis de la ville de Paris et des Impôts, je dois :
- Acheter un local à destination commerciale (bureaux, commerce, artisanat…)
- En faire changer la destination auprès de la ville de Paris en "Hébergement hôtelier"
Et ensuite, je suis bon, je peux a accueillir des touristes à l’année dans le local.

Une question subsiste toutefois pour moi : si je procède ainsi, puis-je habiter le bien comme "résidence principale" ? Ou bien la résidence principale s’entend-elle forcément dans un local à destination d’habitation ?

Merci de votre aide et belle soirée,

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Transformation d'un local commercial en meublé touristique à Paris ?

#26 04/02/2016 09h15

#27 04/02/2016 10h08

#28 04/02/2016 10h38

#29 28/06/2016 13h51

#30 25/08/2016 14h36

Bernard2K a écrit :

#31 31/08/2016 21h31

#32 21/10/2016 17h24

#33 28/10/2016 12h23

#34 28/10/2016 14h11

#35 28/10/2016 16h47

#36 28/10/2016 18h37

1 #37 28/10/2016 19h20

Gg75 a écrit :

1 #38 28/10/2016 20h34

#39 29/10/2016 02h01

#40 30/10/2016 09h22

#41 13/11/2016 16h31

Eldoradoimmo a écrit :

#42 02/12/2016 00h43

Ystava a écrit :

#43 17/04/2017 15h57

#44 20/06/2017 20h42

Mairie de Paris a écrit :

#45 21/06/2017 23h01

#46 13/10/2017 04h33

#47 28/10/2017 08h32

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#49 17/12/2017 08h50

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